房地产管理学

目 录

第一章 绪论 1

学习目标 1

导言 1

第一节 房地产及房地产业 1

一、房地产的含义与分类 1

二、房地产业的含义与行业性质 4

三、房地产行业经济活动的主要内容 4

第二节 房地产管理机构及其职能 5

一、国家级房地产管理机构及其职能 5

二、地方房地产管理机构及其职责 10

第三节 房地产管理的法律依据 12

一、《宪法》对房地产立法的原则性规定 12

二、房地产律法的三个结构层次 13

本章小结 14

综合练习 15

第二章 国有土地上房屋征收与补偿管理 16

学习目标 16

导言 16

第一节 房屋征收与补偿概述 16

一、房屋征收与补偿概念 17

二、房屋征收与补偿的法定条件 18

第二节 房屋征收与补偿程序与内容 19

一、房屋征收与补偿的原则 19

二、房屋征收与补偿的程序 21

三、房屋征收补偿的内容 25

第三节 房屋征收评估 26

一、房屋征收评估的内涵 26

二、房屋征收评估的特点 27

三、房屋征收评估的方法 28

四、房屋征收评估程序 29

五、房屋征收评估机构的选定及委托 31

第四节 《房屋征收与补偿条例》的进步与不足 33

一、《房屋征收与补偿条例》的进步 33

二、《房屋征收与补偿条例》的不足 34

三、政策建议 37

【案例分享】艾正云、沙德芳诉马鞍山市雨山区人民政府房屋征收补偿决定案 38

本章小结 39

综合练习 40

第三章 房地产开发用地管理 41

学习目标 41

导言 41

第一节 房地产开发用地概述 41

一、房地产开发用地的特征 41

二、房地产开发用地的类型 43

三、获取土地使用权的方式 43

第二节 国有土地使用权出让 44

一、国有土地使用权出让的概念和特征 44

二、国有土地使用权出让的原则 45

三、国有土地使用权出让的方式 46

四、国有土地使用权出让的程序 47

第三节 国有土地使用权出让的转让、出租和抵押 50

一、国有土地使用权的转让 50

二、国有土地使用权的出租 53

三、国有土地使用权的抵押 53

第四节 土地储备制度 54

一、概述 54

二、现行土地储备制度的组织体制 55

三、可纳入土地储备范围的土地类型 56

四、土地储备的基本运作模式 56

五、土地储备制度对房地产市场的影响 57

【案例分享】2016年成史上最可怕地王年 四季度楼市风险或爆发 58

本章小结 59

综合练习 60

第四章 房地产开发与经营管理 61

学习目标 61

导言 61

第一节 房地产开发企业的设立及资质 61

一、房地产开发企业的设立条件 61

二、房地产开发企业的设立程序 62

三、房地产开发企业的资质管理 63

四、房地产开发项目资本金制度 65

五、五证两书与三表 67

六、房地产开发经营的几个阶段 69

第二节 建设前期准备阶段的管理 69

一、规划报建与施工图审查 69

二、工程招标与投标 70

三、申办《施工许可证》 71

第三节 开发建设阶段的管理 73

一、房地产开发项目质量责任制度 73

二、房地产开发项目竣工综合验收备案制度 77

第四节 商品房销售与交付阶段的管理 78

一、商品房预售的条件 78

二、商品房预售资金及其监管 79

三、商品房现售的条件 82

四、禁止房地产开发企业采取的销售方式 82

五、商品房销售合同的内容及网上签约 84

六、计价方式的选择与面积误差的处理 85

七、规划与设计变更的处理 87

八、预订款项的规定 87

九、商品房交付的规定 88

十、房地产开发企业违规应承担的法律责任 89

【案例分享】20多人买“小产权房” 房子遭拆购房款难索回 90

本章小结 91

综合练习 92

第五章 房地产产权登记 93

学习目标 93

导言 93

第一节 房地产产权概述 93

一、产权与所有权 94

二、房地产产权及其产权体系 94

三、房地产产权的特征 98

四、房地产产权关系 99

第二节 房地产权属登记概述 101

一、房地产权属登记的意义 102

二、房地产权属登记的原则 103

三、房地产权属登记制度的类型 103

四、房地产权属登记的种类 106

第三节 房地产权属登记的程序 108

一、登记申请 108

二、受理申请 111

三、产权审查确认 112

四、记载于登记簿 113

五、核发权属证书 113

六、不予登记的情形 114

【资料分享】不动产统一登记引发的两个误区 114

本章小结 117

综合练习 118

第六章 房地产产籍管理 119

学习目标 119

导言 119

第一节 房地产产籍管理概述 119

一、房地产产籍管理的原则 119

二、房地产产籍管理的意义 120

第二节 产籍资料的收集与整理 121

一、产籍资料的收集 121

二、产籍资料的整理 123

第三节 产籍的变更、归档与统计 125

一、产籍资料变更的程序和归档方法 125

二、产籍资料的归档 125

三、产籍资料的统计 126

第四节 产籍档案的保管和利用 128

一、产籍档案的保管 128

二、产籍档案的利用 129

本章小结 131

综合练习 131

第七章 房地产税收管理 132

学习目标 132

导言 132

第一节 税收概述 132

一、税收的概念和特征 132

二、税收法律制度 133

三、税收法律关系 133

四、税收法律制度的构成要素 134

五、税收分类 135

六、税收的目的与影响 136

七、现行房地产税收 137

第二节 房产税 137

一、纳税人 137

二、课税对象 137

三、课税依据和税率 137

四、纳税地点和纳税期限 138

五、减税、免税 138

第三节 城镇土地使用税 138

一、纳税人 139

二、课税对象 139

三、计税依据 139

四、适用税额和应纳税额的计算 139

五、纳税地点和纳税期限 139

六、减税、免税 140

第四节 耕地占用税 140

一、纳税人 140

二、课税对象 141

三、税率和适用税额 141

四、计税依据 141

五、加成征税 142

六、减税、免税 142

七、纳税环节和纳税期限 142

第五节 土地增值税 142

一、纳税人 143

二、征税范围 143

三、课税对象和计税依据 143

四、税率和应纳税额的计算 147

五、应用举例 148

六、减税、免税 148

七、征收管理 149

第六节 契税 149

一、纳税人 149

二、课税对象 150

三、课税依据和税率 150

四、纳税环节和纳税期限 150

五、减税、免税 150

第七节 相关税费 152

一、房地产业营业税 152

二、城市维护建设税和教育费附加 156

三、印花税 157

四、二手房个人所得税的相关规定 160

第八节 保障性住房建设税收优惠政策 162

一、对廉租住房、经济适用住房和住房租赁的相应税收优惠规定 162

二、对公共租赁住房建设相应的税收优惠规定 163

第九节 “营改增”与房地产业 164

一、房地产业“营改增”的产生历程 165

二、房地产业“营改增”的重要规定 165

三、房地产企业“营改增”纳税申报案例 170

第十节 关于房产税的争论 171

一、房产税、房地产税与物业税 171

二、我国房产税开征的历史沿革 172

三、全面开征房产税不能绕过的问题 172

本章小结 174

综合练习 174

第八章 房地产中介服务管理 175

学习目标 175

导言 175

第一节 房地产中介服务概述 175

一、房地产中介服务的概念和特征 175

二、房地产中介服务的作用 176

三、房地产中介服务机构的构成 177

四、我国房地产中介服务行业的发展现状 178

第二节 房地产中介服务行业管理 179

一、房地产中介服务机构管理 180

二、房地产中介服务人员的资格管理 180

三、房地产中介服务收费管理 182

第三节 房地产估价机构管理 183

一、房地产估价机构的资质等级 184

二、房地产估价机构的资质申请与核准 185

三、资质获准后的日常管理 186

四、房地产估价机构的估价业务管理 188

五、房地产估价机构的合并、分立与分支机构的设立 189

六、行政监督与处罚 190

第四节 房地产经纪机构管理 190

一、房地产经纪机构的设立、备案与注销 191

二、房地产经纪服务活动的管理 191

三、监督管理 194

【案例分享】房地产中介行业违法违规典型案例 195

本章小结 196

综合练习 197

第九章 房地产行政管理信息化建设 198

学习目标 198

导言 198

第一节 房地产行政管理信息化概述 198

一、房地产行政管理信息化的概念 199

二、房地产行政管理信息化建设的必要性 199

三、我国房地产行政管理信息化建设的现状与趋势 201

四、房地产行政管理信息化建设的目标 202

第二节 房地产行政管理信息化建设内容 203

一、标准化体系建设 203

二、房地产行政管理信息化硬件基础设施建设 206

三、房地产行政管理信息化应用系统建设 207

四、房地产行政管理信息化的运维机制建设 210

第三节 房地产行政管理原型系统实例 211

一、原型系统概述 211

二、用户办事指南模块 215

三、开发商企业管理模块 216

四、开发项目管理模块 217

五、房屋交易与产权产籍管理模块 218

六、房屋征收与补偿管理模块 220

七、房地产中介管理模块 222

八、物业公司管理模块 223

九、住房公积金管理模块 224

十、住房保障管理模块 226

十一、网上签约模块 227

十二、三维房地产地图子系统 228

本章小结 230

综合练习 230

第十章 房地产宏观调控 231

学习目标 231

导言 231

第一节 房地产宏观调控概述 231

一、宏观调控的产生及内涵 231

二、房地产宏观调控的内涵 232

三、房地产宏观调控的政策工具 233

四、房地产宏观调控的必要性 235

第二节 2008年以来的房地产宏观调控政策 236

一、2008年9月上旬之前的“抑制”阶段 236

二、2008年9月下旬—2009年下半年的“支持”阶段 237

三、2009年下半年—2013年年底的“打压”阶段 238

四、2014年以来的房地产业“去库存”阶段 243

【资料分享】房地产调控政策“堵”与“疏”的理性思考 246

本章小结 249

综合练习 250

参考文献 251

附录A 本书引用的重要法律、法规简称 255

附录B 城市建设用地分类及代码（GB50137—2011） 265

本书主要讲述政府如何管理房地产市场行业与房地产市场，内容可分为三大部分。第一部分包括第一章，主要阐述房地产管理的基本概念、管理体制和法规体系；第二部分包括第二章至第四章，主要阐述政府对房地产开发与经营过程的管理；第三部分包括第五章至第十章，主要阐述房地产产权登记、产籍管理、税收管理、中介服务管理、信息化建设和宏观调控等问题。

本书可以作为房地产开发与经营、工程管理等专业的本科教材，或作为相关专业研究生的参考用书，也可以作为房地产行业从业人员和房地产行政主管部门工作人员的工作参考书，还可以作为普通百姓了解房地产行业管理的科普读物。

房地产开发经营管理学研究领域包括房地产开发的基本理论、房地产开发投资决策、房地产开发的基本程序、房地产经营的形式与策略、房地产泡沫、房地产物业管理、房地产法律制度、房地产开发可行性研究案例等。其目的是使房地产开发经营管理取得最佳效果，使投资尽快发挥效益。 本书以房地产开发为对象，以房地产开发与经营管理为主线，从房地产管理者的角度，全面而系统地阐述了房地产开发与经营管理的理论与方法。吸收了国内外房地产开发与经营管理的最新成果，密切联系工程实践，内容新颖，体系完整，具有较强的针对性、实用性和可操作性，不仅可作为高等院校工程管理专业的本科教材，也可作为从事相关领域研究的专业人士、研究人员的学习参考用书。

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管理学预备知识

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管理学学习资料

（注：表格内容参考资料）