《房地产估价》2006版图书

第一章房地产估价概述1

第一节房地产的概念与特征1

一、房地产的概念1

二、房地产的特性2

第二节房地产价格2

一、房地产价格的概念2

二、房地产价格的构成和类型3

三、房地产价格的特征4

第三节房地产估价概述5

一、房地产估价的概念5

二、房地产估价的分类6

三、房地产估价的特点8

四、房地产估价的必要性9

五、房地产估价行业发展状况简介11

复习思考题12

第二章房地产价格14

第一节房地产估价的基本理论14

一、地租理论14

二、地价理论16

三、区位理论18

第二节房地产价格的影响因素20

一、一般因素20

二、区域因素25

三、个别因素26

复习思考题26

第三章房地产估价的原则与程序28

第一节房地产估价的原则28

一、合法原则28

二、最高最佳使用原则29

三、替代原则29

四、估价时点原则30

五、供求原则30

六、公平原则31

第二节房地产估价的基本程序31

一、明确估价基本事项31

二、拟定估价作业计划33

三、搜集估价所需资料33

四、现场查勘33

五、选择估价方法估算并决定估价额34

六、撰写估价报告书35

复习思考题36

第四章市场比较法38

第一节市场比较法的基本原理38

一、市场比较法的概念38

二、市场比较法的理论依据38

三、市场比较法的优缺点与适用范围38

第二节市场比较法的估价步骤39

一、收集充足的市场交易资料39

二、可比实例的选取40

三、价格可比基础的建立41

四、交易情况的修正42

五、交易日期的修正43

六、区域因素的修正44

七、个别因素的修正45

八、综合修正计算46

第三节市场比较法应用举例47

复习思考题51

第五章收益法54

第一节收益法的基本原理54

一、收益法的概念54

二、收益法的基本原理54

三、收益法的适用范围与优缺点54

第二节收益法的计算公式55

一、一般公式55

二、收益年限为无限年且其他因素不变的公式56

三、收益年限为有限年且其他因素不变的公式56

四、净收益在未来若干年有变化的公式58

五、净收益按一定数额递增的公式59

六、净收益按一定数额递减的公式60

七、净收益按一定比率递增的公式60

八、净收益按一定比率递减的公式61

九、预知未来若干年净收益及价格的公式62

第三节收益法的估价步骤63

一、搜集有关收入和费用的资料63

二、估算房地产总收益63

三、估算运营费用63

四、估算净收益63

五、选用适当的收益率64

六、选用适宜的计算公式求出收益价格65

第四节收益法估价应用举例66

复习思考题68

第六章成本法70

第一节成本法的基本原理70

一、成本法的概念和理论依据70

二、成本法的适用范围与局限性70

三、房地产价格的构成71

四、成本法的基本公式73

第二节成本法的评估步骤74

一、收集整理有关资料74

二、重新购建价格的估算75

三、建筑物折旧的估算76

四、求取积算价格80

第三节成本法的应用举例80

复习思考题82

第七章假设开发法84

第一节假设开发法的基本原理84

一、假设开发法的概念84

二、假设开发法的理论依据84

三、假设开发法的前提条件和适用范围84

四、假设开发法的特点85

五、假设开发法的基本公式85

第二节假设开发法的估价步骤87

一、调查待开发房地产的基本情况87

二、选择最佳的开发利用方式87

三、估计开发经营期87

四、预测开发完成后的房地产价值88

五、估算各项成本费用及利息88

六、估算待估房地产价格90

第三节假设开发法应用举例90

复习思考题93

第八章其他估价方法95

第一节路线价估价法95

一、路线价估价法的基本原理95

二、路线价估价法的计算公式95

三、路线价估价法的适用范围95

四、路线价估价法的评估程序96

五、路线价估价法应用举例98

第二节长期趋势法100

一、长期趋势法的概念及原理100

二、长期趋势法的特点100

三、长期趋势法适用的对象和条件101

四、长期趋势法估价的步骤101

五、长期趋势法估价的具体方法101

复习思考题104

第九章基准地价法106

第一节基准地价及其评估的基本原理106

一、基准地价的概念106

二、基准地价的特征106

三、基准地价的作用107

四、基准地价评估的原则107

第二节基准地价评估方法108

一、确定基准地价评估的区域范围108

二、明确基准地价的内涵与土地估价参数108

三、划分基准地价测算区域108

四、基准地价评估信息资料调查与收集109

五、资料整理110

六、检验样点数据116

七、测算基准地价118

八、基准地价的确定120

九、基准地价更新121

第三节基准地价系数修正法122

一、基准地价系数修正法的基本原理122

二、基准地价系数修正法的估价步骤123

三、基准地价系数修正法的应用举例125

复习思考题127

第十章房地产估价报告128

第一节房地产估价报告的编写128

一、房地产估价报告的概念128

二、房地产估价报告的要求128

三、房地产估价报告的形式128

四、房地产估价报告的组成和内容128

五、房地产估价报告的写作原则131

六、规范用词用语说明132

七、职业道德132

第二节房地产估价报告常见错误分析132

一、估价技术路线错误132

二、各种估价方法运用中的错误133

三、估价报告中的常见错误134

第三节房地产估价报告的写作案例136

复习思考题164

第十一章房地产估价制度概述165

第一节我国房地产估价制度概述165

一、我国内地房地产估价制度简介165

二、香港房地产估价制度简介166

第二节国外房地产估价制度概述167

一、日本的房地产估价制度167

二、美国的房地产估价制度170

三、英国的房地产估价制度172

四、德国房地产估价174

房地产估价模拟试题176

模拟试题(一)176

模拟试题（二）183

附录187

附录一房地产估价师注册管理办法187

附录二房地产估价规范191

附录三全国房地产估价师执业资格考试报考条件206

复习思考题参考答案208

参考文献212

本书全面系统地介绍了房地产估价基本理论和估价方法。全书共分十一章，第一章介绍了房地产、房地产价格、房地产估价的概念及特征；第二章介绍了房地产估价的理论依据和房地产价格影响因素；第三章阐述了房地产估价一般应把握的原则和估价程序；第四章至第九章分别介绍了市场比较法、收益法、成本法、假设开发法、其他估价法(路线价估价法、长期趋势法)、基准地价法等估价方法；第十章介绍了房地产估价报告编写内容及常见错误分析；第十一章对国内外房地产估价基本制度作了介绍。

房地产估价（第2版）基本信息

书名：房地产估价（第2版）

作者：张红日

定价：39元

印次：2-1

ISBN：9787302441977

出版日期：2016.09.01

印刷日期：2016.08.22

房地产估价（第2版）内容简介

《房地产估价（第2版）》以中华人民共和国新国家标准《房地产估价规范》《房地产估价基本术语标准》和《中国房地产估价师执业资格考试大纲》为依据，吸收了作者多年从事教学的经验和研究成果，系统地阐述了房地产估价的理论、方法及具体应用。

本书共分十六章：首章至第四章，主要阐述与房地产估价有关的基础知识；第五章至第九章，重点介绍常用的房地产估价方法，如比较法、收益法、成本法、假设开发法和长期趋势法等；第十章至第十二章，主要介绍地价评估的一些独特方法，如路线价法，城镇土地定级、基准地价修正法等：第十三章至第十六章，介绍房地产评估的相关实务。

本书可作为普通高等院校房地产经营管理、土地资源管理、工程管理、工商管理、人文地理与城乡规划等专业本科生的教材使用，也可作为房地产估价师考试的参考教材及从业者的工作参考书。

第一章　绪论 1

学习目标 1

导言 1

第一节 房地产估价的含义与特点 1

一、房地产估价的含义 1

二、房地产估价的特点 4

第二节 房地产估价的必要性 6

一、土地使用权出让的需要 6

二、房地产转让和租赁的需要 6

三、房地产抵押贷款的需要 7

四、房地产保险业务的需要 7

五、房地产税收业务的需要 7

六、房地产征收征用补偿的需要 7

七、房地产损害赔偿的需要 7

八、房地产纠纷调解的需要 8

九、企业有关经济行为的需要 8

第三节 房地产估价行业的发展概况 8

一、房地产估价行业的发展概况及趋势 8

二、房地产估价行业面临的问题及解决措施 12

本章小结 14

综合练习 14

推荐阅读资料 16

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第二章　房地产价格的特征与类型 17

学习目标 17

导言 17

第一节　房地产价格的含义与形成基础 17

一、房地产价格的含义 17

二、房地产价格的形成条件 17

三、房地产价格形成的理论基础 18

第二节　房地产价格的特征 20

一、地价与一般物品价格的不同 20

二、房地产价格的特征 21

第三节　房地产价格的类型 22

一、市场价格、评估价格 23

二、土地价格、建筑物价格、房地价格 23

三、房地产所有权价格、土地使用权价格、租赁价格和抵押价格 24

四、基准地价、标定地价和房屋重置价格 25

五、拍卖价格、挂牌价格、招标价格、协议价格 25

六、起价、均价、标价 26

七、总价格、单位价格、楼面地价 27

本章小结 27

综合练习 28

推荐阅读资料 29

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第三章　房地产价格的影响因素 30

学习目标 30

导言 30

第一节　房地产价格的影响因素概述 30

一、房地产价格影响因素 30

二、房地产价格影响因素的分类 32

第二节　房地产自身因素 33

一、房地产区位因素 33

二、房地产实物因素 36

三、房地产权益因素 39

第三节　房地产外部因素 40

一、社会因素 40

二、经济因素 42

三、行政因素 44

四、其他因素 47

本章小结 47

综合练习 48

推荐阅读资料 49

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第四章　房地产估价的原则与程序 50

学习目标 50

导言 50

第一节　房地产估价的原则 50

一、合法原则 51

二、独立、客观、公正原则 51

三、替代原则 52

四、最高最佳利用原则 52

五、价值时点原则 53

六、谨慎原则 53

第二节　房地产估价的程序 54

一、受理估价委托 54

二、确定估价基本事项 57

三、编制估价作业方案 57

四、搜集估价所需资料 58

五、实地查勘估价对象 59

六、选用估价方法进行测算 60

七、确定估价结果 60

八、撰写估价报告 61

九、审核估价报告 62

十、交付估价报告 62

十一、保存估价资料 62

本章小结 63

综合练习 63

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第五章　比较法 65

学习目标 65

导言 65

第一节　比较法概述 65

一、比较法的基本概念 65

二、比较法的理论依据 66

三、比较法的应用条件 66

四、比较法的估价程序 67

第二节　可比实例的搜集与选取 68

一、搜集交易实例 68

二、选取可比实例 71

第三节　可比实例的成交价格处理 72

一、建立比较基础 72

二、交易情况修正 76

三、市场状况调整 77

四、房地产状况调整 79

第四节　比较法的计算公式 84

一、修正和调整公式 84

二、直接比较修正和调整公式 85

三、间接比较修正和调整公式 85

四、比较价值的计算公式 85

第五节　比较法的总结与应用 86

一、比较法总结 87

二、比较法应用 87

本章小结 93

综合练习 93

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第六章　收益法 97

学习目标 97

导言 97

第一节　资金的时间价值 97

一、资金时间价值的概念 97

二、资金时间价值的计算 98

三、现金流量图 99

四、资金等值的计算 100

第二节　收益法概述 103

一、收益法的基本概念 103

二、收益法的基本原理 103

三、收益法的适用范围 104

四、收益法的估价步骤 104

第三节　报酬资本化法的计算公式 104

一、基本公式 105

二、净收益相同的公式 105

三、净收益前若干年有变化的公式 105

四、净收益按等差级数变化的公式 106

五、净收益按等比级数变化的公式 106

六、预知未来若干年后房地产价格的公式 107

第四节　收益法中的净收益 110

一、净收益的含义 110

二、净收益测算的基本原理 110

三、不同收益类型房地产净收益的测算 111

四、租约对净收益的影响 113

第五节　收益法中的报酬率 114

一、报酬率的实质 115

二、报酬率的求取方法 115

三、报酬率的种类 117

第六节　收益法中的收益期 118

一、收益期的确定原则 119

二、收益期的确定方法 119

第七节　收益法的总结与应用 122

一、收益法总结 122

二、收益法应用 123

本章小结 125

综合练习 126

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第七章　成本法 129

学习目标 129

导言 129

第一节　成本法概述 129

一、成本法的基本概念 129

二、成本法的基本原理 130

三、成本法的适用范围 130

四、成本法的应用条件 131

五、成本法的估价步骤 132

第二节　新开发房地产的成本法 132

一、基本公式 132

二、新开发房地产价格的构成 133

三、新开发房地产的估价实例 139

第三节　旧房地产的成本法 140

一、基本公式 140

二、重新购建价格 140

第四节　建筑物折旧的确定方法 144

一、建筑物折旧的含义 144

二、建筑物折旧的求法 145

三、建筑物新旧的判定标准 150

第五节　成本法的总结与应用 151

一、成本法总结 151

二、成本法应用 152

本章小结 154

综合练习 154

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第八章　假设开发法 157

学习目标 157

导言 157

第一节　假设开发法概述 157

一、假设开发法的含义 158

二、假设开发法的基本思路 158

三、假设开发法的理论依据 159

四、假设开发法的适用范围 159

五、假设开发法的应用条件 159

六、假设开发法的计算公式 160

第二节　假设开发法的估价步骤 161

一、选择具体估价方法 161

二、选择估价前提 162

三、选择最佳开发经营方式 162

四、测算后续开发经营期 163

五、测算后续开发的必要支出 163

六、测算开发完成后的价值 163

七、确定折现率或测算后续开发的应得利润 164

八、计算开发价值 164

第三节　假设开发法的估价方法 164

一、静态分析法 164

二、动态分析法 166

三、动态分析法和静态分析法的优缺点 167

第四节　假设开发法的总结与应用 167

一、假设开发法总结 167

二、假设开发法应用 168

本章小结 174

综合练习 174

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第九章　长期趋势法 178

学习目标 178

导言 178

第一节　长期趋势法概述 178

一、长期趋势法的基本原理 178

二、长期趋势法的适用条件 179

三、长期趋势法的主要特征 179

四、长期趋势法的操作步骤 180

第二节　平均增减量法 181

一、平均增减量法的计算公式 181

二、平均增减量法的应用举例 181

第三节　平均发展速度法 182

一、平均发展速度法的计算公式 182

二、平均发展速度法的应用举例 183

第四节　移动平均法 184

一、移动平均法的分类 184

二、简单移动平均法的基本思路 184

三、简单移动平均法的应用举例 185

第五节　数学曲线拟合法 186

一、直线趋势法的基本原理 186

二、直线趋势法的应用举例 188

本章小结 189

综合练习 189

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第十章　路线价法 190

学习目标 190

导言 190

第一节　路线价法概述 190

一、路线价法的基本概念 190

二、路线价法的基本原理 191

三、路线价法的计算公式 192

四、路线价法的适用范围和条件 193

第二节　路线价法的估价步骤 193

一、划分路线价区段 193

二、设定标准深度 193

三、确定标准宗地 194

四、评估路线价 194

五、制作深度指数表 194

六、计算各宗地价格 194

第三节　深度指数表的制作 195

一、深度指数的制作原理 195

二、深度指数的制作方法 197

三、其他因素的修正 200

第四节　路线价法的总结与应用 201

一、路线价法总结 201

二、路线价法应用 201

本章小结 206

综合练习 207

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第十一章　城镇土地定级 210

学习目标 210

导言 210

第一节　城镇土地定级概述 210

一、城镇土地分等与定级 210

二、城镇土地定级原则 211

三、城镇土地定级方法 212

四、城镇土地定级流程 212

五、定级资料的收集与调查 213

第二节　定级因素指标体系 214

一、综合定级与分类定级 215

二、城镇土地定级因素 215

第三节　定级因素权重确定 217

一、德尔菲测定法（Delphi法） 218

二、因素成对比较法 218

三、层次分析法 219

第四节　定级因素分值计算 220

一、基本概念解释 220

二、评价单元划分 220

三、定级因素分值的计算 221

四、定级单元总分值的计算 223

第五节　土地级别的划分与确定 223

一、土地级别的初步划分 224

二、土地级别的验证与确定 225

三、城镇土地定级成果表达 226

本章小结 227

综合练习 227

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第十二章　基准地价修正法 230

学习目标 230

导言 230

第一节　基准地价评估概述 230

一、基准地价的含义 230

二、基准地价的特征 231

三、基准地价的作用 232

四、基准地价评估的技术路线 233

第二节　基准地价评估的程序及趋势 234

一、基准地价评估的程序 234

二、基准地价成果更新 236

三、基准地价评估发展趋势 236

第三节　基准地价修正法 238

一、基准地价修正法的概念 238

二、基准地价修正法的原理 238

三、基准地价修正法的特点 239

四、基准地价修正因素 239

五、基准地价修正法的估价程序 240

第四节　基准地价修正法实例 240

一、估价对象概况 240

二、估价方法与估价过程 241

本章小结 245

综合练习 245

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第十三章　房地产估价报告 248

学习目标 248

导言 248

第一节　房地产估价报告的作用和要求 248

一、房地产估价报告的作用 248

二、房地产估价报告的要求 249

第二节　房地产估价报告的形式和内容 250

一、房地产估价报告的形式 250

二、房地产估价报告的内容 250

三、土地估价报告的内容 255

四、国家对房地产估价报告的有关规定 256

第三节　房地产估价报告实例 257

本章小结 273

综合练习 273

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第十四章 不同类型房地产估价案例 275

学习目标 275

导言 275

第一节 居住房地产估价 275

一、居住房地产的含义与特点 275

二、居住房地产估价常用方法 276

三、居住房地产估价的技术路线及难点处理 276

四、案例分析 277

第二节 商业房地产估价 277

一、商业房地产的含义与特点 277

二、商业房地产估价常用方法 278

三、商业房地产估价的技术路线及难点处理 278

四、案例分析 279

第三节　工业房地产估价 282

一、工业房地产的含义与特点 282

二、工业房地产估价常用方法 283

三、工业房地产估价的技术路线及难点处理 284

四、案例分析 284

本章小结 289

综合练习 289

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第十五章　国外房地产估价制度 291

学习目标 291

导言 291

第一节　国外评估业的发展 291

一、20世纪前评估业的发展 291

二、20世纪评估业的发展 292

第二节　美国的房地产估价制度 293

一、美国评估促进会和估价基金会 293

二、行业估价协会 294

第三节 英国的房地产估价制度 296

一、英国皇家特许测量师学会（RICS）简介 297

二、英国皇家特许测量师学会会员资格取得 297

三、英国土地评估师执业情况 299

第四节　日本的房地产估价制度 299

一、日本不动产估价制度的历史 300

二、日本不动产鉴定评价制度的内容介绍 300

三、不动产鉴定士的行为规范 302

第五节　国外房地产估价制度的分析比较 302

一、国外房地产估价制度的分析比较 303

二、国外房地产估价制度的借鉴意义 304

本章小结 305

综合练习 305

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第十六章　房地产估价信息系统 307

学习目标 307

导言 307

第一节　管理信息系统和地理信息系统 307

一、管理信息系统 308

二、地理信息系统 310

第二节　房地产估价信息系统概述 314

一、房地产估价信息系统的开发背景 314

二、房地产估价信息系统的开发要求 315

第三节　房地产估价信息系统的设计与开发 317

一、系统设计概述 318

二、系统结构设计 318

三、系统数据库设计 319

四、系统功能设计 321

五、展望 328

本章小结 328

综合练习 328

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参考文献 330 2100433B

AutoCAD最早是由美国的Autodesk公司于1982年为微机上应用CAD技术而开发的绘图程序软件包，经过近二十年的不断完善，现已成为功能强大的辅助设计工具，在众多科技应用领域中得到了广泛的推广，特别是在机械和建筑行业的应用更为普遍。Autodesk公司不断推出新版本，进一步完善其功能，使其更加人性化。2005年，该公司又推出了AutoCAD 2006中文版，它贯彻了Autodesk公司一贯为广大用户考虑的方便性和高效率，为多用户合作提供了便捷的工具与规范的标准，以及方便的管理功能，因此用户可以与设计组密切高效地共享信息。与以前版本相比，AutoCAD 2006中文版在性能和功能两方面都有较大的增强和改善。

本书是《经典实例详解丛书》中的一本，以AutoCAD 2006中文版为基础，以实例为先导，通过经典实例的创作，介绍软件的使用方法与技巧。

全书涵盖了AutoCAD基础、机械设计、建筑与装潢设计、产品设计、服装设计、电子电路设计、家具设计等诸多实际应用领域，为AutoCAD 2006的实际运用作了最好的诠释。全书共分7章，第1章介绍了AutoCAD 2006中文版的基础知识和基本操作，第2～第7章分别介绍了AutoCAD 2006在各个方面的应用案例，这些内容都是在教学过程中反复加工、修正后提炼出来的，非常经典，学习效果也非常好，因此实用性比较强，对于从事工程制造、建筑设计、装潢设计、服装设计等行业的技术人员来说是一本不可多得的参考书，衷心希望本书能为广大读者朋友的学习带来帮助。

总结多年的工作与教学经验，我们认为：学习实用软件的最好方法是在实践中学习或者模仿学习。在实践中学习是指一边干工作一边摸索软件的使用方法，而模仿学习是指参照别人的作品制作步骤进行学习，并且总结一些实用的方法，这样可以少走一些弯路，并且可以消化基本知识、开拓创作思路、学习创作方法，对于提高自己的软件使用水平大有帮助。正是为了让读者能够在较短的时间内实现从入门到精通的愿望，我们推出了这本《中文版AutoCAD 2006经典实例详解》，书中对比较经典的实例进行了详尽的剖析，并给出了具体的制作步骤，对于指导读者学习AutoCAD非常实用。2100433B