房价收入比

全国35个大中城市房价收入比排行榜

5月28日，上海易居房地产研究院发布《全国35个大中城市房价收入比排行榜》称：房价收入比第一的并不是北京，而是深圳。在排行榜中，兰州市区2014年的房价收入比为8.8，略高于全国平均水平以及2013年兰州的房价收入比，排在35城中的第14位。从整体来看，35个大中城市房价收入比均值为8.7。从历年走势来看，西部二线城市整体保持上升态势，2010年调控政策开始以来，出现了较为明显的分化现象，兰州房价收入比呈上升的态势。

一 35城人均可支配收入呈东中西部递减状态

房价是否合理，有许多不同角度的衡量标准，其中房价收入比是最重要的衡量指标。房价收入比是指房屋总价与居民家庭年收入的比值，不同机构可能采用不同的统计指标和不同的计算方法，易居研究院称，其采用的数据皆来自于国家统计局、地方统计局的官方数据，其中商品住宅特指一手房，不包括二手房。根据我国的实际情况，一般认为全国房价收入比保持在6-7属合理区间。而报告中房价收入比的“户型面积”指标，统一按照100平方米计算。

受2014年楼市降温导致房价增幅大幅收窄，同时收入增幅大于房价增幅的影响，易居研究院根据房价收入比计算公式得出，2014年全国商品住宅房价收入比为7.1，延续了2010年以来的下行趋势。

而35个大中城市2014年居民人均可支配收入，则呈现东中西部递减的状态，经济较为发达的东部一二线城市整体收入水平较高，上海以47710元位居全国榜首；西部地区人均可支配收入较低，兰州、乌鲁木齐、西宁均不超过2.5万元。

二 兰州房价收入比略高于35城平均水平

35个大中城市的房价收入比呈现三个态势：一是呈现出东中西梯度递减的态势，且相差幅度较大；二是一线城市明显整体高于二线城市，深圳、北京、上海、广州分列第一、三、四、五位，但个别东部二线城市如厦门迅猛赶超，目前位列第二；三是经济发达城市高于经济欠发达城市。一般而言，经济发达的一线城市、东部城市，产业发展好、收入水平高、人口吸引力强，外来常住人口比重大，因此，购房需求大、购买力较强，房价水平也较高。

报告称，35个大中城市房价收入比均值为8.7，有14个城市房价收入比高于该均值。“西部二线城市房价收入比延续下降趋势。”11个西部二线城市中，乌鲁木齐和兰州房价收入比略高于全国平均水平，其余9个城市均低于全国平均水平，西部二线城市房价收入比整体水平较低，这和西部二线城市商品住宅价格水平普遍较低密切相关。

三 预计今年商品房成交均价将增长5%左右

从历年走势来看，西部二线城市整体保持上升态势，2010年调控政策开始以来，出现了较为明显的分化现象，呼和浩特、重庆、兰州、昆明呈现房价收入比呈上升的态势，贵阳、成都、西安、银川房价收入比呈下降的态势，乌鲁木齐和西宁保持较为平稳的态势。

记者注意到，西北五省会城市房价收入比在全国的排名分别为，乌鲁木齐9.0，排在第12位；兰州8.8，排在第14位；西宁7.8排在第17位；西安5.8，排在第32位；银川5.4，排在第33位。

“2015年房地产市场有望呈现触底反弹的格局，市场成交量出现企稳回升的迹象，随着诸多利好政策的出台，市场观望情绪正由积极入市情绪所替代。”报告称，预计2015年全国商品住宅成交均价将增长5%左右，而全国范围内房价涨幅很可能还将低于城镇人均收入增幅。

近日，研究院发布《2014年全国房价收入比报告》指出，2014年全国商品住宅房价收入比为7.1。与2013年的7.3相比，2014年房价收入比再度下降，延续了2010年以来的下行趋势。从房价收入比的绝对水平看，已经接近6-7的合理区间。业内认为，房价收入比的下行主要是受2014年楼市降温导致房价增幅大幅收窄，同时收入增幅远大于房价增幅的影响。

所谓房价收入比，是指住房价格与城市居民家庭年收入之比。国际上通用的房价收入比的计算方式，是以住宅套价的中值，除以家庭年收入的中值。家庭年收入则是指全部家庭成员的年度税前收入，通常包括夫妇二人。家庭年收入同样取中值。按照国际惯例，目前比较通行的说法认为，房价收入比在3-6倍之间为合理区间，如考虑住房贷款因素，住房消费占居民收入的比重应低于30%。一般认为，合理的房价收入比的取值范围为4-6，若计算出的房价收入比高于这一范围，则认为其房价偏高，房地产可能存在泡沫，高出越多，则存在泡沫的可能性越大，泡沫也就越大。

值得注意的是，房价收入比是一个有严格内涵的概念，具体应用时要注意其到底是什么情况下的房价收入比。在西方，房价收入比有新建住宅的、也有旧有住宅的，所选取的房价是中位数价格，家庭收入是中位数收入。由于中国的住宅是按照平方米价格交易而不是按照套来交易，又由于纳入中国家庭收入统计的收入只是全部家庭收入中的一部分，因此即使是北京这样相对发达的城市，其房价收入比的计算结果也存在很大差异，更为横向比较带来了困难。

针对2014年的数据，业内认为房价收入比下降最明显的原因是：楼市不景气导致房价增幅大幅收窄，而收入增幅则远大于房价增幅的影响。纵观2014年全年，房价增幅收窄是显而易见的事实。用多少年的家庭收入去买套房才是合理的？相信不同的家庭有不同的看法，不过，因为买房不但掏空自家积蓄，甚至要向父母伸手“啃老”的情况已经被诟病许久。

“事实上，一线城市的房屋市场在2014年第四季度已经呈现复苏苗头，其新房和二手房成交量都有增长。但同时我们也应当意识到楼市黄金十年已过，投资投机需求受抑，房价上涨动力不够强劲，因此预计2015年全国商品房成交均价有小幅回升，预计全年增幅将在3%。”专家表示，2015年全年城镇人均可支配收入增幅将基本平稳，或略有下滑，全年名义增幅预计将略低于9.0%。综合以上因素，预计2015年全国房价收入比有望下降至6.9，落入合理区间。这也就意味着，中国房价正在实现“软着陆”。

就房价来说中国的房价其实早就超出了老百姓的承受能力了，虽然根据国家统计局公布的数据显示中国的人均收入年年都是在增长的，但房价的上涨幅度比起收入涨幅更加凶猛，在这样的情况下房价收入比越来越大，老百姓买房的难度也越来越大，不过现在事情总算出现了转机，未来中国的房价很有可能会出现下跌，至少老百姓买房的难度会下降。

在中国买房难并不仅仅是因为房价高，而是因为收入增长越来越落后于房价涨幅，导致中国的房价收入比越来越高。在笔者看来用房价收入比来衡量老百姓买房难度还是很合理，毕竟所谓的房价收入比就是房价格与居民家庭年收入之比，房价收入比越大就说明房价跟收入之间的差距越大，买房自然会更难，反之房价收入比低那么老百姓买房的难度就小。那么现在中国的买房有多大呢？

根据维基百科提供的数据显示在全球102个可统计的国家中，中国以24.98的房价收入比位居全球第6高，按照这个数据来说的话那么中国的买房难度可以说是全球第6难的了，按照24.98的房价收入来计算的话，那么基本上在中国想要买一套房子就需要一个家庭花费24.98年的收入，在这样的现实情况下老百姓基本失去了买房的希望，以至于买房已经成为了少数人的投资游戏。

而这还是全国的平均水平，如果放在一二线城市的话那么买房的难度起码还要翻一倍，也就是说在一二线大城市想要实现买房的梦想的话基本上需要全国四五十的时间，在这样的背景下越来越多的年轻人因为看不到买房的希望逃离大城市（这也可以解释为什么最近一段时间三四线城市的房价出现上涨的原因，毕竟在一二线城市买不起房总要在三四线城市买房安家吧）。

事实上中国买房难度大并不是意外，因为这是中国经济发展的自然结果。中国从一个一穷二白的情况变成现在全球第二大经济体这个时间如果从改革开放之后算起来只用了40年的时间，几十年的时间里中国经济得到了迅速的发展，而在经济发展的过程中房地产行业贡献了很大的力量，这个导致了房价出现严重脱离收入水平的上涨，房地产也出现严重的价格泡沫。

当然中国房价高、房价收入比高的原因现在已经不重要了，重要的是要把房价降下去，提高老百姓的收入水平，最后降让老百姓买房变得越来越容易。实际上现在国家也已经下决心抑制房价了，从去年开始国家就出台了各种各样的政策来抑制房价上涨，努力实现老百姓居有所住的目标，在这样的背景下未来买房会越来越简单，至于现在房价收入比高、买房难这些问题都是黎明前的黑暗，只要坚持下去就能看到美好的明天。