房地产开发企业财务制度第一章

第一条

为了规范施工、房地产开发企业财务行为，有利于企业公平竞争，加强财务管理和经济核算，根据《企业财务通则》，结合施工、房地产开发企业的特点及其管理要求，制定本制度。[1]

第二条

本制度适用于中华人民共和国境内的各类施工、房地产开发企业（以下简称企业），包括全民所有制企业、集体所有制企业、私营企业、外商投资企业等各类经济性质的企业；有限责任公司、股份有限公司等各类组织形式的企业。

其他行业独立核算的施工、房地产开发企业也适用本制度。

第三条

企业应当在办理工商登记之日起30日之内，向主管财政机关提交企业设立批准证书、营业执照、合同、章程等文件的复制件。

企业发生迁移、合并、分立以及其他变更登记等主要事项时，应当在依法办理变更登记之日起30日内，向主管财政机关提交变更文件的复制件。

第四条

企业应当建立健全财务管理制度，完善内部经济责任制，严格执行国家规定的各项财务开支范围和标准，如实反映企业财务状况和经营成果，依法计算缴纳国家税收，并接受主管财政机关的检查监督。

第五条

企业财务管理的基本任务和方法是，做好各项财务收支的计划、控制、核算、分析和考核工作，依法合理筹集资金，有效利用企业各项资产，努力提高经济效益。

第六条

企业应当做好财务管理基础的工作。在生产经营活动中的产量、质量、工时、设备利用，存货的消耗、收发、领退、转移以及各项财产物资的毁损等，都应当及时做好完整的原始记录。企业各项财产物资的进出消耗，都应当做到手续齐全，计量准确，完善原材料、能源等物资的消耗定额和工时定额，定期或者不定期地进行财产清查。

第七条

企业筹集的资本金，按投资主体分为国家资本金、法人资本金、个人资本金和外商资本金等。

国家资本金为有权代表国家投资的政府部门或者机构以国有资产投入企业形成的资本金。

法人资本金为其他法人单位以其依法可以支配的资产投入企业形成的资本金。

个人资本金为社会个人或者本企业内部职工以个人合法财产投入企业形成的资本金。

外商资本金为国外投资者以及我国香港、澳门和台湾地区投资者投入企业形成的资本金。

第八条

企业应当按照法律、法规和合同、章程的规定，及时筹集资本金。资本金可以一次或者分期筹集。一次性筹集的，从营业执照签发之日起6个月内筹足；分期筹集的，最后一期出资应当在营业执照签发之日起3年内缴清，其中，第一次筹集的投资者出资不得低于15%，并且在营业执照签发之日起3个月内缴清。

投资者未按照投资合同、协议章程的约定履行出资义务的，企业或者其他投资可以依法追究其违约责任。

第九条

企业在筹集资本金过程中，吸收的投资者的无形资产（不包括土地使用权）的出资不得超过企业注册资金的20%；因情况特殊，需要超过20%的，应当经有关部门审查批准，但是最高不得超过30%。法律另有规定的，从其规定。

企业不得吸收投资者的已设立有担保物权及租赁资产的出资。

第十条

企业筹集的资本金，必须聘请中国注册会计师验资并出具验资报告，由企业据以发给投资者出资证明书。

第十一条

企业筹集的资本金，在生产经营期间内，投资者除依法转让外，不得以任何方式抽走。法律另有规定的，从其规定。

投资者按照出资比例或者合同、章程的规定，分享企业利润和分担风险及亏损。

第十二条

企业在筹集资本金活动中，投资者实际缴付的出资额超出其资本金的差额（包括股份有限公司发行股票的溢价净收入），接受捐赠的财产，资产的评估确认价值或者合同、协议约定价值与原帐面净值的差额，以及资本汇率折算差额等计入资本公积金。

资本公积金按照法定程序，可以转增资本金。

第十三条

企业的负债分为流动负债和长期负债。

流动负债包括短期借款、应付短期债券、应付票据、应交税金、应付购货款、应付分包工程款、应付工程款、应付工资、应付投资者利润、应付股利和其他应付款，预收工程款、预收备料款、预收销货款、预收购房定金、预收代建工程款、预提费用，以及从成本、费用中提取的职工福利费等。

长期负债包括长期借款、长期应付款、应付长期债券等。

发行的长期债券按照债券面值计价，实际收到的价款超过或者低于债券面值的差额，在债券到期以前分期冲减或者增加利息支出。

第十四条

企业流动负债的应计利息支出，计入财务费用。

企业长期负债的应计利息支出，筹建期间的，计入开办费；生产期间的，计入财务费用；清算期间的，计入清算损益。其中，与购建固定资产或者无形资产有关的，在资产尚未交付使用或者虽已交付使用但尚未办理竣工决算以前，计入购建资产的价值。

第十五条

企业应当按期偿还各种负债,如发生因债权人特殊原因确实无法支付的应付款项,计入营业外收入。

第十六条

流动资产包括现金、各种存款、其他货币资金、短期投资、应收及预付款项、存货等。

第十七条

其他货币资金包括外埠存款、在途资金等。

第十八条

应收及预付款项包括应收工程款、应收销货款、其他应收款、应收票据、待摊费用、预付分包工程款、预付分包备料款、预付工程款、预付备料款、预付购货款等。

应收票据应按照面值计价。贴现应收票据的实得款项与其面值的差额，计入财务费用。

第十九条

企业可以于年度终了，按照年末应收帐款余额的1%计提坏帐准备金，计入管理费用。

企业发生的坏帐损失，冲减坏帐准备金。收回已核销的坏帐，增加坏帐准备金。

不计提坏帐准备金的企业，发生的坏帐损失，计入管理费用。收回已核销的坏帐，冲减管理费用。

第二十条

存货包括主要材料、其他材料、周转材料、设备、低值易耗品、机械配件、在建工程、在产品、产成品、半成品、结构件、商品等。

房地产开发企业临时出租房、周转房视同存货。

第二十一条

存货按实际成本计价。

购入的，按买价加运杂费、采购保管费和税金等计价。

建设单位供应的，按合同确定价值计价。

自制的，按照制造过程中的各项实际支出计价。

委托外单位加工的，按实际耗用的原材料或者半成品加运杂费和加工费等计价。

投资者投入的，按照评估确认或者合同、协议约定的价值计价。

盘盈的，按照同类存货的实际成本计价；没有同类存货的，按照市价计价。

接受捐赠的,按照发票帐单所列金额加企业负担的运杂费、保险费、税金计价;无发票帐单的，按同类存货的市价计价。2100433B

施工、房地产开发企业财务制度第七十四条

企业的外币业务是指以记帐本位币以外的货币进行的款项收付、往来结算和计价等业务。

施工、房地产开发企业财务制度第七十五条

企业一般以人民币为记帐本位币。业务收支以外币为主的企业，也可以外币作为记帐本位币。

记帐本位币一经确定，不得随意变更，如需变更，应报主管财政机关批准，并在财务情况说明书中予以说明。

施工、房地产开发企业财务制度第七十六条

企业发生外币业务时，应当将有关外币金额折合为记帐本位币金额记帐。折合记帐本位币的汇率可以是外币业务发生时的国家外汇牌价（原则为中间价，下同）或者是当月1日的国家外汇牌价。

施工、房地产开发企业财务制度第七十七条

月份终了，企业应当将外币现金、外币银行存款、债权、债务等各种外币帐户（不包括按调剂价单独记帐的外币项目）的余额，按照月末的国家外汇牌价折合为记帐本位币金额。按照月末国家外汇牌价折合的记帐本位币金额与帐面记帐本位币金额之间的差额，作为汇兑损益。

施工、房地产开发企业财务制度第七十八条

企业发生的汇兑损益，筹建期间发生的，如为净损失，计入开办费，从企业开始生产、经营月份的次月起，按照不短于5年的期限平均摊销；如为净收益，自企业生产、经营月份的次月起，按照不短于5年的期限平均转销，或者留待弥补企业生产经营期间发生的亏损，或者留待并入企业的清算收益。生产经营期间发生的，计入财务费用。清算期间发生的计入清算损益，其中与购建固定资产等直接有关的汇兑损益，在资产尚未交付使用或者虽已交付使用但尚未办理竣工决算之前，计入资产的价值。

施工、房地产开发企业财务制度第七十九条

企业收到投资者的出资额，如需折合为记帐本位币的，有关资产帐户按当日国家外汇牌价或者当月一日的国家外汇牌价折合，实收资本帐户按合同、协议中约定的国家外汇牌价折合；合同、协议未作约定的，按企业收到出资额时的国家外汇牌价折合。

有关资产帐户与实收资本帐户采用的折合汇率不同产生的折合记帐本位币差额，作为资本公积金。

施工、房地产开发企业财务制度第八十条

企业发生外汇调剂业务时，按照下列原则处理：

企业按照买入外汇调剂价单独记帐的，支用时，按照买入时的帐面调剂价折合为记帐本位币金额记帐。帐面调剂价可以采用逐笔辨认法、先进先出法、加权平均法、移动平均法等方法确定。企业调剂外汇不实行单独记帐的，买入的调剂外汇按照国家外汇牌价折合为记帐本位币金额，外汇调剂价与国家外汇牌价的差额，作为调剂外汇价差。在支用调剂外汇时，属于购买资产或者支付费用的,调剂外汇价差计入有关资产价值或者有关费用；属于偿还债务的,调剂外汇价差计入财务费用。卖出调剂外汇时，实际取得款项与按国家外汇牌价折合的记帐本位币金额的差额，应当冲销调剂外汇价差，如有余额，作为汇兑损益处理；卖出其他外汇时，作为汇兑损益处理。

施工、房地产开发企业财务制度第九十四条

企业按照《企业财务通则》和本制度的规定，结合企业的实际情况，制订内部财务管理办法，并报主管财政机关备案。各地区、各部门不再另行制定企业财务制度。

施工、房地产开发企业财务制度第九十五条

本制度由中国人民建设银行总行商财政部修订和解释。

施工、房地产开发企业财务制度第九十六条

本制度自1993年7月1日起施行。

附表一：企业固定资产分类折旧年限表

类别　折旧年限

一、房屋及建筑物

1．房屋　30～40年

其中：简易房　 5～10年

2．建筑物　15～25年

3．传导设施　15～28年

二、施工机械

1．起重机械　10～14年

其中：单转电动起重机　5～7年

2．挖掘机械　10～14年

3．土方铲运机械　10～14年

4．凿岩机械　10～14年

其中：内燃凿岩机　4～5年

风动凿岩机　4～5年

电动凿岩机　4～5年

5．基础及凿井机械　10～14年

6．钢盘及混凝土机械　 8～10年

其中：混凝土输送泵　4～5年

7．皮带螺旋运输机　 8～10年

8．泵类　 8～10年

三、运输设备

1．汽车及拖挂　 6～12年

2．小型车辆　 6～12年

四、生产设备

1．木工加工机械　 8～10年

2．金属切削机床　10～14年

3．锻压设备　10～14年

4．焊接及切割设备　 7～10年

其中：等离子切割机　4～5年

磁力氧气切割机　4～5年

5．锻造及热处理设备　10～14年

6．动力设备　11～18年

其中：电动空压机　 8～10年

柴油空压机　 8～10年

制氧机组　 8～10年

液化气循环压缩机　 8～10年

高压空压机　 8～10年

轴气风机　 8～10年

7．维修专用设备　 8～10年

8．其他加工设备　 8～10年

五、试验设备及仪器

1．材料试验设备　 7～10年

其中：白金坩锅　50年

2．测定仪器　 5～10年

3．计量仪器　 7～10年

4．探伤仪器　 7～10年

5．测绘仪器　 7～10年

六、其他固定资产

1．行政管理用车　 6～12年

2．办公用具　10～14年

其中：电子计算机　4～8年

电视机　5～8年

复印机　5～8年

文字处理机　5～8年

3．度量及消防用具　10～14年

4．印刷机械　10～12年

七、非生产用固定资产

1．房屋　30～45年

2．文体宣教用具　10～15年

3．炊事用具　 8～10年

4．医疗器械　 8～10年

5．其他　 7～10年

其中：电冰箱　5～7年

冷冻机　5～7年

施工、房地产开发企业财务制度房地产补充规定

【颁布单位】中华人民共和国财政部

【颁布日期】 19990511

【实施日期】 19990511

【章名】 全文

国务院有关部门、直属机构、企业单列集团，各省、自治区、直辖市

、计划单列市财政厅（局）：

近几年来，随着城镇住房制度改革的不断深化，房地产业得到了进一

步发展。房地产开发企业财务管理也遇到了一些新情况和问题，必须及时

加以解决。为进一步规范房地产开发企业财务行为，加强财务管理，我们

在《施工、房地产开发企业财务制度》的基础上，制定了《房地产开发企

业财务管理若干问题的补充规定》。现印发给你们，请认真贯彻执行。

为了适应房地产开发经营业务发展的需要，进一步规范房地产开发企

业财务行为，加强房地产开发企业财务管理，现就房地产开发企业财务管

理若干问题补充规定如下：

一、房地产开发企业之间签订项目开发合同、合资开发项目，暂按如

下规定处理：1．项目开发合同中规定按投资额比例分配项目开发产品的

，主办企业收到投资各方开发资金作应付账款管理。项目开发完毕并办理

竣工验收手续后，主办企业按合同规定分配投资各方项目开发产品，应按

实际成本冲转开发产品及相应的应付账款。投资各方对分回的开发产品应

及时作为存货管理。2．项目开发合同中规定按投资额比例分配项目利润

的，主办企业收到投资各方开发资金作预收账款管理。项目开发完毕并办

理竣工验收手续后，主办企业对外出售项目开发产品，应将预收账款转为

营业收入，并相应结转营业成本。项目利润形成后，按合同规定分配项目

利润。

二、房地产开发企业与其他无房地产开发经营权的单位签订合资开发

项目合同，合同中规定按各方出资比例分配项目开发产品的，房地产开发

企业收到出资各方资金作预收账款管理。项目开发完毕并办理竣工验收手

续后，房地产开发企业按合同规定分配出资各方项目开发产品，应按合同

规定的转让价格计入营业收入，并相应冲转预收账款，结转营业成本。合

同中规定按各方出资比例分配项目利润的，按第一条第二款规定执行。

三、房地产开发企业出资与土地方合作开发项目，按照法律、法规的

规定，应办理土地使用权过户登记手续。需调整土地使用权出让金的，按

照调整后的土地使用权出让金计入开发成本；不需支付土地使用权出让金

的，按照合同、协议约定的价值计入开发成本。项目开发完毕并办理竣工

验收手续后，房地产开发企业分配合作方开发产品，按照合同、协议约定

的价值计入营业收入，并相应结转营业成本。

四、房地产开发企业接受委托代建房屋及其他工程，不需办理土地使

用权过房户登记手续。在工程竣工验收办妥交接手续后，应按照委托方确

认的结算价款，计入营业收入，并结转代建工程相关成本。

五、房地产开发企业按照实际成本将开发产品转作自用固定资产，应

视同销售处理，并按照国家有关规定缴纳各种税费。

六、房地产开发企业出售自用房屋类固定资产，应作如下处理：1．

出售合同中土地使用权与地上建筑物分开作价的，土地使用权转让收入计

入其他业务收入，该项土地使用权（无形资产）摊余价值及在出售过程中

交纳的有关税费计入其他业务支出。地上建筑物出售收入扣除清理费、该

地上建筑物的残值以及出售过程中交纳的税费后的净收入计入营业外收入

。2．出售合同中实行房地产统一作价的，房地产出售收入扣除该项房地

产的账面净值、清理费、出售过程中交纳的各种税费和其他费用后的净收

入或净支出，计入营业外收入或营业外支出。出售的自用房屋类固定资产

属于职工住房的，所取得的净收入计入企业住房周转金。

七、房地产开发企业出售周转房时，应将周转房转作开发产品处理，

并按照合同、协议约定价值计入营业收入，按照周转房的摊余价值结转营

业成本。

八、房地产开发企业按照国家法律、法规的规定取得预售许可证后，

方可上市预售商品房。预售商品房所得的价款，只能用于相关的工程建设

，并作为企业预收账款管理。商品房竣工验收办理移交手续后，应将预收

账款转为营业收入。

九、房地产开发企业在新建商品房未办理房地产初始登记、取得房地

产权证前，与承租人签订商品房租赁预约协议，取得的商品房预租价款，

作为预收账款管理。商品房竣工验收办理租约手续后，应将预收账款转为

营业收入。

十、房地产开发企业对已取得房地产权证的商品房采取先出租给承租

人使用，再根据合同、协议约定出售给该承租人，所取得的价款应按下列

情况处理：租赁期间取得的价款作为租金收入计入营业收入；租赁期满，

承租人愿意购买该商品房，企业取得的售房价款计入营业收入。

十一、房地产开发企业出售商品房时与买受人约定，在出售后的一定

年限内由企业以代理出租的方式进行包租。企业出售商品房时，与买受人

签订售房合同、协议并不据价款结算账单，按照合同、协议约定的价款计

入营业收入。代理出租期间，收取的房屋租金作为其他应付款处理。合同

、协议中约定，租金收入可用于冲抵售房价款，企业应将其他应付款冲转

应收账款。

十二、房地产开发企业为开发房地产而借入的资金所发生的利息等借

款费用，在开发产品完工之前，计入开发成本。开发产品完工之后而发生

的利息等借款费用，计入财务费用。

十三、房地产开发企业在经营初期当年无营业收入或能够取得少量的

营业收入，但确需发生业务招待费的，须经主管财政机关批准后，方可按

当年完成房地产开发工作量（即开发成本的当年借方发生额）的60%预

计营业收入，并在下列限额内据实列入待摊费用；预计全年营业收入在1

500万元以下的，不超过年预计营业收入的5‰；预计全年营业收入超

过1500万元（含1500万元）但不足5000万元的，不超过该部

分预计营业收入的3‰；预计全年营业收入超过5000万元（含500

0万元）但不足1亿元的，不超过该部分预计营业收入的2‰；预计全年

营业收入超过1亿元（含1亿元）的，不超过该部分预计营业收入的1‰

。房地产开发企业自出售开发产品实现营业收入的年度开始，应将待摊的

业务招待费，在3－5年之内分期摊入管理费用。

十四、经有权机关批准建设的公共配套设施，建设规模占开发项目比

重较大的，经主管财政机关批准后，房地产开发企业可按照建筑面积或投

资比例采取预提办法从开发成本中计提公共配套设施费。预提的公共配套

设施费只能用于相关的工程建设，不得挪作他用。采取预提办法建设的公

共配套设施，房地产开发企业不得有偿转让。单独立项且已落实投资来源

、能够有偿转让的公共配套设施，不得从开发成本中预提公共配套设施费

。

十五、房地产开发企业出售商品房时，按照国家规定代为收取的住宅

共用部位、共用设施设备维修基金（以下简称维修基金）作为代收代缴款

项管理，并专户存储。按照国家规定，房地产开发企业向房地产行政主管

部门或物业管理企业移交维修基金时，相应冲转代收代缴款项。维修基金

在移交房地产行政主管部门或物业管理企业之前而滞留在房地产开发企业

期间，产生的利息净收入转入本金，不得挪作他用。

十六、房地产开发企业在开发产品办理竣工验收后而尚未出售前发生

的维修费，计入销售费用。开发产品出售后，在保修期内发生的维修费，

冲减质量保证金（应收账款）；质量保证金不足冲减的部分，计入销售费

用。

十七、本补充规定由财政部负责解释。

十八、本补充规定自颁布之日起执行。

施工、房地产开发企业财务制度已被废止的法律

《关于外商投资施工、　房地产开发企业制定内部财务管理制度的指导意见　（1996年1月31日财政部财工字25号发布）》*注：本篇法规已被《财政部关于公布废止和失效的财政规章和规范性文件目录（第十批）的决定》（发布日期：2008年1月31日　实施日期：2008年1月31日）宣布失效

施工、房地产开发企业财务制度第十六条

流动资产包括现金、各种存款、其他货币资金、短期投资、应收及预付款项、存货等。

施工、房地产开发企业财务制度第十七条

其他货币资金包括外埠存款、在途资金等。

施工、房地产开发企业财务制度第十八条

应收及预付款项包括应收工程款、应收销货款、其他应收款、应收票据、待摊费用、预付分包工程款、预付分包备料款、预付工程款、预付备料款、预付购货款等。

应收票据应按照面值计价。贴现应收票据的实得款项与其面值的差额，计入财务费用。

施工、房地产开发企业财务制度第十九条

企业可以于年度终了，按照年末应收帐款余额的1%计提坏帐准备金，计入管理费用。

企业发生的坏帐损失，冲减坏帐准备金。收回已核销的坏帐，增加坏帐准备金。

不计提坏帐准备金的企业，发生的坏帐损失，计入管理费用。收回已核销的坏帐，冲减管理费用。

施工、房地产开发企业财务制度第二十条

存货包括主要材料、其他材料、周转材料、设备、低值易耗品、机械配件、在建工程、在产品、产成品、半成品、结构件、商品等。

房地产开发企业临时出租房、周转房视同存货。

施工、房地产开发企业财务制度第二十一条

存货按实际成本计价。

购入的，按买价加运杂费、采购保管费和税金等计价。

建设单位供应的，按合同确定价值计价。

自制的，按照制造过程中的各项实际支出计价。

委托外单位加工的，按实际耗用的原材料或者半成品加运杂费和加工费等计价。

投资者投入的，按照评估确认或者合同、协议约定的价值计价。

盘盈的，按照同类存货的实际成本计价；没有同类存货的，按照市价计价。

接受捐赠的,按照发票帐单所列金额加企业负担的运杂费、保险费、税金计价;无发票帐单的，按同类存货的市价计价。

按照计划成本核算存货的企业，对存货的实际成本与计划成本之间的差异，应当单独核算。

施工、房地产开发企业财务制度第二十二条

企业领用或发出的存货，按照实际成本核算的，可以采用先进先出法、加权平均法、移动平均法、个别计价法、后进先出法等方法确定其实际成本；采用计划成本核算的，按期结转其应负担的成本差异将计划成本按成本计算期调为实际成本。

施工、房地产开发企业财务制度第二十三条

企业领用的周转材料、低值易耗品按受益对象，一次或分期摊入工程成本和管理费用。

房地产开发企业在用出租房、周转房按其耐用年限分期平均摊入成本。

施工、房地产开发企业财务制度第二十四条

企业对存货应当定期或不定期盘点，年度终了前必须进行一次全面的盘点清查。对于盘盈、盘亏、毁损以及报废的存货应当及时查明原因，分别情况及时处理。

盘盈的存货，冲减管理费用。盘亏、毁损和报废的存货，扣除过失人或者保险公司赔款和残料价值后，计入采购保管费或管理费用。存货毁损属于非常损失的部分，扣除过失人或者保险公司赔款和残料价值后，计入营业外支出。