东莞市2020年区片市场评估价更新项目成果摘要

区片市场评估价是根据的土地条件、土地利用状况、土地开发程度以及房地产市场等方面的实际情况，综合划定市场评估价区片、评估基准地价。其目的是为政府制定相应的“三旧”改造政策提供参考，进而引导投资方向和土地利用方式，促进土地资产的合理配置，提高土地利用效率；同时为了减少人为干预协议出让价格，防止国有资产流失，并体现公正、公平原则。 本项目由东莞市自然资源局组织实施，广东中地土地房地产评估与规划设计有限公司承担具体技术工作。项目遵循《城镇土地分等定级规程》（GB/T 18507-2014）《城镇土地估价规程》（GB/T 18508-2014）等的技术规定，结合房地产市场状况，在划定的区片内布设具有代表性的地价样点，并选用合适的评估方法评估样点地价，形成区片市场评估价，并编制相应地价修正系数体系。,区片市场评估价是根据的土地条件、土地利用状况、土地开发程度以及房地产市场等方面的实际情况，综合划定市场评估价区片、评估基准地价。其目的是为政府制定相应的“三旧”改造政策提供参考，进而引导投资方向和土地利用方式，促进土地资产的合理配置，提高土地利用效率；同时为了减少人为干预协议出让价格，防止国有资产流失，并体现公正、公平原则。 本项目由东莞市自然资源局组织实施，广东中地土地房地产评估与规划设计有限公司承担具体技术工作。项目遵循《城镇土地分等定级规程》（GB/T 18507-2014）《城镇土地估价规程》（GB/T 18508-2014）等的技术规定，结合房地产市场状况，在划定的区片内布设具有代表性的地价样点，并选用合适的评估方法评估样点地价，形成区片市场评估价，并编制相应地价修正系数体系。 2100433B

影响房屋价格评估的因素主要有四个方面，包括区域因素、房屋因素、市场因素和心理因素。

房屋评估价区域因素

区域因素：主要包括地段等级、交通条件、小区环境、配套设施、未来发展前景及环境污染等。其中地段等级是影响房屋价格的重要因素。小区环境的好坏直接影响着人们的居住品质。有一定的绿化、停车位、有公共活动场所配套并且整洁干净的小区，则有助于房屋价值的提升。

房屋评估价房屋因素

房屋因素：房屋的成新率、楼层、朝向、户型格局、房屋装修、燃气状况、物业类型、通风采光、景观等。其中对房屋价格影响较大的是房屋成新率、楼层、朝向及户型格局。另外，虽然房屋装修对房屋价格有一定的影响，但是由于每个人喜好风格不同，因此装修只能在一定程度上给予适当考虑。一般来说，装修5年以上的价值基本上降为零。此外，房屋的燃气状况、物业类型、采光及景观等，对房屋价格都有一定的影响。

房屋评估价市场因素

市场因素：房源多，价格平衡，自然房子要便宜一些；相反，则要贵一些。

房屋评估价心理因素

心理因素：购房者的偏好及交易心态对二手房的价格也有较大的影响，如果购房者特别偏好某一区域的房屋，或者急于买房，那么这些房屋价格在一定程度上也会升高。

更新改造措施项目计划总投资不足5万元的，不单独作为一个更新改造措施项目。

顺德区住房城乡建设和水利局公布顺德区2020年房屋租赁市场租金参考标准。顺德区2020年房屋租赁市场租金参考标准包括住宅用房租金指导标准、商业用房（商铺）租金指导标准、商业用房（专业市场和商业城）租金指导标准以及工业用房租金指导标准。

以顺德中心城区大良街道为例。记者查阅住宅用房租金指导标准，大良中心城区东片（云路、南国东路、新桂中路、环市东路、东乐路、碧溪路）的小区电梯房租金价格为32元/平方米，容桂中心城片区同样条件的住宅用房租金也是同样的指导标准。佛山新城所在的乐从镇，乐从东平地铁站片和乐从世纪莲地铁站片小区电梯房租金价格分别为33元/平方米、34元/平方米。