房产个税

（实际操作中的出税方）

实际操作中是买方出税，卖方以抬高房价的方法将税费转移给买方！

国五条细则 住房将视情况减免20%个税

1日，国务院下发“国五条”细则，要求依法严格对个人转让住房所得征收20%个人所得税。

由于统一征收20%个税将大幅增加二手房交易成本，地方政府在落实政策中，如果实行“一刀切”无疑会伤害到刚性需求。尤其是像北京这样的一线城市，中心城区几乎很少有新项目入市，即使有，销售单价往往很高，普通人根本无力承担。因此，二手房已经成为北京等一线城市房地产交易的主力，地方如何落实细则也成为各方关注的焦点。

财政部、住建部、国税总局已就各地落实“国五条”细则基本达成共识，即除了继续执行2006年下发的“个人住房满5年且为唯一住房转让所得免征个税”优惠政策之外，还有望为市场中的刚性需求预留一定空间，有针对性地区别实施征收政策，具体办法由地方政府制定。

从本次北京落实“国五条”细则情况看，区别征收可以说得到了很好体现，调控的重点仍是投资投机性需求。

20%交易税，打“七寸”能否不伤及无辜

个人售房征20%交易税，是“国五条”细则中最受关注也是最具争议的条款。

“二手房交易作为抑制重点，将直接增加投资客转让房产的成本。”全国政协委员、南开大学经济学院副院长邱立成说，收紧信贷政策，对以短期买卖为目的的炒房客们无疑是“当头一棒”。

调查显示，2012年上海二手存量住房成交面积1503万平方米，是新建商品住房成交面积的1.74倍。这表明，不少热点城市的房地产成交是以二手房为主。

目前二套房首付是60%，利率是基准利率的1.1倍，新政明确二套房的交易成本进一步提升，会造成两种可能，要么将负担转嫁给买房人，要么房主惜售使市场供应量减少，间接推升二手房价。全国政协委员、华东师范大学国际金融研究所所长黄泽民说。

全国人大代表巨力集团董事长杨建忠认为，卖房征收交易税，彰显了中央严控房价的决心，但“羊毛出在羊身上”，房价不是加重个税能解决的问题，如果最终买单者还是购房人，就难免伤及无辜。

保障房迎入市高峰，能否平抑房价

经过五年紧锣密鼓的推进，各地保障房将迎来交付、入住高峰。

2013年城镇保障性安居工程将基本建成470万套、新开工630万套的消息，对于亟待解决住房问题的中低收入人群，无疑是个利好。

全国政协委员、天津大学法学系教授何悦说，通过保障房的大量建设可以释放房地产市场刚性需求，缓解房价上涨压力。

2008年下半年北京曾爆发过一波保障性住房的成交高峰，保障性住房的成交比例一度接近50%，当时北京住房成交均价也一度有所走低。

“但短期内，这一政策对商品房市场的冲击更多是停留在心理层面上。”何悦委员认为，保障房建设的投入能否起到平抑房价的作用，有赖于公平分配和配套政策的完善。保障房计划不能如期覆盖到相应住房需求群体的话，平抑房价只可能是纸上谈兵。

限价令如何避免成涨价推手

“房价控制目标”，对于中国房地产市场而言并非一个新名词。在2011年房价高涨时首次提出，2012年楼市冷清下又悄悄隐退。

国家统计局报告显示，1月份，70个大中城市房价环比上涨的城市超过七成，其中一线城市连续5月领涨全国。

房价控制目标列为五大措施之首，说明国家已意识到如果调控不加强，房价可能迅速上升，房地产市场的稳定格局将被破坏，好不容易得到的调控成效再次失去。

许多地方开始动起来。深圳、武汉等地表示，将于近期出台年度新建商品住房价格控制目标。但也有不少网友担心限价令成涨价推手。

全国政协委员赵东科认为，在目前的实际操作中，出台房价调控目标的城市，大都只考虑当地经济发展目标，宽松的目标，除了避免被问责，还保持对“土地财政”的依赖。

限购政策并非长久之计。一些代表委员表示，在土地财政压力之下，地方政府变相放松调控的冲动仍存。切实执行房价控制目标和问责机制，将是对地方政府的一种约束，确保调控政策有效落实。

专家谈新政:5年以上唯一住房可免个税

调控新政策出台后，受到关注最大的是“个人转让住房严格征收差额20%的个人所得税”。有人认为，在热点城市这一税收可能会转嫁到购房者身上，从而增加购房成本，推高房价。尤其是改善性购房需求可能会被“误伤”。此外，也不利于二手房的流通，影响市场供应。

秦虹认为，房产转让过程的税收本该由卖方承担，会不会直接或变相转嫁给买方，主要取决于当地市场的供求关系。当供应短缺时，一般由卖方决定价格，税较容易转嫁，相反则难以转嫁。

“如果分析一下我国目前的住房市场，可以发现，大部分城市的房产交易仍是以新房交易为主，且新房供应量充足，二手房市场规模较小，转嫁的风险有限。但在一线城市二手房的规模与新房相当，且由于城市规模大，二手房所处的位置优越，供给有刚性，所以就相对容易转嫁。”秦虹说。

租房市场反常火爆 或形成恶性循环

租赁市场价格的上涨原本是比较正常的事情，但是在如今看来，这并非是最后的结果。租赁市场被推高，很有可能会形成一个市场的恶性循环。比如，一个人原本租房子的消费一个月是1500元，他还可能会接受，但如果涨到2000元，甚至是2500元，那么他就会考虑借钱买一套房子，月供也差不多，那么这部分在租金涨后的租客就会有不小一部分会涌进一手市场。原本就已经热力逼人的楼市又将增加一股消费需求。一手房价也会跟着往上走。一手价格高，二手交易成本大，又会使得部分一手房流入租赁市场，价格高了租得也将更贵。这样循环，结果就是一手房价与租赁市场的价格都相扶上扬。目前作为打压投资的一个政策，国五的出现并不能说就是坏事，但这个政策对于市场的误伤会不会也比较大，这只能在地方细则出来后看市场反应了。

土地购置面积同比降两成

数据显示，1~3月，房地产开发企业土地购置面积6134万平方米，同比下降22.0%，降幅比1~2月扩大3.4个百分点；土地成交价款1397亿元，下降10.2%，降幅缩小1.8个百分点。 1~3月，商品房销售面积20898万平方米，同比增长37.1%， 增速比1~2月回落12.4个百分点；其中，住宅销售面积增长41.2%。商品房销售额13992亿元，大增61.3%，增速比1~2月份回落16.3个百分点；其中，住宅销售额和办公楼销售额都增长迅猛，达到60%以上。

即为交易总额减去房产登记价格之间的差额再乘以20%，例子：原购价格100万的房子现售价为300万，之间产生了200万的差额，房产个人所得税应征收：（300万-100万）X20%。（地区不一样比例不一样）内地房产交易大多是以评估价格过户，因为大多房产购买几年之后升值，原购价和现售价差额过大，房产交易个人所得税也成为地方政府重要的税收之一。

个别一线城市为了避免个人所得税而利用阴阳合同(即国土局部门过户登记价格修改为原购价），这样过户之间就没有存在差额，也不存在个人所得税，现在大部分地方政府实行评估价过户就是为了打击阴阳合同而减少的税费。3月4日上午全国政协委员、住建部副部长齐骥表示，“二手房交易按照增值额20%征收个税”本意是打击投机，不是伤及刚需。

2：营业税及其附加：144平米以下的普通住房房产证满5年的没有营业税，不够5年的收取差额的5.55%；144平米以上的非普通住房房本够5年的收取差额的5.55%，不够5年的收取全额的5.55%。（地区不同征收规定不一，以上是广东地区所出的政策）

营业税及其附加包括：营业税5%，附加部分包括城市建设维护税、地方教育附加税、防洪护堤费，这些税课是以营业税为基点征收，比例为11%。因此营业税及其附加为5.55%或者5.6%。

买方不存在个税问题，但各别地区也是买方出个税。