房地产开发法律适用与疑难释解

郭军，1972年生，籍贯甘肃陇西，北京大学法学院硕士毕业。

1997年起从事律师职业，北京市大成律师事务所合伙人，房地产法律网创建人。

主要从事建设工程，房地产开发、项目融资，房地产企业并购、股权转让等房地产相关非诉及诉讼法律业务，担任多家房地产企业法律顾问。

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律师的价值在于他的专业，但律师的品质在于他的责任!

中国从一九八六年试行律师资格考试制度，现今已有二十二年了。这二十二年里，中国的律师从无到有， 已在经济、政治、社会、生活等方方面面发挥了巨大作用。

很自豪自己是一名律师，但又不甘心仅仅只做一名律师。思考。或者说胡思乱想于我更像是一种生活方式，始终伴随于身边，但主题只有一个：“中国律师应该、将会怎么发展"para" label-module="para">

答案和王石对万科未来发展的轨迹趋同，那就是走专业化和精细化的道路；但与王石对万科房地产发展战略定位不同的是，专业化后，中国律师业的发展应该是边缘化、复合化。

长期关注于对房地产法律的研究，让我深深意识到，一名优秀的房地产律师，还应该是融资谋划大师、税务统筹专家；法律与管理、法律与经济、法律与政治的边缘化将是律师发挥更广阔的舞台。为了进一步对房地产行业有一个更科学的理解，2007年我特意参加了清华大学职业经理培训中心举办的清华大学房地产总裁班，为期一年的学习仍在进行中，我获益匪浅。

路漫漫其修远兮……

2007年认识了中国法制出版社负责图书出版的罗菜娜小姐，她从人民大学研究生毕业后，选择了一条法律文化传播的道路，她说她正在筹划出版一套房地产法律实务图书，这也许就叫机缘吧。实际的工作比我想象的要辛苦很多，我的同事王晓燕、罗玲对这项工作的完成做了很多努力，在此向她们表示深深的感谢!

这本书适合的读者群是律师、房地产公司法务专员、以及房地产公司高级管理人员等。本书除了系统、精确、重点阐述了对房地产相关法律的理解并对实务中常见的疑难问题进行了分析，也试图在案例点评、法律策划中强调对人的尊重、对追求合作、共赢、可持续发展在房2100433B

本系列丛书涵盖了房地产领域的各个方面，邀请了在房地产法律实务工作第一线的资深法官、律师、政府官员等专家参与写作，帮您化解风险、解决难题！

本书适合的读者群是律师、房地产公司法务人员、以及房地产公司高级管理人员等。本书除了系统、精确、重点阐述了对房地产相关法律的理解并对实务中常见的疑难问题进行了分析，也试图在案例点评、法律策划中强调对人的尊重、对追求合作、共赢、可持续发展在房地产开发过程中的重要性。

第一篇房地产开发用地篇

第一章2007年至2008年土地政策及土地储备制度

一、2007年至2008年我国土地政策点评

（一）对土地供应结构进行调整

（二）抑制高价土地及土地囤积、闲置

（三）加强土地执法力度

（四）土地新政策对房地产行业结构的影响

二、土地储备制度

（一）土地储备

（二）土地一级开发

第二章房地产开发用地的取得

一、土地使用权取得概述

（一）土地使用权简介

（二）取得土地使用权的几种方式及其筒评

二、土地使用权的出让

（一）土地使用权出让概述

（二）协议出让

（三）招标、拍卖、挂牌出让

案例回放：国有土地使用权出让合同的生效与履行

（四）土地使用权出让合同

三、土地使用权的转让

（一）土地使用权转让的条件及程序

（二）土地使用权转让的限制

（三）土地使用权转让常见法律问题

案例回放：划拔土地使用权转让纠纷

第三章房屋拆迁

一、《物权法》与房屋拆迁

（一）房屋拆迁与征收

（二）（物权法）对房屋拆迁的影响

二、城市房屋拆迁全流程详解

（一）取得拆迁许可证

（二）发布拆迁公告及暂停办理相关手续

（三）协商补偿安置

（四）房屋拆迁评估

（五）拆迁行政裁决

案例回放：拆迁行政裁决不合法，应予撤销

（六）实施拆迁

（七）行政强制拆迁

三、拆迁补偿安置协议（示范文本）

第二篇房地产开发融资篇

第四章房地产开发融资的途径

一、房地产开发融资概述

二、债务融资

（一）银行贷款

（二）委托贷款

（三）发行公司债券

三、股权融资

（一）房地产企业增资扩股融资

案例回放：路劲基建收购顺驰中国纠纷

（二）房地产企业上市融资

四、房地产基金融资

五、夹层融资

第五章合作开发房地产融资

一、合作开发房地产概述

案例回放：补偿安置合同VS房地产合作开发合同

二、合作开发房地产的模式选择

（一）项目公司型的合作开发

（二）非项目公司型的合作开发

三、合作开发房地产的主要法律问题解析

（一）涉及合作合同效力的几个问题

（二）合作开发中的未足额出资的处理

（三）合作开发中投资额增加及建筑面积增减的处理

（四）合作开发违法、违规建筑的处理

（五）四种“名不副实”的合作合同的认定与处理

四、合作开发房地产的风险防范

（一）慎重选择合作伙伴

（二）预防签订的合作合同无效

（三）重视合作合同的签订

（四）依约履行合同义务

案例回放：合作项目搁浅，引发撤资纠纷

第三篇建设工程合同篇

第六章建设工程勘察、设计合同

一、建设工程勘察、设计合同简介

二、建设工程勘察、设计合同双方权利义务

（一）勘察、设计合同发包人的权利义务

案例回放：发包人应当依约向设计人支付设计费

（二）勘察、设计合同承包人的权利义务

案例回放：勘察人对勘察成果承担质量保证责任

三、范本文书一一北京市工程设计合同（示范文本）

第七章建设工程施工合同

一、建设工程施工合同简介

二、建设工程施工合同重点法律问题解析

（一）中标通知书的法律效力

（二）建设工程施工合同的无效及其法律后果

（三）建设工程施工合同的解除及其法律后果

案例回放：发包人拖欠工程款，承包人有权解除合同

（四）发包人对建设工程承担的质量责任

三、工程索赔的风险防范

（一）建设工程索赔简介

（二）业主如何预防工程索赔

第四篇商品房销售篇

第八章商品房认购

一、商品房认购简介

案例回放：商品房认购书的效力及违约责任

二、商品房认购书法律问题解析

（一）商品房认购书的性质认定

（二）商品房认购书的效力判断

（三）商品房认购书当事人的义务

案例回放：未尽披露义务，开发商向认购人承担定金责任

（四）违反商品房认购书的违约责任

案例回放：商品房认购书申的定金认定

三、如何签订商品房认购书

（一）签订商品房认购书的步骤

（二）北京市商品房认购书示范文本及评析

第九章商品房预售与现售

一、商品房预售与现售简介

二、商品房销售法律问题分析

（一）商品房预售应当符合的条件

（二）商品房预售合同转让的效力

案例回放：“炒楼花”是否有效"para" label-module="para">

（三）商品房现售应当符合的条件

（四）常见开发商售房违约责任

案例回放：逾期办理房产证约定违约金过低，可以

予以调整

（五）开发商售房广告宣传带来的法律风险

（六）物业小区的车位权属问题

案例回放：小区停车位的归属之争

（七）物业架空层权属问题

案例回放：住宅小区架空层的权利归属须依规划用途而定

（八）商品房登记制度

第十章商品房包销

一、商品房包销简介及法律关系解析

（一）商品房包销简介

案例回放：居间合同VS包销合同

（二）商品房包销法律关系解析

二、商品房包销中存在的主要法律问题

（一）包销商的主体资格与包销合同的效力

案例回放：包销商的主体资格与包销合同的效力等常见

包销法律问题

（二）开发商擅自出售包销商品房的违约责任

（三）包销商发布虚假广告宣传的责任承担

三、签订商品房包销合同时如何防范法律风险

第五篇物业管理服务篇

第十一章漫谈房地产开发与物业管理

一、物业管理

二、房地产开发与物业管理

三、房地产开发企业与物业服务公司

四、物业管理服务中的“三角”法律关系解析

第十二章物业管理与服务相关法律问题

一、物业管理与服务热点法律问题

（一）无物业服务合同之事实物业服务关系

案例回放：事实物业服务关系的处理

（二）物业接管验收流程及应当注意的法律问题

案例回放：物业公司接管验收物业时，拥有物业维

修请求权

（三）物业专项维修资金的交存与使用

（四）业主委员会的诉讼主体资格

案例回放：业主委员会是否具有诉讼主体资格之争

二、物业管理与服务相关实务解析

（一）前期物业管理招标

（二）首届业主委员会组建流程

三、北京市前期物业服务合同（2008年示范文本）

附录

中华人民共和国物权法（节录）

（2007年3月16日）

中华人民共和国城市房地产管理法

（2007年8月30日）

中华人民共和国土地管理法

（2004年8月28日）

最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷

案件适用法律问题的解释

（2005年6月18日）

招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定

（2007年9月28日）

所涉法律法规目录

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第一章 我国征地制度概述第一节 我国征地制度的内涵一、土地征收（一）土地征收的概念（二）土地征收的特征 二、土地征用（一）土地征用的概念（二）土地征用的特征 三、土地征收和征用的共同点及区别（一）土地征收和土地征用的共同点（二）土地征收和土地征用的区别 第二节 我国征地制度的发展历程一、建国初期的征地制度（一）国家法律中的一般性规定（二）专门立法的规定 二、二十世纪80年代的征地制度（一）1982年《宪法》（二）1982年〈国家建设征用土地条例》（三）1986年《土地管理法》 三、我国现行征地制度（一）1998年《土地管理法》（二）2004年《宪法修正案》（三）2004年《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》及相关文件（四）2007年《物权法》 第三节 我国征地制度主要内容及存在问题一、征地制度的主要内容（一）征地审批（二）征地补偿安置（三）征地补偿安置争议处理 二、征地制度存在的问题（一）关于土地征收范围和目的模糊性的问题（二）关于征地补偿安置标准测算方法问题（三）关于征地纠纷救济制度完善问题 第二章 征地程序第一节 土地征收的程序一、我国法律法规中的相关规定（一）现行法律规定（二）行政法规及国务院文件中的规定（三）部门规章中的规定（四）地方规定 二、征地的一般程序（一）发布征地预告（二）现状调查及确认（三）征询村民意见，组织征地听证（四）征地材料的组织、审核及上报（五）征地的审查（核）、报批（六）征地公告（七）办理征地补偿登记（八）征地补偿安置方案拟定和报批（九）实施补偿安置方案和交付土地（十）征地争议的协调及裁决 三、特殊类型土地的征收程序（一）林地征收（二）大中型水利、水电工程建设征收土地（三）基本农田征收（四）草地征收 四、征地审批（一）征地审批权限的划分（二）审批程序 五、征地程序中赋予被征地农民的权利（一）知情权和确认权（二）申请听证权（三）拒绝权（四）监督权 第二节 征地公告一、关于征地公告制度的有关法律规定（一）法律规定（二）行政法规中的规定（三）部门规章及规范性文件中的规定 二、征收土地程序基本问题概述（一）征收土地公告（二）征收土地补偿安置公告（三）征收土地补偿、补助费用的发放、使用情况公开 第三节 实践中存在的主要问题及解决思路一、违法征地的表现形式及解决思路（一）征地实践中存在的主要问题（二）解决思路 二、征地过程中的听证制度（一）征地补偿安置方案听证（二）拟定或修改区域性征地补偿标准听证（三）听证的申请 三、征地公告中的不规范做法（一）实践中不规范的做法（二）解决思路四、历史遗留征地项目补偿标准的确定五、生态农业开发项目能否以征收方式取得土地六、被征地农民如何办理征地补偿登记手续七、土地经复垦不能恢复原用途的，如何处理八、土地征收后用地单位超过两年未使用的，如何处理九、审批机关如何完善征地报件形式十、城市规划区内的集体土地，能否不经征收直接转为国有典型案例：征地公告不规范应当纠正 第三章 征地补偿第一节 征地补偿概述一、征地补偿相关法律规定（一）法律规定（二）行政法规和国务院文件（三）部门规章及文件（四）地方规定 二、征地补偿制度重点问题释解（一）征地补偿的基本原则（二）征地补偿费的支付（三）征地补偿内容（四）征地补偿对象（五）补偿标准 第二节 土地补偿费一、土地补偿费的内涵及特征（一）土地补偿费的支付对象是土地所有权人（二）土地补偿费的标准是法定的（三）土地补偿费与征地补偿中的其他费用之间具有不可分性 二、土地补偿费的计算（一）产值倍数法计算（二）区片综合地价法计算三、土地补偿费的归属 四、实践中存在的问题及解决思路（一）农户对土地的改良投入能否在土地补偿费中主张（二）征地承办机构收取的从土地补偿费中扣除征地管理费是否合法典型案例：承包地改良投入补偿主张应当予以支持村民小组应当享有完整土地补偿权 第三节 地上附着物和青苗补偿费一、法律及政策规定（一）法律、行政法规及部门规范性文件的规定（二）地方有关规定 二、地上附着物和青苗补偿费的计算及分配（一）地上附着物和青苗补偿费的计算（二）地上附着物和青苗补偿费的分配 三、实践中存在的主要问题及解决思路（一）青苗及地上附着物调查统计有误，如何处理（二）突击搭建地上附着物和种植青苗，能否获得补偿（三）青苗和地上附着物的补偿标准，如何确定（四）承包土地上的地上附着物和青苗补偿费归属，如何确定典型案例：突击栽种的果树能不能获得补偿国土资源局未按规定履行义务被判败诉 第四节 被征地农民的社会保障一、被征地农民社会保障有关法律规定（一）法律规定（二）行政法规及国务院有关规定（三）部门规章及部门规范性文件规定（四）地方规定 二、被征地农民社会保障基本问题概述（一）社会保障的范围（二）社会保障的内容（三）社会保障的资金来源（四）被征地农民社会保障工作的管理 三、实践中存在的问题及解决思路（一）被征地农民社会保障费用不到位问题，如何解决（二）被征地农民的社会保障费用不足部分向农民收取，是否合法 第五节 征地补偿费的分配使用与管理一、现行法律法规及政策规定（一）法律规定（二）行政法规及国务院文件规定（三）部门规章及司法解释规定（四）地方规定 二、征地补偿费重点问题释解（一）征地补偿费分配与使用的原则（二）征地补偿费的监督与管理 三、征地补偿费用分配、管理中存在的问题及解决思路（一）如何认定集体经济组织土地补偿款分配方案的效力（二）当前农村征地补偿款分配纠纷的表现形式及处理原则（三）如何认定迁入户口时放弃收益分配权承诺的效力（四）如何认定集体经济组织成员的资格（五）如何确定土地补偿费的分配标准（六）如何确定土地补偿款的分配对象（七）在新户籍所在地未取得承包土地的农民能否参与征地补偿分配（八）承包地交回后是否还享有征地补偿费分配权典型案例：转为城镇居民户籍后可否仍享有征地补偿分配权在校大学生享有分配土地补偿款的权利现役军人能否参与土地补偿款分配 第六节 征地补偿实践中存在的主要问题及解决思路一、土地承包经营权的补偿问题（一）有关规定（二）存在的主要问题（三）解决思路 二、宅基地使用权及农民房屋所有权的征收补偿问题（一）有关规定（二）存在的主要问题（三）宅基地及农民房屋的征收补偿问题解决思路 三、其他问题及解决思路（一）土地征收中地类认定不一致，如何处理（二）如何判断征地补偿标准是否合法、合理（三）如何减少征地补偿纠纷典型案例：征地方案确定时具有集体经济组织成员资格的村民享有土地补偿款分配权土地补偿分配方案不能侵犯少数成员合法权益 第四章 征地安置第一节 征地安置概述一、征地安置现行法律相关规定（一）法律规定（二）行政法规及国务院文件规定（三）部门规章、规范性文件及司法解释规定（四）地方规定 二、征地安置重点问题释解（一）征地安置主体（二）征地安置对象（三）征地安置措施 第二节 征地安置补助费一、安置补助费的计算（一）前三年平均产值（二）补偿倍数（三）安置人数（四）计算中应当注意的问题 二、安置补助费标准的调整（一）调整条件和原则（二）调整权限三、安置补助费的归属及分配 四、存在的主要问题及解决思路（一）实践中的主要问题（二）解决思路 第三节 征地安置方式一、货币化安置二、农业生产安置三、重新择业安置四、入股分红安置五、异地移民安置六、留地安置七、征地安置中的主要问题及解决思路（一）采用了货币安置后是否还可采用留地安置（二）留用地是否要办理征收手续（三）农村地区应如何完善征地安置方式典型案例：公开投标方式取得土地承包经营权不能获得安置补助费 第五章 征地争议解决第一节 征地补偿安置标准争议裁决制度一、征地补偿安置争议裁决制度概念及特点二、征地补偿安置争议现行法律规定（一）行政法规及国务院规范性文件规定（二）部门规章及规范性文件规定（三）地方规定 三、征地补偿安置争议协调裁决重点问题释解（一）征地补偿安置争议协调裁决机构（二）征地补偿安置争议协调裁决的范围（三）征地补偿安置争议协调裁决遵循的原则（四）协调裁决的时限要求（五）协调裁决的具体程序 四、主要问题及解决思路（一）如何确定协调裁决的申请人资格（二）向省级人民政府申请裁决需要提交哪些材料（三）哪些情况下协调裁决机构对当事人的申请可不予受理（四）对裁决机构下达裁决书有哪些规范性要求 第二节 信访一、信访的有关规定二、信访基本问题概述（一）信访的范围（二）信访机构处理信访事项的期限 三、实践中存在的问题及解决思路（一）有关征地纠纷的信访事项如何提出（二）信访案件处理有何要求（三）信访人不服信访机关的答复如何处理（四）国土资源信访机构受理信访事项有哪些要求典型案例：信访机构未按规定期限履行义务应当承担法律责任 第三节 征地争议行政复议一、征地争议行政复议相关法律规定二、行政复议基本问题概述（一）复议机关及其职责（二）被申请人（三）行政复议案件的处理方式（四）复议案件不收取费用 三、实践中存在的问题及解决思路（一）当事人对行政行为不服的，如何申请行政复议（二）复议机关不予受理或未按期作出处理的，如何处理（三）哪些情况下行政复议机关应当变更、撤销具体行政行为（四）行政复议中对于被申请人不予答复如何处理（五）行政复议申提出行政赔偿如何处理典型案例：集体土地未征收即出让行为被复议机关撤销 第四节 征地争议诉讼一、民事诉讼（一）法律规定（二）实践申存在的征地补偿民事纠纷主要类型（三）征地补偿民事纠纷的解决（四）人民法院处理征地补偿民事纠纷所遵循的原则 二、行政诉讼（一）法律规定（二）实践中土地征收行政诉讼的主要类型（三）征地争议行政诉讼的处理原则典型案例：村委会无权克扣青苗补偿费 第六章 法律责任第一节 概述一、征地法律责任相关法律规定（一）法律规定（二）行政法规或规范性文件规定（三）部门规章及地方规定 二、征地违法行为及法律责任（一）非法批地行为（二）侵占、挪用征地补偿费用行为（三）非法占地行为 第二节 刑事责任一、法律有关规定二、征地违法犯罪行为及刑事责任（一）非法批地罪（二）贪污罪（三）挪用公款罪（四）非法占地罪典型案例：村委会成员侵吞土地补偿款构成贪污罪 第三节 行政责任一、法律有关规定二、行政责任的形式（一）行政处罚（二）行政处分（三）行政赔偿 三、实践中存在的问题及解决思路（一）征地过程中，违反法定程序应承担哪些行政责任（二）征地过程中，违反法定补偿制度应承担哪些行政责任 附录：中华人民共和国土地管理法（2004年8月28日）中华人民共和国物权法（节录）（2007年3月16日）国务院关于深化改革严格土地管理的决定（2004年10月21日）国务院关于加强土地调控有关问题的通知（2006年8月31日）国务院办公厅转发劳动保障部关于做好被征地农民就业培训和社会保障工作指导意见的通知（2006年4月10日）征用土地公告办法（2001年10月22日）关于完善农用地转用和土地征收审查报批工作的意见（2004年11月2日）关于完善征地补偿安置制度的指导意见（2004年11月3日）国土资源部关于加强农村集体经济组织征地补偿费监督管理指导工作的意见（2005年1月24日）国土资源部关于开展制订征地统一年产值标准和征地区片综合地价工作的通知（2005年7月23日）国土资源部关于加快推进征地补偿安置争议协调裁决制度的通知（2006年6月21日）最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释（2005年7月29日）

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翻开中国历史的长卷，每一页都能看到农民为土地权利而进行的抗争，有的引发了导致朝代更迭的农民战争；有的加快了社会经济制度改革的步伐，不同的处理方式演绎着不同的结果。建国以来，社会经济发展的各个阶段也无不始于土地制度的变革，土地改革、家庭联产承包、国有土地有偿使用等成为我国重大经济发展阶段的标志和开端。由于建国后的土地制度适应了社会经济发展需要，土地纠纷在相当长的时期内处于低发状态。但是，改革开放以来，随着土地使用制度改革和市场经济建立，土地的价值不断显化，人们的土地权利诉求日益强烈，土地纠纷开始进入人们的视野。　随着城市化进程的加快和征地规模的不断扩大，征地纠纷作为一种重要的土地纠纷类型，成为社会矛盾的焦点和影响社会稳定的重要因素，由此引发的大规模群体性事件时有发生，从成因上看，这里既有计划经济向市场经济转型过程中制度建设滞后的因素，也有执法者违法行政的因素。在构建和谐社会和科学发展的时代主题下，我国政府已经注意到现行征地制度的弊端，并开始加快改革进程。2004年，国务院发布的《关于深化改革严格土地管理的决定》，提出了健全被征地农民合理补偿机制的新思路；2007年，全国人大通过的《物权法》，明确规定了农民作为征地补偿对象、补偿内容包括社会保障费用，以及集体成员的重大决策权、收益分配权、财务知情权和对侵害其合法权益的诉权等，首次在基本法上将征地制度改革的成果固定下来，为今后的改革提供了法律支持、指明了方向。　征地纠纷在社会制度的框架内解决，是法治社会下的理想状态，对各方来说，也是共赢。因此，如何让被征地农民走上依法维权的正常轨道，而不是通过极端方式来表达权利诉求；如何在立法、制度设计和实践中能够有效解决征地争议，而不是让农民感到对法律和现实的无奈，不仅是立法者、执法者的义务，也是整个社会的责任。本书的写作目的，也是期望通过对现行征地法律规定的解释，告诉社会公众享有哪些合法权益和维权的正确途径。因此，本书在写作上突出了以下特点：　一是注重实用。本书在形式上，首先是根据不同问题将现行规定全面、集中地摆出来，并进行解释。然后针对实践中存在的主要征地纠纷类型和疑难问题，进行了深入浅出的分析，在现行法律和政策框架内提出了解决问题的思路。　二是紧密把握现行法律政策与立法动向。本书从法律适用的角度，对有关法律法规和政策进行了系统整理、分析和解读，对有关问题分类进行了探讨；结合当前的立法动向和改革思路，对征地补偿问题等进行了系统论述和分析，力求从合法、合理的角度，提出解决问题思路。　由于时间仓促和水平所限，书中内容难免有不当之处，请同仁多加批评指正，也希望与大家一起共同探讨有关问题。　最后，向为本书出版付出艰辛的中国法制出版社编辑致谢。

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钟京涛，男，1970年出生，山东临朐人，高级经济师。1995年毕业于中国政法大学。现供职于中国土地矿产法律事务中心，长期从事土地法律政策、土地经济和土地产权制度研究，先后主持并完成了“国企改革中土地政策研究”、“划拨土地使用权管理研究”、“土地争议调处制度研究”、“集体建设用地流转制度研究”、“征地争议裁决制度研究”等20余项国土资源管理领域科研项目。公开发表相关理论文章50余篇。

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