房地产估价（第二版）

第1章 比较法

1.1 基本概念及应用范围

1.2 比较法的基本原则

1.3 从比较价值推导市场价值

1.4 比较法举例

本章小结

关键术语

复习思考题

第2章 收益法

2.1 应用范围

2.2 收益法的基本原则

2.3 收益法举例

本章小结

关键术语

复习思考题

第3章 成本法

3.1 成本法概述

3.2 基本原则

3.3 成本法举例

本章小结

关键术语

复习思考题

第4章 房地产利率和资本化率

4.1 研究房地产利率和资本化率的必要性

4.2 对房地产资本化率和房地产利率内涵与本质的认识

4.3 美国关于资本化率构成与资本返还的观点

4.4 资本化率的分类

4.5 资本化率的影响因素

4.6 资本化率求取方法

4.7 房地产利率求取方法

4.8 牛顿迭代计算求解房地产利率

本章小结

关键术语

复习思考题

第5章 折旧计算

5.1 概述

5.2 折旧计算方法

5.3 特殊情况下的折旧处理

5.4 应用举例

本章小结

关键术语

复习思考题

第6章 拆迁评估

6.1 拆迁评估的法律和政策规定

6.2 房屋拆迁评估

6.3 房屋拆迁评估程序

6.4 评估模式及方法

6.5 拆迁评估案例

本章小结

关键术语

复习思考题

第7章 房地产税收评估

7.1 批量评税概述

7.2 数据收集与管理

7.3 房地产类别划分

7.4 评税分区

7.5 建立评税模型

7.6 模型检验与校准

7.7 计税价值计算

7.8 评税结果审核

7.9 评税结果通知书

7.10 批量评税举例——北京市某开发区市场法评税模型建模

本章小结

关键术语

复习思考题 2100433B

本书分为16章，前5章是关于房地产估价理论的深化和探讨，编者跳开了我国土地产权制度的限制，从国际层面去思考估价的方法和理论，并深入探讨了房地产资本化率和房地产折旧模型，首次提出了房地产利率的概念。第6、第7、第8章详细地讲解和探讨了我国三大估价领域——拆迁评估、课税评估和抵押贷款价值评估的估价理论、方法、实践以及存在的问题。从第9章开始，本书进入评估专题和特殊房地产估价环节，重点讲述房地产和房地产市场评级理论方法，写字楼、酒店、购物中心、高尔夫球场、网球场馆、加油站和骑马场的评估方法、技巧、经验参数以及注意事项，并加入了大量丰富的案例，有助于对上述问题的理解。

原理以及程序，不仅包括经济学基础理论，还涵盖了房地产估价的基本方法，并配有各种具体实例，便于老师教学。本书可作为工程管理、房地产、工程造价等大学本科和研究生学习、研究房地产估价的教材，也适合于参加房地产估价师考试的业内人士以及房地产业从业人员阅读，还可作为对房地产估价感兴趣人士的参考用书。

第一章房地产估价概述1

第一节房地产估价的概念1

第二节房地产估价的要素2

一、估价当事人2

二、估价对象4

三、估价目的5

四、影响估价对象价值的因素7

五、估价时点7

六、估价依据7

七、估价假设8

八、估价原则8

九、估价方法12

十、估价程序13

十一、价值的测算与判定16

第三节中国房地产估价行业发展状况16

一、以法律形式确立了房地产估价的地位17

二、建立了房地产估价师执业资格制度17

三、设定了房地产估价师资格和房地产估价机构资质行政许可项目17

四、发布了房地产估价的部门规章和规范性文件17

五、制定了房地产估价国家标准和相关指导意见18

六、成立房地产估价行业组织18

七、形成了较完善的房地产估价理论和方法体系19

八、形成了统一开放的房地产估价市场19

九、开展了内地房地产估价师与香港测量师资格互认19

十、深化、拓宽了房地产估价的内容与领域19

复习思考题19

第二章房地产与房地产价格21

第一节房地产的含义与特性21

一、房地产的概念21

二、房地产的种类23

三、房地产的特性25

第二节房地产的价格与影响因素27

一、房地产价格的概念27

二、房地产价格的影响因素27

第三节房地产价值和价格的种类31

一、使用价值和交换价值31

二、原始价值、账面价值和市场价值32

三、市场价值、快速变现价值、谨慎价值、清算价值和投资价值32

四、成交价格、市场价格、公开市场价值、清算价值和评估价值33

五、市场调节价、政府指导价和政府定价34

六、基准地价、标定地价和房屋重置价格35

七、土地价格、建筑物价格和房地价格36

八、总价格、单位价格和楼面地价36

九、所有权价格、使用权价格和其他权益的价格37

十、实际价格和名义价格38

十一、期房价格和现房价格38

十二、买卖价格、抵押价值、租赁价格、保险价值、典价、课税价值和征用价值39

十三、标价、起价、成交价和均价40

十四、起拍价、保留价、应价和成交价40

十五、招标价格、拍卖价格和挂牌价格41

十六、补地价41

复习思考题41

第三章市场法43

第一节市场法的基本原理43

一、市场法的概念43

二、市场法的原理及其条件43

第二节市场法估价的操作步骤44

一、搜集交易实例44

二、选取可比实例46

三、建立价格比较基础47

四、交易情况修正50

五、交易日期调整52

六、房地产状况调整54

七、比准价格的求取57

第三节市场法的运用举例60

复习思考题62

第四章成本法64

第一节成本法的基本原理及操作步骤64

一、成本法的含义64

二、成本法的理论依据64

三、成本法适用的估价对象和条件65

四、成本法操作步骤66

第二节房地产的成本价格67

一、土地取得成本67

二、开发成本69

三、管理费用70

四、销售费用70

五、投资利息70

六、销售税费71

七、开发利润71

第三节重新构建价格的求取73

一、重新购建价格的含义73

二、重新购建价格的求取思路73

三、建筑物重新购建价格的求取方式74

四、建筑物重新购建价格的求取方法75

第四节建筑物折旧的求取78

一、建筑物折旧的含义和原因78

二、房屋折旧和完损等级评定的有关规定80

三、求取建筑物折旧的方法81

四、土地使用期限对建筑物经济寿命的影响89

第五节成本法的运用举例91

复习思考题92

第五章收益法94

第一节收益法的基本原理及操作步骤94

一、收益法的含义94

二、收益法的理论依据94

三、收益法适用的估价对象和基本前提95

四、收益法估价的操作步骤96

五、报酬资本化法的主要计算公式96

第二节净收益的求取100

一、净收益的概念和净收益流的模式100

二、净收益测算的基本原理102

三、不同收益类型房地产的净收益的求取102

四、收益年限的确定103

五、净收益求取中应该注意的问题104

第三节报酬率的求取105

一、报酬率的定义和实质105

二、报酬率的求取方法106

三、报酬率的种类108

第四节直接资本化法109

一、直接资本化法的含义及基本公式109

二、几种收益乘数法109

三、报酬资本化法和直接资本化法的比较110

第五节投资组合和剩余技术111

一、投资组合技术111

二、剩余技术113

第六节收益法的应用举例115

一、收益法公式的应用115

二、净收益的求取115

三、综合应用115

复习思考题118

第六章假设开发法121

第一节假设开发法的基本原理121

一、假设开发法的含义及理论依据121

二、假设开发法适用的估价对象和条件121

三、假设开发法的操作步骤122

第二节假设开发法的基本公式123

一、假设开发法基本公式123

二、基本公式计算中各项的求取123

三、按估价对象细化的公式125

第三节现金流量折算法和传统算法125

一、现金流量折算法和传统方法的定义125

二、现金流量折算法和传统方法的区别126

三、现金流量折算法和传统方法的优缺点126

第四节运用举例126

复习思考题131

第七章房地产估价的其他方法133

第一节路线价法133

一、路线价法的基本原理133

二、路线价法的操作步骤134

三、路线价法的实际操作138

四、应用举例141

第二节基准地价修正法142

一、基准地价修正法的基本原理142

二、基准地价修正法的适用范围及条件142

三、城市基准地价评估的方法和步骤143

四、基准地价修正法的操作步骤144

第三节长期趋势法146

一、长期趋势法的基本原理146

二、长期趋势法的操作步骤147

三、长期趋势法的基本方法147

复习思考题152

第八章房地产估价报告154

第一节房地产估价报告的内容154

一、房地产估价报告的写作基础154

二、房地产估价报告的写作原则156

三、房地产估价报告的要求156

四、房地产估价报告的基本内容157

第二节房地产估价报告错误分析及改错举例161

一、房地产估价报告错误分析161

二、房地产估价报告改错举例163

复习思考题166

第九章各种类型的房地产估价168

第一节居住房地产的估价168

一、居住房地产及其特点168

二、影响居住房地产价格的因素169

三、居住房地产估价的常用方法170

四、居住房地产估价的技术路线及难点处理170

第二节商业房地产的估价171

一、商业房地产及其特点171

二、影响商业房地产价格的因素173

三、商业房地产估价方法174

四、商业房地产估价的技术路线及难点处理175

第三节工业房地产的估价176

一、工业房地产及其估价特点176

二、影响工业房地产价值的主要因素177

三、工业房地产估价常用方法177

四、工业房地产估价的技术路线及难点处理178

第四节农业房地产地估价178

一、农业房地产估价的一般特点178

二、农业房地产估价方法和技术路线178

复习思考题178

第十章各种目的的房地产估价180

第一节房地产转让价格评估180

一、房地产转让价格评估的法律规定180

二、房地产转让价格评估的特点181

三、房地产转让价格评估常用方法181

第二节房地产抵押价值评估182

一、房地产抵押价值内涵及评估实质182

二、房地产抵押估价的法律规定182

三、房地产抵押价值评估技术路线及估价方法184

四、房地产抵押估价的注意事项及评估风险185

第三节国有土地使用权出让价格评估188

一、国有土地使用权出让价格评估的法律规定188

二、国有土地使用权出让价格评估的特点189

三、国有土地使用权出让价格评估方法的选择190

第四节城市房屋拆迁估价191

一、城市房屋拆迁估价内涵及特点191

二、城市房屋拆迁估价的标准与方法192

三、城市房屋拆迁估价技术路线192

四、城市房屋拆迁估价应注意的问题194

五、城市房屋拆迁估价的工作方式196

六、城市房屋拆迁估价纠纷的解决198

第五节房屋租赁价格评估198

一、房屋租赁价格管理的法律规定199

二、房屋租赁价格评估的特点199

三、房屋租赁价格评估常用的估价方法200

第六节房地产保险估价200

一、房地产保险概述200

二、房地产保险估价的特点201

第七节房地产课税估价201

一、房产税估价202

二、土地增值税估价202

三、契税估价204

第八节房地产分割、合并估价204

一、房地产分割、合并估价的特点204

二、房地产合并的法律规定204

三、房地产合并估价方法要点205

复习思考题210

参考文献211 2100433B

《房地产估价》为普通高等教育“十一五”国家级规划教材，在介绍房地产与房地产价格概念、影响房地产价格的因素和房地产估价的涵义的基础上，着重阐述了房地产估价的市场比较法、收益还原法、成本法、假设开发法和基准地价修正法，还介绍了路线价法和长期趋势法、最后阐述了房地产估价的基本程序及其实务。《房地产估价(第二版)》将房地产估价理论与实务相联系，读者可以通过《房地产估价(第二版)》系统学习房地产估价的理论知识，并指导房地产估价的实践活动。