《房地产基本制度与政策》2010版图书

第一章房地产法律法规概述1

第一节房地产和房地产业1

一、房地产的含义1

二、房地产的分类2

三、房地产的特点3

四、房地产业的含义4

五、房地产业的特点4

六、房地产业的行业细分5

七、房地产业的基本架构6

八、房地产业的地位与作用7

第二节我国房地产法律制度发展历程7

一、城市土地制度的改革7

二、城镇住房制度的改革8

三、房地产法的发展历程8

第三节房地产法律体系9

一、我国宪法确立的房地产法律原则9

二、我国房地产法律体系9

本章小结10

思考题11

第二章房地产权益12

第一节房地产所有权12

一、房地产所有权的概念和权能12

二、房地产所有权的特性12

三、房地产所有权的种类13

第二节土地所有权13

一、土地所有权的概念和特点13

二、国家土地所有权14

三、集体土地所有权14

第三节房屋所有权15

一、房屋所有权15

二、房屋共有17

三、建筑物区分所有权18

四、相邻关系18

本章小结20

思考题20第三章建设用地法律制度21

第一节我国现行的土地制度21

一、土地的定义和分类21

二、我国现行的土地制度22

第二节土地征收23

一、土地征收的概念和原则23

二、土地征收的政策规定24

三、土地征收补偿的范围和标准25

四、土地征收和土地征用26

第三节土地使用权取得27

一、土地使用权的概念和分类27

二、国有土地使用权的取得27

三、集体土地使用权的取得30

第四节闲置土地的处理31

一、闲置土地的概念和认定31

二、闲置土地的处置方案32

三、闲置土地费用的征收和使用权的收回32

本章小结32

思考题33

第四章国有土地上房屋征收与补偿法律制度34

第一节国有土地上房屋征收与补偿概述34

一、我国城市动拆迁的演变历程34

二、国有土地上房屋征收与补偿的概念35

三、国有土地上房屋征收与补偿的管理体制36

四、房屋征收与补偿的原则36

五、国有土地上房屋征收工作程序37

第二节国有土地上房屋征收的补偿38

一、征收补偿主体38

二、征收补偿对象38

三、征收补偿方式39

四、征收补偿标准39

五、产权调换房屋差价的结算39

六、征收安置39

七、特殊情况的征收补偿、安置39

八、征收补偿的程序40

第三节国有土地上房屋征收的估价41

一、国有土地上房屋征收估价的概念41

二、征收估价机构的选择41

三、征收估价实务41

四、征收估价结果公示和异议处理42

五、征收估价纠纷调处42

六、对违规估价机构和估价人员的处罚42

第四节国有土地上房屋征收纠纷的处理43

一、国有土地上房屋征收纠纷的类型43

二、国有土地上房屋征收纠纷的处理方式43

第五节国有土地上房屋征收的法律责任43

一、征收主体的违法责任43

二、房地产价格评估机构的法律责任44

本章小结44

思考题44第五章房地产开发建设法律制度46

第一节房地产开发概述46

一、房地产开发的概念46

二、房地产开发的原则46

三、房地产开发的特点和分类46

四、房地产开发的主要程序47

第二节房地产开发企业管理47

一、房地产开发企业的概念和设立条件47

二、房地产开发企业资质等级48

三、房地产开发企业设立的程序49

四、房地产开发企业资质管理机构与管理49

第三节房地产开发规划管理50

一、城乡规划的编制50

二、城乡规划的审批52

三、城乡规划的实施52

四、城市紫线、绿线、蓝线和黄线划定55

五、城乡规划的监督检查56

第四节房地产开发建设管理57

一、建设工程勘察设计57

二、建设工程招投标58

三、建设工程监理61

四、建设工程质量管理62

本章小结67

思考题67

第六章房地产交易管理法律制度68

第一节房地产交易概述68

一、房地产交易的概念68

二、房地产交易的管理机构及其职责68

三、房地产交易的原则68

第二节房地产转让管理69

一、房地产转让的概念69

二、房地产转让的条件69

三、房地产转让的程序71

四、房地产转让合同71

第三节商品房销售管理71

一、商品房预售71

二、商品房现售72

三、商品房销售代理72

四、商品房销售中的禁止性行为73

五、商品房买卖合同73

第四节房屋租赁管理73

一、房屋租赁的概念和特征73

二、房屋租赁的主要原则74

三、房屋租赁的条件74

四、房屋租赁合同75

五、房屋租赁登记75

六、房屋租赁当事人的权利和义务76

七、房屋转租的有关法律规定77

第五节房地产抵押管理77

一、房地产抵押的概念和特征77

二、房地产作为抵押物的条件78

三、房地产抵押合同79

四、房地产抵押登记80

五、抵押房地产的处分80

本章小结81

思考题81

第七章房地产权属登记法律制度83

第一节房地产权属登记概述83

一、房地产权属登记的概念83

二、房地产权属登记的目的和意义83

三、房地产权属登记管理的任务84

四、房地产权属登记管理的原则85

五、我国的房地产权属登记制度的特点85

六、市、县房地产管理部门是房屋所有权登记发证的法定机关85

第二节土地登记制度86

一、土地登记的概念86

二、土地登记种类86

三、土地登记的一般性规定89

第三节房屋权属登记制度92

一、房地产权属登记发证机构的分工和工作程序92

二、我国房地产权属登记的地域范围92

三、房地产权属登记的种类93

四、房地产权属登记程序95

本章小结97

思考题97

第八章房地产中介服务管理法律制度98

第一节房地产中介服务概述98

一、房地产中介服务的概念98

二、房地产中介服务的类型98

三、房地产中介服务的特点99

四、房地产中介服务管理的一般规定100

第二节房地产咨询103

一、房地产咨询的含义与特点103

二、房地产咨询的主要类型104

三、房地产咨询的基本程序107

第三节房地产价格评估107

一、房地产价格评估的含义与特点107

二、房地产评估的要素108

三、现实中对房地产评估的需要109

四、房地产估价师执业资格认证制度110

第四节房地产经纪112

一、房地产经纪的内涵和特点112

二、房地产经纪活动的主要方式114

三、房地产经纪服务的具体内容114

四、房地产经纪人员职业资格制度115

本章小结118

思考题118

第九章房地产税收法律制度119

第一节房地产税收制度概述119

一、税收的概念及特征119

二、税收制度及构成要素119

三、税收的征管121

四、中国现行房地产税121

第二节几种具体的房地产税121

一、房产税121

二、城镇土地使用税122

三、土地增值税124

四、耕地占用税126

五、契税128

六、相关税收129

第三节有关房地产税收的优惠政策133

一、鼓励个人买卖住房调整的营业税、契税和土地增值税政策133

二、鼓励换购减轻个人出售住房所得税负担133

三、支持住房租赁市场发展调整的住房租赁市场税收政策134

四、已购公有住房和经济适用住房上市出售土地出让金和收益分配制度134

本章小结135

思考题135

第十章住房公积金法律制度136

第一节住房公积金法律制度概述136

一、住房公积金的含义136

二、住房公积金的性质和特点136

三、住房公积金制度137

四、住房公积金制度的形成137

五、建立住房公积金制度的意义138

第二节住房公积金管理制度的运作模式139

一、住房公积金管理的基本原则139

二、住房公积金的管理机构及其职责140

三、住房公积金的归集与缴存141

四、住房公积金的运用141

五、住房公积金的财务管理与财务核算143

六、住房公积金的监督144

第三节住房公积金贷款145

一、住房公积金贷款的含义145

二、住房公积金贷款与商业贷款的差异145

三、住房公积金贷款的对象及条件147

四、公积金最高贷款额度与贷款期限147

五、住房公积金还款方式148

六、住房公积金贷款的程序148

本章小结149

思考题149

第十一章物业管理法律制度150

第一节物业管理概述150

一、物业管理的概念150

二、物业管理的特征150

第二节物业服务企业151

一、物业服务企业的概念和特征151

二、物业服务企业的分类151

三、物业服务企业的常见模式152

四、物业服务企业的设立152

第三节业主、业主大会和业主委员会154

一、业主的权利和义务154

二、业主大会及业主委员会155

第四节物业服务合同156

一、前期物业服务合同156

二、物业服务合同157

第五节建筑物区分所有权159

一、专有部分的所有权159

二、共有部分的共有权160

三、共有部分的共同管理权160

第六节住宅专项维修资金160

一、住宅专项维修资金的缴存160

二、住宅专项维修资金的使用161

三、住宅专项维修资金的监管163

本章小结164

思考题164

第十二章房地产纠纷处理法律制度165

第一节房地产纠纷概述165

一、房地产纠纷的概念165

二、房地产纠纷的分类165

三、房地产纠纷的处理167

第二节房地产纠纷的协商和调解167

一、房地产纠纷的协商167

二、房地产纠纷的调解168

第三节房地产纠纷的仲裁169

一、仲裁的概念169

二、仲裁的特征170

三、仲裁的基本原则170

四、仲裁的类型171

五、仲裁协议171

六、仲裁程序172

七、申请撤销仲裁裁决174

八、涉外仲裁的特别规定174

第四节房地产纠纷的诉讼175

一、民事诉讼的概念和特征175

二、民事诉讼的管辖175

三、民事诉讼的程序177

四、关于诉讼时效的规定180

本章小结181

思考题181

参考文献182 2100433B

本书以房地产的开发经营活动全过程为主线，介绍了房地产法律体系、房地产权益、建设用地制度与政策、国有土地上房屋征收与补偿法律制度、房地产开发建设、房地产交易管理、房地产登记、房地产中介服务管理、房地产税收、物业管理、住房公积金、房地产纠纷处理法律制度等内容，部分内容是结合全国有关房地产注册估价师和注册经纪人、物业管理师考试的要求而编写的。

本书可作为高等院校、高等职业学校等工程管理专业、房地产专业和其他相关专业的教材，也可以作为房地产行业培训和执业资格考试的参考用书。

2010房地产基本制度与政策内容简介

《2010房地产基本制度与政策(含估价相关知识)考点精析及模拟题库(第4版)》是全国房地产估价师执业资格考试用书，1套真题 2套模拟，名师指导，权威解读，实点练习，快速提高。《2010房地产基本制度与政策(含估价相关知识)考点精析及模拟题库(第4版)》具有权威性、指导性、全面性、实用性等特点。

2010房地产基本制度与政策作者简介

黑敬祥，大学本科学历，高级经济师、房地产估价师、监理工程师、省建设工程评标专家。现任职于房地产行业管理部门。环球职业教育在线房地产估价师、房地产经纪人、土地估价师、土地登记代理人课程辅导教师，先后主编并出版《房地产基本制度与政策考前突破（含估价相关知识）》。

（1）在学习本章内容之前，我们首先应对房地产估价相关知识的框架、结构和特点有所了解。

房地产估价相关知识考试性质：获得房地产估价师执业资格，同样也表明房地产估价师已具备承担房地产经济专业技术中级职务的水平和能力。

房地产估价相关知识考试目的：提高房地产估价师分析房地产经济问题和相关经济问题的能力与水平。

房地产估价相关知识考试要求：同房地产基本制度与政策一样，了解部分约占10%，熟悉部分约占30%，掌握部分约占60%。

房地产估价相关知识考试内容及特点：房地产估价相关知识涉及规划、环境、建筑工程、工程造价、房地产测绘、经济学、金融、证券、保险、统计、会计、法律、拍卖等多学科知识，要求考生必须知识面广。由于其内容多而杂，知识点比较分散，而总分值只占40分，各章所占分值较小，这也是该学科考试难度相对较大的一个主要原因。要考出理想成绩，切不可忽视房地产估价相关知识任何一个章节，甚至一个细节，做到学习、复习要全面，否则就会失分，影响全科成绩。因此，一定要重视相关知识的复习。由于相关知识在房地产估价制度与政策整张卷100分中，只占40分，每章仅占2～4分，平均为3分多。因此，有些考生认为复习起来费时费力，就忽视甚至放弃了该部分内容的学习和复习，认为该部分内容稍微掌握一点，考试时稍微拿一点分数，成绩就可以了。正是这种思维方式，造成了一些考生在考试中失利。根据近几年第一门课程的考试情况看，“房地产基本制度与政策”考试呈现出难度不断加大的趋势。如果不加强房地产估价相关知识方面的学习和做好全面复习，整张卷考试通过率就会大大降低。

（2）本章涉及的有关法律、法规包括：①《中华人民共和国城乡规划法》②原建设部令第146号《城市规划编制办法》。

学习本章内容，要紧密结合《房地产基本制度与政策》中的第5章内容规划设计与工程建设管理制度与政策，这两章内容在城市规划的基本概念和内容，城市规划的编制与审批方面，内容是一致的，都是依据的《中华人民共和国城乡规划法》。所不同的是规划设计与工程建设管理制度与政策主要是从城市规划实施管理的角度为着力点，主要反映城市规划的“动态”内容，如在城市规划实施管理中，实行报建审批管理和批后管理；城乡规划主管部门要核发建设项目选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证。

全国房地产估价师资格考试开始于1995年，已经整整走过了15年的发展和考试历程，至今已进行了13次考试。十几年来，其考试大纲、考试命题都有了较大发展，考试题型逐步规范，考试难度逐步加大，考试通过率低，已成为近几年房地产估价师考试的特点。如何总结以往的考试经验，分析和研判历年的考题特点及变化趋势，探寻2010年的应试对策，是应考人员迫切需要认识和解决的首要问题。为使房地产估价师应试人员对该资格考试有一个全面、深刻的认识，提高应试能力，提高考试通过率，做到知己知彼，百战不殆，我们特从房地产估价师历年考试情况、考试试题特点、应试技巧、辅导内容安排及特点等方面，对应试人员学习、复习房地产估价师资格考试的第一门课程《房地产基本制度与政策及相关知识》，进行指导性的分析和提示。

（二）历年房地产估价师考试分析

从上表可以看出，1993～1994年我国认证了346名房地产估价师，加上1995～2009年考试通过的38188人，目前我国共有38534人取得了房地产估价师执业资格。通过十几年的房地产估价师执业资格考试，同其他执业资格考试相比，房地产估价师考试和注册会计师、监理工程师考试，已成为当今我国执业资格考试难度大、通过率低且最难通过的考试。当前不少房地产估价师的应试学员，即使认真钻研教材，又通过阅读有关复习考试辅导资料，参加考前辅导培训，但由于内容多而杂，考核面广，到考试时仍感到心中无底。特别是近两年由于出题较难，全国通过房地产估价师考试的人数比较少。

二、房地产估价师《房地产基本制度与政策及相关知识》试题特点

（一）《房地产基本制度与政策及相关知识》试题类型

1.《房地产基本制度与政策及相关知识》客观性试题特点及应试要求

《房地产基本制度与政策及相关知识》考试采取闭卷形式，其试题性质为客观性试题。完全采用标准化考试方式。其中标准化考试试题答案具有唯一性，试题量大，覆盖面广，能比较全面地考查应试者对知识的掌握情况。2100433B