等额还款抵押贷款

①月本息偿还额中本金和利息的关系。根据以上计算公式，计算还款中贷款余额、本金、利息的变化情况如下：

由于月还本付息的金额是固定不变的，剩余本金随着时间的推移而下降，每月本息偿还额中利息部分的比重逐步下降，而本金部分的比率逐步上升，直到贷款本息全部清偿为止。

等额还款抵押贷款在贷款初期每月还款额大部分用于归还贷款利息，随着时间的推移，每月还款额中本金逐渐增加。

②月本息偿还额与贷款期限、贷款利率的关系。月本息偿还额受借款人家庭收入和支出水平的共同制约。在抵押贷款中，贷款机构和借款人都十分关心月本息偿还额的大小，因为它直接关系到借款人的支付能力和贷款的保证程度。从计算公式中可以看出，月本息偿还额与贷款总额、贷款期限、贷款利率有着密切关系。在其他变量不变的情况下，月本息偿还额与贷款总额成正向相关关系；并随着贷款利率的上升而提高。延长贷款期限，月本息偿还额随之下降，最终趋于贷款总额与月利率的乘积(这可以从月本息偿还额计算公式中计算出来，当时间n趋于无穷大时，A=pi)。这说明了贷款期限增加到一定年限以后，延长贷款年限对月本息偿还额影响不大，对减轻借款人的还款压力作用十分有限。

1.每月还款额固定不变

2.在还款初期还款额大部分用于归还贷款利息，随着时间的推移，每月还款额中本金逐渐增加

3.每期还款中利息所占的比重逐渐下降

4.每期还款中本金所占比重逐渐上升

在等额还款抵押贷款下，贷款利率在整个抵押贷款合同期内不随市场利率变化而改变，一旦未来市场实际利率上升，贷款机构的负债成本将增加，而资产的收益水平却保持不变，于是金融机构承担了全部的利率风险。所以，等额还款抵押贷款的利率一般高于可调利率抵押贷款的初期利率，并在贷款合同期内保持较高的利率水平，是为了冲抵利率变化带来的风险。

②贷款余额的计算。贷款余额是指当分期付款的贷款在经过一定偿还期以后尚未清偿的贷款本金数额。在发达国家，居民一生中往往要迁徙几次，这就涉及出售旧房购买新房，也就要归还旧贷款，申请新贷款。如加拿大居民平均5～7年就要迁居一次，美国住房抵押贷款实际平均还款年限通常在8～12年。因此，对贷款机构和借款人来说都需要计算贷款余额。在抵押贷款现金流分析等工作中也需要计算贷款余额。

③每月本息偿还额中本金和利息的计算。由上述贷款余额的计算方法，可以得出，还款期内某月本息偿还额中的本金部分就是该月相邻两期贷款余额之差。如果计算第N期月偿还额的本金PN，计算公式为：

第N期月偿还额的本金PN=第N-1期贷款余额—第N期贷款余额

计算出本金以后，第N期偿还额的利息IN=月本息偿还额A—第N期月偿还额的本金PN。

另一种简单的计算方法如下。

第N期偿还额的利息IN=第N-1期贷款余额×贷款月利率

第N期月偿还额的本金PN=月本息偿还额—第N期偿还额的利息IN

利率风险是未来利率变动的不确定性所产生的金融资产价值变动的可能性。在固定利率抵押贷款下，利率在整个合同期内不随市场利率变化而改变，金融机构承担了全部的利率风险。一旦未来市场实际利率上升，贷款机构的负债成本将增加，在资产的收益水平不变的背景下，贷款机构的赢利水平就必然会降低。

常用的控制利率风险的方法是由借贷双方平分风险，因此，等额还款抵押贷款利率一般高于可调利率抵押贷款初期的利率，以便由较高利率的收益来冲抵利率变化带来的利率风险。如在美国，20世纪30年代至70年代，利率保持基本稳定，波动幅度不大，银行大多以固定利率抵押贷款为主要贷款方式；70年代末期，因市场利率波动的加剧，可调利率的抵押贷款发展迅速；到80年代后期，市场利率趋于平稳，固定利率抵押贷款又成为市场主流品种。2100433B

等额本金还款方式

等额本金还款方式比较简单。顾名思义，这种方式下，每次还款的本金还款数是一样的。因此：

当月本金还款=总贷款数÷还款次数

当月利息=上月剩余本金×月利率

=总贷款数×（1－（还款月数-1）÷还款次数）×月利率

当月月还款额=当月本金还款 当月利息

=总贷款数×（1÷还款次数 （1－（还款月数-1）÷还款次数）×月利率）

总利息=所有利息之和

=总贷款数×月利率×（还款次数－（1 2 3 。。。 还款次数－1）÷还款次数）

其中1 2 3 … 还款次数－1是一个等差数列，其和为（1 还款次数－1）×（还款次数－1）/2=还款次数×（还款次数－1）/2

所以，经整理后可以得出：

总利息=总贷款数×月利率×（还款次数 1）÷2

由于等额本金还款每个月的本金还款额是固定的，而每月的利息是递减的，因此，等额本金还款每个月的还款额是不一样的。开始还得多，而后逐月递减。2100433B

等额递增方式适合还款能力较弱，但是已经预期到未来会逐步增加的人群。

提前还款是指借款方在还款期未到之前即先行偿还贷款的行为。提前还款在某些情况下对借款人有利而对贷款人不利，所以是否允许提前还款以及提前还款的条件应予明确规定。提前还款包括提前全部还款、提前部分还款且贷款期限不变、提前部分还款的同时缩短贷款期限三种情况。

选择贷款期限和还款方式时要充分考虑资金运作和后续资金来源，在预期不确定的情况下建议期限设置尽可能的长并且前期还款尽可能少（最好低于可以确定的还款资金额），从而增加灵活度，防止因还款资金不足而出现不良信用记录或者生活拮据，同时在资金充裕的时候既可以选择将这些资金用于投资（建议选择较低风险的产品，比如保本理财产品、国债、企业债等），又可以选择提前还款（若较低风险投资收益率低于银行贷款利率一般会选择提前还款）。但要与银行做好提前还款不收违约金的约定（在借款合同中约定）。

总之，所以我们应该选择适合自己的还款方式，并在资金充裕的情况下选择提前还款。如果未来预计收入会逐渐减少、想节省利息，那么我的建议是选择等额本金还款法，此种还款方式最终还款利息总额会少于等额本息还款方式的利息总额，因为不管利息调低或者调高，所还利息都是和贷款本金相关的，不受其他变量影响。需要注意的是：在利率不变的情况下所偿还的总额其实是一样的。

由于等额本息产生的利息相较于等额本金更多，前期偿还的利息占比较大，而本金并没有偿还多少。而等额本金由于前期偿还的本金较多，后期偿还的利息较少。所以等额本金比等额本息产更适合提前还款。