房屋空置率

2018年06月14日，星期四

农历戊戌年五月初一

▌财经资讯

1.【杨伟民：中国住宅空置率比日本还高 说明炒房的不少】中财办原副主任杨伟民直陈房地产存在的问题。在房屋空置率的问题上，他建议有关部门应该尽快制订控制住宅标准。“我在中央财办的时候，请有关单位对住宅空置的情况做了调查，我国无论是城市还是乡村住宅的空置率非常高，比日本还高，这很不正常，说明用来炒的房子还真不少。”

2.【华谊兄弟对造谣自媒体正式启动法律程序】针对近期网络上部分自媒体散布“华谊兄弟偷税漏税”、“税务部门进驻华谊兄弟进行税务稽查”、“华谊兄弟忽然质押全部股权疯狂套现”等谣言，华谊兄弟已于今日正式启动法律程序，依法追究造谣传谣者的法律责任，维护上市股东合法权益。

3.【浑水回应做空好未来：已经准备一年 与超50位知情人士交流】浑水机构发言人回应称，“早在一年前，浑水就开始研究好未来教育集团以及致力于整理这份研报。”浑水方面表示，为了这份研报，他们投入了超过1000个小时的研究，调查员曾实地走访好未来的教育中心，并曾与超过50位知情人士有过交流。

4.【郭树清 ：去杠杆考虑机构市场的承受能力】中国银行保险监督管理委员会主席郭树清表示，防范化解金融风险，做到早发现、早预警、早处置，努力把风险消除在萌芽阶段。针对房地产贷款、互联网金融、地方政府债务，设立了宏观审慎指标，有效遏制了风险累计；稳定大局、逐步加严。防范金融风险是持久战，去杠杆考虑机构市场的承受能力。例如我们先机构自查、再管理部门检查，有计划、分步骤；整治同业业务，先是同业理财、同业投资，而对同业存放和同业存单起初并未限制；统筹兼顾，突出重点，

5.【美联储主席鲍威尔：美国经济状况良好 逐步将利率恢复到正常水平】美联储主席鲍威尔在新闻发布会上表示，美国经济状况良好，失业率和通胀保持在低位，预期就业市场维持强劲。逐步将利率恢复到正常水平，是维持家庭和企业兴旺发展环境的最佳途径。利率不是处于“自动驾驶”状态，我们不对货币政策进行自动试点，我们非常谨慎，确保政策收紧步伐不会过快。为了改善沟通，从明年一月起，每次会议都都将召开新闻发布会。通胀接近2%的目标，近期的通胀数据很鼓舞人心。

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李书福 吉利并购式进化

商业地产是“过剩”还是“过时”　不少城市购物中心空置率超过警戒线

商业地产持续快速增长、区域泡沫化风险增大、零售业增长放缓、电商凶猛来袭构成了2013年中国商业地产发展的主要特征。

重庆、沈阳、青岛及厦门几个城市的购物中心空置率高达15%至20%。而10%是购物中心通常可接受的警戒线。

目前商业地产面临的四大问题

●地方整体规划缺失、商业布局失衡。

●地产商缺乏经验，商业地产重量轻质。

●商业地产专业人才发展落后行业发展。

●融资瓶颈制约企业开发经营模式的转型。

2013年中国商业营业用房开发投资完成11945亿元，增长28.28%。伴随着商业地产的持续快速增长，区域泡沫化风险增大。清华大学中国发展规划研究中心商业地产部发布的《中国商业地产白皮书》指出：重庆、沈阳、青岛及厦门几个城市的购物中心空置率高达15%至20%。而10%是购物中心通常可接受的警戒线。

那么，伴随着商业地产的高速发展，商业地产的现状是什么？现在中国的商业地产面临哪些问题？将来，中国的商业地产如何发展呢？

现状：人均商业面积面临饱和状态

同策咨询研究部提供的《2014年35个大中城市商业地产投资价值研究报告》对35个大中城市商业地产物业的投资价值进行了样本分析。

同策咨询研究部总监张宏伟表示，他们选取三个反映商业地产供求关系的指标，从市场特征方面来衡量35个大中城市商业地产供需状况，明确从市场供需的角度这些城市是否值得进行投资。

从35个大中城市人均商业面积来看，19个城市人均商业面积已经面临饱和或过剩的状态，已经占据35个大中城市半数以上。

在中国如果一个城市人均商业面积超过1.5平方米，也就意味着城市的商业地产供应面积已明显出现过剩现象，而这样的城市在35个大中城市当中不在少数。比如银川、呼和浩特、沈阳城市人均商业面积已在4平方米以上，成为35个大中城市中人均商业面积最高的三个城市。此外，天津、重庆、杭州、南京、成都、大连、厦门、宁波、青岛、合肥、长春、哈尔滨、贵阳、长沙、南宁、昆明等16个城市人均商业面积超过1.5平方米。目前，19个城市人均商业面积已经面临饱和或过剩的状态，已经占据35个大中城市半数以上。

而就北上广深等一线城市来看，由于其常住人口数量庞大，商业地产市场需求也相当强劲，至今为止，总体上仍然没有系统性的供应过剩的市场风险。但是，一线城市距离城市人均商业面积1.5平方米的警戒值也不太遥远，从这个角度来看，即使一线城市、其他二线城市目前商业地产没有系统性的供应过剩的市场风险，也应该提早防范商业地产供应过剩的风险。

从目前商业地产已经面临饱和或过剩的状态的原因来看，张宏伟认为，主要为城镇化与企业转型两方面：首先在城镇化过程中，新的城市发展规划及商业环境不断升级是主因。这些规划涉及新的城市副中心、新兴商圈、区域合并、原有城市区域功能升级等诸多方面，这些规划将直接导致社会及经济资源向这些区域集合，也就直接导致中国城市商业地产开发快速的发展，导致整体市场接近饱和或局部过剩。

其次，在当前住宅市场限购的市场背景下，众多房企将视线转移到商业地产，开始谋求战略转型，一定意义上也导致商业地产开发群起而上，导致商业地产开发面临同质化，供应过剩的风险。尽管从企业自身的角度而言，企业是试图通过战略调整与转型，实现其整个企业体系内部现金流结构中投资商业地产的资金与投资住宅地产、其他产业的资金可以互动，并且这两者之间能够实现良好互补，但是，从整个市场的角度来看，就会面临总体上商业地产开发同质化与供应过剩的风险。

问题：商业地产没有过量只有过时

商业地产持续快速增长、区域泡沫化风险增大、零售业增长放缓、电商凶猛来袭构成了2013年中国商业地产发展的主要特征。

清华大学发布的《白皮书》认为，从总体上看，目前中国商业地产发展面临着专业人才稀缺、重量轻质、融资瓶颈限制、地方整体规划缺失而商业布局失衡等问题。

首先是地方整体规划缺失、商业布局失衡。袁开红表示，不少地方政府没有将城市规划与商业网点规划统筹安排，硬性搭配商业用地和住宅用地比例，缺乏对整个城市经济发展规律和人口布局的考虑。一些开发商追求短期获利，采用以销售为导向的开发模式也使得商业地产项目前期市场调查不足和后期规划马虎，无心经营，以至于很多城市热点区域商业项目扎堆入市，而其他区域却商业配套不足，出现整个城市商业布局失衡的现象。

其次，地产商缺乏经验，商业地产重量轻质。我国一二线城市购物中心的平均体量从2012年的7万平方米增长至2013年的逾8万平方米，每年新建300个左右的购物中心。中国在建购物中心面积占全球的一半以上。但是，体现购物中心价值最重要的两项指标“租金和空置率”的情况并不乐观，租金下降与空置率上升并存。

再次，商业地产专业人才发展落后行业发展。袁开红称：“商业地产行业的热门岗位包括操盘手，招商，运营人才。早期，很多香港人到大陆来，成为第一代购物中心的招商运营团队。其后，万达成为商业地产界的黄埔军校，从万达流向各个房地产公司的人才比比皆是。而高薪跳槽的万达人，在离开万达体制后干得并不好。即使用200万年薪也难以找到好的项目操盘手。”

最后，融资瓶颈制约企业开发经营模式的转型。目前除传统银行贷款外，金融产品也很多，比如海外发行票据、信托、私募等。但是资金成本通常很高，与商业地产对资金的需求是不匹配的。去年，中信证券推出的中信启航专项资产管理计划被认为是国内首单REITs产品。此产品虽具备REITs的一些产品特征，但与标准的REITs仍有一定差距。而万科入股徽商银行，也让产融结合呼之欲出，但毕竟只有超大企业才可以做到这点。

对此，清华大学中国发展规划中心商业地产部袁开红强调：“商业地产没有过量，只有过时。即便是在饱和的商圈里，只要有好的业态组合，优秀的运营团队，企业一定有生存空间；反之，即便是在不饱和的商圈，如果业态不好，运营也很差，那项目早晚会被淘汰。”

趋势：体验型业态成商业地产经营的主体

对于今后我国商业地产的发展趋势，清华大学的白皮书总结了五个方面：第一，经济转型升级和新型城镇化将成为商业地产发展内生动力；第二，商业地产并购整合加速，相关投资可关注价值洼地；而未来几年，强强联手、以强凌弱、并购收购风将会盛行；第三，移动互联时代的来临将使互联网与商业地产紧密结合，并会创造新的商业模式，谁掌握了数据，谁就控制了未来；第四，商业地产的业态向体验型倾斜，休闲、娱乐、社交、生活服务等体验型业态则加速成为商业地产业态经营的主体，而无自持能力的企业将被淘汰；第五，社区型中小购物中心将成为发展亮点。

首创集团董事长刘晓光认为：“中国的商业地产还是具有广阔的发展前景，这是市场发展趋势的判断。”

刘晓光表示：“市场的路径将促进商业地产的良好发展趋势。包括商业地产的良性发展与市场环境，资源配置等等。中央提出来“两个一百年”发展目标，这给商业地产提供了很大的空间，所以大的格局、大的环境都预示着商业地产的广阔发展前景。”

在五个发展趋势中，体验型业态无疑是目前最火爆的形式。白皮书中阐述，在互联网时代，消费者购物行为随之发生了四个方面的显著变化：购物空间立体化全渠道购物、时间碎片化、购物移动化、信息传播社交化。这四大变化直接颠覆了传统的商业地产运营方式。为了规避电商的冲击，同时适应消费方式的新变化，传统零售业态在商业地产项目业态中的比重不断降低，而休闲、娱乐、社交、生活服务等体验型业态则加速成为商业地产业态经营的主体。

在莫斯科河(Moskva River)河畔斥资120亿美元打造的金融中心“莫斯科城”，原本希望成为另一个华尔街，却因为空置率居高不下，不得不放弃跨国公司、银行和律所，转而吸引青年旅社、餐厅这样的本地中小商家入驻。这和俄罗斯政府现在的境况类似：高耸入云的写字楼表面上熠熠生辉、崭新如初，但实际却是囊中羞涩、举步维艰。

莫斯科金融区的前身是莫斯科国际商业中心(Moscow International Business Center)，拥有欧洲最高建筑“水银城市大厦”(Mercury City Tower)，占地约148英亩(约60万平方米)。但金融区内办公室的闲置情况却非常严峻。

大规模经济制裁，以及国企占主导地位的经济模式，决定了俄罗斯也许并不需要这么多为股票交易商、审计员和银行人士修建的巨大写字楼。据《纽约时报》援引房地产咨询公司Cushman & Wakefield的数据称，截至去年10月底，这一区域的空置率达32%，并预测随着新建筑的陆续开业，2015年这一比例将升至50%以上。

而另一家咨询公司Blackwood的最新数据也显示，目前这一地区的空置率已经达到了45%。这还不是最坏的消息，未来数年，随着新建筑的相继竣工，这一区域还将增加28万平方米的办公面积。 

据预测，该金融区的年租金将从2014年的平均每700美元一平米降至2015年的500-600美元一平米。一方面是由于大量的供给过剩。金融区已经完工的摩天大楼共有8座，还有8座仍在修建过程中，另有2座已完成规划。

另一方面也因为俄罗斯因乌克兰事件受到国际制裁，导致莫斯科的银行和外企都不愿投资新的办公区。如遭到制裁的俄罗斯最大国有金融机构，俄罗斯联邦储蓄银行(Sberbank)和俄罗斯外贸银行(VTB)，这两家银行都在“莫斯科城”拥有办公楼或楼层，但目前基本都无法在全球市场上发债。

莫斯科河河岸上，Evolution塔楼酷似DNA双螺旋结构，Federation Towers则像两面迎风破浪的船帆。这个光芒万丈的金融区曾被认为是新兴市场金融业的中心，也被视作俄罗斯日益增长的国际影响力的明证。 

而曾经有一段时间，这个想法并非不切实际：从2000年至2007年，俄罗斯经济的年均增长速度达到了7%。但大规模经济制裁、严重的通货膨胀、暴跌的石油价格、大幅贬值的卢布将俄罗斯逼到了衰退的边缘。

相比银行业，眼下俄罗斯坦克的国际关注度更高，造价120亿美元的“莫斯科城”提醒着人们这个国家目前面临的经济困境。

“有人以为，建一大堆摩天大楼就能打造一个国际金融中心，”莫斯科的房地产分析师Darrell Stanaford说道，“但这是行不通的。你还需要其他东西。”“莫斯科城”也开始转变策略，试图千方百计把写字楼租出去。

金融区的开发管理公司City称，金融服务类公司已经不再是他们新租户的主体，今年新签订租约的公司中有58%是非金融公司和本地的中小企业，其中包括酒店和饭馆。其中有一家公司主要经营内容是为想要拥有第二国籍的俄罗斯人提供柬埔寨国籍。还有一家是烹饪学校。

不过，现在的“莫斯科城”依然很风光。毕竟，伦敦的金融区金丝雀码头也没有如此庞大的规模。但它到底还能风光多久呢？