房屋保有税

其重要原则是，从价计税方式。即，开征这一税种要按评估值征税，使多占的人多纳税，这符合税收的纵向公平原则。

房屋保有税的起征条件可以设定一个固定额（如110平方）或可以按照人均建筑面积作为分界线，税额可以定在当地房地产成交均价的10%乘以建筑面积。对于低于起征条件的家庭免税，对超过起征条件但只有一套住宅的家庭（以一对夫妻为一个家庭单位，成年单身人士以一个家庭单位计）以实行差额部分征税，一个家庭单位名下所有房产累计计算，可参照个税计算方法，搞累进制，房产数量越多，税率越高，这对正常居住的居民不产生额外负担，而对囤积多套住房的投资客和居住面积大大超过起征条件的家庭（如别墅）产生比较大的遏制作用。这笔钱应专款专用，由中央财政监督用于上交这笔钱城市的经济适用房建设，改善当地市民的居住条件。

主要是针对户型面积偏大的房子收取一定费用，实际上是在鼓励购买中小套型、功能良好的住宅。其实，综观房地产宏观调控思路，主要是为了“鼓励、引导自住型需求，限制投资性需求，抑制投机性需求，加大中小户型房屋的供应量。”

1、 调节因各种原因造成的对房地产占有的不平等，使产权人自愿出售其多余的房产，为低于人均面积的家庭及无房户提供房源。

2、 有利于政府对本地区的建筑总量进行控制，政府可以根据编制的人口规划，安排房地产开发总量，节约土地资源，控制城市建设规模。

3、 增加城市的就业机会，由于将对巨大的存量进行征税，因此其间的调查、征收环节可以创造大量的就业机会，并且可以设立一个常设机构，因为每年都要对房地产进行调查、征收、登记等工作。使大量的沉淀资金转化为消费资金。

4、 改变中国人几百年的消费观念，在中国不管是有钱人还是工薪阶层，都认为购买房地产是保值增值储蓄，是比购买商业养老保险还好的保障产品而排斥消费，人们的消费观念和GDP增长不相称，使得我国的消费市场一直无法活跃，所有的人赚了钱全部都投入到房地产上，内需消费一直无法有效起动。

5、 如按10%的税率征收房屋保有税，房屋出租的年收入将无法弥补税收支出，将会使投资者大量抛出多余房屋，逼迫房价下降到一个合理水平，同时个人房屋出租将无利可图。国家可以制定一个政策，有多余房屋的人可以将其长期租给国家如20年或更长，国家给予房东5%的固定年收益，国家就可以把这批房屋作为廉租房或政府出租屋租给需要房子的人，避免重复建设及廉租房都建在城郊的局面。使每个区政府手中都掌握一批分布面较广的租赁房源，就近解决急需廉租房的人的困难，同时对流动人口的管理也落实在政府可控的范围内。

6、 房屋保有税的征收以户口或居住证作为免税依据，如无户口或居住证，哪怕只有一套房，也将被全额征税，因此可以基本杜绝境外及外地无业人口购房，使房地产成为一件纯粹的居住商品，彻底摈弃它的投资及投机功能，还住房是一种居住产品的本来面目。

7、 有利于酒店式公寓、宾馆及旅店的发展，避免别墅等极大浪费土地的房地产产品的开发，节约宝贵的农田，做到人口居住集约化

8、 当本地区房地产存量及增量与政府的人口控制规划基本一致后，政府可以限制城市规模无限扩大，而把建设资金投入到旧区改造中去。由于动迁户可以在本地区买到或租到价格低廉的房子，动迁阻力不复存在，城区面貌可以在较短的时间内得到很大改善，并且居民还会自发集资要求改造，使全体人民都能分享到改革发展的红利，改变目前分配及不公平的状况，让党的阳光普照全体百姓。

9、 由于房屋保有税的开征，必然使单套面积大的房屋价格下降，人口少居住面积大的居民，自觉要求换为面积较小的住房，而人口多的家庭因为免税额大，可以从容地购买大面积住房，还可以减少空巢老人的社会现象。这样就可以缩小住房上的贫富差距，为建立和谐社会创造条件。同时减少居民对住房的多余需求，把节余资金投入到消费品市场、旅游市场、股市基金等资本市场，使我国的经济结构、发展模式及居民的消费观念真正与国际接轨。

10、房屋保有税实际上是一种财产拥有税，我们可以用它来取代交易过程中的其他税种，简化手续，提高工作效率，减少钻政策空子的机会及内外勾结偷税漏税行为的发生。使得交易成本大大降低，当人们因工作调动或其他因素需要更换住房地点变得更加容易。可以减轻城市的交通压力，节约能源与时间，使人们有更多的休闲时间，对城市各区的平衡发展有极大的帮助。在大城市将会出现交通流量降低，出行效率提高，地区产业布局平衡的局面。

2010年4月8日，人们被一则可能征收房产保有税 的消息震惊，而房产保有税征税试点地区可能在京、沪、深、渝四个城市。受此消息影响，当日地产股全线深度下挫。

当日傍晚，上海市住房保障和房屋管理局在其官方网站表示：“房管部门虽不是税收征管的主管部门,但如果政策出台,我们会积极配合贯彻落实好。”据了解，目前上海市房管局确实正在进行房产保有税相关征收方式的研究。而政府征收住房保有税的目的也很清楚，打击投机，控制房价过快上涨。

房产保有税实际上是物业税的变种，两者的不同之处在于物业税不但涉及房产还关系到地产，目前中国的土地政策是一次性收取70年的使用费，购买者并不拥有土地所有权，如果针对土地征收税费则存在制度缺陷；两者的相同之处在于，它们都是针对房产保有环节征税，绕开物业税涉及的土地环节，只针对房产环节征收税费，使得政策能够更加快速便利地出台，是政策研究和制定者的意图所在。

税收是政府的行政手段之一，也是调节房价的方法之一，不过，从以往的经验和实践看，单靠提高税负、增加税种并不能控制房价，反倒可能引发市场报复性的上涨。这次由物业税演变来的房产保有税恐怕也不会例外。

首先，不论是物业税还是房产保有税，调控房价的根本原理在于提高持有成本、抑制消费，而这并非中国房地产价格连年飞涨的根本原因所在。

在我看来，中国房地产价格多年来持续上涨的根本原因，其一是强大的需求；其二是政府多度的依赖土地财政；其三是宽松的货币政策；其四是保障性住房的供应不足。

目前楼市消费的主力是改善性和投资性需求，提高保有环节成本，对于前者，压缩的是选择面，并不影响其购买决策；对于后者，降低的是收益率，在投资客普遍以房价上涨为关注焦点的现在，即便是按照国外的通行做法，以房产评估价的1%征收房产保有税，和每年两位数增长的房价相比，依然难挡投资者的购买步伐。

如果加大持有环节的税负，或者仅针对大户型和豪宅征税，那么，就算有资金被从大户型和豪宅市场挤出，去向也可能是流入非高额征收的房源，从而推高该部分房屋的售价，这可能与政策制定的初衷不符。

其次，不论是物业税还是房产保有税，现在推出既不合理，条件也不成熟，如果为推而推，就难免落入做秀的窠臼。

从制度角度来看，如何确定房屋和土地的权属是首要问题。土地权属归国家所有，在国家所有的土地上的建筑却归个人所有，如何协调两者之间的关系，是问题的关键所在。

再者，按照我国现行的财税政策，地方政府没有财税立法权，须报国务院，经人大批准后才能实施。这样的话，房产保有税虽然由上海提出，但若实施必然会是全国性的税法，如此一来，其涉及面就非常广泛，比如评估方法、确定权属、税基和税率的确定等。

最重要的是，不论是物业税还是房产保有税，都有可能提高综合税赋，目前，总体上看我国的总税赋是比较高的，本来在内需不足的时候，应该减税以刺激消费，而不是增税。如果能够清理房地产税费，做到推出物业税或房产保有税而不增加总的税负，也不失为选择之一，但要想实现，看来比较困难。

最后，不论是物业税还是房产保有税，就算出台，要想其发挥作用，落到实处，执行到位是关键，从以往相关政策的执行情况看，人们的担忧并非没有根据。

2010年4月8日，针对上海传出的拟征收房产保有税这一消息，我在微博上写道：“上海拟开征的住房保有税，从方案到论证到上报到批准到试行到实行，路漫漫其修远兮，最终是不是做秀还需观察，目前市场的过度反应不过是因为：①多项政策的累加效应；②进一步严厉调控预期加强；③目前的房价确实处在高位的共识。”

我之所以这么认为，实在是因为消息来得过于突然，又是在中央媒体数次评论房地产业的背景之下，很难不让人产生“应景”和“做秀”的联想。如果仅仅是“做秀”也还罢了，浪费的不过是感情，如果此事当真，政策出台，对其执行情况就不能不令人担忧。

房产租金税的征收无疑是最好的例子，为鼓励个人出租住房，2008年财政部曾规定：对个人出租住房，不区分用途，在3%税率的基础上减半征收营业税，按4%的税率征收房产税，免征城镇土地使用税。而上海市的政策更优惠，仅对个人出租住房按5%的税率征收一项综合税。

房产保有税实际上是物业税的一种，即按房地产的面积每年付税。主要是针对户型面积偏大的房子收取一定费用，实际上是在鼓励购买中小套型、功能良好的住宅。其重要原则是，从价计税方式。即，开征这一税种要按评估值征税，使多占的人多纳税，这符合税收的纵向公平原则。

房地产保有税类是指为了合理调节政府与房地产占有者之间的收益分配，世界大多数国家对房地产品课征房地产保有税。

其主要包括以下几种：

①不动产税，这是对土地或房屋的所有者或占有者征收的税赋，其计税依据为不动产的评估价值，一般对特殊用途如公共、教育和宗教等公益慈善机要的不动产实行减免征收。

②财产税，它是指在不征收不动产税的国家征收和税赋，以房地产等不为课税对象，其税基为不动产的评估价格。

③定期不动产比值税，它是对占有房地产超过一定年限的产权有者征由的一种税赋。 2100433B

一是完善了房地产税收体系；二是可以改变地方政府的“土地财政”模式，政府可以从房地产持有者手中获得细水长流的、可持续性的税源；三是对房地产市场和房价也能起到调控的作用。

在国外，在房地产保有环节征税是普遍做法，有的叫物业税，有的叫财产税。但从目前来看，物业税开征还有一些难点，一些法律问题并没有解决，而且现有的土地出让制度是把住宅70年的使用权在拿地时一次性交清了，物业税对土地这块还要征，体制上不能接轨。而住房保有税本身与物业税是一样的，都是持有环节的税种，但它把土地的问题规避掉了，只针对房产自身，先行开征就比较容易。

从国外的通行做法来看，物业税一般是房产评估价的1%左右，一般在0.8%、1%或1.2%，有的国家还会在房价基础上打7折，再进行征税。如果上海按0.8%或1%征收房产保有税，税率还是比较低的，如果房价每年涨幅能达到10%，保有税也很难真正挡住投资和投机者的购房步伐。2100433B