房地产行纪

当房地产经纪人从事房地产行纪活动时，经纪人常常被称为行纪人。

房地产行纪人的主要权利包括如下几项。

1)房地产行纪人有权依据有关法律规定或者约定，要求得到报酬和手续费等。

2)房地产行纪人实施行纪行为时，以自己的名义而非以委托人名义介入买卖活动，这被称为行纪人的介人权。

3)当委托人无故拒绝受领房地产行纪人依其指示所购房屋并拒付报酬、费用时，经过催告后，行纪人有权将房屋留置。

房地产行纪人的主要义务如下。

1)遵从委托人指示的义务。

2)房地产行纪人占有委托物的，应当妥善保管委托房产。

3)及时报告的义务。法律规定的有效期限是不管每月天数的不同的。权利人在设定合同的期限时应该考虑到每月天数不一样，有28、29、30、31天的情况。有效期包括休息日。但是当到期日是休息日时，就会涉及推迟至工作日的情况。

房地产行纪与房地产信托、代理、居间的关系

1．房地产行纪与房地产信托的不同

房地产信托实质上一种管理财产的法律关系，在此项关系中，一方拥有房屋财产所有权，同时负有为另一方利益使用该房屋财产的义务，该房屋财产称信托财产。成立房地产信托有房屋财产授予人(信托人)、受托人和信托受益人三方主体。

房地产行纪关系与房地产信托关系的区别如下：

1)房地产行纪关系属于合同关系，房地产信托属于房屋财产管理关系，类似于用益物权管理。

2)房地产行纪合同只有房地产委托人、房地产行纪人双方，而房地产信托有房地产信托人、受托人和信托受益人三方当事人。

3)房地产行纪不以房屋财产交付为成立要件，而其委托人的房屋财产所得利益归委托人享有；而房地产信托以房屋财产交付各受托人为成立要件，且取得房屋财产所生利益的是受益人，而非房屋财产授予人。

2．房地产行纪与房地产代理的不同

房地产行纪与房地产代理都是发生于三方当事人之间的关系，并且都是为他人活动，这是两者相似的地方。不同之处是，房地产代理行为在交易时房地产经纪人以被代理人名义与第三方交易，交易活动中的法律责任、经济风险由委托人承担；而房地产行纪行为，交易时房地产经纪人以自己的名义与第三方交易，交易活动中的法律责任、经济风险由行纪人自己承担，委托人并无直接权利义务关系。

3．房地产行纪与房地产居间活动的不同

房地产居间中，由于房地产经纪机构是以自己的名义为交易双方提供交易机会，促成他人之间的房地产交易，它自己并不直接进行交易，纯粹起一种提供信息、牵线搭桥的作用，所以它基本上不承担交易行为的经济风险。而在包销活动中，不管标的房地产是否能按包销合同所约定的价格售出，房地产经纪机构都必须向房地产业主支付全额房款。这其中潜在的巨大经济风险完全由房地产经纪机构承担。不管房地产经纪机构是否以自己的名义与第三人从事房地产交易，其实质上已成为直接进行房地产交易的一个主体。

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根据《合同法》的有关规定，行纪是行纪人以自己的名义为委托人从事贸易活动，委托人支付报酬的活动。行纪人处理委托事务支出的费用，由行纪人负担。在形式上行纪与自营很相似，但是经纪人并未取得交易商品的所有权，他是为了委托方的利益而进行活动，作为经纪人仅仅是得到委托人给他的佣金。行纪活动的服务内容较深，经纪人拥有的权利和承担的责任也较重。在通常情况下，经纪人与委托人之间有长期固定的合作关系。所谓以自己的名义开展业务，是指当行纪人与第三人开展交易时，行纪人无须告诉该第三人自己的委托人是谁，也无须告诉第三人自己与委托人签订了行纪合同，只要告诉第三人自己的姓名或者名称即可。第三人也无权过问行纪人的委托人是谁，亦不得以行纪人与委托人的行纪合同成立与否，而决定其与行纪人的交易行为的效力。因此，《合同法》规定：行纪人与第三人订立合同的，行纪人对该合同直接享有权利、承担义务。第三人不履行义务致使委托人受到损害的，行纪人应当承担损害赔偿责任。在传统的理论中普遍认为，行纪只能使用于动产，如贸易、典当、拍卖中，随着房地产中介服务的范围不断拓展，行纪也逐渐应用在不动产领域中，如房地产包销。

我国对经纪活动的定义相对较广泛，但不同的行业有不同的特点，特别是对代理行为的界定，应针对不同的情况区别对待。

房地产行纪合同的内容：

1．房地产行纪人的主要义务

(1)办理房地产行纪业务在我国房地产行纪业务才刚刚起步，还很不成熟。在现阶段，房地产行纪的内容还主要是包销，真正的房地产购销和寄售还没有正规发展。房地产行纪人在办理房地产行纪业务时，应选择对房地产委托人最有利的条件，并应亲自办理。

(2)保管义务受委托的房地产行纪人应当妥善保管寄售或购进的房产，以免房产损坏、灭失。只有不可归责于房地产行纪人的事由发生，房地产行纪人才能免责。

(3)转移房地产收益的义务房地产行纪人应将行纪经营业务取得的收益及时移交给委托人。

(4)报告义务房地产行纪人有定期或在特殊情况下，及时报告委托人销售数量、销售进度、销售难点、销售价格变化等义务。

(5)遵从委托人指示的义务房地产经纪人低于委托人指定的价格卖出或高于委托人指定的价格买入的，应当经委托人同意。未经委托人同意，房地产行纪人补偿其差额的，该房地产买卖对委托人发生效力。房地产行纪人高于委托人指定的房地产价格卖出或低于委托人指定的房地产价格买入的，可以按照约定增加报酬。没有约定或约定不明确的，当事人可事后协商。房地产委托人对房地产价格有特别指示的，房地产行纪人不得违背该指示卖出或者买入。

2．房地产委托人的主要义务

(1)支付报酬的义务房地产委托人最基本的义务就是支付报酬。报酬数额一般由房地产行纪合同事先约定。房地产行纪人完成或者部分完成委托房地产交易时，委托人应当向其支付相应的报酬。

(2)支付费用依中华人民共和国合同法规定，房地产行纪费用一般由房地产行纪人负担。但如约定由房地产委托人承担的，委托人应按约定支付费用。

(3)验收受领房产房地产经纪人按照约定买入房地产，委托人应当及时受领。经房地产经纪人催告，委托人无正当理由拒绝领受的，房地产行纪人可以提存该房地产；房地产不能卖出或委托人撤回出卖，经房地产行纪人催告，委托人不处理该房地产，房地产行纪人依法提存。委托人违反义务的，应承担违约责任，并赔偿对方因此所受的损失。

根据《合同法》的要求，一份合同是否成为行纪合同，主要看合同内容中是否有以下特征：

(一)行纪人以自己的名义办理委托的事务

行纪人不是以委托人的名义办理委托事务，而以自己的名义来为委托人办理房产买卖以及其他委托事务，并对自己的行为直接负责，这是行纪合同与委托合同的区别所在。

(二)行纪人为委托人的利益服务

行纪人虽然与第三人发生法律关系，但与第三人的权利义务最终归属于委托人。

(三)行纪合同为有偿合同

委托人应向行纪人的活动支付一定手续费及其他必要的费用。

188第八章房地产经纪合同产。然而由于对房地产质量、功能方面的评判标准不可能完全统一，因此，在买方代理合同中，如果能约定经纪人应提供的备选房源数量，则可相应减少经纪纠纷。此外，在以上第一种情况下，由于客户有特定的要求，佣金的标准不能等同于一般经纪合同标准。可在合同中特别约定。(二)房地产卖方代理合同卖方代理业务中，经纪人的基本义务是实现标的物业的最高出售价格。但是由于价格越高，出售的难度也越大，对于批量的一手房预(销)售代理来说，销售进度也会有影响。因此，为了避免经纪纠纷，卖方代理合同中应载明有关于交易价格范围、销售时间和进度以及不同价格和销售进度下佣金计算标准的条款。第四节

房地产经纪合同纠份主要有以下两大类别：

一、缔约过失造成的纠纷

缔约过失造成的纠纷。主要是由于经纪人与委托人在签订合同前未进行最充分的协商，造成双方在并未对各项主要事项达到一致的情况下签订了合同。而且这种合同通常是不规范的，如合同中缺乏主要条款，事后通常出现合同无法协调双方对一些问题认识差异的情况，从而引发纠纷。

这类纠纷的产生，有两方面的原因：

1．房地产经纪人的失信、失职

有些房地产经纪人在承揽经纪业务的过程中，为了吸引客户承接业务，往往在缔约前未充分履行告知责任或不顾自己的实际能力和信用条件夸大承诺以获得委托人的信任。等到委托人认可并与其订立合同后，又故意对自身义务条款“缩水”。而实际上合同订立前的口头协商并承诺是合同前的缔约行为，有意规避是缔约过失行为，过失人仍须承担责任。因此，这类纠纷经常在一些素质差、急于获利的经纪企业发生。

2．经纪合同当事人的观念和法律意识不足

在我国，受长期计划经济的影响，许多消费者在观念上市场意识淡薄，对政府依赖心理较重，忽视合同的规则。委托人与经纪人对订立的经纪合同事先未作明确的考虑，并未仔细审查合同约定的条款。事后在合同的履行过程中才发现遗漏应当明确的事项和要求，就希望改变或者撤销合同的约定，由此引发纠纷。在房地产经纪活动中，房地产经纪人与委托人之间在订立合同时，协商合同的条款和委托事宜很少约请律师参与，合同履行后才知道自己的要求并没有在合同中反映出来或才认识到合同签得很随意，为此找到政府部门进行投诉并寻求保护。

二、合同不规范造成的纠纷

(一)房地产交易行为与经纪行为混淆

房地产的交易行为与房地产经纪行为相互混淆在一些地区和城市较为普遍，既使在一些比较发达、商业化和房地产市场化程度比较高的地区和城市也是如此。其具体表现为：

(1)房地产经纪人利用自己的职业便利将房地产的买卖合同的内容与经纪合同的内容归纳在一个买卖合同或是概念含糊不清的交易合同内，直接将房地产买进或卖出，把向委托人提供的服务性劳务活动改变为房地产权利的直接处分活动。

(2)房地产经纪人通过买断、收购，或者买卖双方不见面等方式隐匿买卖活动中的收益，获取差价和利润。有的甚至利用委托人的不知情，在获取差价的同时另行收取佣金。

房地产经纪人将买卖合同与经纪合同相混淆带来税费结算、发票开具，以及佣金收取、委托业务终止等方面的种种矛盾。一些房地产经纪人为了掩盖这些矛盾而采取的不实相告和隐匿行为更引起委托人的不满，进而产生纠纷。这种纠纷主要集中在二手房买卖中，其主要原因是房地产经纪人为了追求高额收益而故意违背合同法和房地产经纪职业道德。

(二)居间行为与代理行为混淆

在我国房地产市场，新建商品房的经纪活动主要采取代理方式。而在二手房买卖中，居间行为与代理行为相互混淆的现象比较普遍。其具体表现为：二手房买卖经纪普遍采用居间形式，房地产经纪人承担买卖双方的委托。根据合同法，居间合同中，房地产经纪人不得直接参与并决定委托人与第三人的合同关系。但在实际操作中，房地产经纪人常常直接参与并决定委托人与第三人之间的合同关系，一些房地产经纪人甚至直接包揽买卖双方的所有交易事务。如为卖方代收房款、又为买方办理税费结算和产权过户等手续。产生这种混淆有时是由于房地产经纪人自身不能充分了解代理与居间的区别，而有时则是由于房地产经纪人员职业道德丧失所致。而委托人往往也由于自身法律意识的淡薄和法律知识的欠缺，在与房地产经纪人签订房地产经纪合同时未能明确区分居间合同与代理合同的区别，从而达成不规范的房地产经纪合同，为房地产经纪纠纷的制造提供了温床。

(三)经纪合同的权利义务不等

房地产经纪人在与委托人约定订立合同时，利用委托人的不知情，订立有利于自己而不利于委托人的合同，合同内容中存在明显的权利义务关系不等，对委托人不利或对委托人造成损害，也是房地产经纪行业发生较多的现象。具体表现为：

(1)房地产经纪人因自己的履约能力不够，利用委托人对交易过程和成交方式的不熟悉，故意减少自己的义务以逃避责任。

(2)房地产经纪人为了避免自己发生违约影响佣金的收取，有意加大委托人的义务，以减少自己的风险。

(3)因委托人愿意支付的佣金数额不能满足自己的期望目标，订立合同时要求减少自己的义务。

这些纠纷的产生是源于房地产经纪人的不良心态，是诚信缺失的表现。

(四)经纪合同的主要条款欠缺

长期以来，房地产经纪企业在经纪活动中与委托人订立的合同大多都是自拟的，属于企业格式合同文本。合同格式粗糙，内容简易，其中反映合同要件的主要条款欠缺，如服务条款、履行期限条款、违约条款、争议协商解决条款等，对于这些涉及双方权利义务关系的主要条款的约定，常常用口头的方式表示，因为口头表示约定的随意性很大，经常因为时间和情况的变化造成不能履约，致使引起纠纷。其原因具体为：

(1)拟定合同格式和内容不是依照法律规定制订的，而是根据市场的交易习惯和自己的成交经验来制订的。

(2)缺乏基本的常识，合同的内容不能保护委托人的利益，同样也不能保护自己的利益。

(3)逃避责任，唯恐发生违约行为被人追究。因合同条款的欠缺所引起的纠纷，是房地产经纪行业经常发生的纠纷，对经纪行业的信誉有很大的损害。

(五)服务标准与收取佣金标准存在差异

房地产经纪纠纷中经常发生的一类是房地产经纪机构与委托人对经纪机构所提供的服务内容和规格及其所对应的佣金有明显认识差异，因而发生冲突和纠纷。其具体原因为：由于目前有关管理部门对房地产经纪收费所制定的标准并无相对应的服务标准，服务标准和佣金标准没有相应对比与衡量的标准，造成有收费标准却没有服务标准的失衡现象。而房地产经纪机构在与委托人签订经纪合同时，因疏忽或故意省缺服务标准的条款，便造成经纪合同中未有明确约定的服务标准，这就很容易导致纠纷。但是庆幸的是，目前一些市场意识比较强、注重信誉的房地产经纪企业通过摸索建立了能够得到委托人认可的服务标准，这类企业经纪业务中的纠纷相对较少。2100433B