房地产估价理论与实务 2版

第一章 房地产估价概述

第一节 房地产估价的概念

第二节 房地产估价的要素

一、估价当事人

二、估价对象

三、估价目的

四、影响估价对象价值的因素

五、估价时点

六、估价依据

七、估价假设

八、估价原则

九、估价方法

十、估价程序

十一、价值的测算与判定

第三节 中国房地产估价行业发展状况

一、以法律形式确立了房地产估价的地位

二、建立了房地产估价师执业资格制度

三、设定了房地产估价师资格和房地产估价机构资质行政许可项目

四、发布了房地产估价的部门规章 和规范性文件

五、制定了房地产估价国家标准和相关指导意见

六、成立房地产估价行业组织

七、形成了较完善的房地产估价理论和方法体系

八、形成了统一开放的房地产估价市场

九、开展了内地房地产估价师与香港测量师资格互认

十、深化、拓宽了房地产估价的内容与领域

复习思考题

第二章 房地产与房地产价格

第一节 房地产的含义与特性

一、房地产的概念

二、房地产的种类

三、房地产的特性

第二节 房地产的价格与影响因素

一、房地产价格的概念

二、房地产价格的影响因素

第三节 房地产价值和价格的种类

一、使用价值和交换价值

二、原始价值、账面价值和市场价值

三、市场价值、快速变现价值、谨慎价值、清算价值和投资价值

四、成交价格、市场价格、公开市场价值、清算价值和评估价值

五、市场调节 价、政府指导价和政府定价

六、基准地价、标定地价和房屋重置价格

七、土地价格、建筑物价格和房地价格

八、总价格、单位价格和楼面地价

九、所有权价格、使用权价格和其他权益的价格

十、实际价格和名义价格

十一、期房价格和现房价格

十二、买卖价格、抵押价值、租赁价格、保险价值、典价、课税价值和征用价值

十三、标价、起价、成交价和均价

十四、起拍价、保留价、应价和成交价

十五、招标价格、拍卖价格和挂牌价格

十六、补地价

复习思考题

第三章 市场法

第一节 市场法的基本原理

一、市场法的概念

二、市场法的原理及其条件

第二节 市场法估价的操作步骤

一、搜集交易实例

二、选取可比实例

三、建立价格比较基础

四、交易情况修正

五、交易日期调整

六、房地产状况调整

七、比准价格的求取

第三节 市场法的运用举例

复习思考题

第四章 成本法

第一节 成本法的基本原理及操作步骤

一、成本法的含义

二、成本法的理论依据

三、成本法适用的估价对象和条件

四、成本法操作步骤

第二节 房地产的成本价格

一、土地取得成本

二、开发成本

三、管理费用

四、销售费用

五、投资利息

六、销售税费

七、开发利润

第三节 重新构建价格的求取

一、重新购建价格的含义

二、重新购建价格的求取思路

三、建筑物重新购建价格的求取方式

四、建筑物重新购建价格的求取方法

第四节 建筑物折旧的求取

一、建筑物折旧的含义和原因

二、房屋折旧和完损等级评定的有关规定

三、求取建筑物折旧的方法

四、土地使用期限对建筑物经济寿命的影响

第五节 成本法的运用举例

复习思考题

第五章 收益法

第一节 收益法的基本原理及操作步骤

一、收益法的含义

二、收益法的理论依据

三、收益法适用的估价对象和基本前提

四、收益法估价的操作步骤

五、报酬资本化法的主要计算公式

第二节 净收益的求取

一、净收益的概念和净收益流的模式

二、净收益测算的基本原理

三、不同收益类型房地产的净收益的求取

四、收益年限的确定

五、净收益求取中应该注意的问题

第三节 报酬率的求取

一、报酬率的定义和实质

二、报酬率的求取方法

三、报酬率的种类

第四节 直接资本化法

一、直接资本化法的含义及基本公式

二、几种收益乘数法

三、报酬资本化法和直接资本化法的比较

第五节 投资组合和剩余技术

一、投资组合技术

二、剩余技术

第六节 收益法的应用举例

一、收益法公式的应用

二、净收益的求取

三、综合应用

复习思考题

第六章 假设开发法

第一节 假设开发法的基本原理

一、假设开发法的含义及理论依据

二、假设开发法适用的估价对象和条件

三、假设开发法的操作步骤

第二节 假设开发法的基本公式

一、假设开发法基本公式

二、基本公式计算中各项的求取

三、按估价对象细化的公式

第三节 现金流量折算法和传统算法

一、现金流量折算法和传统方法的定义

二、现金流量折算法和传统方法的区别

三、现金流量折算法和传统方法的优缺点

第四节 运用举例

复习思考题

第七章 房地产估价的其他方法

第一节 路线价法

一、路线价法的基本原理

二、路线价法的操作步骤

三、路线价法的实际操作

四、应用举例

第二节 基准地价修正法

一、基准地价修正法的基本原理

二、基准地价修正法的适用范围及条件

三、城市基准地价评估的方法和步骤

四、基准地价修正法的操作步骤

第三节 长期趋势法

一、长期趋势法的基本原理

二、长期趋势法的操作步骤

三、长期趋势法的基本方法

复习思考题

第八章 房地产估价报告

第一节 房地产估价报告的内容

一、房地产估价报告的写作基础

二、房地产估价报告的写作原则

三、房地产估价报告的要求

四、房地产估价报告的基本内容

第二节 房地产估价报告错误分析及改错举例

一、房地产估价报告错误分析

二、房地产估价报告改错举例

复习思考题

第九章 各种类型的房地产估价

第一节 居住房地产的估价

一、居住房地产及其特点

二、影响居住房地产价格的因素

三、居住房地产估价的常用方法

四、居住房地产估价的技术路线及难点处理

第二节 商业房地产的估价

一、商业房地产及其特点

二、影响商业房地产价格的因素

三、商业房地产估价方法

四、商业房地产估价的技术路线及难点处理

第三节 工业房地产的估价

一、工业房地产及其估价特点

二、影响工业房地产价值的主要因素

三、工业房地产估价常用方法

四、工业房地产估价的技术路线及难点处理

第四节 农业房地产地估价

一、农业房地产估价的一般特点

二、农业房地产估价方法和技术路线

复习思考题

第十章 各种目的的房地产估价

第一节 房地产转让价格评估

一、房地产转让价格评估的法律规定

二、房地产转让价格评估的特点

三、房地产转让价格评估常用方法

第二节 房地产抵押价值评估

一、房地产抵押价值内涵及评估实质

二、房地产抵押估价的法律规定

三、房地产抵押价值评估技术路线及估价方法

四、房地产抵押估价的注意事项及评估风险

第三节 国有土地使用权出让价格评估

一、国有土地使用权出让价格评估的法律规定

二、国有土地使用权出让价格评估的特点

三、国有土地使用权出让价格评估方法的选择

第四节 城市房屋拆迁估价

一、城市房屋拆迁估价内涵及特点

二、城市房屋拆迁估价的标准与方法

三、城市房屋拆迁估价技术路线

四、城市房屋拆迁估价应注意的问题

五、城市房屋拆迁估价的工作方式

六、城市房屋拆迁估价纠纷的解决

第五节 房屋租赁价格评估

一、房屋租赁价格管理的法律规定

二、房屋租赁价格评估的特点

三、房屋租赁价格评估常用的估价方法

第六节 房地产保险估价

一、房地产保险概述

二、房地产保险估价的特点

第七节 房地产课税估价

一、房产税估价

二、土地增值税估价

三、契税估价

第八节 房地产分割、合并估价

一、房地产分割、合并估价的特点

二、房地产合并的法律规定

三、房地产合并估价方法要点

第九节 房地产纠纷估价

一、房地产价格（价值）类纠纷及其特点

二、房地产估价结果纠纷及其特点

三、房地产纠纷估价及其特点

四、房地产纠纷估价应注意的几个问题

复习思考题

参考文献

《房地产估价理论与实务（第2版）/普通高等教育“十二五”规划教材》原理以及程序，不仅包括经济学基础理论，还涵盖了房地产估价的基本方法，并配有各种具体实例，便于老师教学。《房地产估价理论与实务（第2版）/普通高等教育“十二五”规划教材》可作为工程管理、房地产、工程造价等大学本科和研究生学习、研究房地产估价的教材，也适合于参加房地产估价师考试的业内人士以及房地产业从业人员阅读，还可作为对房地产估价感兴趣人士的参考用书。

《房地产估价：理论与实务》共分为十一章，每章都有学习目标，章内各节有本章小节、关键词和典型例题，并配有练习题和参考答案。全书系统地介绍了房地产估价有关方面的内容，不仅包括经济学基础理论，如劳动价值论、地租理论等，还涵盖了房地产估价的一些基本方法，如市场比较法、收益法等。作为高等普通院校的教科书，《房地产估价：理论与实务》在编写层次上难易结合、程度适中，并配有各种具体实例，便于老师教学。

本书紧密结合全国房地产估价师执业资格考试大纲的要求，系统地介绍了房地产估价的基本概念、基本原则、基本原理以及程序，不仅包括经济学基础理论，还涵盖了房地产估价的基本方法。

本书可作为大学本科和研究生学习、研究房地产估价的教材，也适合于参加房地产估价师考试的业内人士以及房地产业从业人员阅读，还可作为对房地产估价感兴趣人士的参考用书。

第一章房地产估价概述1

第一节房地产估价的概念1

第二节房地产估价的要素1

一、估价当事人1

二、估价对象3

三、估价目的3

四、影响估价对象价值的因素4

五、估价时点4

六、估价依据4

七、估价假设4

八、估价原则4

九、估价程序8

十、估价方法10

十一、价值的测算与判定10

第三节中国房地产估价行业发展状况11

一、以法律形式确立了房地产估价的

地位11

二、建立了房地产估价师执业资格制度11

三、设定了房地产估价师资格和房地产

估价机构资质行政许可项目11

四、发布了房地产估价的部门规章和规范性

文件12

五、制定了房地产估价国家标准和相关

指导意见12

六、成立房地产估价行业组织12

七、形成了较完善的房地产估价理论和

方法体系13

八、形成了统一开放的房地产估价市场13

九、开展了内地房地产估价师与香港测量

师资格互认13

十、深化、拓宽了房地产估价的内容

与领域13

复习思考题14

第二章房地产与房地产价格15

第一节房地产的含义与特性15

一、房地产的概念15

二、房地产的三种存在形态17

三、房地产的特性17

第二节房地产的价格与影响因素19

一、房地产价格的概念19

二、房地产价格的影响因素19

第三节房地产价值和价格的种类21

一、使用价值和交换价值22

二、原始价值、账面价值和市场价值22

三、市场价值、快速变现价值、谨慎

价值、清算价值和投资价值22

四、成交价格、市场价格、公开市场价值、

清算价值和评估价值23

五、市场调节价、政府指导价和

政府定价24

六、基准地价、标定地价和房屋重置

价格25

七、土地价格、建筑物价格和房地价格25

八、总价格、单位价格和楼面地价26

九、所有权价格、使用权价格和其他

权益的价格27

十、实际价格和名义价格27

十一、期房价格和现房价格28

十二、买卖价格、抵押价值、租赁价格、

保险价值、典价、课税价值和

征用价值28

十三、标价、起价、成交价和均价29

十四、起拍价、保留价、应价和成交价29

十五、招标价格、拍卖价格和挂牌价格29

十六、补地价29

复习思考题30

第三章市场法31

第一节市场法的基本原理31

一、市场法的概念31

二、市场法的原理及其条件31

第二节市场法估价的操作步骤32

一、搜集交易实例32

二、选取可比实例33

三、建立价格比较基础34

四、交易情况修正36

五、交易日期调整39

六、房地产状况调整41

七、比准价格的求取44

第三节市场法的运用举例46

复习思考题48

第四章成本法50

第一节成本法的基本原理及操作步骤50

一、成本法的含义50

二、成本法的理论依据50

三、成本法适用的估价对象和条件51

四、成本法操作步骤52

第二节房地产的成本价格52

一、土地取得成本53

二、开发成本54

三、管理费用55

四、销售费用55

五、投资利息55

六、销售税费56

七、开发利润56

第三节重新构建价格的求取58

一、重新购建价格的含义58

二、重新购建价格的求取思路58

三、建筑物重新购建价格的求取方式59

四、建筑物重新购建价格的求取方法59

第四节建筑物折旧的求取62

一、建筑物折旧的含义和原因62

二、房屋折旧和完损等级评定的

有关规定64

三、求取建筑物折旧的方法66

四、土地使用期限对建筑物经济

寿命的影响73

第五节成本法的运用举例75

复习思考题77

第五章收益法79

第一节收益法的基本原理及操作步骤79

一、收益法的含义79

二、收益法的理论依据79

三、收益法适用的估价对象和基本前提80

四、收益法估价的操作步骤80

五、报酬资本化法的主要计算公式81

第二节净收益的求取85

一、净收益的概念和净收益流的模式85

二、净收益测算的基本原理86

三、不同收益类型房地产的净收益的

求取87

四、收益年限的确定88

五、净收益求取中应该注意的问题88

第三节报酬率的求取89

一、报酬率的定义和实质89

二、报酬率的求取方法90

三、报酬率的种类91

第四节直接资本化法92

一、直接资本化法的含义及基本公式92

二、几种收益乘数法92

三、报酬资本化法和直接资本化法的

比较93

第五节投资组合和剩余技术94

一、投资组合技术94

二、剩余技术97

第六节收益法的应用举例98

一、收益法公式的应用98

二、净收益的求取99

三、综合应用99

复习思考题101

第六章假设开发法103

第一节假设开发法的基本原理103

一、假设开发法的含义及理论依据103

二、假设开发法适用的估价对象和

条件103

三、假设开发法的操作步骤104

第二节假设开发法的基本公式105

一、假设开发法基本公式105

二、基本公式计算中各项的求取105

三、按估价对象细化的公式107

第三节现金流量折现法和传统方法107

一、现金流量折现法和传统方法的

定义107

二、现金流量折现法和传统方法的

区别108

三、现金流量折现法和传统方法的

优缺点108

第四节运用举例108

复习思考题113

第七章房地产估价的其他方法115

第一节路线价法115

一、路线价法的基本原理115

二、路线价法的操作步骤116

三、路线价法的实际操作119

四、应用举例122

第二节基准地价修正法123

一、基准地价修正法的基本原理123

二、城市基准地价评估的方法和步骤124

三、基准地价修正法的操作步骤125

第三节长期趋势法126

一、长期趋势法的基本原理126

二、长期趋势法的操作步骤127

三、长期趋势法的基本方法127

复习思考题133

第八章房地产估价报告134

第一节房地产估价报告的内容134

一、房地产估价报告的写作基础134

二、房地产估价报告的写作原则135

三、房地产估价报告的基本内容136

第二节房地产估价报告错误分析及

改错举例140

一、房地产估价报告错误分析140

二、房地产估价报告改错举例142

复习思考题144

第九章各种类型的房地产估价145

第一节居住房地产的估价145

一、居住房地产及其特点145

二、影响居住房地产价格的因素145

三、居住房地产估价的常用方法146

四、居住房地产估价的技术路线及

难点处理147

第二节商业房地产的估价147

一、商业房地产及其特点147

二、影响商业房地产价格的因素149

三、商业房地产估价方法151

四、商业房地产估价的技术路线

及难点处理151

第三节工业房地产的估价152

一、工业房地产及其估价特点152

二、影响工业房地产价值的主要因素153

三、工业房地产估价常用方法153

四、工业房地产估价的技术路线及

难点处理154

第四节农业房地产的估价154

一、农业房地产估价的一般特点154

二、农业房地产估价方法和技术路线154

复习思考题154

第十章各种目的的房地产估价155

第一节房地产转让价格评估155

一、房地产转让价格评估的法律规定155

二、房地产转让价格评估的特点155

三、房地产转让价格评估常用方法156

第二节房地产抵押价值评估156

一、房地产抵押价值内涵及评估实质156

二、房地产抵押估价的法律规定157

三、房地产抵押价值评估技术路线及

估价方法159

四、房地产抵押估价的注意事项及评

估风险160

第三节国有土地使用权出让价格评估162

一、国有土地使用权出让价格评估的

法律规定163

二、国有土地使用权出让价格评估的

特点163

三、国有土地使用权出让价格评估方法

的选择164

第四节城市房屋拆迁估价165

一、城市房屋拆迁估价内涵及特点165

二、城市房屋拆迁估价的标准与方法166

三、城市房屋拆迁估价技术路线166

四、城市房屋拆迁估价应注意的问题168

五、城市房屋拆迁估价的工作方式169

六、城市房屋拆迁估价纠纷的解决171

第五节房屋租赁价格评估172

一、房屋租赁价格管理的法律规定172

二、房屋租赁价格评估的特点172

三、房屋租赁价格评估常用的估价

方法173

第六节房地产保险估价173

一、房地产保险概述173

二、房地产保险估价的特点174

第七节房地产课税估价174

一、房产税估价175

二、土地增值税估价175

三、契税估价177

第八节房地产分割、合并估价177

一、房地产分割、合并估价的特点177

二、房地产合并的法律规定177

三、房地产合并估价方法要点178

第九节房地产纠纷估价178

一、房地产价格(价值)类纠纷及

其特点179

二、房地产估价结果纠纷及其特点179

三、房地产纠纷估价及其特点180

四、房地产纠纷估价应注意的几个问题181

复习思考题182

参考文献183 2100433B