房地产开发企业财务管理若干问题的补充规定

国务院有关部门、直属机构、企业单列集团，各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局）：

近几年来，随着城镇住房制度改革的不断深化，房地产业得到了进一步发展。房地产开发企业财务管理也遇到了一些新情况和问题，必须及时加以解决。为进一步规范房地产开发企业财务行为，加强财务管理，我们在《施工、房地产开发企业财务制度》的基础上，制定了《房地产开发企业财务管理若干问题的补充规定》。现印发给你们，请认真贯彻执行。

为了适应房地产开发经营业务发展的需要，进一步规范房地产开发企业财务行为，加强房地产开发企业财务管理，现就房地产开发企业财务管理若干问题补充规定如下：

一、房地产开发企业之间签订项目开发合同、合资开发项目，暂按如下规定处理：1．项目开发合同中规定按投资额比例分配项目开发产品的，主办企业收到投资各方开发资金作应付账款管理。项目开发完毕并办理竣工验收手续后，主办企业按合同规定分配投资各方项目开发产品，应按实际成本冲转开发产品及相应的应付账款。投资各方对分回的开发产品应及时作为存货管理。2．项目开发合同中规定按投资额比例分配项目利润的，主办企业收到投资各方开发资金作预收账款管理。项目开发完毕并办理竣工验收手续后，主办企业对外出售项目开发产品，应将预收账款转为营业收入，并相应结转营业成本。项目利润形成后，按合同规定分配项目利润。

二、房地产开发企业与其他无房地产开发经营权的单位签订合资开发项目合同，合同中规定按各方出资比例分配项目开发产品的，房地产开发企业收到出资各方资金作预收账款管理。项目开发完毕并办理竣工验收手续后，房地产开发企业按合同规定分配出资各方项目开发产品，应按合同规定的转让价格计入营业收入，并相应冲转预收账款，结转营业成本。合同中规定按各方出资比例分配项目利润的，按第一条第二款规定执行。

三、房地产开发企业出资与土地方合作开发项目，按照法律、法规的规定，应办理土地使用权过户登记手续。需调整土地使用权出让金的，按照调整后的土地使用权出让金计入开发成本；不需支付土地使用权出让金的，按照合同、协议约定的价值计入开发成本。项目开发完毕并办理竣工验收手续后，房地产开发企业分配合作方开发产品，按照合同、协议约定的价值计入营业收入，并相应结转营业成本。

四、房地产开发企业接受委托代建房屋及其他工程，不需办理土地使用权过房户登记手续。在工程竣工验收办妥交接手续后，应按照委托方确认的结算价款，计入营业收入，并结转代建工程相关成本。

五、房地产开发企业按照实际成本将开发产品转作自用固定资产，应视同销售处理，并按照国家有关规定缴纳各种税费。

六、房地产开发企业出售自用房屋类固定资产，应作如下处理：1．出售合同中土地使用权与地上建筑物分开作价的，土地使用权转让收入计入其他业务收入，该项土地使用权（无形资产）摊余价值及在出售过程中交纳的有关税费计入其他业务支出。地上建筑物出售收入扣除清理费、该地上建筑物的残值以及出售过程中交纳的税费后的净收入计入营业外收入。2．出售合同中实行房地产统一作价的，房地产出售收入扣除该项房地产的账面净值、清理费、出售过程中交纳的各种税费和其他费用后的净收入或净支出，计入营业外收入或营业外支出。出售的自用房屋类固定资产属于职工住房的，所取得的净收入计入企业住房周转金。

七、房地产开发企业出售周转房时，应将周转房转作开发产品处理，并按照合同、协议约定价值计入营业收入，按照周转房的摊余价值结转营业成本。

八、房地产开发企业按照国家法律、法规的规定取得预售许可证后，方可上市预售商品房。预售商品房所得的价款，只能用于相关的工程建设，并作为企业预收账款管理。商品房竣工验收办理移交手续后，应将预收账款转为营业收入。

九、房地产开发企业在新建商品房未办理房地产初始登记、取得房地产权证前，与承租人签订商品房租赁预约协议，取得的商品房预租价款，作为预收账款管理。商品房竣工验收办理租约手续后，应将预收账款转为营业收入。

十、房地产开发企业对已取得房地产权证的商品房采取先出租给承租人使用，再根据合同、协议约定出售给该承租人，所取得的价款应按下列情况处理：租赁期间取得的价款作为租金收入计入营业收入；租赁期满，承租人愿意购买该商品房，企业取得的售房价款计入营业收入。

十一、房地产开发企业出售商品房时与买受人约定，在出售后的一定年限内由企业以代理出租的方式进行包租。企业出售商品房时，与买受人签订售房合同、协议并不据价款结算账单，按照合同、协议约定的价款计入营业收入。代理出租期间，收取的房屋租金作为其他应付款处理。合同、协议中约定，租金收入可用于冲抵售房价款，企业应将其他应付款冲转应收账款。

十二、房地产开发企业为开发房地产而借入的资金所发生的利息等借款费用，在开发产品完工之前，计入开发成本。开发产品完工之后而发生的利息等借款费用，计入财务费用。

十三、房地产开发企业在经营初期当年无营业收入或能够取得少量的营业收入，但确需发生业务招待费的，须经主管财政机关批准后，方可按当年完成房地产开发工作量（即开发成本的当年借方发生额）的60%预计营业收入，并在下列限额内据实列入待摊费用；预计全年营业收入在1500万元以下的，不超过年预计营业收入的5‰；预计全年营业收入超过1500万元（含1500万元）但不足5000万元的，不超过该部分预计营业收入的3‰；预计全年营业收入超过5000万元（含5000万元）但不足1亿元的，不超过该部分预计营业收入的2‰；预计全年营业收入超过1亿元（含1亿元）的，不超过该部分预计营业收入的1‰。房地产开发企业自出售开发产品实现营业收入的年度开始，应将待摊的业务招待费，在3－5年之内分期摊入管理费用。

十四、经有权机关批准建设的公共配套设施，建设规模占开发项目比重较大的，经主管财政机关批准后，房地产开发企业可按照建筑面积或投资比例采取预提办法从开发成本中计提公共配套设施费。预提的公共配套设施费只能用于相关的工程建设，不得挪作他用。采取预提办法建设的公共配套设施，房地产开发企业不得有偿转让。单独立项且已落实投资来源、能够有偿转让的公共配套设施，不得从开发成本中预提公共配套设施费。2001年11月5日停止执行

十五、房地产开发企业出售商品房时，按照国家规定代为收取的住宅共用部位、共用设施设备维修基金（以下简称维修基金）作为代收代缴款项管理，并专户存储。按照国家规定，房地产开发企业向房地产行政主管部门或物业管理企业移交维修基金时，相应冲转代收代缴款项。维修基金在移交房地产行政主管部门或物业管理企业之前而滞留在房地产开发企业期间，产生的利息净收入转入本金，不得挪作他用。

十六、房地产开发企业在开发产品办理竣工验收后而尚未出售前发生的维修费，计入销售费用。开发产品出售后，在保修期内发生的维修费，冲减质量保证金（应收账款）；质量保证金不足冲减的部分，计入销售费用。

十七、本补充规定由财政部负责解释。

十八、本补充规定自颁布之日起执行。

第一章 总论

第一节 房地产开发企业财务管理的对象

第二节 房地产开发企业财务管理的目标

第三节 房地产开发企业财务管理的环境

第四节 房地产开发企业财务管理的观念

复习题

习题

第二章 企业资金的筹集和管理

第一节 企业筹集资金的目的和原则

第二节 资本金的筹集

第三节 债务资金的筹集

第四节 资金成本的计算

第五节 筹资风险及其回避

第六节 资金结构及其调整

复习题

习题

第三章 开发项目的可行性研究

第一节 可行性研究的意义和作用

第二节 可行性研究的主要内容

第三节 可行性研究的方法

第四节 可行性研究的决策

复习题

习题

第四章 房地产价格的预测

第一节 影响房地产价格的主要因素

第二节 土地价格的预测

第三节 房屋价格的预测

第四节 房屋租金的预测

复习题

习题

第五章 开发项目投资经济效益的评价

第一节 开发项目投资经济效益评价的意义、步骤和原则

第二节 开发项目投资支出的估算

第三节 开发项目营业收入，营业成本，营业、管理、财务费用和税金的估算

第四节 商品房屋开发项目财务状况的分析

第五节 商品房屋开发项目投资经济效益的评价

第六节 出租房屋开发项目财务状况的分析

第七节 出租房屋开发项目投资经济效益的评价

第八节 开发项目不确定性分析

复习题

习题

第六章 流动资产的管理

第一节 流动资产和营运资金的概念

第二节 现金的管理

第三节 应收账款的管理

第四节 材料和设备的管理

第五节 开发产品的管理

复习题

习题

第七章 固定资产的管理

第一节 固定资产及其管理的要点

第二节 固定资产的日常管理

第三节 固定资产折旧和折旧政策

第四节 机械设备利用效果的考核

第五节 机械设备更新方案的优选

复习题

习题

第八章 证券投资的管理

第一节 证券投资概述

第二节 债券投资的管理

第三节 股票投资的管理

第四节 其他证券投资的管理

复习题

习题

第九章 利润及其分配的管理

第一节 企业利润的作用和构成

第二节 目标利润的管理

第三节 企业利润分配的顺序

第四节 股份制企业利润的分配

复习题

习题

第十章 财务预算的管理

第一节 财务预算的作用和组成

第二节 企业现金预算

第三节 企业财务预算

第四节 财务控制

复习题

第十一章 财务分析

第一节 财务分析的内容和方法

第二节 营运能力的分析

第三节 盈利能力的分析

第四节 偿债能力的分析

第五节 成长能力和对社会贡献能力的分析

第六节 财务综合分析

复习题

习题

附表一 复本利系数表

附表二 折现系数表

附表三 年金终值系数表

附表四 资金年存系数表

附表五 资金回收系数表

附表六 年金现值系数表

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《房地产开发企业财务管理(第二版)》，本书对于防范财务风险，促使市场经济协调发展，有着积极的意义。现根据上述通则、办法的基本精神，结合房地产开发企业开发经营管理的特点 ，对本书作了部分修订，并增加财务预算的管理一章，将企业现金预算和企业财务预算的编制分别加以叙述。