房地产法律关系三要素

房地产法律关系由主体、内容和客体三个因素构成，缺一不称为房地产法律关系三要素。

其主体指在房地产法律关系中，享有权利、承担义务的人，又称为“当事人”。国家是房地产法律关系中最为常见的主体，只不过它往往授权地方各级国家机关代为行使权利。其他公民或法人也可以是房地产法律关系的主体。

其内容为房地产法律关系权利主体享有的权利和义务主体承担的义务，主要表现为因房地产财产而享有的权利或承担的义务。这是由房地产调整对象的单一财产性所决定的。

其客体为房地产法律关系中，主体的权利和义务所共同指向的对象，无一例外房地产作为惟一的客体特别明显。

是房地产社会关系在法律上的反映。房地产社会关系，是因房屋土地在人和人之间发生的一种财产关系，它受到多种社会规范的调整，如政策规范、法律规范、习惯和道德规范与内部规章规范等。

物业管理法律关系的具体种类很多，可按不同标准划分出多种类型。按规范法律关系的法律部类不同，物业管理法律关系可分为民事法律关系、经济法律关系、行政法律关系、刑事法律关系四大类。其中刑事法律关系一般不在物业管理规范性法律文件中直接作出规定，只是指出物业管理行为涉及犯罪的按《刑法》相应规定处理，因此本节不对物业管理刑事法律关系作论析。

物业管理法律关系物业管理民事法律关系

物业管理民事法律关系是指根据民事法律规范调控所确立的以民事地位和民事权利义务为内容的物业管理社会关系。

民事法律关系主要有三个特点：第一，民事法律关系参与者的法律地位是平等的，当事人之间不存在不平等的命令与服从、管理与被管理的关系；第二，民事法律关系大多是由当事人自愿设立的，是否建立和以何种形式建立何种民事法律关系，一般是由当事人的合法意思决定的；第三，民事法律关系中当事人的权利义务一般是对等的，权利义务对等是指当事人双方之间互相享有权利和负有义务。另外也有只是一方享有权利，另一方仅负有义务的民事法律关系。

物业管理法律关系中民事法律关系占多数，如物业产权行使法律关系、物业管理或人居服务合同关系、不动产相邻关系、民事违约和侵权关系等。但在物业管理法规中，为避免与专门民法的规定存在过多重复而较少对物业管理民事权利义务具体规定。

物业管理民事法律关系具有一些自身的特色：①物业管理民事法律关系的基本主体为业主、业主团体组织和物业管理企业。国家虽然作为城市土地所有者而成为物业的最大业主，但并不以土地业主的身份直接参与物业管理民事法律关系，只是在国有土地使用权出让合同期限届满时，才依法出面收回出让的地块及地上物业。②物业管理民事法律关系的客体主要是物业和基于物业管理发生的服务效果。③物业管理民事法律关系的内容即权利义务的设定，受国家意志制约性较强。鉴于物业管理涉及的公共利益较为重大，物业管理法规在尊重民事法律关系当事人自愿的前提下，对当事人的民事权利义务特别是义务作出了较多的指导性和强行性规定。例如，业主公约的订立、物业管理项目委托合同的订立在行为形式上都要求采用书面形式，以及通过《物业管理服务等级标准》规范服务行为等。

物业管理法律关系物业管理经济法律关系

物业管理经济法律关系，又称物业管理事业法律关系，是指国家及各级政府职能部门在协调和控制物业管理事业运行过程中与业主、业主团体组织、物业管理事业及其他单位(物业的开发建设单位、公房出售单位等)和社会组织(物业管理行业协会、业主自治团体联合会等)之间依经济法形成的经济地位和经济权利义务关系。

物业管理经济法律关系是物业管理法规中规定内容最多的部分，这是由物业管理法规属于经济法范畴的性质所决定的。中国物业管理经济法律关系具有一些自身的特色：①物业管理经济法律关系分为业主自治管理法律关系和物业管理行业管理法律关系两大板块。其中业主自治管理板块不仅包含物业经济管理的关系内容，而且涉及人居环境文明建设管理的内容关系。②物业管理经济法律关系中代表国家对物业管理事业执行归口管理的机关，不是一般的综合经济管理部门(如国家计委、国家工商行政管理局等)，而是国务院房地产行政主管部门(国家建设部)和由县级以上地方政府确定的负责物业管理的相关部门。③物业管理经济法律关系涉及经济法律规范所调控的各种经济关系，包括规划、计划、财政、物价、工商、税收、金融、会计、劳动、环境保护、反不正当竞争、产品和服务质量监督、消费者权益保护等经济法律关系。

物业管理法律关系物业管理行政法律关系

物业管理行政法律关系是指因与物业管理相关的行政法律调控而在政府、物业管理归口主管行政部门、其他有关职能部门之间及其与业主、物业使用人、业主团体组织、物业管理企业、其他与物业管理有关的社会组织和单位之间形成的行政管理事务方面的地位、权利义务关系。

物业管理法律关系的要素是指该种关系必要的构成因素或条件，缺了要素之一则不能构成物业管理法律关系。关于何为法律关系的要素，有不同的观点。有的提出主体、客体、内容、变动原因四要素说，多数人则坚持传统韵主体、客体、内容三要素说。我们认为由于变动原因是属于法律事实问题，并不是法律关系本身的构成因素，因此，我们采用三要素说。

物业管理法律关系主体

物业管理法律关系的主体是指物业管理法律关系的参与者，即在物业管理中能够以自己的名义独立地享有权利和承担义务的当事人。物业管理法律关系主体从不同的角度可以做不同的划分：1．从物业管理法律关系主体的自然属性来分：自然人、法人、非法人组织和特殊条件下的国家；2．从主体的地位和承担的义务，可分为物业管理法律关系当事人和其他利害关系人。其中物业管理法律关系当事人是指物业管理活动的直接参与者，在物业管理法律关系中能够以自己的名义签订业主公约或物业管理合同，直接承受其法律后果，独立地享有权科和承担义务的自然人或社会组织，主要包括业主、业主委员会、物业管理公司等。其他利害关系人是指物业管理活动的间接参与人，在物业管理关系中不以自己名义缔结物业管理合同但协助物业管理公司开展物业管理活动，并且与物业管理的法律后果有某种法律上的利害关系，应独立地享有物业管理法律关系中的部分权利和承担部分义务的自然人或社会组织，主要包括房地产开发商、公用事业服务商等。

物业管理法律关系内容

物业管理法律关系的内容是指物业管理法律关系的主体在物业管理法律关系中所享有的权利(包括职权)和负担的义务(包括职责)。物业管理法律关系主要包括以下的内容：一是业主、非业主使用人的权利与义务；二是业主大会、业主委员会的权利与义务；三是物业管理公司依据物业管理合同的规定所享有的权利和所承担的义务；四是开发商在物业管理活动中的权利与义务；五是政府及其相关部门的职权与职责；六是物业管理协会的基本权利义务。关于物业管理的各种具体权利和义务详见本书有关章节的专门介绍和论述。

物业管理法律关系客体

物业管理法律关系的客体是指物业法律关系主体承受的权利、义务所共同指向的对象。客体亦称为“标的”，是主体所需合法利益的外在表现载体，它直接反映了人们社会关系中最核心的利益关系。

各种不同的具体物业管理法律关系，其客体有所不同。按利益载现形式的不同，可划分为物业、权利、行为效果三类。

1．物业。现代意义的物业属物类客体范畴，它包括传统法律规定的不动产或房地产之实物及其围括的空间和环境。物业既是设置于物业上的物权法律关系的客体，又是物业所有权、共有权、自治共管权、使用权、共用空间权、共享环境权等物权关系的客体，同时还是物业管理公司代管物业权的客体。

2．权利。权利作为物业法律关系的客体，主要是指基于法律规定或当事人约定所设定的债权，与物业所有权相关的场地使用权、物业相邻权、公共秩序维护权、物业代管权、与物业管理行为相关的一些人身性或精神性权利(如人身自由权、人格尊严权、住宅安全权、精神文明建设参与和享受权等)。

3．行为效果。行为效果作为物业管理法律关系的客体，主要包括国家机关在对物业管理方面提供管理性行政服务之行为效果、物业管理公司按委托管理服务公司提供有偿服务之行为效果、业主缴纳物业维修金而建立和补充物业维修基金之行为效果等。行为效果可以是行为过程结束时显形的，也可以是伴随行为过程产生和存在但无形的效果。如物业管理保安人员巡逻行为过程中所产生的对有犯罪意图者无形震慑其不敢轻举妄动的保安效果，又如物业管理行政主管部门对业主委员会组建的行为给予指导有效地使其顺利组建成功的指导行为效果。

建设法律关系变更，是指因一定的建设法律事实出现，原有的建设法律关系发生变化。包括建设法律关系三个要素的变更，即主体变更、客体变更和内容变更。

(1)主体变更。是指建设法律关系主体变化，即原主体变为另一主体。如甲建设单位与乙施工单位签订建设工程承包合同后，因故不能履行，经乙施工单位同意，将合同转让给丙建设单位。主体数目增多或减少，也是主体变更。

(2)客体变更。是指建设法律关系中权利和义务所指向的对象发生变化，即客体的性质或范围发生变化。如甲建设单位与乙施工单位签订的建设工程承包合同的标的是住宅房屋，后改为商场房屋。

(3)内容变更。建设法律关系主体与客体的变更，必定导致相应的权利和义务，即内容的变更。 2100433B