房产评估评估方法

目前市场上应用最为广泛的也是最为精确评估方法是市场比较法。在估算房价时参考的因素 包括:

1. 所在小区的均价，以及小区内类似房屋的挂牌价和成交价格

2．周边小区类似房源的挂牌价和成交价格

3．所在小区和所在板块的房价走势

4．被估算二手房的特性，包括房型、楼层、装修、朝向、房龄、小区内位置、景观等等。

对于上述因素，采用科学的统计理论和数学模型算法，计算出各因素对房价的影响程度。然后根据被估算房屋的具体特性，给出其尽可能合理的价格。

此外

成本法和收益法也是求取房地产市场价格所经常使用的方法

建筑物的折旧指建筑物因时间经过而造成的损耗。建筑物损耗可分为有形损耗和无形损耗。建筑物折旧分为物质折旧、功能折旧和经济折旧。

土地生熟程度指基础设施的通达程度和土地的平整程度。

三通一平指水、电、道路通，土地平整。

七通一平指给水、排水、电力、通讯、燃气、热力、道路通，土地平整。

资本化率是用以将纯收益资本化(或转化)为价格的比率。实质上是一种资本投资的收益率(获利率、报酬率、利润率、回报率、盈利率、利率)。

基准地价是在某一城市的一定区域范围内，根据用途相似、地段相连、地价相近的原则划分地价区段，然后调查评估出的各地价区段在某一时点的平均水平价格。

标定地价是指一定时期和一定条件下，能代表不同区位、不同用途地价水平的标志性宗地的价格。

房屋重置价格是假设房屋在估价时点重新建造时，必要的建造费用加平均利润。

底价是指政府、企业或私人出售(尤其是拍卖)房地产时确定的最低价格，亦称起叫价格(简称起价)。

补地价是指在更改政府原出让土地使用权时规定的用途，或增加容积率，或转让、出租、抵押划拨土地使用权，或出让的土地使用权续期等时需要交给政府的一笔地价。

国家规定，凡从事房地产评估业务的单位，必须配备有一定数量的房地产估价师，估价师要具备房地产估价人员的《执业资格证》。取得房地产估价师《执业资格证书》，表明持证人已具备房地产估价师的水平和能力，该证书即作为持证人依法从事房地产评估业务活动的依据。目前，在房地产评估师实行"资格认定制度"中，主要认定两种资格，一种是由建设部和人事部组织全国统考的房地产估价师；一种是由国家土地局组织全国统考的土地估价师。房地产估价师和土地估价师分两级管理：估价师和估价员。取得估价师资格必须参加全国统考，估价员由各省、自治区，直辖市自行考试认定。

第一条 为了活跃社会主义房产市场，加强本市房产评估工作的管理，制定本办法。

第二条 本办法适用于本市城乡的居住、非居住房屋的评估。其中，国有房屋的评估同时适用国有资产管理部门的评估办法。

第三条 市房屋土地管理局（以下简称市房地局）是本市房产评估的主管机关，其主要职责是：

（一）制订本市房产评估标准；

（二）负责本市房产评估单位的资质审查；

（三）制订本市房产评估员专业等级标准和对房产评估员的培训、考核、发证工作。

各区、县房管部门是本区域内房产评估的主管机关。

第四条 市房地局和区、县房管部门设立房产评估所，从事房产评估业务。其中，办理国有房产评估业务的房产评估所须经国有资产管理部门的许可。

市和区、县的市政、住宅建设等部门经市房地局批准，可以配备房产评估员，从事本系统业务范围内被拆迁房屋的评估。

未经市房地局批准的单位，不得从事房产评估业务。

第五条 房产评估员须作风正派，坚持原则，具备一定的文化水平和房产评估知识，并经市房地局培训、考核合格，取得房产评估员证，在所在地的房产评估所注册后，方可从事房产评估业务。

第六条 本市的房产评估，应当按本市统一的房屋估价标准执行。

第七条 下列房屋产权的转移必须进行评估：

（一）房屋的买卖和产权交换；

（二）被拆迁的房屋；

（三）房屋产权的继承、分析和赠与；

（四）单纯以国有房屋实行租赁、联营、入股经营的。

其他房屋产权的抵押、入股、合资和保险，当事人可以委托评估。

第八条 因市政建设、住宅建设等需要拆除的房屋评估，由市政、住宅建设等部门的房产评估员办理，或者委托房屋所在地的房产评估所办理。

除前款规定外，其他的房产评估，均由房屋所在地的房产评估所办理。

第九条 凡按本办法第七条第一款第（四）项规定的房产评估，以及委托房产评估所办理其他房屋产权的抵押、入股、合资、保险和被拆迁房屋的评估，当事人应当按规定交纳评估费。评估费标准另订。

第十条 房产评估所承接房产评估业务，一般应当在受理之日起30日内办理完毕，并将评估结果书面告知当事人。

房产评估员承办房产评估业务，应当实地进行勘丈测估，绘制房屋平面图，并按市房地局统一制定的《上海市房屋估价表》逐项填写。其中，承办经房产管理机关批准拆除的代管房产、代理经租房产、外国人房产、需要落实政策房产及产权有争议房产，应当对房屋的立面、结构、用料、装修、设备、附属设施、庭园绿化等状况做好详细记录，摄照立卷；必要

时还应当摄制录像。

摄制录像所需的费用由委托者支付。

第十一条 私房拆迁补偿、落实政策作价收购、交换房屋产权的评估和接受委托评估，评估单位应当向当事人出具房屋估价单。

第十二条 房产评估员办理房产评估的结果，应当由其所属房产评估单位确认。国有房产的评估结果，还须经国有资产管理部门的确认。

第十三条 当事人对房产评估有异议，可以在收到估价单后15日内向承办单位申请复核。对复核有异议的，可以在收到复核表的15日内向市房产评估所申请重估。

凡房屋已拆除的，一般不再办理复核与重估。

第十四条 申请重估的当事人应当按规定预付重估费（收费标准另订）。市房产评估所一般应当在30日内作出重估决定。重估结果与原评估单位所估价款相符合的，重估费由当事人支付；原评估单位执行本市统一的房屋估价标准有明显错误的，重估费由原评估单位支付。

第十五条 房产经重估后如房产价款有变动的，按重估的金额重新结算，已付的房产价款应当多退少补。

第十六条 违反本办法，有下列行为之一的，由区、县房管部门责令退还所得的评估手续费，并可以对评估单位处以房产价款1%以下的罚款，对评估员处以房产价款5‰以下的罚款，但最高不超过3万元：

（一）未按分工范围和估价标准进行评估或者故意抬高、压低房产估值的；

（二）利用房产评估营私舞弊，牟取非法利益的；

（三）无证评估的。

第十七条 市房地局每两年对房产评估员进行一次考核、验证。未经验证或者考核不合格的，不予换发房产评估员证。

第十八条 本办法的具体应用问题，由市房地局负责解释。

第十九条 本办法自1990年6月1日起施行。

近两年，媒体对物业管理的问题频频曝光，使行业处于比较被动的局面。在一年一度的全国和地方人大、政协会议上，关于物业管理的提案呈上升趋势。在部分城市的行风评比中，对物业管理的评价不尽人意。这在客观上显示了物业管理行业的社会公信力存在一定问题，直接影响行业的公众形象，尽快改变这一状况已经成为行业上下的共同心愿。

首先要准确把握行业定位。物业管理企业与建设单位和业主是平等的民事主体，是基于物业服务合同形成的服务和被服务的关系， 《 物业管理条例 》 这一基本指导思想，是物业管理行业准确定位的法律依据。在物业管理活动中，物业管理企业既不是建设单位的隶属和依附，也不是业主的“仆人”或“保姆”，既不是凌驾于业主之上的“管理者”，也不是逆来顺受的“受气包”，既不能不负责任地推诿敷衍，也不能毫无原则地大包大揽。只有摆正位置，通过平等协商的方式确立与建设单位和业主的关系，才能做到不越位、不错位，减少不必要的矛盾和纠纷。

第二要理性认识行业特征。受益群体的广泛性和差异性，物业服务的无形性、即时性和长期性，都是物业管理行业区别于其他行业的特点。所谓“众口难调”，在物业管理上体现得淋漓尽致。而毛主席在 《 为人民服务 》 一文中，关于“做一件好事并不难，难的是一辈子做好事”的语录也点中了行业的“穴位”。只有充分认识到行业的这些特点，才能在任何情况下注意放平心态，真诚对待业主的批评和投诉，多从业主的角度看待和解决问题，不以强势面貌出现，不搞纠纷，不搞对立，努力建立良好的客户关系。同时，要注意拓宽与客户沟通的方法和渠道，通过定期走访住户和开展社区活动等，化解各类矛盾，最大限度地赢得客户的理解和支持，取得客户关系的持续改善，创造和谐的物业管理氛围。

第三要切实端正服务思想。物业管理的本质是业主花钱买服务，业主是物业管理企业的“衣食父母”，服务质量是物业管理企业的生命线，谁提供的服务质价相符，业主就会买谁的服务。因此，我们一定要摆正服务业主的位置，切实转变“管理者”的角色，强化服务意识。良好的服务是化解各类矛盾的最好方法，也是建立与业主融洽关系的关键。只有以货真价实的服务让业主切身感受到物业管理带来的便利，得到了价有所值的服务，才能赢得业主的认同，才能从根本上树立行业在群众中的正面形象。

第四要清晰界定企业责任。为防控企业经营中的各种风险，避免承担不必要的管理责任，物业管理企业首先应认真学习并掌握 《 合同法 》 、 《 民法通则 》 、 《 物业管理条例 》 及配套法规，掌握相关规定及精神实质；其次，要严格按照法规的规定履行义务并承担责任，细化物业服务合同条款，明确各方的权利义务，清晰界定企业的管理责任和免责条件，改变目前因错位和越位带来的被动。

第五要全面提高队伍素质。面对行业的快速发展，努力提高从业人员法律知识、职业道德、业务水平、组织协调能力的任务已迫在眉睫。随着年内物业管理师认定工作的开展，物业管理从业人员职业资格制度将正式实施，相信对业内管理人员整体素质的提高会起到重要的促进作用。此外，我们还要注重企业关键岗位和一线员工的技能培训，建立一支具有良好敬业精神，恪守职业道德，具备熟练专业技能的员工队伍，以适应行业、企业发展的需要。

第六要正确引导舆论宣传。首先，我们要正确对待舆论监督，抓住群众反映较多的问题，切实加大整顿物业管理市场的力度，重拳打击业内少数乱收费、侵害业主权益的害群之马；其次，要加强和媒体的沟通。有的媒体为吸引读者眼球，存在夸大事实的报道，但大部分失实的报道还是因为有关记者对法规认识不够清晰，对情况了解不够全面，对相关责任把握不够准确。为此，我们要主动加强与他们的沟通，热忱欢迎他们到日常管理中深入调研，以转变他们对行业的一些误解，力求报道的客观和公正。此外，协会要采取多种形式加强对行业品牌企业和好人好事的正面宣传，加强舆论引导，通过正面宣传，让百姓看到一个自尊、自强、自律和诚实守信的行业，树立行业的良好形象。

房地产估价师是一个特殊行业，因为它不同于对一般物品定价，由于房屋持有人的房屋用途、目的、时间等因素不同，价格会差之千里。房地产估价师必须履行下列义务：遵守房地产评估法规、技术规范和规程；保证估价结果的客观公正；遵守行业管理规定和职业道德规范；接受职业继续教育，不断提高业务水平；为委托人保守商业秘密等。 对一个房地产估价师来说，理智的头脑、一丝不苟的作风、丰富的经验、艺术的眼光，是必不可少的。在我国，房地产评估师是一类需求量大而又十分关键的人才。随着房地产的行情越来越火，房地产估价师这个行业正方兴未艾。2100433B