东莞市三限房（共有产权住房）建设和分配试点方案

“共有产权住房”的建设，各地都在探索当中，每个地方又都呈现出不同的特点。

北京 自住型商品房为“共有产权”性质

在今年北京市“两会”期间，北京市政府工作报告中首次提出了“共有产权”这一概念，即目前正在接受申请的自住型商品房。

北京市副市长陈刚在会议期间提出，自住型商品房为“共有产权”性质，购房人没有经济能力购房，可以由政府给予支持，再上市交易时根据产权比例，政府把自己那部分收益拿走，还可以支持房地产市场中端群体的需求，解决住房难题。

在自住型商品房的价格方面，陈刚表示，自住房的价格会比市场低30%甚至是50%。记者了解到，去年北京已经推出了2万套自住型商品房，而今年全市还要进一步加大自住型商品房的供应量，再供应5万套，这一数字相当于北京每年新建商品房的近一半。

四川 5个城市试点共有产权住房

今年7月，四川省出台《健全住房保障和供应体系专项改革方案》。方案中提出，针对经济适用住房制度存在的不公平性和存在寻租空间等弊端，全省将建立共有产权住房制度，逐步取消经济适用住房制度。

与此同时，四川省政府批复成都市、德阳市、宜宾市、乐山市、遂宁市5个城市开展共有产权制度试点工作方案。“共有产权住房由政府开发建设，向中低收入居民出售部分产权。”根据改革安排，共有产权住房的全产权价格综合考虑房屋建造成本、土地出让价格、税费等因素确定。

保障对象的产权份额，根据其出资占共有产权住房全产权价格的比例对应确定，原则上占50% 70%，其余产权份额归政府所有。此外，严格控制共有产权住房建设标准，需90平方米以内，上市交易则需满足自住满5年的条件。

方案中明确提出，共有产权住房上市交易产生的增值收益，由保障对象和政府按产权比例分配，同等条件下政府可以优先回购，再将部分产权出售给其他保障对象，杜绝寻租和变相福利分房行为。

按照改革方案要求，2015年6月总结评估试点效果，2015年底前根据试点情况研究制定《全省共有产权住房管理办法》，指导各地从2016年起着手建立共有产权住房制度。

江苏 推进共有产权住房建设

今年6月，江苏省住建厅、民政厅、财政厅和国土资源厅联合拟定的《关于加快推进住房保障体系建设重点任务落实的通知》（下称《通知》）下发，《通知》要求将公租房与廉租房并轨运行，推进共有产权住房。首次提出政府可发放补贴支持保障对象购房，与保障对象出资形成共有产权。

《通知》要求完善公共租赁住房制度，从今年起将公租房与廉租房并轨运行，住房保障、发展改革、财政部门应共同出台公租房和廉租房并轨运营具体办法；城镇低保住房困难家庭和低收入无房家庭申请实物配租和租赁补贴应保尽保，低收入住房困难家庭申请租赁补贴实现应保尽保；城镇中等偏下收入住房困难家庭申请公租房保障计划有序推进，明年实现应保尽保；符合条件的新就业人员和外来务工人员纳入公租房保障范畴。

《通知》还要求完善经适房共有产权制度，将政府让渡的土地收益、税费减免等支持政策量化为政府持有的产权，与保障对象出资金额按比例形成共有产权。各地可发放购房补贴，支持符合准入条件的保障家庭通过市场解决其住房困难，将政府发放的补贴与保障对象出资形成共有产权；将危旧房片区住房困难群体纳入共有产权制度实施范围。

为确保保障房资源公平善用，《通知》要求建立申请对象收入资产认定机制，建立覆盖民政、住房保障等部门和单位，对保障对象收入、住房等情况进行部门联审、信息共享的联审平台，并加快建立与银行、证券、保障等机构信息共享机制。同时，通过对保障对象的动态监督、年度审核和家访等制度，及时发现和清退不符合条件的保障对象；开辟举报、投诉、查处渠道，依法依规查处保障对象弄虚作假等行为。

广西 试点出售廉租房公租房部分产权

今年，广西有序展开保障性住房共有产权制度探索工作，推进出售廉租住房、公共租赁住房部分产权试点。在今年2月的全区住房城乡建设工作会议上，与会人员明确了进城农民和外来务工人员申请住房保障的条件，探讨如何创新住房供应模式，研究共有产权住房开发建设、供应方式、产权划分等政策。

会上，自治区住房和城乡建设厅厅长严世明提出了2014年广西保障房建设的新目标：城镇保障性住房新开工12万套，基本建成10万套，分配入住10万户，力争完成15万户农村危房改造。

本次会议提出，广西将采取“租补分离、差别补贴”的住房保障模式，完善公共租赁住房定价机制和分配管理制度，稳步推进廉租住房和公共租赁住房并轨运行。

针对为何实施“并轨”，业内人士表示，公租房的扩围，是向更多低收入者敞开，而廉租房居住者收入的提升，够上了公租房的覆盖面，这成为保障房演进中的一个新生现象。按以往的做法，廉租房和。租房有各自的小区，廉租房租户收入提升，按照规定要搬出，但现实中执行起来并不简单。要解决这一问题，公租、廉租“并轨”是很好的方式。公租廉租都住在一个保障房小区中，廉租房租户生活条件变好后，就可以转为公租房租户，不用搬家，租金多交一点。原来的管理是两个系统，现在合并成一个系统，在管理上是更理智和更科学的做法，也更易于操作。

值得关注的是，“共有产权住房”这一新概念也提上了探讨议程。据悉，广西将推进住房保障和供应体系建设，创新住房供应模式，研究共有产权住房开发建设、供应方式、产权划分、运行管理、上市受益分配等政策。

保障房小区

今年的政府工作报告指出，发展共有产权住房。针对经济条件好的购房者、购房困难群体、夹心层等不同群体住房需求，提出了不同的解决办法。淮安，作为共有产权房的发源地和全国共有产权房试点城市，如今现状如何，又有哪些新进展？“作为淮安共有产权房的发起部门，淮安市住建局历届党委都以‘功成不必在我’的信念干事创业，住房保障工作一直走在全省前列，2017年淮安住房保障体系健全率名列全省第一。”淮安市住房城乡建设局党委书记、局长王亦农说：“特别是共有产权房，自2007年在全国首创以来，制度设计、保障模式一直走在全国前列。截至目前，我们共向9703户家庭供应了共有产权房，其中市本级2915户，已有613户回购了政府产权，回笼资金3483万元，实现了政府投入的良性循环”。“现在市区所有在售楼盘，你看中哪个，哪个就可以作为共有产权房卖给你！”在该市住建局采访，碰上几位前来咨询的市民，市保障性住房建设管理中心主任余剑波正耐心地给他们介绍政策。通过近两年的继续探索、实践，曾吸引国内众多城市前来取经的共有产权房的“淮安样本”，更趋完善与成熟。以往，是政府将一部分商品房小区列入共有产权房定购目录，如今“定向目录”被取消，市民可在市区任意一家普通商品房楼盘选购到共有产权房。余剑波告诉记者，共有产权房扩容后有三个好处：方便购共有产权房的市民就近上学、工作；分散居住撕掉了共有产权房固有标签，购买者无心理压力；存量普通商品房能更快地去库存。共有产权房类似的人性化操作，淮安正不断向纵深推进。比如优惠期限，开始规定五年内，申购人可按原价无息买回政府那部分产权，现在5年变8年，意味着申购人将享受到更长久的免息期。又如准入门槛，突破了原有的“三个限制”：对申请的城市无房家庭的收入不再作限制；对申请的新就业人员的婚姻状况不再作限制；对具有本市户籍进入市区务工的人员申请，其户籍所在县城住房状况不再作限制。“三个限制”放开，意味着更多人将“符合条件”，可以花更少的钱解决住房难。除了政策更惠民、利民，淮安共有产权房的保障模式也在拓展，更具新意和复制性。过去，以出让土地方式集中建设，形式单一。现在升级后，出现三种保障模式：一是政府货币补贴助购普通商品房。政府向符合条件的对象提供货币补贴，供应对象直接到市场购买普通商品房，形成共有产权房。二是政府和企业共同出资助购普通商品房。由政府、开发企业或其他社会机构向符合条件的对象提供支持，共同购买普通商品房，形成共有产权房。可以是个人、企业、政府三方共有，个人出资不低于70%，企业、政府分别不高于20%、10%；也可是个人与企业两方共有，个人出资不低于70%。这样，从原先“个人与政府凑份子买房”扩大到可以“与企业凑份子买房”，减轻了政府资金压力。三是政府公共租赁住房先租后售。承租政府公租房的保障对象，住满两年后，可以家庭为单位购买公租房不低于60%的产权，形成共有产权房。三种保障模式，根据条件自由选择，困难家庭购买能力弱、房源选择小问题大大化解。淮安共有产权房探索的另一大亮点是市场化原则逐渐确立，政府的有形之手慢慢消退。表现在：一是建设用地市场化。无论是政府集中建设还是市场上自选的共有产权房，用地均以出让方式取得，性质是政策性普通商品房。二是上市交易市场化。保障对象购房后，可与普通商品住房一样上市交易，共有产权房的所有产权人按各自产权份额分成出售所得。三是物业服务市场化。共有产权房与普通商品房一样，通过招投标选择物业企业，物业费由购房家庭承担。

淮安保障房摇号现场

摇号登记可以贷款，是淮安共有产权房近年最大的一个突破。王亦农说，政府与困难家庭按4:6的产权共同出资买房，困难家庭看似没压力了，可每次摇号，两三百人抢购，最后购买成功的却只有三分之一左右，原因就是剩下的六成房款很多困难家庭还是掏不起。贷款，由于还款能力有限，又被银行拒绝。这也是各地在发展共有产权房过程中遇到的共性难题。为此，该市创新思路，与相关银行和住房公积金管理中心签订协议，以政府住房保障实施机构担保和兜底等方式，让银行敢向困难户放贷，“摇得到、买不起”的难题得以破解。截至目前，淮安仅主城区就有72户困难家庭通过政府作保获得银行贷款，成功申购共有产权房，全市已逾千户。（供稿：蔡志明 徐鸿宝 丁曙明 宗俊 ）

编辑：李冬梅