房产市场分类

从交易对象区分，房产市场可划分为住宅市场与非住宅市场两大类。

住宅市场是房产市场的主体，根据住宅的档次，可细分为豪华型、舒适型、经济实用型和保障型四个不同层次的市场。

非住宅用房市场进而可细分为办公、商用、厂房、仓库等具体市场。

房产市场流通的房产，是有一定的房屋所有权和使用权的房屋财产。

狭义的房产，是指已经脱离了房屋生产过程的属于地上物业的房屋财产；

广义的房产，是指房屋建筑物与宅基地作为一个统一体而构成的财产，亦包含相应的土地使用权在内。

房产市场具有以下一些主要特点：

（1）房产市场的供给和需求的高度层次性和差别性

由于人口、环境、文化、教育、经济等因素的影响，房产在各个区域间的需求情况各不相同，房产市场供给和需求的影响所及往往限于局部地区，所以，房产市场的微观分层特性也较为明显。具体表现在，土地的分区利用情况造成地区及一个城市的不同分区，不同分区内房产类型存在差异，同一分区内建筑档次也有不同程度的差异存在。

（2）房产市场交易对象和交易方式的多样性

房产市场上进行交易的商品不仅有各种各样的、不同用途的建筑物，还包括与其相关的各种权利和义务关系的交易。交易方式不仅有买卖、租赁，还有抵押、典当及其他的让渡方式。

（3）房产市场消费和投资的双重特性

由于房产可以保值、增值，有良好的吸纳通货膨胀的能力，因而作为消费品的同时也可用作投资品。房产的投资性将随着收入的提高得到进一步的拓展。

（4）房产市场供给和需求的不平衡性

房产市场供求关系的不平衡状态是经常会发生的。虽然价格和供求等市场机制会产生调整供求之间的非均衡态的作用，但随着诸多市场因素的发展变化，原有的均衡态将不断被打破，因此，房产市场供求之间的不平衡性将长时期存在，而均衡始终只能是相对的。

(5)房地产市场与股票市场的一个重要区别在于，房地产市场不是一个全国统一市场，而是一个分散的、区域性分割的市场。我国地域辽阔，各地发展极不平衡。每个地区的收入水平、经济状况、地理环境和文化背景的差异，决定各自房地产市场的结构、供求关系和价格水平的不同。因而中央不可能像调节股票市场那样，直接调节区域性的房地产市场。

(6)房地产开发是地方经济和城市发展规划的一个有机部分。房地产业是政府监管最严的行业之一。因为政府控制土地，它通过土地供应和城建规划，把住房发展纳入其中，从而直接控制该地区的住房发展模式。一个楼盘从选址、设计、建造、验收到销售，几乎每一个环节都要经过地方政府的严格审批和监督。显然，对房地产市场的微观调控已经是地方政府的职责范围。

房产市场是房地产业进行社会再生产的基本条件，并可带动建筑业、建材工业等诸多产业发展。房产市场通过市场机制，及时实现房产的价值和使用价值，可提高房地产业的经济效益，促进房产资源的有效配置和房产建设资金的良性循环。房产市场能引导居民消费结构合理化，有利于改善居住条件，提高居民的居住水平。因此，房产市场是房地产市场体系中最有代表性，也是最重要的部分，处于主体地位。

中国房地产市场发展的历史

第一阶段： 理论突破与试点起步阶段（1978至1991年）1978年理论界提出了住房商品化、土地产权等观点。1980年9月北京市住房统建办公室率先挂牌，成立了北京市城市开发总公司，拉开了房地产综合开发的序幕。1982年国务院在四个城市进行售房试点。1984年广东、重庆开始征收土地使用费。1987至1991年是中国房地产市场的起步阶段。1987年11月26日，深圳市政府首次公开招标出让住房用地。1990年上海市房改方案出台，开始建立住房公积金制度。1991年开始，国务院先后批复了24个省市的房改总体方案。

第二阶段：非理性炒作与调整推进阶段（1992至1995年）

1992年房改全面启动，住房公积金制度全面推行。1993年“安居工程”开始启动。1992年后，房地产业急剧快速增长，月投资最高增幅曾高达146.9%。房地产市场在局部地区一度呈现混乱局面，在个别地区出现较为明显的房地产泡沫。1993年底宏观经济调控后，房地产业投资增长率普遍大幅回落。房地产市场在经历一段时间的低迷之后开始复苏。

第三阶段：相对稳定协调发展阶段（1995至2002年）

随着住房制度改革不断深化和居民收入水平的提高，住房成为新的消费热点。1998以后，随着住房实物分配制度的取消和按揭政策的实施，房地产投资进入平稳快速发展时期，房地产业成为经济的支柱产业之一。

第四阶段：价格持续上扬，多项调控措施出台的新阶段(2003年以来)

民生与发展、经济与社会、政策与民意、政府与市场等多重因素。2100433B

我国房产市场经过2010年一系列政府调控，现状依然火爆，房价依然坚挺，房价上升的势头并未被明显抑制。进入2011年后，从中央到地方，各职能部门又一轮针对房地产市场的调控以组合拳的方式逐步展开。此轮调控是2010年房产市场整顿的延续，房产市场是否健康有序发展，是国家经济产业结构调整布局的重要目的之一，政策方面是十二五规划的重头戏、是国家经济领域举足轻重的风向标，事关民生、稳定等多项重要因素。所以此轮以政策导向为手段的调控，如果仍不能达到平抑房价上涨速度、打击房产投机、逐步解决住房需求紧张等目的，更深层次更广泛领域的政策还将陆续出台。

第一条组建重庆房产交易中心，作为本市统一的、开放的房产市场，为促进房屋流通提供有效服务。

第二条房产交易的内容包括房屋所有权的现货或期货买卖、房屋的有偿转让、房屋的租赁、房屋所有权或使用权的无偿或有偿互换等。

第三条房产交易的范围包括不同所有制之间的交易、城乡之间的交易、市内与市外的交易。

第四条房产交易中心的任务：

（一）为房产交易提供洽谈协商、交流信息、展示行情的各种服务设施及人员。

（二）审查供作交易的房屋的所有权和使用权，审查参与交易各方的合法资格及经济能力，负责成交房屋的合同监证。

（三）接受有关房产政策、业务和法律咨询，接受信托代理各类房产交易，举办交易会。

（四）直接进入或组织房产经营单位进入市场，通过房屋吞吐以平抑价格或储备房源。

第五条放开房屋价格，允许议价成交。

房产交易中心应根据上级规定的作价原则和作价方法，结合市场供需变化，适时地测定并公布房屋的各类交易价格及上浮额度。

对实际成交价超过上浮额度的价格，以分档次、按比例、缓递增的方法，由房产交易中心代征超标规费（买卖、租赁超标规费征收率见附表）。

【发布单位】81805

【发布文号】武政[1988]6号

【生效日期】1988-01-23

【失效日期】

【所属类别】地方法规

【文件来源】

武汉市房产市场管理试行办法

（一九八八年一月二十三日武政〔1988〕6号发布）

第一章 总则

第一条

第二条本市房产市场是指在本市进行的公有房屋（包括房产管理部门直接管理和单位自行管理的房屋）、私有房屋买卖，租赁和调换活动。

第三条房屋产权所有人可出售、出租自己所有的房屋。公有房屋，由房产管理部门或自行管理单位代表国家行使所有权。房屋使用人调换房屋应征得房屋所有人同意。

第四条出售、出租房屋，应使用税务机关统一印制的发票，并按有关规定纳税。

第五条市、区（县）房地产管理局、科（以下简称房地产部门）是房产市场的主管机关。

第二章 交易

第六条买卖房屋，应到市、区（县）房地产管理部门设置的房产交易管理所办理立契审核手续。

第七条买卖房屋当事人可委托他人代办立契审核手续。代理人应持有委托人出具或者经过公证的合法委托书。

第八条买卖房屋当事人申请办理立契审核手续，应按下列规定提供合法证件。

（一）房屋开发经营单位出售房屋，应提供房屋开发经营资格证件；购买房屋的单位和个人应提供房屋买卖合同书和房屋移交通知单。

（二）买卖建在集体制所有土地上的房屋，应提供乡人民政府批准文件。

（三）买卖其他房屋，双方应分别提供房屋所有权凭证、个人身份证件或县以上人民政府发给单位的批准文件。

第九条房屋开发经营单位出售房屋，应执行市场物价管理部门审定和公布的价格标准。其他房屋，应由买卖双方申请房产交易管理部门现场勘估确定基本价格后，根据所在地段环境因素议定成交价格，但不得超过市物价管理部门审定和公布的最高限价。

第十条房屋所有人出卖出租期限未满的房屋，应事先办理好过租承诺手续或就中止租约协调取得一致。房屋共有人之一出卖房屋，应在出卖自己所有部分前三个月书面通知其他共有人。在同等条件下，其他共有人有优先购买权。

第三章 租赁

第十一条租赁房屋应由双方签定租约。

单位出租自行管理的非住宅用房，私房所有人出租住宅和非住宅用房，应由租赁双方在签约一个月内到区、县房地产管理部门办理租约审核手续。

第十二条租赁房屋当事人申请办理租约审核手续，应按下列规定提供合法证件。

（一）本市单位承租私有房屋，应提供县以上人民政府批准文件；个人承租私有房屋，应提供个人身份证件。

（二）外地来汉单位和个人租用住宅用房，应分别提供县以上人民政府批准文件、当地公安机关证明及本市公安机关签署的证件；租用非住宅用房，还应提供当地县以上工商行政管理机关证明。

第十三条房产管理部门直接管理和单位自行管理的住宅用房出租，执行市场价管理部门审定和公布的租金标准。私有房屋和单位自行管理的非住宅用房出租，租金额由租赁双方议定，但不得超过市物价管理部门审定和公布的最高限额。

第十四条房屋承租人应按期缴纳租金，不得拒付和拖欠。

第十五条租赁房屋期限由双方议定。租期未满，不得要求承租人搬迁，租期届满在同等条件下原承租人有优先承租权。

第十六条承租人有下列行为之一，房屋所有人有权提前解除租约索取赔偿：

（一）擅自将承租房屋转租、转借，转让或作为资本与他人联营的；

（二）利用承租房屋进行非法活动，损害公共利益的；

（三）擅自改变租约规定的房屋用途，损坏房屋结构的；

（四）无故闲置承租房屋达六个月的。

第十七条房屋所有人应对出租房屋及时维修、保养，做到不塌、不漏、管道畅通，门窗和各种设施完好。

第十八条房屋所有人修理出租房屋，可要求承租人暂时迁出，并在修缮工程竣工后，及时通知原承租人搬回。

第十九条房产管理部门应对作为住宅使用的临街门面房屋，予以调整，使之用于商业经营。门面房屋内的住户，由使用房屋的单位安置。合理安置后原住户拒不迁让，经区、县房地产管理部门批准，可按非住宅租金标准收取房租。

第四章 调换

第二十条市、区（县）房屋调换站负责本市、区、县房屋调换的管理工作，并对自行管理单位设置的房屋调换机构实行业务指导和监督检查。

第二十一条房屋调换应本着有利工作、方便生活、自愿互利、合理用房的原则，采取多种方式进行。

第二十二条房屋调换应征得房屋所有人同意。在房屋所有权不变的前提下，可以跨单位、跨行业、跨地区调换。

第二十三条自行管理房屋的单位对通过房屋调换使用所管房屋的外单位住户，在房屋管理维修和租金标准等方面应与本单位住户同等对待。

第二十四条房屋调换应按规定办理手续。房屋调换后，原租约即行终止，由换入住户与房屋所有人重新签定租约。

第五章 罚则

第二十五条违反本办法，由市、区（县）房地产管理部门会同同级物价、税务、公安部门按下列情况分别予以处理。

（一）违反本办法第六条的规定，房屋买卖无效，并对双方当事人各处以相当房屋现值百分之一至二的罚款；

（二）违反本办法第九条、第十三条的规定，没收非法所得，并处以相当非法所得一至二倍的罚款；

（三）违反本办法第十一条的规定，没收全部租金，并对承租人处以相当全部租金的罚款；

（四）违反本办法第十四条的规定，从次月算起，每月处以相当月租金额百分之二十的罚款；累计六个月未交房租，除追回全部欠租外，房屋所有人还有权解除租约，收回房屋；

（五）违反本办法第四条的规定，由税务部门按有关规定处罚；

（六）违反本办法第十六条第一项的规定，没收全部非法所得；

（七）违反本办法第二十四条的规定，调换房屋无效，房屋所有人有权要求迁搬；拒不迁出者，由市、区（县）房地产管理部门会同同级公安部门处理。

第二十六条房屋买卖、租赁、调换管理工作人员应模范执行本办法，以权谋私，索贿受贿的，由房地产管理部门给予行政或经济处罚；构成犯罪的，提请司法机关依法处理。

第二十七条房屋交易、租赁、调换发生纠纷，由当事人双方协商解决；协商不能达成协议，可申请房地产管理部门调处或向法院提起诉讼。

第六章 附则

第二十八条中外合资企业和台湾同胞、港澳同胞、海外侨胞私有房屋的专场，租赁、调换，按有关规定管理。

第二十九条本办法由市房地产管理局负责解释。房屋买卖、租赁、调换具体管理办法，由市房地产管理另行制定。

第三十条本办法自发布之日起施行。本市以前发布的有关规定与本办法不符的，以本办法为准。