《房地产法》

符启林，男，1954年7月出生，海南省临高县人，现任中国政法大学教授、博士生导师，中国政法大学投资法研究中心主任。1998年毕业于中国政法大学，获法学博士学位，为新中国第一届经济法学博士研究生，美国哥伦比亚大学法学院、加拿大约克大学法学院高级访问学者。长期研究房地产法、金融法两大领域，颇有建树。著有《房地产法》、《证券法》、《经济法》等著作、教材三十多部，论文近百篇。社会兼职主要有：中国法学会经济法学研究会副会长、建设部立法顾问、广东省房地产法研究会会长、广州市人大常委会立法顾问、广州市人民政府决策咨询专家、兼职律师和仲裁员。

第一章房地产法概述

第一节房地产及房地产业

第二节房地产法概述

第三节我国房地产法的立法概况、法律规范和法律体系

第四节我国《城市房地产管理法》的特点、问题与展望

第五节房地产法与物权法的关系

第六节房地产法律关系

第二章房地产权属法律制度

第一节房地产权利与权属

第二节土地权属法律制度

第三节房屋权属法律制度

第四节房地产相邻关系

第五节房地产权属登记制度

第三章房地产开发用地

第一节我国国有土地使用制度改革状况

第二节建设用地使用权出让法律制度

第三节建设用地使用权划拔法律制度

第四节建设用地使用权转让法律制度

第五节国有土地租赁法律制度

第六节外商投资企业用地的法律规定

第七节国家征收法律制度

第四章房地产开发法律制度

第一节房地产开发概述

第二节房地产开发的规划管理法律制度

第三节房地产开发企业法律制度

第四节建设工程项目招投标法律制度

第五节建筑工程的施工管理与监理法律制度

第六节涉外房地产开发法律制度

第五章房地产交易法律制度

第一节房地产交易概述

第二节房地产转让法律制度

第三节商品房预售法律制度

第四节房地产抵押法律制度

第五节房地产按揭法律问题研究

第六节房屋租赁法律制度

第七节房地产中介服务机构法律制度

第六章房地产税费法律制度

第一节房地产税费概述

第二节房地产税收法律制度

第三节房地产费用法律制度

第四节房地产税费法律制度评价

第七章物业管理法律制度

第一节物业管理概述

第二节物业管理法律关系

第三节物业管理业务

第四节物业管理合同规约

第五节物业的使用与维护及物业管理服务收费

第六节法律责任

第七节香港物业管理立法及经验借鉴

第八节我国物业管理中存在的主要问题及对策探讨

第八章住房保障法律制度

第一节住房保障概论

第二节经济适用房

第三节廉租住房法律制度

第四节住房保障的国际比较

……2100433B

本教材为《房地产法》(2009年版)的第四版，自第三版(2004年版)修订至今，已第五个年头！

其间，房地产业得到了迅猛发展，与之相适应的法律制度也发生了较大变化，最重要的变化是宪法有关房地产法的条款也做了相应的修订，物权法已颁行，与之相配套的制度也在发生变化，国家的依法行政水平也在不断提高。根据这些情况，本教材主要做了如下较大修订：

1．根据《物权法》的规定，对全书进行了较大修订，包括物权法与房地产法的关系、建筑物区分所有权制度、房地产登记制度(含商品房预告登记制度)、房屋抵押与按揭的关系等，以体现物权法的特色。

2．与国家依法行政水平的提高相适应，对土地征收制度、房屋拆迁制度、税费法律制度等进行了较大修订。

3．适应外商投资企业法律制度的新变化，“涉外房地产法律制度”一章不再保留，有关规定并为一节，列在其他章中。

4．为体现经济法的特色，增设“住房保障法律制度”一章。

《房地产法前沿》定位于学术研究，所选文章全部为学术论文，入选《房地产法前沿》的文章来源主要分为两个方面，一是业内专家学者对房地产法领域的最新研究成果及前瞻性见第；二是房地产法研究中心硕士研究生的优秀毕业论文。正如丛书的名称所言，在每一辑中对“前沿性”的问题都有涉猎。同时我们也尝试着在每一辑中设立或添加一个新的专题对时下的热点问题进行探讨，以期达到集中研究的效果。如2008年第2卷第1辑就是以“房地产投资信托”的文章做为专辑进行探讨的，2007年第1卷第2辑专门开辟了“产权保险”专题，对相关的问题进行了研究。2007年第1卷第1辑是以“住房保障”为专题进行探讨的。

本刊的另一个鲜明特点是她的国际性。除大陆学者的文章外，本刊还发表了台湾学者和美国学者的文章。本刊除英文目录外，每篇文章都有英文摘要。方便英语读者检索。

随着房地产业在国民经济发展和民生保障中的作用不断提高，房地产法的重要性已经日益显现，我们计划在3年内把出版周期从6个月缩短到4个月，并发行刊物的网络版。

第一章房地产与房地产法概述 1

第一节房地产概述 1

一、房地产的概念 1

二、房产和地产的关系 2

三、房地产的特征 3

四、房地产的分类 3

五、房地产业 4

第二节房地产法概述 8

一、房地产法的概念 8

二、房地产法的调整对象 8

三、房地产法的性质和作用 9

四、房地产法的基本原则 10

五、房地产法的体系 11

第三节房地产立法的历史发展 13

一、第一阶段：1949—1978年，计划经济时期的房地产立法 13

二、第二阶段：1979—1994年，房地产法律体系建立期 14

三、第三阶段：1994—至今，房地产法完善期 15

第四节重构房地产法的《物权法》制度 16

一、统一的不动产物权登记制度 17

二、更正登记、异议登记和预告登记制度 18

三、仅因公共利益征收制度 18

四、物业管理模式基本制度 19

五、业主的建筑物区分所有权制度 19

六、建立了地役权制度，城市土地将得到更有效利用 20

本章思考题 21

第二章房地产权属制度 22

第一节房地产权属概述 22

一、《物权法》对土地物权的调整 23

二、《物权法》对房屋物权的调整 23

三、《物权法》对房地产物权体系的调整 25

第二节房产权属制度 26

一、房产所有权的概述 26

二、房产所有权的取得和消灭 30

三、建筑物区分所有权 31

四、房地产相邻权 37

第三节土地权属制度 41

一、土地所有权概述 41

二、土地国家所有权 43

三、集体土地所有权 47

四、建设用地使用权 48

本章思考题 56

本章思考案例 56

第三章土地征收与补偿法律制度 58

第一节土地征收概述 58

一、土地征收的概念和特征 58

二、土地征收制度的历史发展 62

三、土地征收的原则 64

第二节土地征收程序 65

一、土地征收的一般步骤 65

二、土地征收的法定程序 66

三、临时用地批准程序 70

第三节土地征收补偿与安置 70

一、土地征收补偿的概念 70

二、我国土地征收补偿制度的历史演变 71

三、征用土地补偿的项目及补偿标准 72

四、土地补偿费、安置补助费的使用管理 74

五、农村剩余劳动力的安置 74

本章思考题 75

本章思考案例 75

第四章房屋征收与补偿法律制度 77

第一节房屋征收概述 77

一、房屋征收的概念和特征 77

二、房屋征收的法律性质 78

三、房屋征收的主要法律依据 80

四、房屋征收的原则 82

五、房屋征收与补偿主体 83

六、实施房屋征收的条件 84

第二节房屋征收的程序 85

一、房屋征收部门拟订征收补偿方案 86

二、市、县级人民政府作出房屋征收决定并公告 87

三、房屋征收部门与被征收人订立补偿协议 87

四、被征收人迁离房屋 88

第三节房屋征收补偿 89

一、房屋征收补偿的对象和范围概述 89

二、房屋征收补偿的具体内容 90

三、违法建筑若干问题 92

第四节强制搬迁制度 94

一、2011年之前我国的强制拆迁制度及其问题 94

二、强制拆迁制度重构 96

本章思考题 97

本章思考案例 97

第五章土地使用权出让法律制度 99

第一节土地使用权出让概述 99

一、土地使用权出让的概念 99

二、土地使用权出让与转让的关系 100

三、土地使用权出让的性质 101

四、土地使用权出让管理 102

五、土地使用权出让登记 104

第二节土地使用权出让的程序和方式 104

一、土地使用权出让的程序 104

二、土地使用权出让的方式 105

第三节土地使用权出让合同 111

一、土地使用权出让合同的概念和特征 111

二、土地使用权出让合同的种类 112

三、土地使用权出让合同的主要内容 114

四、土地使用权出让合同双方当事人的权利和义务 115

五、土地使用权期满地上建筑物的处理 117

本章思考题 117

本章思考案例 118

第六章房地产开发法律制度 120

第一节房地产开发概述 120

一、房地产开发的概念 120

二、房地产开发的特点 120

三、房地产开发的原则 122

第二节房地产开发主体法律制度 122

一、房地产开发企业 123

二、房地产开发监督管理机关 126

三、房地产开发中介服务组织 128

第三节房地产开发的类型和程序法律制度 130

一、房地产开发的类型 130

二、房地产开发的程序 132

第四节房地产开发监督管理法律制度 134

一、宏观监督管理法律制度 134

二、微观监督管理法律制度 135

本章思考题 144

本章思考案例 144

第七章房地产转让法律制度 146

第一节房地产转让概述 146

一、房地产转让的概念和特征 146

二、房地产转让的原则 147

第二节房地产转让的条件和程序 149

一、房地产转让的条件 149

二、房地产转让的禁止情形 150

三、房地产转让的程序 152

第三节房地产转让合同法律制度 153

一、房地产转让合同的概念 153

二、房地产转让合同的订立与生效 153

三、房地产转让合同的主要内容 156

四、房地产转让合同的履行、变更、解除及违约责任 158

五、房地产转让合同与土地使用权出让合同的关系 160

第四节商品房预售法律制度 161

一、商品房预售概述 161

二、商品房预售的条件 162

三、商品房预售的程序 163

四、商品房预售的监督管理 164

本章思考题 166

本章思考案例 166

第八章房屋租赁法律制度 168

第一节房屋租赁概述 168

一、房屋租赁的概念 168

二、房屋租赁的种类 169

三、房屋租赁的条件 170

第二节房屋租赁合同 170

一、房屋租赁合同的概念 170

二、房屋租赁合同的主要条款 171

三、房屋租金 172

四、房屋租赁合同当事人的权利、义务 173

五、房屋租赁合同的解除和终止 175

六、房屋转租 176

第三节房屋租赁中的有关法律制度 176

一、房屋租赁合同登记备案制度 176

二、房屋承租人优先购买权制度 178

本章思考题 181

本章思考案例 181

第九章房地产抵押法律制度 183

第一节房地产抵押概述 183

一、抵押的概念和特点 183

二、房地产抵押的概念和特点 184

第二节房地产抵押的范围 185

一、房地产抵押所担保的债权范围 185

二、房地产抵押标的的范围 187

三、房地产抵押权所涉及的物的范围 189

第三节房地产抵押的设定和抵押权的效力 191

一、房地产抵押的设定 191

二、房地产抵押合同 192

三、房地产抵押登记 194

四、房地产抵押无效的主要情形及法律责任 197

五、房地产抵押权的内部效力 198

六、房地产抵押权的对外效力 200

第四节房地产抵押权的实现 202

一、房地产抵押权实现的概念 202

二、房地产抵押权实现的条件 202

三、房地产抵押权实现的方式 203

四、房地产抵押权实现的程序 203

五、房地产抵押权实现的顺序 204

六、房地产抵押权的消灭 204

七、房地产抵押权行使的限制 205

本章思考题 205

本章思考案例 206

第十章房地产权属登记法律制度 207

第一节房地产权属登记概述 207

一、房地产权属登记的概念及主要模式 207

二、我国房地产登记模式的选择 209

三、房地产权属登记的作用 211

四、房地产权属登记机关 213

第二节土地权属登记 214

一、土地登记的概念及制度变迁 214

二、土地登记的内容及登记资料的查阅 215

三、土地登记的基本类型 216

四、土地登记的程序 219

第三节房屋权属登记 221

一、房屋登记的概念与基本原则 221

二、房屋登记的种类 222

三、房屋登记的程序 224

本章思考题 228

本章思考案例 228

第十一章房地产业宏观调控法律制度 230

第一节房地产业宏观调控概述 230

一﹑宏观调控法与房地产宏观调控法律概述 230

二﹑房地产宏观调控手段 231

三﹑房地产宏观调控的原则和作用 232

四﹑我国房地产宏观调控政策回顾 233

五﹑我国房地产市场泡沫及原因 235

六、我国房地产宏观调控存在的主要问题 238

七、完善我国房地产宏观调控法律制度建议 240

第二节房地产金融法律制度 244

一、房地产金融概述 244

二、房地产信贷制度 245

三、住房公积金制度 248

四、房地产资产证券化制度 250

五、我国住房金融制度存在的问题与完善措施 254

第三节房地产税收法律制度 256

一、房地产税收概述 256

二、我国房地产税收的种类 257

本章思考题 265

第十二章物业管理服务法律制度 266

第一节物业管理法概述 266

一、物业的概念和特征 266

二、物业管理的概念和特征 267

三、物业管理的基本类型 268

四、物业管理的内容 269

五、物业管理法的概念和特征 270

六、物业管理法的作用 271

第二节业主委员会 272

一、业主 272

二、业主大会 274

三、业主委员会 276

第三节管理规约 279

一、管理规约的概念 279

二、管理规约的特征 279

三、管理规约的法律性质 280

四、管理规约的内容 281

五、管理规约的生效和效力 282

第四节物业服务企业 282

一、物业服务企业的概念和特征 282

二、物业服务企业的资质等级及业务范围 283

三、物业服务企业资质的申请和审批 285

第五节物业服务合同 286

一、物业服务合同的概念和性质 286

二、前期物业服务合同 287

三、物业服务合同的主要内容 291

本章思考题 294

本章思考案例 294

第十三章房地产纠纷 296

第一节房地产开发用地的纠纷 296

一、房地产开发用地要点概述 296

二、房地产开发用地纠纷典型案例 297

第二节房地产开发的纠纷 301

一、房地产开发要点概述 301

二、房地产开发纠纷典型案例 301

第三节房地产交易的纠纷 307

一、房地产交易要点概述 307

二、房地产交易纠纷典型案例 308

第四节物业管理服务的纠纷 309

一、物业管理服务要点概述 309

二、物业管理纠纷典型案例 310

本章思考题 313

本章思考案例 313

参考文献 314 2100433B

上篇

第1章房地产、房地产业与房地产法概说

1.1房地产概念解读

1.1.1物与不动产

1.1.2房地产

1.2房地产业与房地产市场

1.2.1房地产业

1.2.2房地产市场

1.3房地产法概说

1.3.1房地产法的概念与调整对象

1.3.2房地产法的渊源和体系

1.3.3房地产法律关系

1.3.4我国房地产法的演进

本章小结

思考题

参考文献

第2章房地产财产权

2.1房地产财产权简要梳理

2.1.1我国现行房地产财产权体系

2.1.2房地产物权与房地产债权

2.2土地财产权

2.2.1土地财产权概说

2.2.2土地所有权

2.2.3土地他物权

2.2.4土地债权

2.3房屋财产权

2.3.1由单一走向多元

2.3.2房屋物权

2.3.3房屋债权

2.3.4房屋继承权

本章小结

思考题

参考文献

第3章房地产登记

3.1房地产登记基本法律问题

3.1.1不动产物权变动与房地产登记

3.1.2房地产登记基本理论

3.1.3房地产登记的制度构成

3.2我国房地产登记体系与程序

3.2.1我国房地产登记法律体系

3.2.2房地产登记的主要类型

3.2.3房地产登记的基本程序

3.2.4房地产登记申请提交的文件

3.3我国房地产登记制度的展望

3.3.1我国房地产登记制度的不足

3.3.2我国房地产登记制度的完善大纲

3.3.3农村房地产登记的特殊法律问题

本章小结

思考题

参考文献

第4章房地产征收

4.1房地产征收概述

4.1.1房地产征收的含义与特征

4.1.2房地产征收与征用的区别

4.1.3城市与农村房地产征收——房地产征收的一种类型划分

4.1.4我国房地产征收法律规定的简要整理

4.2城市房地产征收

4.2.1城市房地产征收概述

4.2.2城市房地产征收的程序问题

4.2.3城市房地产征收的实体问题

4.3农村房地产征收

4.3.1农村房地产征收概述

4.3.2农村房地产征收的程序问题

4.3.3农村房地产征收的实体问题

本章小结

思考题

参考文献

第5章房地产行政管理

5.1房地产行政管理基本问题

5.1.1房地产行政管理的含义和特征

5.1.2房地产行政管理的必要性和适当性

5.1.3房地产行政管理的基本原则

5.2房地产行政管理基本内容

5.2.1房地产市场管理

5.2.2房地产社会管理

本章小结

思考题

参考文献

第6章房地产社会保障

6.1房地产社会保障概述

6.1.1社会保障与房地产社会保障

6.1.2域外房地产社会保障法律调整与启示

6.1.3二元社会结构下我国房地产社会保障制度安排

6.2我国城镇住房社会保障制度

6.2.1我国城镇住房社会保障法制建设之变迁

6.2.2我国城镇住房社会保障制度的主要类型与内容

6.2.3我国城镇住房社会保障制度的法律检视

6.3我国农村房地产社会保障制度

6.3.1我国农村土地社会保障制度

6.3.2我国农村房屋社会保障制度

6.3.3我国农村房地产社会保障制度的法律检视

6.4我国房地产社会保障制度的完善

6.4.1完善房地产社会保障制度须遵循的原则

6.4.2完善房地产社会保障法律体系

6.4.3完善房地产社会保障制度的具体建议

本章小结

思考题

参考文献

法规链接

下篇

第7章房地产开发用地

7.1房地产开发用地的基本问题

7.1.1房地产开发用地的含义和特征

7.1.2房地产开发用地的取得和使用原则

7.1.3房地产开发用地与土地储备制度

7.2建设用地使用权出让法律制度

7.2.1建设用地使用权出让的概念和法律特征

7.2.2建设用地使用权出让的条件

7.2.3建设用地使用权出让的方式和程序

7.2.4建设用地使用权出让合同

7.2.5建设用地使用权出让的终止

7.3建设用地使用权划拨法律制度

7.3.1建设用地使用权划拨概述

7.3.2建设用地使用权划拨的限制规定

7.3.3建设用地使用权划拨的流转和收回

本章小结

思考题

参考文献

法规链接

第8章房地产开发建设

8.1房地产开发建设的基本问题

8.1.1房地产开发建设的特征与内容

8.1.2房地产开发建设的类型

8.1.3房地产开发建设的基本程序

8.2房地产开发建设主体制度

8.2.1房地产开发企业

8.2.2房地产勘察设计单位

8.2.3工程监理单位

8.3房地产开发建设中的合同关系

8.3.1房地产开发建设中的主要合同概述

8.3.2建设工程施工合同

本章小结

思考题

参考文献

法规链接

第9章房地产交易

9.1房地产交易概述

9.1.1房地产交易的概念与特征

9.1.2房地产交易的基本原则

9.2房地产转让

9.2.1房地产转让的基本规定

9.2.2国有建设用地使用权转让

9.2.3集体建设用地使用权转让

9.2.4房屋买卖

9.3房地产抵押及相关制度

9.3.1房地产抵押的基本规定

9.3.2住房反向抵押

9.3.3房地产按揭与让与担保

9.4房地产使用权的转移

9.4.1房屋租赁

9.4.2房屋借用

9.4.3房屋分时利用

本章小结

思考题

参考文献

法规链接

第10章房地产服务（一）——中介服务

10.1房地产中介服务概述

10.1.1房地产中介服务的含义与特征

10.1.2房地产中介服务法律关系

10.2房地产中介服务管理

10.2.1房地产中介服务机构资质管理

10.2.2房地产中介服务人员资格管理

10.2.3房地产中介服务业务管理

10.3我国房地产中介服务存在的主要问题与完善建议

10.3.1我国房地产中介服务存在的主要问题

10.3.2完善房地产中介服务的对策建议

本章小结

思考题

参考文献

第11章房地产服务（二）——物业服务

11.1物业管理概述

11.1.1物业与物业管理

11.1.2物业管理的实质与内容

11.1.3物业管理的模式

11.1.4物业服务的内容

11.1.5物业管理法制沿革

11.2业主与业主自治

11.2.1业主

11.2.2业主大会

11.2.3业主委员会

11.2.4管理规约

11.3物业服务与物业监管

11.3.1物业服务企业

11.3.2物业服务合同

11.3.3物业服务费用

11.3.4物业服务与民事法律责任

本章小结

思考题

参考文献

第12章房地产金融

12.1房地产金融概述

12.1.1房地产金融的概念和特征

12.1.2房地产金融的分类

12.1.3房地产金融的内容与作用

12.1.4我国房地产金融的发展历程

12.2我国房地产金融主要业务领域

12.2.1房地产信贷

12.2.2房地产信托

12.2.3房地产保险

本章小结

思考题

参考文献

第13章房地产税费

13.1房地产税概说

13.1.1房地产税的概念和特征

13.1.2房地产税的分类与作用

13.1.3我国现行调整房地产税收的主要法规与总结

13.2土地税

13.2.1耕地占用税

13.2.2城镇土地使用税

13.2.3土地增值税

13.3房产税

13.3.1房产税

13.3.2不动产销售营业税

13.3.3契税

13.4房地产费

13.4.1土地使用费

13.4.2市政公用设施建设费

13.4.3房屋登记费

13.4.4房地产中介服务费

13.4.5公证费

13.5我国现行房地产税费制度存在的问题与改革

13.5.1现行房地产税费制度存在的主要问题

13.5.2改革思路与措施

本章小结

思考题

参考文献

第14章房地产纠纷与解决

14.1房地产纠纷概述

14.1.1房地产纠纷的概念和特点

14.1.2房地产纠纷的类型

14.1.3处理房地产纠纷的基本原则

14.2房地产纠纷诉讼解决机制

14.2.1房地产纠纷诉讼解决机制简介

14.2.2房地产民行交叉案件的处理

14.2.3典型房地产民行交叉纠纷的诉讼解决

14.3房地产纠纷非诉讼解决机制

14.3.1房地产纠纷非诉讼解决机制简介

14.3.2房地产纠纷非诉讼解决机制与诉讼机制的衔接

本章小结

思考题

参考文献 2100433B