房地产买卖

1．房地产广告技巧

同其他商品相同，广告策略对房地产销售的成败起着决定性的作用。积极有力的广告活动，不仅宣传了产品，也可以吸引大量的购屋人流，创造更多的销售机会。常运用于房地产的媒体主要有报纸、杂志、电视、电台等。要利用各种媒体的特点。达到有效的宣传效果。如可以集中在周六、周日及节假日的报刊进行宣传以便人们节假日看房与买房，也可以选择特定地区，将海报逐家派送。以满足房地产的区域性市场需求。

2．确定最佳售楼时机

销售时机的选择主要取决于季节、节假日等时间因素，以及经济发展状况和政治形势等人文因素。从我国近几年的房地产市场销售情况来看，每年9月份和10月份是房地产销售的黄金时期。而节假日，特别是连续长假期，各房地产商则比较活跃，纷纷利用各种方式，为看房及购房者提供多种便利，以争夺更大的市场。经济景气与房地产市场景气是相辅相成的，同样，政局是否稳定对房地产业而言也是至关重要的影响因素。

3．突出项目的差别优势

关注一了解一购买是消费者买卖的一般模式，只有关注，才有可能促使交易的发生。如何引起关注，那就是要与众不同，突出差别。发展商可通过四个途径来体现楼盘差别化：一是更卓越的楼盘质量和建筑风格，使你的楼盘比别人的更好、更舒适、更别具一格；二是合理的价格．物美价廉；三是更满意的物业管理，包括推出更多的服务项目、优良的服务水平；四是强调更新颖的生活概念和方式，比如健康丰富的文化氛围、清新幽雅的社区环境等。

4．买卖中的调价技巧

调价是房地产开发商为了回应市场变化常用的策略，主要有“低开高走”和“高开低走”两种方式。“低开高走”能够聚集人气．降低销售风险。对于下面三种楼盘比较适宜：(1)项目总体素质一般．无特别卖点；(2)郊区大盘或超大盘，这类楼盘首要的是聚集人气；(3)同类产品供应量大，竞争激烈。而对于具有创新性和质量设计上佳的楼盘，采用“高开低走”更能实现价值和利润。

5．选择适合的付款方式

购买房屋是一笔巨大的开销，对于多数购房人来讲，轻松的付款方式具有极大的诱惑力。所以，房地产商应根据具体情况，确定合适的各次付款额、支付期限，提供多种贷款方式，以争取更多的购房者。2100433B

(1)订立买卖合同。房地产买卖合同，是指房产交易双方之间建立买卖关系的协议。它是房屋交易双方之间建立买卖关系的协定，是房屋买卖双方履行权利和义务的依据。根据我国《民法通则》的有关规定，双方订立的房屋买卖合同须经政府的房地产管理机构审批之后，才能认定为有效、合法。

房屋买卖双方通过第一阶段的洽谈，买方对欲购房产进行位置选择、产权调查、议价之后，买卖双方初步达成协议，然后要签订房屋买卖合同。

(2)接受房地产交易管理部门的审查。房地产交易双方向房地产交易管理部门办理申请手续后，管理部门要查验证件，审查产权，并到现场做必要的调查。

(3)签订合同。房地产交易管理部门根据产权性质和购买对象按审批权限申报有关负责人审核批准后，经办人将通知买卖双方办理签订合同手续。合同一般是交易经办人在统一规定的合同上填写，并与买卖双方签名盖章完成的。

(4)缴纳税费。办完合同手续后，买卖双方向房地产交易管理部门缴纳鉴证手续费和契税。

(5)办理产权转移过户手续。房屋买卖双方经房地产交易所办理买卖过户手续后，买方应持房地产交易所发给的房地产买卖合同，到相关房地产管理部门或土地管理部门办理房屋产权、土地使用权转移登记，换取新证。

在房地产市场中，房地产买卖是一重要的交易行为，因此对其进行统计具有十分重要的意义。

(1)房地产买卖统计是房地产经营与市场管理的需要。政府和房地产开发商的责任和义务是满足房地产市场的需求和消费。但是房地产经纪机构在市场中的作用也不可忽视，其工作的重点也是满足需求和消费，及时掌握房产市场供求信息，满足市场对存量房的买卖需求。准确翔实的统计资料是房地产经纪机构经营和策划的可靠保证。政府对城市规划建设、房地产买卖市场的完善与管理也需要可靠的资料依据。

(2)房地产买卖统计是政府税收、制定政策和宏观调控的需要。开发建设新的住宅与形式多样的房地产交易方式，大大提高了城市居民的住房水平，实现了房地产与资金的良性循环，同时为国家提供可观的税收，也为国家制定房地产政策进行宏观调控提供科学依据。由于房产买卖统计反映的是一定时期内房地产市场的交易量，所以能够反映企业提供服务和政府税收情况。

(3)房地产买卖统计可为房地产研究服务。房地产市场提供的市场信息，为经济研究者探讨和研究房地产市场的现状与规律，预测房地产市场的发展趋势和有关政策和制度的制定提供资料。

处理、调解房地产买卖纠纷的基本原则是：

依法保护合法的房地产买卖关系，切实保护产权所有者一—国家、集体和公民个人的合法权益；打击利用房地产买卖进行投机倒把，牟取暴利等违法活动。在这一原则指导下，处理房地产买卖纠纷的基本方法是：

一、审查买卖双方当事人的主体资格是否合法

这是正确处理房地产买卖纠纷的前提条件，其内容包括：卖方是否有权出卖，买方是否有权购买。例如：出卖人是不是该房地产的权利人，出卖的房地产是个人所有还是几人共有或共同共有，其他共有人是否同意出卖。如果出卖人不是该房地产的权利人，就要查明出卖人对所卖房地产是否有法定的或委托的处分权。如果经过审查，这些问题的答案都是肯定的，则可以认为卖方当事人主体资格合法。对于房地产的购买人，则要审查他们是否有购买权，是否是合格的当事人等。

二、审查买卖双方的意愿表示是否真实

在买卖合同中能否表示双方当事人的真实意愿，是能否产生买卖纠纷的重要原因，在处理中要认真审查一方对他方是否有欺诈、隐瞒、胁迫，或乘人之危而使对方在违背自己真实意愿的情况下进行房地产的出卖或购买行为；房地产买卖合同是否显失公平；当事人一方对合同是否有重大误解等。

三、审查房地产买卖合同的形式要件是否具备

主要包括两个方面的内容：一是看房地产买卖是否采取了书面合同的形式，主要条款是否齐备；二是看是否按照国家有关法律法规、地方人民政府的有关规章的规定到房地产管理部门进行了产权转移登记。对城市私有房屋的买卖应区分《城市私有房屋管理条例》生效前后的具体情况，区别对待。

四、审查房地产买卖活动是否有违反法律规定的行为

如双方当事人是否有以房屋买卖的合法手段掩盖非法目的的行为；是否维护了同等条件下的优先购买权；出卖享受政府或单位补贴、优惠购建房屋的是否已满禁卖期限；是否侵犯了原产权单位的优先购买权。

经过审理，凡经过合法手续确立了买卖关系的应予维护；非法买卖他人的房地产的，其买卖关系无效；在国务院《城市私有房屋管理条例>>颁发前的私房买卖只要双方自愿、立有契约、交付了房款、实际管理了房屋，又没有其他非法行为，应认定买卖关系有效，手续不完善的，令其补办手续。

在处理房地产买卖纠纷的实践中应特别注意：任何单位和个人均不得进行私下买卖，凡私下买卖的，其买卖关系一律无效。

对房地产买卖纠纷，有的由行政主管部门处理，有的由人民法院审理。为保证买卖纠纷的妥善处理，有关当事人还应积极向处理纠纷的行政主管部门或审理纠纷案件的人民法院提供以下证件：

(1)房地产买卖合同，买卖中介人的姓名、年龄、地址及与当事人的关系，已办理了产权转移的应提供房屋所有权证和土地使用权证；

(2)买卖共有房屋的应提供其他共有人同意的证明书及包括承租人在内的放弃优先购买权的凭证；(3)买卖双方付、收款的凭证。

近年来，随着人们生活水平的不断提高，房地产逐渐成为一个重要的消费热点，因房地产买卖而产生的纠纷也随之增多。在对房地产案件进行申诉审查的过程中，发现一些法官和律师对以下几个问题存在不同的认识：

(一)交易习惯的认识问题

在房地产买卖合同纠纷案的判决书中，法官在判决理由中经常会涉及交易习惯，交易习惯时常会成为法官判决的理由之一。但到底什么是交易习惯，不同的法官均有不同的理解和做法，正因为如此，法官行使自由裁量权具有较大的随意性，动辄按交易习惯作出判决。比如，在一期房的买卖纠纷中，当事人双方在订立预售合同时没有正式确定购房价格，价格条款遗漏了。而期房在几年后交付时房价已猛涨了许多，卖方主张按交房时价格确定房款，买方则主张应依据我国《合同法》第62条第2款的规定，按订立合同时的市场价进行履行。为此，双方发生争议。法官审理时认为，房价应按《合同法》第61条中有关的交易习惯来确定，交易习惯即期房的房价应在交付时确定。

对于现房交易来说，双方签订合同遗漏了交房时间和付款时间，因种种原因卖方没有即时履行交房义务，买方也没有交付房款。在具备履行条件后，买方要求履行合同时，卖方因房价大幅上涨，不肯再按原价履行合同，于是提出解除合同。在确认合同是否解除的效力问题上，法官审理时认为对于商品房现房买卖来说，有“先付款后交房”的交易习惯，在没有履行付款义务的情况下，卖方有权解除合同。在现房买卖中是否存在“先付款后交房”的交易习惯，在此暂且不论，但即使是存在“先付款后交房”的交易习惯，卖方是否享有法定解除权也值得探讨。

(二)关于善意第三人的问题

在商品房纠纷案中，经常会有善意第三人出现，原本只出现在动产交易中的善意第三人，现在随着不动产交易的增多，善意第三人也经常出现在房产纠纷中。但是在不同的法官眼里对于善意第三人身份的确认却有很大的差异。有的法官对“善意”的认定标准比较宽泛，不知者即为善意，只要这个第三人主观上不知道真正的权利人是谁，只要是签订了房屋买卖合同，即使没有过户，也应作为善意的第三人来看待，使其真正享有物权。有的法官对“善意”的认定标准较高，注重从客观实际和履行手续上来确认，在房屋没有履行过户登记手续之前，不能认定为善意第三人，不享有对所买房屋的所有权，只能是普通的债权人而已。在我们所办理的一起二手房屋买卖申诉案中，申诉人方某与被申诉人李某共同继承了一处房产，直至涉诉时也未分割。房产被继承之后，李某采用伪造签名的欺骗手段以自己个人名义向房产管理部门申请领取了上述房产的所有权证。2002年12月28日，李某与张某订立了《房屋买卖协议书》一份，将以上房产以5080元的价格出售，但因其他原因，双方一直没有办理房屋过户登记手续。2003年4月张某将该房屋重新装修后居住使用至今。2004年5月，申诉人在得知实情后，向法院起诉，要求法院确认他与李某对此房屋享有共有权，并要求分割该房产。法院审理后，对方某享有房屋的共有权的事实予以认可，但认为此房屋的所有权已归善意的第三人张某所有，遂驳回了申诉人方某的诉讼请求。在本案中，法官对张某是否是善意的第三人存在不同的认识。

(三)对房产开发商开具的收据的性质认定问题

房地产开发商在未取得商品房预售许可证时，往往便开始预售商品房，要求认购人交付一部分订房款，在收到订房款后，以收据形式交付给购房人，收据上写明当事人的名称、交付的具体金额以及所购房屋的具体门牌号码。在双方当事人出现纠纷后，这份收据就会出现两个问题：一是这张收据是否具有协议的性质