房产崩盘

在兴麟房产银川总公司的办公室内，一位购房者伤心地等待讨要说法

9月8日凌晨，兴麟、德邦房地产经纪公司涉嫌系列合同诈骗案头号犯罪嫌疑人吴秉麟及刘某、张某等10名主要犯罪嫌疑人，在北京被包头市公安局人员抓获，但围绕这家“骗子”公司的一些疑问仍有待厘清。

8月底以来，全国超过9个省区发生以吴秉麟为法人代表的“兴麟系”房产中介公司突然关闭事件。在经历了“病毒式”急剧扩张之后，这个曾笼罩着“中国房地产经纪机构总部”光环的中介公司，几乎在一夜间崩盘。

与此同时，各地公安部门不断接到大量购房者报案，称购房款被骗，初步统计涉及金额超过2亿元。

这个在不断被投诉和质疑中“席卷”50多座城市的房产中介公司，是如何疯狂扩张成为吸金“黑洞”的?

从遍地开花到“一夜蒸发”

9月3日，宁夏兴麟房地产营销策划有限公司在银川的120家门店突然全部关闭，总部人去楼空。几乎同一时间，宁夏石嘴山市、吴忠市、中卫市等地的兴麟房产也“一夜蒸发”。而与兴麟房产属同一法人的德邦房产也全部人员消失。

不仅在宁夏，从8月底起，辽宁、吉林、陕西、内蒙古、河南、河北、云南、甘肃等多地，以吴秉麟为法人代表的“兴麟系”房产中介公司相继倒闭。由于该公司存在违规代收购房款、交易不成功不及时退款、未按合同约定办理购房手续等问题，各地公安部门接到大量购房者报案。

经公安部门初步调查和购房者不完全统计，仅宁夏、内蒙古、陕西、甘肃四省区报案的购房者就超过1200户，涉及金额超过2亿元。每位购房者少则被卷走几千元，多则上百万元。

据内蒙古呼和浩特市赛罕区公安分局介绍，兴麟房产创立于2009年，2010年后变更为以房地产经纪业务为核心发展的房产综合型服务公司。据初步调查，兴麟房产中介公司在全国50多座城市有140多家分公司，法人代表吴秉麟以“中国房地产经纪机构总部”的名义统一管理。目前，多地“兴麟系”房产中介公司涉嫌合同诈骗，已被立案侦查，吴秉麟也被网上追逃。

9月4日，记者来到位于银川市恒泰商务大厦22层的兴麟房产银川总公司，看到已经不见员工踪影，办公用品散落一地，只有几件工作制服还挂在衣架上，不断有前来讨要房款的购房者。

购房者杨雪萍声泪俱下地说，今年6月，她将13.6万元的首付款打到公司账户，等待45个工作日内由兴麟房产代办好各种手续。之后，该公司一再拖延时间，9月3日，她找兴麟房产索要首付款，但再也找不到人了。

与杨雪萍有同样遭遇的购房者还有很多。多数人万万没想到兴麟房产会跑路，顿时傻了眼，有人甚至当场昏倒在地。

记者了解到，由于兴麟房产将触角伸向全国各地，在有些城市使用了德邦、恒庆、正丰等五花八门的名字注册公司，让人眼花缭乱。一些内部员工向记者反映，购房者的钱一般要在兴麟房产沉淀3个月以上，全国各地收来的购房款都上交给总部分配使用。兴麟房产的资金有拆东墙补西墙的现象。最近不知什么原因，兴麟房产的资金链突然紧张起来。至于收来的部分购房款到底作何用途，目前没有人能说得清楚。

三大骗术实现“病毒式扩张”

短短几年间，“兴麟系”房产中介公司在全国广泛布局，实现了“病毒式扩张”。据业内人士透露，“兴麟系”房产中介公司在发展过程中不满足于赚取正常的中介费，而是将业务分成“正常中介业务”和“非正常业务”两大类，后者以违规收取购房款为手段制造了多起资金欺诈骗局。

记者还原了最基本的三大骗术。

骗术一：在形式上大力包装，制造“规模大”“实力强”的假象。呼和浩特市一位购房者说，他之所以选择兴麟房产，就是感觉这家公司实力雄厚，不仅在很多房产交易网站有企业信息，街面上也随处可见其门店。而兴麟房产的工作人员也经常强调，“我们这么大的公司，怎么可能出问题”。

骗术二：在交易时虚假承诺，以具备价格优势的房源做诱饵，宣称能通过“关系”帮助购房者办理贷款。无论是小产权房、经济适用房、房改房还是回迁房，无论有没有房产证，都能通过兴麟房产交易。

西安市一位刚从兴麟房产辞职的店长说，明知有些房子办不了按揭贷款，但公司的领导会教唆员工说“骗人嘛，长这么大不会骗人吗”。该公司对这种单子有额外奖励，鼓励员工欺骗购房者。

骗术三：在办不了手续时就靠“拖”。多地受骗者反映了同样的问题，兴麟房产收取首付款后，往往会以正在做贷款、银行下班了、公司领导不在等种种理由故意拖时间，等到交易彻底没戏了，购房者为追回首付款还需要耗费半年、一年甚至更长时间。#p#分页标题#e#

相关部门曾多次接到投诉

事实上，“兴麟系”房产中介公司的违规行为并非无迹可寻。仅宁夏银川市房管部门，近3个月以来就接到对该公司的投诉120多次，主要涉及代收房屋首付款不及时退还等问题。

而宁夏工商部门“12315”热线自2012年6月以来接到关于“兴麟系”房产中介公司投诉案件达201件，占全区中介服务投诉量的65%。在西安市，早在今年3月，陕西兴麟房产就因违规代理销售经济适用房被暂停新的分公司备案资格，当地房管部门也陆续接到不少针对兴麟房产的投诉。

记者了解到，对房产中介行业负有监管责任的，主要是各地工商和房管部门。但在“兴麟系”房产中介公司案发之前，各地相关部门对其违规行为态度都比较“温和”。

宁夏工商和房管部门表示，曾对企业多次约谈，房管部门对其两次处以共2万元罚款。在内蒙古包头市，当地房管部门称，针对兴麟公司的违规行为多次发布警示。而在西安，房管部门接到部分投诉后并未高度重视，只是将其作为普通合同纠纷进行处理。各地监管部门都表示，执法手段有限，有责令整改、约谈、行政处罚的权力，并没有取缔和查封类的执法权。

购房款被骗是本案焦点。按照2011年出台的《房地产经纪管理办法》规定，房地产交易当事人约定由房地产经纪机构代收代付交易资金的，应当通过房地产经纪机构在银行开设的客户交易结算资金专用存款账户划转交易资金。交易资金的划转应当经过房地产交易资金支付方和房地产经纪机构的签字和盖章。

按照这一规定，购房者的资金其实很难被中介机构侵吞。但记者发现，很多地方并没有建立相应的专用账户，如银川市目前仍没有一家房产中介机构建立专用账户。另一方面，很多购房者对二手房交易相关法律法规和流程不了解，直接把钱打入兴麟房产的公司账户或法人账户。甚至在兴麟房产全国大范围关门后，还有人在向该公司的账户打入购房款。

一些房地产业内人士认为，全国已经有超过百万人从事房地产中介行业，这一行业能否规范经营关系到千家万户的利益。目前，房产中介行业仅有的一个专门性法律法规是住建部等三部门于2011年出台的《房地产经纪管理办法》，相关条款在各地没有得到有效落实，而且很少有配套的地方法规，房产中介行业良性发展亟须法律保障。

中国建设行业大数据应用服务平台，工程造价信息价、指导价、参考价，登录https://www.zjtcn.com查看更多……

迪拜股市近期崩盘,正式宣告进入熊市。而崩盘最重要的影响因素只有一个——房地产。

迪拜股市7月23日大幅下跌,7月24日收盘再度大跌6.7%,较历史峰值下挫25%。正式宣布进入熊市用时仅为48天。什么样的“核动力”如此之快摧毁了迪拜股市呢?房地产泡沫的轰然破灭，房地产企业接连破产。

纵观迪拜房地产过热，巨大泡沫被吹大的原因，与中国极为相似。主要有两大推手：

政府主导的大投资，引发房地产投资热。各类投资资金和投资客蜂拥而入房地产行业，导致地价、房价泡沫般飘升。使得房地产总价值与经济总价值严重失调，房价远远脱离投资者承受力。中国房价真正爆炸式增长是应对2008年金融危机时推出的4万亿元大投资和9万多亿元的货币信贷大投放。此后这几年，货币信贷正规渠道进入房地产虽被堵住，但通过影子银行进入房地产领域的信贷资金并不少。审计署刚刚公布的对工商银行等8家银行信贷投放的审计结果显示，仅2013年发现有3749.88亿元贷款通过同业合作、基金理财等类信贷业务投向国家限制的地方政府融资平台公司及房地产企业;有的企业通过贷款“空转”套利，政府主导的大投资、货币超发、信贷大投放催生了中国房地产泡沫和高房价。

迪拜的情况是，政府还在2012年11月宣布了房地产振兴计划,规模庞大的发展目标包括:建设全球最大规模的购物中心,建造100多家酒店,还要打造一座全世界占地面积最大的公园,甚至比伦敦海德公园还要大。今年一季度,迪拜房产价格同比大涨27.7%,在全球主要市场中名列第一,且连续四个季度增长。房产租金价格平均涨幅也高达30%,部分地区甚至成倍增长,几乎处于历史最高位。一季度房地产总价值跃升38%，房地产市场投资额约350亿迪拉姆(95.3亿美元),同比增长57%。这么快的增速，这么大的投资量和投资额，迪拜整个经济社会都难以消化和承受。这必将催生房地产巨大泡沫，破灭是早晚的事情。

房地产市场投机性需求严重泛滥是第二大杀手。温州炒房团是对中国房地产市场严重投机性市场的最好描述。在中国房地产市场疯狂火爆泡沫式发展下，催生了高房价背景下的财富效应。这种财富效应又引领催生各种需求特别是投机投资性需求蜂拥进入住房需求市场。最终使得房价被投机性需求一波一波炒作的一浪高过一浪。最终，出现摇摇欲破的巨大泡沫。背后占压了巨额银行信贷资金，金融风险愈来愈大。中国银行业房地产贷款几年来攀上到14万亿元，涉房贷款高达20多万亿元，成为房地产泡沫式发展的助推器。以此同时，背后的金融风险苦酒已经酿成。

迪拜房产市场投机严重,很多人甚至接二连三地倒卖期房。迪拜政府也试图阻止房产投机,将房地产转卖税提升至4%。房地产开发商大规模借入银行贷款。阿联酋央行去年12月公布的数据显示,全国建筑业贷款同比跳涨40.1%至1810亿美元,增速为2009年1月以来最快。而同期,阿联酋银行业总贷款增速仅为8.8%。一些银行甚至对部分客户提供100%的融资。这种泡沫破灭不引发金融市场动荡都难，不引发股市崩盘都难。

迅速被吹大的房地产泡沫已经使得需求难以支撑;泡沫助推的高价已经使得投资者和购房者的经济实力远远难以承受了。迪拜与中国一些城市都出现了极为相似的结果：看似欣欣向荣的背后,却是市场需求的下滑。今年以来,迪拜房产销量同比下跌25%,因为房地产价格已经令投资者无法负担了。最终是房地产泡沫骤然破灭，股市瞬间崩盘，接下来迪拜正在向金融危机走去。

迪拜房地产泡沫破裂致迪拜股市崩盘警示所有新兴市场体国家特别是中国，一定要防患于未然，绝不能走房地产泡沫式虚假高风险繁荣之路。同时，对于像中国已经出现房地产泡沫的国家，要通过市场机制发挥内生动力之作用，让其自行调节，使得泡沫慢慢开始消失，防止出现骤然破灭引发股市崩盘、银行坏账爆发等金融风险。

这个时刻，政府有形之手千万不要乱动、乱摸。如果闲不住的有形之手乱摸乱动，试图阻止泡沫破灭，那必将导致最终楼市股市大崩盘，金融危机大爆发。这个深刻教训一定要汲取。

中国建设行业大数据应用服务平台，工程造价信息价、指导价、参考价，登录https://www.zjtcn.com查看更多……

今天上午，中国社会科学院财经战略研究院、中国社会科学院城市与竞争力研究中心在北京发布了《中国住房发展(2014年中)报告》，中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞表示，中国房价整体不会崩盘，但存在局部崩盘情况，并且这种局部崩盘情况还会持续在一些房价高、前期开发量大的二、三线城市出现。

倪鹏飞表示，中国房地产市场已经迎来又一次的市场调整，未来10年，房地产市场将进入低速增长阶段，“暴利”时代终结，但房价暴跌不可能。

倪鹏飞表示，应该让市场充分发挥自我调节作用，一、二线城市目前不适合放松限购，政府不应急于救市，盲目采取行政措施干预。

半年回顾 全线上涨到普遍微跌

报告称，2012年下半年及2013年大中城市房价暴涨，刺激了住房开发投资的迅猛增长。这些新增供给在2014年集中入市，从而形成大中城市阶段性供给过剩的格局。

经历了2013年大中城市房价全线上涨，2014年大中城市楼市出现主动调整，房价下跌面快速扩大，但跌幅还很有限。

2014年1月，70个大中城市中，房价环比上涨的有62个，持平的有2个，环比下降的仅6个。到2014年6月，房价环比上涨的城市仅8个，环比持平的城市7个，环比下降的城市增至55个。

目前的房价跌幅较小，相对于上年同期，仅有温州一个城市出现房价同比下跌，其它城市均未跌破上年同期价格。

报告还指出，2011年以来，中国楼市已经出现结构性过剩的总体态势，具体表现为中小城市住房持续滞销。2014年上半年，大城市楼市也出现滞销。

2014年1-6月，中国商品住房销售面积为42487万平方米，同比增长-7.8%;商品房销售额为25632亿元，同比增长-9.2%。全国楼市出现结构性过剩，成交量萎缩、库存水平攀升，一方面是待售面积的增加，一方面是全国销售不畅和大中城市房价微跌，房地产企业资金回笼速度变慢，开发投资增速不断下滑，住房市场步入低速增长期。

行业发展 “暴利”时代已终结

对于未来市场走势，中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞指出，楼市有一次进入一个自发调整阶段，未来10年楼市将进入一个新的阶段，也就是说进入了“白银”阶段。

倪鹏飞指出，如果将过去的10年看做加速增长时期，未来10年，房地产市场将进入低速增长阶段，“暴利”时代终结。

中国社科院财经战略研究院博士、社科院城市与竞争力研究中心副研究员邹琳华分析称，市场供求形势正由供不应求向阶段性、结构性过剩转变。从全国看，由快速城镇化与收入增长导致的住房总量短缺已经趋于尾声，三、四线城市住房出现结构性过剩。从一、二线城市看，2013年市场的疯狂上涨将诱发大量新房集中上市。

邹琳华表示，为消化结构性过剩与阶段性高供给，普通商品住房价格将进入为期2-3年的调整期。

土地市场 整体趋冷 分化加剧

报告称，2014年上半年土地市场迎“开门红”，尤其是前两个月持续火爆，但3月份全国土地市场骤然降温。第二季度环比增速进一步放缓，同比增速出现连续六季度上涨后首次微降。总体来看，2014年上半年全国土地市场供求总量不及去年同期，市场呈整体下行与城市分化并存趋势愈加显著之势。

根据CREIS中指院全国300个城市土地市场的相关数据显示，2014 年1-6月，全国土地市场先热后冷，年初延续 2013 年火热态势，3 月以来土地市场明显降温，供给持续大于需求，供求量同比双双加速下降，楼面均价涨幅渐小，溢价率持续走低，出让金止升转降，上半年微增0.1%。

报告称，各能级城市市场分化进一步加剧，一线城市供求总量大幅下降，楼面均价翻倍上涨，出让金大幅上涨超过40%;二、三线城市供求量中幅下降，楼面均价小幅上涨，出让金小幅下降。

未来展望 下半年土地或“低价甩卖”

中国社科院城市与竞争力研究中心研究员张慧芳表示，土地市场目前正处于理性回归趋于平稳发展阶段，但地方政府推高地价的欲望依然强烈，这势必会扰乱土地市场的自我调整节奏。

张慧芳称，上半年全国300个城市土地市场总体供大于求，在成交面积大幅减少21%的情况下，楼面地价反而上涨了21%，特别是一线城市地价翻倍增长至102%。这固然与土地的稀缺性、不可再生、不可代替等自然属性，以及市场依然看好未来房价有关，但更主要的是由地方政府完全垄断土地一级市场并采取招拍挂出让方式造成的。

但是，张慧芳同时也指出，2014年，大规模地方债偿还在即，加上上半年政府推地较少，下半年政府或低价大量推地。考虑季节性因素，下半年房企销售将进入高峰期，资金会相对充裕，拿地意愿也会有所抬头，带动市场逐渐活跃。