房地产价格管理

1．保证国家有关房地产价格政策、法规的贯彻实施

国家和地方政府制定的一系列房地产价格政策法规，是为了充分调动和发挥房地产业务各方面的积极因素，加快城市建设，以满足社会生产和人民生活对房地产品不断增长的需求。要保证房地产价格政策和法规的贯彻实施，有赖于加强其价格的管理。只有按照国家政策法规制定出合理的房地产价格标准，建立必要的房地产价格体系，健全价格评估制度，严格成交价格的审批程序，认真查处房地价格的违章违法行为，才能使国家有关房地产价格政策法规落到实处。

2．保障国家和地方政府的利益不受损失

在房地产价格管理中，属于应该保障的国家和地方政府的权益包括：土地收益、各项课税、交易管理手续费。为了保证各项利益不受损害，必须强化价格管理，制止土地的隐形交易，使政府作为土地所有者参与因发生房地产交易而产生的增值部分的分配，控制土地收益的流失；为了防止国家税收流失，必须准确地评定房地产价格，避免隐价瞒价的偷税漏税行为，监督交易双方按规定的主管部门缴纳税款，

3．保护房地产生产者、经营者、消费者三者经济关系的体现，而三者经济利益能否真正得到保护的关键，在于房地产价格管理部门评估审定房地商品的价格是否公平合理。因此，政府主管部门必须认真做好房地产价格工作，切实保证房地产的生产、经营、消费三者的合法权益。

l，宏观调控，微观放开的原则

宏观调控，微观放开是社会主义市场经济下对于物价管理的一个根本原则。宏观调控，就是要通过对总需求与总供给的控制，通过产业政策的调节，通过金融杠杆的作用，通过税收政策的倾斜，通过基准地价和标定价的制度，从总体上控制房地产的成本，调节房地产市场行情，营造适合房地产交易价格正常变动的大环境。微观放开，就是以于具体的交易价格交易当事人可以自行协商议定(除瞒价行为外)。

2．按质论价，等价交换的原则

按质论价，就是要求按照房屋的质来确定房地产的价格。所谓房地产的质的好坏，是指房地产在使用价值功能方面存在的差异性比如，房地产的结构、标准、用料、装修、设备、地段、朝向、楼层、开间大小、附属面积和施工质量等条件的不同，都会带来房地产质的差别，都会直接影响房地产的使用价值。因此，对不同的房地产，必须实行不同的价格标准。优质高价，低质低价，使房地产的价格反映出其内在质的标准。等价交换，是价值规律的一个基本原则，本是不言而喻的，在此强调等价交换，目的在于重申房地产的交换价值必须体现它的内在价值，防止瞒价、压价、抬价等不正常交易行为。

1．制定房地产价格标准制定

房地产价格标准包括制定房屋重置价格标准和基准地价及标定地价。房地产价格标准是房地产价格评估的准绳，是审核房地产成交价格的依据，是交易双方协定价格的基础和条件。

2．进行房地产价格评估

房地产价格评估，是指对一幢房屋、一套房屋或一间房屋的具体价格的评定和估算-价格评估，是以房地产的质为对象，以其货币含量为表现形式的一种专业技术工作-在评估工作中，主要是以科学的方法为手段，以房屋的结构、类型、标准、装修、设备、朝向、楼层、地段环境以及新旧程度为评估条件，以房地产价格标准为依据，以客观公正的态度为准则，以评定公平合理的价格为目的。房地产价格评估既是加强房地产价格管理的基本内容，又是实现房地产价格管理的重要手段，

3．审批房地产成交价格

房地产行政管理机关要对房地产市场中的一切房地产买卖价格和租赁价格进行成交前的审核批准，否则，成交价格就是不合法的、审批房地产成交价格，主要是审查交易双方议定的买卖或租赁价格是否符合国家和地方政府的规定，是否存在价格过高或过低以及隐价瞒价情况、其目的在于了解房地产市场行情，保护合法交易，保持房地产市场价格的基本稳定。

4．查处房地产价格的违法行为

房地产价格违法行为，是指房地产买卖或租赁双方当事人违反国家和地方政府的有关房地产价格的政策规定，未经行政主管机关进行价格评估和审核，私自议价成交，或隐价瞒价。偷税漏税等违章违法行为。这些行为造成的结果大多是，国家不应该支付的价款付出去了，国家应该收回的价款和税费却未能收回，致使国家、地方等蒙受重大经济损失c因此，加强房地产价格管理，加强房地产价格的检查监督，查处房地产价格违法行为，直接关系到国家、单位、个人二者的利益关系，是房地产价格管理的重要—环.

价格管理体制的类型取决于某一个国家经济体制的类型，概括起来有以下三种类型：

(一)集中统一型的价格管理体制

这种价格管理体制实行于高度集中统一的集权型经济管理体制的国家。我国1978年以前就属于这种类型。其特点是价格管理以行政管理方法为主，价格管理权集中于中央，国家直接规定和调整各种商品价格和服务价格。它的优点是有利于保持价格的基本稳定和人民生活的安定。其缺点是生产经营者没有定价权，不利于发挥价格的宏观调控作用，整体经济机制的运行缺乏生气和活力，是一种比较僵化的价格管理体制。

(二)分散型的价格管理体制

这种类型的价格管理体制实行于比较发达的市场经济国家。其特点是商品价格和服务价格由市场主体协商议定，除少数商品的价格由国家进行一定的干预外，绝大部分商品价格和服务价格由生产经营者自主确定。国家对价格管理主要采取经济和法律手段实行间接调控。这种价格管理体制的优点是价格在市场竞争中形成，直接受价值规律的支配，由市场供求关系自发调节，有利于充分发挥价格的杠杆作用，有利于市场主体之间的竞争和市场经济的发展。其缺点是价格变动幅度过大，不利于国家的宏观调控，也容易造成社会劳动的浪费，给经济带来极大的损失。

(三)混合型价格管理体制

这种类型的价格管理体制介于集中统一型和分散型价格管理体制之间。其特点是多种价格形式并存，既有政府的统一定价，又有经营者自行确定的价格；在管理方法上，实行直接管理和间接调控相结合的方法，并采取多样化的价格管理手段。这种管理体制既保证了国家宏观调控措施的贯彻执行，又能充分发挥价格的杠杆作用，它克服了上述两种价格管理体制的弊端。同时又发扬了它们的优点。我国《价格法》中所规定的我国目前的价格管理体制就属于这种类型。

(一)价格管理形式结构

这是价格管理体制的核心内容所谓价格管理形式，是指在价格形成过程中的市场机制和行政机制的地位、作用和相互关系的类型。从大的方面来说，价格形式可分为两类：一是市场自由形成价格，即由市场力量通过市场竞争自由决定和调节的价格，又称市场调节价；二是政府行政管制的价格，即由政府行政力量决定的价格。我国现阶段，实行的是国家宏观调控下的主要由市场形成价格的机制，对大多数商品和服务价格实行市场调节价，只对极少数商品和服务价格实行政府价格管制。具体的价格管理形式有以下几种类型：

1．政府定价。它是指按照《价格法》规定，由政府价格主管部门或者其他有关部门按照定价权限和范围制定的价格。政府定价的主体是政府价格主管部门或者政府有关部门。政府定价具有明显的强制性，经营者和消费者均必须严格执行，不经政府价格主管部门和其他有关部门批准，任何单位和个人均无权变动。

2．政府指导价。它是指按照《价格法》规定，由政府价格主管部门或者其他有关部门，按照定价权限和范围规定基准价格和浮动幅度，指导经营者制定的价格。政府指导价是一种具有双重定价主体的价格形式。政府通过制定基准价格和浮动幅度，达到控制价格水平的目的，经营者可以在政府规定的基准价格和浮动幅度内灵活地制定调整价格。这是目前政府实施间接价格管制中较为常用的一种价格管理形式。

3．市场调节价。它是指由经营者(根据《价格法》的规定，经营者是指从事生产、经营商品或者提供有偿服务的法人、其他组织和个人)自主制定，通过市场竞争形成的价格。市场调节价的核心是通过市场竞争形成价格。

(二)中央与地方政府价格管理机构的设置和权限划分

政府对价格的管理是通过从上到下、从中央到地方各级政府价格管理机构来实施的，在不同的历史时期，在机构的设置和权限的划分上有所不同。

过去，为了适应计划经济体制的要求，我国在县级和县级以上各级政府都设立了专门的价格管理机构，即各级政府的物价局，并在许多业务主管部门，如中央有关部委、地方有关厅局，也设立了部门性价格管理机构。经过多次政．府机构改革后，目前全国价格管理机构的设置情况不一，国家发展改革委主管全国的价格工作。省与省之间，同一省内省、市、县(市、区)三级之间价格管理机构设置均不尽相同。如有的单独设置物价局作为政府组成部门；有的物价局完全并人发展改革部门，由发展改革部门直接对外行使价格管理职能；也有的物价局并人发展改革部门，成为发展改革部门管理的二级机构，但又保持相对独立等。但从改革趋势看，随着政府管理价格范围的缩小，价格管理机构的设置体系也应相应调整。不论政府价格管理机构如何设置，其主要趋向为：一是适应政府价格职能的变化，突出政府对价格总水平的宏观调控和市场价格秩序的监督检查权；二是要根据各地经济和社会发展的实际，合理划分中央和地方政府的价格管理权限。从总体上看，随着价格改革的逐步深化，政府对价格直接控制的范围要大大减小，而中央和地方在政府实施价格管制的范围内要以商品和服务在国民经济中的重要程度和宏观调控中的地位作为划分管理权限的基本标准。凡是关系到整个国民经济发展状况、具有全国性意义的重要商品和服务价格，应由中央实施管理。例如，航空、铁路、电力、港口、石油及其制品、邮电通信、军工产品等。地方政府实施管理的主要是城市公用事业、公益事业和少量地方性商品和服务。各级政府价格管理权限的划分是通过制定《定价目录》来具体划分和实施的。《定价目录》是政府制定价格的法定依据，它规定了定价范围、定价内容、定价部门和定价形式等。现行《定价目录》具体有《中央定价目录》和《地方定价目录》两类。《中央定价目录》由国务院价格主管部门负责制订、修订，并报国务院批准。《地方定价目录》由各省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门按《中央定价目录》规定的定价权限和具体适用范围制定，经本级人民政府审核同意，报国务院价格主管部门审定后执行。

(三)政府制定、调整、监督和调控价格的主要制度

政府管理价格的制度主要有：价格总水平调控目标责任制、价格决策听证制度、成本监审制度、价格监测制度、价格调节基金制度、重要商品储备制度、明码标价制度、集体审价制度、政府制定价格行为规则等。

第一章　总则

第一条　为了加强商品房价格管理，维护房地产市场秩序，促进房地产业发展，根据《中华人民共和国价格管理条例》和国家有关规定，结合本市实际情况，制定本办法。

第二条　商品房价格管理是国家价格管理体系的组成部分，必须严格执行国家价格管理的有关法规和政策。

第三条　本办法所称的商品房是指从事房地产开发经营的单位（以下简称商品房经营者）为销售而建设的房屋（包括住宅和非住宅）。

第四条　凡是在本市城市规划区内（不含市属市、县）从事商品房经营活动的，都必须遵守本办法。

第五条　商品房价格的确定，应本着有利于推进住房制度的改革，有利于经营者加强经济核算、降低成本、提高效益的原则，以计划成本为主要依据，并考虑商品房的楼层、朝向、环境地段等因素，按质定价。

第二章　商品房价格的组成及其他费用

第六条　商品房价格的构成：

（一）计划成本1．征地费：系指国家规定的征用土地补偿费、安置补助费、造地费、菜地建设费以及耕地占用税；2．拆迁补偿费：系指拆除房屋（包括构筑物）按规定支付的补偿费、临时安置过渡费、搬家费、停业损失费等；3．勘察设计及前期工程费；4．房屋建筑安装工程费；5．开发建设区内基础设施建设费：系指室外接水、接电工程费，雨水和污水管道费，道路工程费等（不包括属于开发建设区之外的或属配套费列支的设施工程费）；6．管理费：以上述4—5项为基数，住宅商品房提取2%，非住宅商品房提取3%；7．贷款及预收款利息。

（二）材料差价：系指实际发生的钢材、水泥等主要建筑材料的预算价格和市场供应价格的差额。凡向购房者收取建筑材料的，不再计收材料差价。

（三）计划利润：以计划成本的3—5项为基数，提取3．5%。

（四）税费：包括营业税、城市维护建设税和教育附加费。

（五）商品房的楼层差价、朝向差价

楼层差价：根据多层或高层房屋的具体情况，确定标准价格楼层和其余各楼层的差价率，各楼层增减差价率的代数和应趋近于零。

朝向差价：依据房屋的不同朝向，确定不同的差价率。

第七条　商品房销售价格的计算：

商品房的销售价格，以实际开发建设房屋的总计划成本、计划利润、税金、材料差价之和，除以商品房建筑面积后，再增减楼层差价、朝向差价进行计算。

商品房销售价格=（计划成本 计划利润 税费 材料差价）÷商品房建筑面积±（楼层差价、朝向差价）

商品房建筑面积=开发建设房屋的总建筑面积－安置拆迁户的房屋总建筑面积

第八条　商品房经营者在销售商品房时向购房者代收以下费用，并上缴指定部门，由市人民政府专款专用：

（一）地段差价：按照市土地管理局会同市房地产管理局根据城市土地级差情况制定的标准征收。

（二）商品房附加费，系指市政府统一规定征收的下列费用：

1．配套费；

2．旧城改造补贴费（只收征地建设部份）；

3．人防工程费（根据国家规定应当同时建设地下防空设施的建筑因故未建防空设施的，按应建防空设施征收相应的费用）；

4．绿化费；

5．经市人民政府批准的其他应征收的费用。

（三）建筑税：按照《中华人民共和国建筑税条例》的有关规定征收。

第三章　商品房价格的确定和管理

第九条　商品房价格由市物价局会同市房地产管理局管理。

第十条　市物价局会同市房地产管理局依据本办法规定的商品房价格的构成和计算方法，以及建筑结构、建筑标准、建筑安装定额，制定不同地区、不同类型的商品房预定价格，并对外公布。

第十一条　商品房竣工后，商品房经营者应按市物价局会同市房地产管理局公布的商品房预定价格出售商品房。同时根据市建设银行审定的工程结算及其它发生的实际建设费用，编制商品房成本，连同有关定价资料，报送市物价局和市房地产管理局。如其实际结算价格高于以预定价格3%的，可经市物价局会同市房地产管理局审核批准，根据合理超支因素，适当调整其商品房的出售价格。

第十二条　对个人购买住宅商品房，可根据国家有关规定实行优惠价格。

第十三条　商品房经营者可以在商品房建设开始“三通一平”（通水、通电、通路和平整场地）工作后向购房者预收定金，预收款在商品房建成销售前不得超过全部工作量的70%，其中，开工建设时预收款不得超过40%；房屋建设工作量完成一半后再预收30%，并按中国人民银行规定的存款利率计息（代收的费用不计息）。

第十四条　市物价局、房地产管理局、建设银行等部门均有权对商品房经营活动进行监督和检查。凡违反本办法越权定价、擅自提价或变相涨价的，市建设银行不得办理购房款收付手续，市房地产管理局不得办理房产交易过户手续，并由市物价检查部门按《中华人民共和国价格管理条例》进行处罚。

第四章　附则

第十五条　通过有偿出让、转让方式获得土地使用权建设的商品房和侨汇商品房，其价格管理办法另定。

第十六条　各县（市）的商品房价格管理，可由各县（市）人民政府根据当地实际情况，参照本办法执行。

第十七条　市物价局会同市房地产管理局可根据本办法制定具体的实施细则。

第十八条　本办法自发布之日起施行，以前本市有关商品房价格管理的规定同时废止。本办法发布之前已经签订售（购）房合同的，房屋已经竣工的，可按原合同执行。