城中村改造房

首先应该了解其开发主体是否合法，城中村开发的主体为村民及农村集体经济组织依法成立的具备法人资格和房地产开发资质的经济实体，或者是村委会依法委托的房地产开发企业。而由村民个人或现由集体经济组织开发建设的房屋不能向社会销售。所以在购买城中村改造房的时候，应该了解其开发主体合法性，尽可能“选择政府监管比较好的项目”。

同商品房销售一样，城中村改造房必须五证齐全，即《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》和《商品房预售许可证》。五证不齐由于在建设、审批过程中缺乏政府相关部门的有效监管，在资金控制、建筑质量、交房时间、后期物业管理、房产证办理等方面均存在诸多隐患,签订的房屋买卖合同将是无效的，不会受到法律保护，合同中的承诺如果不能兑现，消费者将无从保护自己的权益，所以购买五证齐全的项目承担风险相对较小。

所用土地一般是通过划拨方式取得，因而在一定程度上降低了楼盘开发成本，销售价格较低。城中村的土地，除了农村集体经济组织及村民生产、生活使用外，有一部分被进行房地产开发，开发出的房屋可进入市场销售。城中村改造的房屋在交纳土地出让金，具备合法手续能够上市的情况下，与普通的商品房是没有实质区别的。

城中村改造应当充分调动各方面的积极性，以改善城中村综合环境，完备城市公共服务功能，构建和谐社区为目的，坚持政府主导、市场运作、利民益民、科学规划、综合改造的原则，依法保护农村集体经济组织成员的合法权益，积极稳妥地推进。

城中村改造方案，应当根据城中村改造专项规划和区域城市功能的要求，以及城中村改造综合用地专项规划指标，统筹考虑村民安置、环境风貌和经济发展等因素，充分听取村民意见，由区城中村改造办公室组织编制。 2100433B

（一）)各地城中村改造相关法律都规定城中村改造需要制定城中村改造方案，改造方案主要包括村庄现状、社区居委会设立、清产核资、拆迁安置、用地规划和建设设计以及经济效益分析等内容。而房地产开发是由开发商获得土地后依法办理建设用地规划许可证、建设工程规划许可证以及施工许可证，然后依照获批的规划设计进行自主开发建设的行为，其设计规划内容不会涉及到改造村庄、设立居委会等方面。

(二) 城中村改造的一项主要工作就是将集体土地转为国有土地，而房地产开发一般是指房地产开发商获得土地使用权后的建设行为，不需要再对土地所有权性质进行变更。

(三) 城中村改造还涉及村委会转为居委会、村民户口转为居民户口、集体经济组织转为股份有限公司或有限责任公司等问题，转制工作是城中村改造的重要内容。而房地产开发不会涉及上述内容。

城中村改造是一项具有积极意义的社会工程和民生工程，是中国城市化进程和探索解决城乡二元体制既存问题的一种途径，与一般的房地产开发在性质上有着本质区别，因此也导致城中村改造在内容和流程上都与房地产开发不同。

序一

序二

前言

第一部分 城中村的形成

绪言

第一章 城中村概述

第一节 城中村的概念

第二节 国内外学者的相关研究与本书的视角

一、国外学者的相关研究

二、国内学者的相关研究

三、本书的研究视角

第二章 城中村的分布与特征

第一节 我国城中村分布的概况和特点

一、社会形态

二、物质形态

三、经济形态

四、精神形态

第二节 珠江三角洲的城中村

一、深圳

. 二、珠海

三、广州

第三节 其他地区的城中村

一、北京

二、关州

三、石家庄

四、杭州

五、西安

第三章 城中村形成的原因与阶段

第一节 城中村形成的原因

一、快速城市化过程中城市的迅速发展与扩张

二、制度障碍与管理缺位

三、外来人口的涌人及其居住选择

四、农民素质和利益驱动

第二节 城中村形成的阶段

一、20世纪80年代以前纯粹的农村聚落阶段

二、20世纪80～90年代城一村过渡阶段

三、20世纪90年代以后完全的城中村阶段

第四章 改造——城中村发展的必由之路

第一节 城中村对城市发展的影响

一、积极作用

二、负面影响

第二节 城中村改造的必然性

一、城市土地高效利用的需要

二、加快城市化进程的需要

三、城市社区建设发展的需要

四、城中村自身发展的需要

第三节 土地利用是城中村改造的有效切入点

一、城中村改造中的两个难题

二、做好土地文章可以有效解决城中村改造的两个难题

三、土地利用是城中村改造的落脚点

第二部分 广州城中村

第五章 广州市及其城中村概况

第一节 广州市概况

一、社会经济发展概况

二、城市建设速度迅猛

三、固定资产投资和房地产建设稳步增长

第二节 广州市城中村概况

一、广州城中村的类型分布

二、广州城中村的经济状况

三、广州城中村的社会状况

四、广州城中村的环境状况

第六章 广州市城中村土地利用空间特征

第一节 城中村土地利用空间特征

一、区位状况

二、用地形态

三、城中村土地利用结构变化

四、村经营性用地性质手工艺区际分异

第二节 城中村土地利用空间特征成因分析

一、自然因素

二、区位因素

三、经济因素

四、制度因素

第三节 城中村土地利用空间特征的内涵

第七章 广州市城中村土地利用经济特征

第一节 城中村土地利用类型

一、征用土地

二、村集体土地

三、村民用地

第二节 村集体土地利用的经济特征

一、村集体土地自主经营

二、纯土地出租经营

三、村集体物业出租经营

四、村集体土地经营特征形成的原因

第三节 村民自用土地经营特征

一、村民自用土地经营的概况

二、村民自建铺面经营的特征

三、村民自建住宅经营的特征

四、村民自用土地经营特征形成的原因

第三部分城中村改造策略设计

第八章 城中村改造的理论基础

第一节 地租理论

一、古典经济学地租理论

二、马克思主义地租理论

三、新古典经济学地租理论

第二节 土地资产经营

一、土地资产经营的基本内涵

二、城市土地资产经营的一般内容

第三节 城中村土地资产经营

一、城中村土地资产经营的内容

二、城中村土地资产经营的特点

第九章 城中村改造模式分析

第一节 三种改造形式

一、重建型

二、调整型

三、控制型

第二节 三种改造主体

一、政府

二、开发商

三、村集体

第三节 点评

第十章 土地资产经营与城中村改造——以广州市为例

第一节 广州市城中村改造的特殊性

一、数量多，规模大

二、密度普遍偏高

三、村民对改造存在抵触心理

第二节 广州市城中村改造的新模式

一、村集体主导

二、实施土地改制

三、开展土地资产经营

四、完善政策保障

第三节 案例分析

一、文冲村情况概要

二、文冲村整体改造方案

三、整体改造方案经济分析

第十一章 如何防止新的城中村产生

第一节 实施城乡一体化管理

第二节 解决外来人口居住问题

第三节 高起点编制城市规划

一、用长远的眼光编制规划

二、建立监督机制，用严格的态度实施规划

第四节 健全城市土地供应的管理机制

一、完善城市土地管理机制，运用先进技术进行土地监管

二、政府加强对土地的控制

第五节 重视村民的观念改造和技能培训

主要参考文献

附件一 中共广州市委、广州市人民政府关于加快村镇建设步伐。推进城市化进程的若干意见

附件二 关于城中村改制工作的若干意见

附表

后记 2100433B