房地产信息

房地产信息的收集

房地产信息的收集，是指从房地产信息的各种来源、途径中去获得需要的信息。收集信息的方法很多，如阅读报刊、杂志、广告、文献资料；收听广播、电视；向信息部门去求索信息直接到市场和客户中调查访问，进行市场调查和研究，掌握第一手资料；用现代化手段，使用电脑，从网上广泛收集，检索信息等等。从房地产信息的特点，不同性质的信息有不同来源。概括地说，最要注意收集的房地产信息主要有以下两个方面：

(一)政策方面的信息

主要来自政府及政府有关部门，如宏观调控政策、国家的税费政策、社会经济、发展战略、城市发展规划以及与房地产有关的政策、法规和规章、制度等等。房地产经纪人要时刻注意政府的政策变化、及时提供给房地产开发经营单位和消费者，或作为自己编制某种计划和设计招投标文件的依据，这会收到很好的效果。

(二)市场方面的信息

主要来自商品房买卖双方的信息，在房地产市场上，来自于市场方面的信息是最丰富的，供求关系的变化最能反映商品房价格合理与否的信息；人们对于房地产环境选择的取向，也能为开发经营企业及消费者提供建房和购房的参考；国家税利政策的变化对房地产开发经营消费的影响程度等等情况，也会通过房地产市场反映出来。房地产经纪人应该常研究房地产市场，学会在纷繁复杂的市场运行中捕捉有价值的信息，为自己的经纪工作服务。

一般地讲，房地产信息的来源可以通过报纸、电台、电视台、杂志、有关文件寄送资料、外向广告等媒体的传递。此外，网络信息传播的方式是今后房地产信息传播的必然趋势，它有内容多，涉及面广，能够满足不同层次需要等特点。房地产经纪人在这信息海洋中搜寻自己所需的信息，并作为自己经纪业务的依据，就要有反映灵敏的头脑。近几年，社会上各个方面陆续推出了很多网站，市民可在网上尽情浏览各种楼盘的页面。网站的开通，信息传递的速度加快，使经纪人的竞争更为激烈，社会对经纪人的要求也会更高。

房地产信息的加工

通过各种渠道所收集来的信息，要进行加工、整理、归类、储存等程序，才能充分发挥作用。

在日常工作和生活中，房地产经纪人接受或收集来的信息由于来源不同，口径不同，会有重复、交叉、矛盾等情况发生，这需要我们进行分析、整理，去粗取精、去伪存真。如果把收集来的原始的信息、资料不进行加工，使用时会发生困难。同时，信息是有时间性的，因此必须把过时的信息及时剔除，否则会造成误导。可见，只有经过分析、整理，才能知道已掌握信息的全貌，便于做到心中有数。

在信息处理过程中，经过分析整理，就会发现现有信息的状况。对于信息短缺或不全的，则可加强注意收集。所以，信息加工是信息收集的完成，同时又是进一步信息收集的前提，即知道以后需要收集哪些，不需要收集哪些，避免收集信息的盲目性。

加工整理后的信息应予以归类、储存。大量的信息应予归类，便于检索。不加以归类，使用时无从查找，或造成不必要的忙乱。经过归类的信息应采取适当的办法加以储存。一般地说，信息是有时间性的，但也不是所有的信息都是瞬息万变的，有的变化较快，有的有相对的稳定性。前者如市场交易量的信息，后者如法律、法规，一旦形成后总要相对稳定一段时期。也就是说，有的信息长期起作用，理应较长时间保存。对变化较快的信息若条件许可也应保存，以便作动态分析时用。

计算机使用日益普及，利用计算机进行信息的储存、整理和加工，具有容量大、成本低、速度快、调用方便的特点。创造条件建立自己的信息库网络，收集、储存、处理、传递、掌握和使用各种信息。对有些感兴趣的信息，加以追踪。房地产经纪人对于有利可图的信息可以主动出击，与发出信息的开发商取得联系，或采取独占销售权，或采取代理销售权或采取净值式销售权等方式来开展自己的经纪业务。

在分析、处理信息过程中，房地产经纪人要有独到的市场眼光，对市场机会敏感，能在纷繁复杂的信息中敏锐地发现其中存在的市场机会。这种独到的市场眼光、捕捉机会的能力来源于房地产经纪人从事经纪活动的实践，是在实践中锻炼的积累，还来源于创新思维。这是房地产经纪人在实践中应高度重视锻炼并充分发挥的才能。

房地产信息的发布

房地产信息的收集是收集由别的信息拥有主体发布的信息，而房地产信息的发布则是作为信息拥有主体向社会发布信息。房地产信息的发布是通过一定的手段，运用合适的载体将信息公布于众，让公众了解该信息的具体内容，引导和激发公众采取相应的行动，以达到信息发布主体的目的。

房地产信息发布的手段得体、载体恰当、时间合适，会起到事半功倍的作用，这是每一个房地产经纪人应认真对待的。如在房地产销售过程中，作为经纪人发布房地产信息的，主要有房地产预售期的信息发布和房地产出售期的信息发布两大类。

(一)房地产预售期的信息发布

根据有关法律法规规定，房地产开发项目在完成工程总投资25%以上，经过验收合格领取了商品房预售许可证并落实了物业管理公司后，商品房即可预售。在预售期间，可以利用各种媒体宣传，以迅速提高产品的知名度，达到创立品牌的目的。

开发经营企业或委托经纪人发布的预售商品房的信息，一般可通过广告载体的形式，但必须符合《中华人民共和国广告法》、《广告管理条例》及《关于加强商品房广告管理的通知》。值得注意的是，内销商品房不得在中华人民共和国境外发布广告信息。外销商品房在境外发布广告信息，需经具有出口广告代理权的广告公司代理，并按有关规定办理审批手续。

开发经营企业及其委托代理商发布预售的商品房广告或说明书，必须载明商品房预售许可证的编号。

运用组合搭配各种媒体的房地产信息发布，一般是在商品房预售期内，向同一大的目标市场发布，这是一种经常采用的广告信息策略。这一时期信息主要起到潜移默化的作用，并以此引起人们的注意。

(二)房地产出售期的信息发布

房地产出售期信息发布一般以较好地满足不同消费者的需求为出发点，对各种既定的销售对象和相对集中的地区，采用多种传播媒体进行宣传。这一时期，广告费用一般集中使用，投资总额也较高。采用的方法主要是用视听媒介和印刷媒介推出信息。由于运用这类媒体费用颇高，房地产开发商或销售代理商不能无休止地连续使用。国外房地产企业运用这类媒体传播信息的持续时间一般控制在一、二个月内。具体时间要根据房地产的可供量，购买频率和用途而定，同时也要根据房地产开发商建设状况来确定，如采用滚动开发，开发商推出一期、二期、三期房地产商品，那么房地产信息的发布也应有与其相匹配的时间安排。

从国内信息市场现有的以商品形态进行交易的信息大致包含八个方面(见1993年9期《房地信息》)：

(1)商品供求信息(商品质量、品种、规格、价格、商品供应能力、产供销情况)；

(2)资金信息(人民币资金拆借、外汇额度调剂、股票和债券交易行情等)；

(3)科技信息(科技成果转让、专利买卖、科技项目招标承包、科技咨询等)；

(4)劳务信息(人员招聘、培训、安置、人才流动、社会服务委托或代理等)；

(5)房地产信息(住房互换、房产权转让或拍卖、土地使用要素转让等)；

(6)对外经济贸易信息(合资、合营、劳务输出、产品进出口、国外设备租赁、引进技术等)；

(7)经济发展动态信息(国家宏观调控政策、市场发展前景、物价变动趋势等)；

(8)其他信息(如消费潮流及其趋势、消费者心理变化等)。

国内信息市场的组织形式主要有七种。

(1)信息发布(交流)会。

(2)信息展样(挂牌)交易会。

(3)信息咨询服务，有针对性地为用户提供。

(4)信息扩散服务，通过传媒和各种渠道。

(5)信息代理业务，经纪人方式。

(6)有形信息市场，有确定时间、场所的服务。

(7)其他综合性信息服务。人才培训或产业操作学习班等兼有以上几种不同形式的性质。

开发房地信息市场以上七种组织形式均可以采用。2100433B

(一)房地产信息数量多

房地产信息可以有政治的、法律的、政府行为等其他上层建筑方面的，可以有工业、农业、商业、金融等其他行业的，可以有开发、经营、消费、服务、管理等房地产经济活动方面的，也可有抵押、贷款、证券、保险、利率、价格等各种经济杠杆和手段的等等。因为房地产是人类生产和生活的要素，信息的数量多是可以理解的。改革开放以来，尤其报纸、杂志、电视等大众媒体广告所传播的房地产信息，更是与日俱增。

(二)房地产信息涉及面广

房地产信息不仅包括直接信息，也包括间接信息，涉及面很广。这里所谓直接性，即与房地产经济活动直接有关的信息；所谓间接性，即与房地产经济活动间接有关的信息。如国家对房地产的宏观调控、房地产法律、法规和规章制度的建立，地方住房改革制度的出台，房地产开发量、房屋坐落地段、类型与价格、消费者对房地产的房型偏好、购买力等等，都是与房地产经济活动有直接关系的信息。又如世界政治、经济、科技等形势的发展变化，国内社会经济发展状况，人们的消费取向，银行的利率变化等是与房地产经济活动有间接关系的信息。但作为房地产经纪人来说，也是不可忽视的。

(三)房地产信息时效性强

由于我国房地产业发展历史不长，加上房地产市场正处于不断完善过程中，因此政策的调整和变动是难以避免的。特别是近几年以来，政府不断出台新政策，以启动房地产市!场，扩大住宅消费。在这种情况下，房地产经纪人要用心将有关信息及时地掌握和运用。因此，捕捉房地产即时信息，不断更新拥有新的信息，不失时机地有效利用，是房地产经纪人领先一步的首要秘笈。

(四)房地产信息交叉性大

房地产信息来源于各个方面，同时又可以向各个方面发出，尤其是与房地产开发经营有关的各类要素市场信息，具有互相渗透交叉的特点。如随着形势变化房地产业大力发展，这种信息很快就传递给土地供应开发部门、金融业、材料设备业，装潢服务业等，促使这些行业尽快配套，为房地产业提供必要的条件和产品。随着土地供应减速，材料供应跟不上、金融业改革滞后等情况发生，此类信息马上又会传递给房地产业，促使房地产业进一步采取对策，完善政策，企业也会相应调整改变经营策略。

(五)房地产信息网络化程度高

对不能移动的房地产来说，房地产信息实行网络化更具有必要性，而且要求程度高。通过网络传输，房地产的平面、立面、空间、色彩、外部环境等，都可以展示给消费者，给人以视觉、感官的满足。网络化房地产信息存储量多，可供消费者选择的余地也来得大。房地产信息网络化后，传递信息的速度加快，必然引起房地产经纪人工作方式的相应改变，从而会进一步推动市场的发展。

房地产信息网：专为房地产交易在网上搭建的第三方信息平台。

随着经济的发展，网上购物已经成为一种流行趋势，很多行业的产品都开始选择网上销售的方式。房地产行业也不例外，而随着房地产信息类的网站的逐渐增多，竞争压力逐步增大，一些颇具有代表性的房地产信息网站也开始了自身的服务体系的不断完善。

同时，房地产市场的不完全竞争性、房地产产品的异质单件性以及投机等行为，导致市场机制的作用遭到扭曲，给公平交易带来困难。房地产咨询通过对信息的加工，尽量使不对称信息趋于对称，保障信息畅通，促进市场交易公平，降低交易成本。

房地产信息咨询信息整理

信息的整理主要包括两项内容，其一是分析信息，其二是处理信息。信息的分析从两个方面着手，第一是分析信息是否准确，包括分析信息取得的渠道是否可靠，信息的内容有否谬误；第二是分析信息之间的相互关系，通过找出信息之间内在的联系，以起到举一反三的作用。

信息的处理包括组织处理与技术处理两个方面：组织处理是指对所取得的信息进行归纳、分类等，使之能够适应需要。具体的方法有：筛选，即把收集的信息按其重要程度逆行选择；分类，即根据需要将信息按专题或地区分类；编校，即对信息进行编排和校正，以达到去粗取精、去伪存真的目的；列表，即把信息用各种表格的形式表示出来；画图，即把所需要的资料，用图形的方式表示出来。技术处理是指把所得到信息中的特殊情况加以技术上的处理，使之恢复本来面目，以便正确地反映房地产市场活动情况。具体的方法有：剔除法，即把那些不能如实反映对象的正常发展趋势的数据剔除掉，以免在预测中得到不正确的结果；还原法，即把受偶然因素影响的数据处理变成在正常情况下表现出来的数据。

房地产信息咨询信息传播

信息的传播方式主要包括以下几种：

(1)发行信息刊物。即通过发行刊物向外传递房地产信息，这些刊物的内容包括房地声信息、有关的要闻、简讯以及最新的房地产政策法规等。

(2)建立房地产信息网络。采用网员制方式为网员单位提供有偿的信息服务，同时取得信息补充。这种方式能充分发挥现代信息设备的优势，使信息的传递和反馈更加充分与及时。如广州市房地产信息中心就是采用这种方式定期向用户提供信息的。

(3)专业训练方式。如举办短期专业培训、发行专业内容的录像带、组织专业知识竞赛等等。

以上三种方式仅限于专门的房地产信息机构或实力雄厚的大型房地产中介机构采用。这些机构一般都将信息咨询服务作为一项单独的业务开展，他们由于同政府部门、行业团体、企业界以及报刊、电台等宣传媒介建立较为了广泛的联系，所以信息资料来源比较充分、迅捷和可靠，同时它们也具备较强的信息综合处理能力，因而能为社会提供较高水准的信息咨询服务。

(4)接待方式。即以接洽的方式向被接洽的人员提供有关房地产信息资料。这种方式为大多数以经纪代理业务或房地产价格评估业务为主营业务的中小中介机构所采用，这些机构一般没有条件掌握全面的、敏捷的信息资料，也没有综合信息的能力和必要。他们所掌握的关于房地产价格、行情动态、市场供需状况等信息资料，主要是来源于自身的咨询、接洽，以及机关、行会和较高层次的中介机构的综合报导。他们一般不单独开展房地产信息咨询业务，其房地产信息的提供通常是针对现实的或潜在的业务委托人进行。他们主要以接待方式为已经进行或可能开展经纪代理和价格评估业务的当事人提供市场、政策等方面的信息资料，这些信息资料内容具体、明确、有很强的针对性和实用性，往往能为业务委托人解决一些特定的实际问题。2100433B