房地产法律咨询

按照经纪机构所提供经纪服务的不同分类，房地产经纪机构可开展的房地产法律咨询服务可分为土地交易法律咨询、商品房交易法律咨询和存量房地产交易法律咨询。根据房地产经纪所促成的房地产交易的不同方式，房地产经纪机构所开展的房地产法律咨询服务可分为房地产融资法律咨询、房地产买卖法律咨询、房地产租赁法律咨询、房地产抵押法律咨询等。

房地产法律咨询服务的方式主要有三种：

(1)个案解答

专门就一个具体的法律问题由经纪人做出一对一的个性化解答，阐述所涉及的法律的理解与适用，提出解决问题的建议。

(2)商业文书审查

就客户的房地产买卖合同等房地产商业性文书，根据客户的要求进行审查，并提出对客户有利的建议和意见，指出对其不利的条款约定等。

(3)房地产全程法律服务

根据房地产经纪服务的内容，解答相关房地产法律及政策，具体到某市、某县的房地产法律环境调研，房地产交易过程法律指导，房地产交易后法律服务等一系列法律服务。

房地产经纪机构所开展的房地产法律咨询中常见的主要问题有三类：房地产法律关系、房地产权利和房地产交易。

房地产经纪机构所开展的房地产法律咨询中常见的主要问题有三类：房地产法律关系、房地产权利和房地产交易。

1)房地产法律关系是在法律规范调整房地产社会关系的过程中形成的人与人之间的权利和义务关系。法律服务主要发生在法律关系产生、变更和灭失的过程中，主要体现在对引起房地产法律关系产生、变更、灭失的法律事实的确认和分析。

2)房地产权利包括土地所有权和使用权、房屋所有权、相邻权。

①土地所有权和使用权。土地所有权是土地所有者依法对土地实行占有、使用、收益和依照国家法律规定作出处分，并排除他人干涉的权利。土地所有权按主体分为国家土地所有权和集体土地所有权。土地使用权是指依法取得的地上的实际经营权和利用权。

土地使用权是土地所有权的内容之一，因此，它的使用在必须符合土地所有权人的利益的同时也必须符合社会利益。

②房屋所有权。房屋所有权即房屋产权，包含占有、使用、收益、处分四项权能。其中处分权是房屋所有权的核心，因此，原则上处分权只能由产权人行使，有非产权人合法行使处分权的情况只限于法律有明确规定时，如监护人为了被监护人的利益、产权人被宣告失踪时财产代管人为了被代管人的利益而依法处分其房产等情况。

房屋产权是一种绝对权，即权利人不需要他人积极行为的协助就可以直接行使自己的权利。房屋产权也是一种对世权，即权利主体是特定的而义务主体是不特定的，可以是所有人以外的任何人。房屋产权具有排他性，并且同一物上在同一时间只能有一个所有权存在。房屋所有权主体可以同时有两个或两个以上，称为共有人。

房屋共有权是两个或两个以上主体对同一房屋享有所有权，分为按份共有和共同共有两种方式。按份共有是对房屋所有权划分为一定比例的份额，各主体对各自所持有份额享有所有权；共同共有是所有共有人对同一房屋享有共同的平等的权利，房屋所有权不划分为一定比例。房屋区分所有权是指在整体的房屋建筑中有不同的所有者，该房屋建筑可由所有权人专有部分和共有部分共同构成，就某一个所有权人而言，对其专有部分所有权和共有部分的共有权的总和构成该所有权人对该宗房地产的所有权。其中专有权具有决定作用，取得了专有权部分也就取得了共有权部分，如果处分专有权，共有权部分也随之处分。

房屋所有权的取得分为原始取得和继受取得两种。原始取得是指不以他人已有的所有权为前提而直接通过权利人的一定行为或根据法律上的规定而取得房屋所有权。如添附、信件、没收、征收等。继受取得是指通过某种法律事实从原来房屋所有权人处取得房屋所有权。如买卖、交换、赠与、继承等。

房屋所有权的灭失主要有：权利主体消亡、权利客体灭失、房屋所有权的法律处分等。

③相邻权。不动产相互毗邻的所有人或使用人相互应当给予一定的方便，而且在各自行使自己的合法权利时要受到一定的限制，法律将这种相邻人之间的关系用权利与义务的形式确定下来，这就是相邻关系。《中华人民共和国民法通则》(以下简称《民法通则》)对相邻关系的基本内容和责任形式、处理相邻关系的基本原则作了一定的规定，即“不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。”相邻关系也可以称为相邻权。

法律服务针对这些权利的取得、确认、变更、灭失等，主要是维护当事人的合法权益，为当事人提供法律咨询，对权利受到损害的当事人提供法律上的帮助，对法律纠纷提供解决途径。

3)房地产交易主要包括房地产买卖和房屋租赁。买卖和租赁都涉及房地产主体、客体和内容的合法性，因此，法律服务主要是针对房地产主体、客体的审查，房地产交易合同的合理合法性，保障当事人的合法权益以及法律责任的承担。

房地产经纪机构可开展的房地产法律咨询服务是有关房地产交易的法律知识咨询、合同咨询等法律咨询活动。法律咨询服务一般应由律师提供，但由于房地产交易过程所涉及的法律法规、政策规定众多，有些法律事务很难与房地产经纪事务区分，因此房地产经纪人如能掌握较丰富的法律知识，在提供居间或代理服务的同时提供一些基本的法律咨询服务则能更好地为客户服务。

房地产法律咨询业务有以下五类：

1)为委托人提供处理房地产纠纷的法律依据。

2)兼有律师资格的咨询人员可以受聘担任各类房地产企业的法律顾问。

3)为委托人提供可能因法庭判决而出现的风险规避方法。

4)以法律手段维护委托人的正当利益。

5)为委托人的法庭辩护提供诉讼文件。

律到（上海）法律咨询公司是中国领先的法律咨询服务商，总部位于上海。律到拥有来自上海前10大律所的资深律师团队，拥有世界500强企业和国内知名企业的法律顾问经验。

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公司以“严谨，诚信，科学，高效”为服务宗旨，遵循“自强不息、厚德载物”的企业理念，通过提供优质的技术和法律咨询服务，为有效解决和防止建设及房地产市场法律纠纷及解决重大技术问题，保护建设相关主体的合法权益，避免法律风险，促进有形建筑市场向有序化，法制化的轨道发展做出了积极有益的探索与实践。

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