房价与调控

最近，由于很多城市的房价涨幅有点大，于是，住建部又开始发布新的楼市调控政策了：重申房地产调控目标不动摇，力度不放松。

这是自住建部约谈12个城市（海口、三亚、成都、西安、佛山、贵阳、太原、长春、哈尔滨、大连、昆明、徐州）以来，再一次提及落实相关部门调控的主体责任。

房地产行业内专业人士分析认为：住建部约谈12个城市，其实是2017年的一项楼市调控政策的落地，即“因城施策”、“一城一策”的楼市调控政策已经升级为“预警—约谈—问责”三步走。

根据公开资料显示，已经有9个城市在“约谈”之后加码了楼市调控，另外大连、昆明、徐州等城市出台楼市调控政策的可能性也很大。

楼市调控政策在不断累加，据统计，截止到目前，楼市调控叠加已经超过125次。

下面，我们先来看一看统计局最新发布的4月房价数据，到底哪些城市将面临房价上涨，叠加调控风险？

4月份，房价涨幅排名靠前的城市都有可能出台楼市调控加码。

对此，专家分析称：这些涨幅较快的城市有以下特点——楼市热度较高、投资需求较旺盛、房价上涨较明显，所以后期的楼市调控加码会集中在“限购”、“限售”、增加土地供应等方面。

随着包括京沪穗深在内的特大型城市的楼市进入冰冻状态，房地产调控的总体思路也随之悄然调整。从2010年开始被中央政府以“高压”态势要求地方政府执行的“年度房价控制目标”已经渐渐“退场”。

作为房地产调控的牵头部门，住房和城乡建设部（以下简称“住建部”）已经逐步将房地产调控思路的阶段性重点置于“供需关系调整”方面，而不再将房价本身作为房地产调控的直接指标，相比于从2010年开始的房地产调控，思路已经发生重要转变。

与此同时，住建部已经开始在内部研究，在房地产市场调控思路的远期目标方面，要争取使“房价增长速度慢于居民收入的平均增速”。从而使房地产市场保持平稳发展的同时，城镇居民的基本住房问题也能得到不断改善。

房价控制目标“退场”

“到现在为止，住建部还没有通知我们要准备上报备案明年的房地产价格控制目标。”9月11日清晨，东部某沿海省份住房和城乡建设厅一位不愿具名的官员告诉《中国经营报》记者，截至目前，该省住房和城乡建设厅也没有向所属市县发出准备制定2015年房价控制目标的要求。

山西、辽宁、山东等省相关主管部门的内部人士也都向记者表达了类似的情况。而截至目前，住建部也没有就2015年各地方制定房地产价格控制目标的相关事宜，向地方政府传达有关精神。

所谓年度房价控制目标，是指设区地级市、直辖市、计划单列市根据本地房地产市场供需关系、过往销售情况等，制定当年度的房地产调控的目标与任务。并根据这一已制定的目标和任务，制定当年度本地房地产地方调控政策。

实际上，在住建部部署2014年房地产调控的有关工作任务中，已经不包括“制定并公布所在地当年度房价控制目标”一项。而截至目前未就2015年各地年度房价控制目标传达精神，则意味着自2010年开始的“年度房价控制目标”彻底退场。

从2010年开始，为进一步落实房地产调控工作过程中地方政府的责任，国务院制定了“省级政府负总责、地市级政府抓落实”的总体原则。作为这一总体原则的落实与分解，住建部在此后历年部署房地产调控工作任务时，都将制定并公布当年度本地房价控制目标作为一项重要工作进行布置。

“无论是现在大部分地方房地产市场的状况，还是从目前‘去行政化’这个大思路来看，‘年度房价控制目标’都已经到了彻底退场的时候。”前述东部省份住房和城乡建设厅不愿具名的官员向记者表示。

重点转向供需关系调整

与“年度房价控制目标”退场连带发生的，是“年度房价控制目标”不再成为对地方政府主要行政首长和部门负责人的考核主要指标。不过，短期内这一情况在北京、上海、广州、深圳四个特大型城市仍然除外。

日前，在接受新华社记者采访时，住建部新任总经济师冯俊表示，住房价格是市场的重要信号，其本身不应当是直接的调控对象。简单地将住房价格作为住房政策的调控对象并不合适。住房政策的调控目标应当是供求平衡、市场平稳。

“之前住建部通过多种方式，向我们传达了改善供需关系的意思，针对库存较大的城市，提出了几个原则：第一，要控制预售审批的节奏，避免房地产市场中总体存量过大；第二，要尊重市场规律，不要盲目以行政手段干预市场自身的调整；第三，引导开发企业通过合理定价，去化库存。”前述东部某省住房和城乡建设厅不愿具名的官员告诉记者。

目前，住建部正在内部研究调整供需关系及其各种手段的可行性，但短期内形成统一性政策或者文件下发的可能性不大。记者获知，近期住建部将不会再出台针对全国有关房地产调控的政策。

从2010年开始，地方政府被强制要求制定并公布本地当年度房价控制目标，同时，由住建部代表国务院，对年度本地房价控制目标的完成情况进行考核。对于未完成房价控制目标，且在落实国务院房地产调控政策不力主要行政负责人进行约谈、诫勉直至进行行政处分，从而形成了对地方政府的压力。

“地方当时很多的调控政策实际上是倒推出来的，即确定了年度房价控制目标，用哪些手段能够使房价数据达到这个标准，以免被问责。”此前，一位不愿具名的北京市前任城建部门负责人告诉记者。

他表示，大量行政性调控手段的出台，都是围绕“房价数据”的指标，“确保数据能达标”促使大量行政性调控手段不断出台。北京从2011年开始，在限购的基础上，开始通过各种变相的“限价”措施，以确保年度本地房价控制目标能够完成，但也在一定程度上，扭曲了供需关系。新思路对比房价增长和收入增长

“按照国务院的要求，我们对房地产市场的动态变化保持常态化的监控，总体还是要保证房地产市场平稳健康的发展。”9月10日下午，住建部一位不愿具名的官员向记者表示，至于下一阶段房地产调控的方向，他表示，还没有确定的、可以明确的所谓“新思路”。

不过，对于未来房地产调控的思路和方向，作为房地产调控部际联席会议的牵头部门，住建部内部已研究多时。只是由于涉及到各种原因，至今这一思路尚未有确定性结论。

记者了解到，在研究讨论的过程中，尽管在住房政策、房地产调控的实施手段和路径等方面，存在着较大的争议，但在未来房地产调控的阶段性目标方面，已经达成一定程度的共识，即房价水平应与居民收入的增速匹配，如果房地产价格呈现出上涨态势，那么其增速应低于居民平均收入水平的增速。

“这是一个关联性的目标，而不是单向度的说房价单边上涨还是单边下降，而是综合考虑居民的支付能力，也就是说，房价涨幅应该低于居民收入的平均增速，而此前的状况是房价的增速大幅超过居民收入的增长速度和幅度。”住建系统一位专家向记者表示。

此前，在接受新华社记者采访时，冯俊表示，总体上说，住房政策中关于住房价格的合理性判断，应当是使房价的增长慢于居民家庭的收入增长。这样，居民家庭的住房支付能力在不断提高，社会总福利是改善的。

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