房屋交换

其行为的主体有公民、房地产管理部门以及企事业单位、机关。交换的标的性质有公房（包括直管房和自管房）、私房，标的种类有住宅、店面及办公用房等。

交换行为的内容是：

（1）房屋使用权交换。经房屋所有人协商，通过变更租赁合同，办理过户手续交换房屋使用权。但交换使用权的房屋，其所有权没有发生变化，房屋使用权交换不属于房屋所有权转移范畴，不征收契税。

（2）房屋所有权交换。包括房屋的使用权、空闲房屋的分配权和房屋的处分权，交换双方都是房屋所有人，应按照规定征收契税。

房屋交换的一般概念是指房屋住户、用户、所有人为了生活工作方便，在双方之间或多方自愿的基础上，通过交换或多角交换，相互交换房屋的使用权和所有权。

人们将位于不同区域的房屋进行交换，公证处对交换双方所签订的房屋交换合同进行公证的活动即为房屋交换合同公证。

申办房屋交换合同公证，交换双方需同时向公证处提出申请，并向公证处提交下列证明和材料：

(1)交换双方的身份证明；

(2)交换房屋的产权证明；

(3)双方签订的房屋交换合同。

一般来说，房屋交换合同主要包括以下内容：

(1)所交换房屋的有关情况；

(2)由于双方所交换房屋的差异而商定的价金补偿数额、支付方法及时间；

(3)对交换房屋的要求(包括附带条件的设备)；

(4)交换的时间；

(5)其他。

房屋承租权转让或交换的定义：房屋承租权转让是指在房屋租赁期限内，承租人将其在房屋租赁合同中的权利、义务一并转移给第三人，由第三人取代原承租人的地位，继续履行房屋租赁合同的行为。房屋承租权交换是指在房屋租赁期间，承租人将其承租的房屋与第三人承租的房屋交换使用，并各自履行交换对方房屋租赁合同的行为。

房屋承租权转让或交换的条件：律师要提示当事人，房屋承租权转让或者交换，承租人须征得出租人的书面同意。律师要合理提示委托人有下列情形之一的房屋不得转租：（1）承租人拖欠租金的；（2）承租人在承租房屋内擅自搭建的；（3）预租的商品房。转租的前提条件：律师办理房屋转租业务，首先要审查房屋租赁合同。房屋租赁合同约定可以转租的，承租人可以按照租赁合同的约定转租房屋。房屋租赁合同未约定可以转租的，承租人转租房屋应当征得出租人书面同意。

转租合同与租赁合同的关系：律师要提示委托人，房屋转租期间，租赁合同发生变更，影响转租合同履行的，转租合同应当随之变更；租赁合同解除的，转租合同随之解除。转租期限的限制：在转租期限上，律师要注意转租合同的终止日期不得超过租赁合同规定的终止日期，除非出租人与转租双方另有协商约定。除非出租人与转租当事人另有约定，房屋转租期间，承租人应当继续履行租赁合同。

房屋转租合同的登记备案：转租双方当事人应在签订房屋转租合同后15日内持下列材料向房地产登记机构办理房屋转租合同的登记备案，领取转租合同登记备案证明：（1）出租人同意转租的书面意见或者经登记备案的租赁合同；（2）租赁合同的登记备案证明；（3）转租合同；（4）转租的承租人个人身份证明或者企业、其他组织的登记注册证明。

房屋承租权转让或者房屋承租权交换的办理程序是：（一）承租人事先征得出租人的书面同意；（二）承租人与房屋承租权的受让人或者房屋承租权的交换人签订“房屋承租权转让合同”或者“房屋承租权交换合同”；（三）出租人与房屋承租权的受让人或者房屋承租权的交换人签订“租赁主体变更合同”，变更房屋承租人，继续履行原租赁合同。（四）双方当事人在“租赁主体变更合同”签订后的15日内，应当持下列材料向原租赁合同登记备案的房地产登记机构办理合同的变更登记备案，领取登记备案证明：（1）房屋承租权受让人或者房屋承租权的交换人的个人身份证明或者企业、其他组织的登记注册证明；（2）房屋承租权转让合同或者房屋承租权交换合同；（3）房屋租赁主体变更合同；（4）租赁合同登记备案的证明。

在办理房屋交换合同公证中，需要特别注意的有二点：

(1)原则上，租用的公房是不能进行交换的(指住户)，但如果经产权单位同意，交换是可以进行的，只是交换合同的当事人变成了产权单位；

(2)房屋进行交换后，双方应当在一定期内到有关登记部门办理变更登记。2100433B