城中村规划建设问题研究内容提要

城中村怎么办，很多人想要从深圳——这个中国城中村最密集的城市找到答案。

深圳白石洲片区内的风和公寓拆迁在即，租客们被要求在6月5日前搬离，一个阶段的生活将作鸟兽散。

这具备蝴蝶效应，白石洲旧改规划（草案）在2017年中得到公示，目前正处于确权阶段，此后谈判补偿方案、拆迁，这条深圳最知名的、握手楼密集的城中村将消逝在城市发展的浩瀚烟海中。

作为国内最年轻的一线城市，深圳多元、开放，有着深刻的移民城市烙印，依然是“闯荡”的最佳代名词。一句口号在深圳广泛流传：来了就是深圳人。

高房价使新深圳人的生存空间受到挤迫，还好有城中村。虽难免脏乱，但生活成本低廉，能提供庇护直到深漂有能力搬出。如果说深圳是一座圆梦之城，城中村就是一个巨大的梦想孵化器。

而现实是深圳无地可用，城市化浪潮必须要侵入到城中村之中。如今白石洲旧改正按流程推进，拆迁不在眼前，但已不遥远。

6月5日，深圳市发布《关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见（征求意见稿）》，明确商品房和保障性住房的比例为4:6。但在城市保障房系统暂未能有效覆盖流动人口的情况下，因白石洲拆迁而失去廉价住所的15万租户仍面临将往何处去的问题。

到底是租户的城中村，还是拥有物业处置决定权的村民的城中村；又或者，是为深圳带来极低创新成本的城中村，还是阻碍深圳进一步城市化的城中村。关于“城中村到底是个什么问题”，在深圳的城市话语体系中已被探讨多年。

而到了2017年年底，一场以城中村为主题的“深港城市／建筑双城双年展”，将这个话题推到了全国的语境中。《第一财经周刊》和新一线城市研究所的记者深入到了这场双年展期间的深圳，以期能搞清楚的城中村问题的本质。以下是当时的报道。

深圳城中村进化史

这个举办了7届的城市与建筑展览（以下简称本届展览为“深双”）将主会场选在了深圳南山区的城中村南头古城。“再不关注城中村就晚了。”深双总策展人刘晓都说。刘晓都的另一个身份是URBANUS都市实践建筑事务所创建合伙人。作为建筑师，他和策展团队想要通过这场为期4个月的展览讨论的是：深圳正在以城市更新的方式大规模、快节奏地拆除城中村，但除了拆掉，城中村还能有哪些可能性。

城中村的未来是什么样的，这确实是一个吸引人的话题，尤其是对那些同样在一线城市打拼，在居住条件不好的社区中生活过的人来说。更何况，几乎和深双开幕同步，北京因为一场大火开始大规模清理违章建筑，这个话题的讨论范围被进一步展开。

同样是一线城市，北京和深圳对城中村的态度迥然不同——一边是突发整改，一边则在政府支持下举办展览讨论未来。这让不少人以为，在让城中村与城市和谐共存这件事情上，深圳也许已经有了解决方案。

根据深双官网提供的研究数据，深圳所有城中村的面积之和约占全市总面积的1／6，这座城市的2000多万人口（深圳官方公布的2016年常住人口数为1190.84万人）中约有900万人住在城中村。如果按此数据计算，城中村以深圳16.7%的空间容纳了深圳45%的人口。

并且这种容纳是低成本的。在深圳最核心的地段，城中村一个单间的租金通常在1500元左右，对于很多初到深圳工作的年轻人来说，不算太难负担。而如果拉到整个城市的视角，不少城市研究者则会将其赋予更大的意义——深圳拥有更低的创新成本。

但从深圳已经取得的城市发展来说，城中村低廉的生活成本实际上是一种资源的错配。甚至在这个中国最年轻的一线城市，伴随着迅猛的城市化而来的城中村，也在当前变成了横亘在深圳持续扩张、需要更集约高效地利用有限的土地空间资源上的一种阻碍。

白石洲是深圳最大的城中村之一。这个紧挨着世界之窗的城中村分布在深南大道的南北两侧，由5个自然村落组成，面积为0.6平方公里，其中居住了近4万常住人口和13万流动人口。白石洲在深圳名气最大的，是村子里的“握手楼”，由于楼栋建造密集，分住两栋楼的人可以通过窗户握到手。

深圳城中村的握手楼形成的一线天是一种都市魔幻。

从深南大道拐入白石洲，宽阔的马路一下子变得逼仄。村里的主干道两侧遍布餐饮店、便利店、菜肉铺、理发店等小店铺，它们提供了基本的生活服务。主干道之外是没有规划、曲曲折折、容易迷路的小巷子，最窄之处几乎只容一人通行。方柱形的楼栋建筑像是竖立的集装箱，见缝插针地摆在一起，高度多为七八层。像白石洲这样的城中村的确很有生活气息，别人此刻正在你的面前近距离地生活给你看，且一览无余。

白石洲各处可见“您已进入治安电子监控范围”的告示牌。

在深圳，大部分城中村都像白石洲一样，曾经是以农业或渔业为生的自然村落。改革开放加速了深圳的城市化速度，它们被现代化的城市建设包围了起来，并因居住成本相对低廉开始成为外来人口租住的聚集地。

在出租收益的诱惑下，村子里的建筑从2层半为主的自住房起步，逐渐加高扩建，成为现在看到的七八层为主的聚落。而原本与两三层的农民房相匹配的村内巷道，在更高的建筑阴影下显得非常拥挤——期间村民还不断向屋外拓展地基或是挑出外墙建造，加剧了道路的逼仄程度。伴随着建筑与人口密度的增加，村内的基础设施和公共配套设施明显不够了，消防、卫生、治安等问题也突显了出来。

十几年前的深圳，城市管理者中的主流观点认为，城中村是城市的“毒瘤”，是“脏乱差”“黄赌毒”的聚居地。因此，基层政府对城中村的管理集中于对非法性交易、证照不全的非法商铺、黑诊所及违法建筑的整治。为改进城中村的面貌，政府部门还一度推行过“穿衣戴帽”街景改造工程。

在深圳，对于城中村的主流认知从“毒瘤”转向了集约高效、便利和充满生活气息。

村子暴露的显性问题可以治理，但决定了城中村命运的是深层次的土地产权归属和土地价值问题。

占据着城市中心区域的城中村，显然算不上高效的土地利用方式。“城中村的容积率其实比常规的居住区高。但从政府运营城市的角度看，它在城中村周边的区域投入了大量的基础设施和公共服务配套，却无法获取被土地价值高地包围的城中村所产生的土地增值收益。”中国城市规划设计研究院深圳分院设计中心高级城市规划师王婳说。

深圳是一个缺地的城市。全市所辖的1997平方公里土地目前已经开发利用了47%，几乎没有可开发利用的土地了。根据2011年的一次土地利用统计数据，在规划的约束下，到2020年，这里实际可新增的建设用地仅为42平方公里。

早在2005年，时任深圳市长的李鸿忠就在公开场合提出了深圳发展的“四个难以为继”，除了能源和水资源、人口和劳动力，以及环境承载力，首当其冲的就是土地和空间。官方的总结是，深圳过去的城市建设主要着眼于增量土地，像城中村这样的存量土地资源没有纳入城市建设的统一布局和开发。意识到这个问题后，深圳着手开始系统性的城市更新。2015年9月，深圳设立了城市更新局，统筹推进全市的城市更新工作，其中将城中村拆除再建，或者在原有基础上做改造，是城市更新局的重要任务。

拥有房屋的村民更欢迎将自己的物权变现。相比于出租房屋的获利，拆迁补偿的诱惑明显更大一些。这样看来，对土地和房屋拥有话语权的两方可以很容易达成共识。

可拆迁势必让真正在城中村里居住的租户失去低廉的栖身地，这就使得深圳在“解决城中村”的话题上失去了绝对正义的立场——若将租户去哪里的问题无限放大，谈论范畴可远至城市的创新活力和发展基础。

建筑师、人类学家、社工等开始介入到整件事情中来，他们想要代表城中村租户的声音，将关于城中村未来的讨论提到社会议题的高度，甚至一些极端的态度将城中村应该保留上升为了一种政治正确。深双的角色更像是这些声音的放大器，不过从目前来看，所有的讨论都基于一个尚不成立的前提——如果城中村不会被拆除。

就像你在北京看到的，舆论一阵热闹过后，“疏解非首都功能，清退低端产业”的大方向并没有根本性的改变，在深圳依旧持续的城市化进程中，仍以拆迁为主的城市更新项目实施率从2012年的不到7%提到了2017年的29%。深圳城中村的主基调，依然是被“更好的空间”替代。

在接下来的3个有关深圳城中村的故事中，你能更清楚地看到这种空间形态在深圳的进化。关于它们最终的命运，至少，现在我们还不能说深圳有了一个好的解决方案。

PART1 原生的城中村

“深圳的地那么值钱，寸土寸金，种果树在今天不实在。”深圳龙华区上围村村股份董事长房镜清对于村里的土地是该种果树还是种房子算得很清楚。

从福田CBD出发，驱车向北行驶50分钟才能到21公里以外的上围村。上围村是一个客家村落，有400多年的历史，村中共有陈、房、廖等7个姓氏的族人。村子三面环山，地处偏僻，整个村子的外形像一条鱼。为抵御外敌而建的客家老宅位于山坳之中，目前仅存50多栋，其中5栋为客家特色的炮楼。与老宅交错分布的是上围村村民在1980年代初期开始陆续新盖的高楼，大多为四五层，最高的达8层。高度和外立面风格不一的每一栋楼都在展示着自己不同的建造年份。

在1980年代之前，老宅以外的“鱼肚子”地区是一片水田。上围村历代靠农业为生，副业以果树种植为主。“上围的菠萝、柿子在深圳是出名的。”房镜清说。而自1990年代起，村里的果树慢慢无人打理。到了现在，上围村建满了房子，已经没有土地可以再做点别的什么了。

从种地转换为“种房子”，这是对深圳的自然村落转变为城中村最直接的概括。你现在依然能够在上围村看到这段不到40年的历史留下的痕迹，这些痕迹是原生的，尚未受到更多外部力量的干预。

上围村的位置曾属“关外”——深圳在经济特区与非特区之间设立过管理线，线内外俗称关内和关外，这一差异随着2018年1月15日发布的《国务院关于同意撤销深圳经济特区管理线的批复》成为历史。改革开放初期，优惠政策都向关内倾斜，上围村的发展比典型的关内城中村要晚上十年。

房镜清回忆，上围村最早的一批楼房是在1984年、1985年建的，当时村里入驻有两家企业，一家做手袋和背包，另一家做珠子、项链等饰品。直到1980年代末1990年代初，这里的“三来一补”工厂才慢慢多起来——相同的过程，关内大约发生在1980年代初。外来的工厂需要生产空间，也带来了外来人口，上围村规模最大的工厂是1992年开办的美奇扭蛋厂，随厂而来的是几百个工人，他们就近在村里租住。渐渐地，出租房屋的租金成了村民的主要收入。

“深圳的村庄是招商引资的基层单元。”深圳市蕾奥城市规划设计咨询有限公司董事长王富海的观察是，早期港资、台资的三来一补企业大都是劳动力密集型企业，在村庄里建厂房，能将成本控制在最低水平，也方便解决大量工人的住宿问题。这就促成了农民自发地建更多更高的房子，以接纳这些外来务工人员。在他看来，深圳村庄早期的城镇化是由工业化带动起来的。

1990年左右，上围村推平了水田，每户村民分配到了一两块宅基地，每块宅基地的占地面积为120平方米。在房镜清的印象中，村里对宅基地上的建筑面积没有具体的要求，“大家都会在规定的用地红线以内建房子。”

特区内，村庄的征地开发是从1980年代初开始的。随着城市规模迅速扩张，大量农地转为城市建设用地。1982年，为满足村民自建住房的需求，不少村庄统一在旧村附近建设新村，划定了新村用地红线。这一建设用地划定标准为每户用地面积150平方米，住房基底面积不得超过80平方米。

在划定新村的同时，原来村民的住宅用地，也就是旧村的部分收归国有。但由于当时深圳市政府无力支付征地补偿费用，实际上征地始终没有履行，这也为后来一段时间村民的突破用地红线，大量建设私房留下了口子。

1986年，深圳出台了《关于进一步加强深圳特区农村规划工作的通知》，定义了特区内农民私房合法与违章的界限：村民的私人建房原则上每栋不得超过3层，人均建筑面积在40平方米以内；3人以下的住户，建筑面积最多不能超过150平方米，3人以上的住户，建筑面积最多不能超过240平方米。但这一文件的实际执行情况也不理想。

村民突破用地面积红线建私房的潮流也是在1992年之后才逐渐停止。这一年，深圳出台特区内城市化的政策，村民全部“农转非”成为市民，同时，村集体经济转为村股份制经济，每个村建立了村股份公司，村民变股民，村集体物业变为股份。村里的所有集体土地也转为国有，越来越严格地受到政府用地规划的限制。难以超出红线建房之后，城中村开始往高度和用地红线内增加基层面积的方向上扩张。

11年后，上围村当时所属的宝安区与龙岗区在2003年也实施了城市化的政策，深圳成了无农村城市。在上围村，对于宅基地上的房屋所有权认证起初并不严格。据房镜清的回忆，2003年时不管是否属于违章建筑，都能按照房屋的实际面积办下来“绿本”，即房地产权共有（用）证。

2002年，深圳市政府颁布了几个地方法规，对关内历史遗留的违法私房做了界定——只要符合”一户一栋“原则，总建筑面积未超过480平方米且楼层不超过4层的，直接确认产权，而超过480平方米的非法所建私房，只要符合一户一栋原则，补交罚款后，政府也可以对其建筑确认产权。

但房镜清记得，直到2007年，“一户一栋”的相关执行才严格起来——在此之前已办出绿本的房屋都维持现状。能增加的房屋面积只能从高度上找了，这使得上围村里的房子在政策出台到执行的窗口期获得了一次快速长高的机会。

现在，上围村里的房子大多都不超过四五层，少数几栋能达到8层。在这里也还能明显地看到无规划的每一寸土地都不浪费的抢建痕迹——一栋宽度不过两米的房子在两栋楼的夹缝中生长而出，屋内不够施展的楼梯也安置在了室外。2007年前后，在上围村行政归属的樟坑径社区外来人口有两三万人。

现在，这个社区的外来人口数量超过了6万。和关内的租客不同，樟坑径的外来人口大多是家庭为主。容纳这些人口的居住空间除了2007年至2009年期间抢建的房屋，还有之后改善条件逐渐新建和翻建的。这些房子建造的目的很明确，适合家庭租住的一室一厅是主流房型。

“有钱的人家先造房子，没钱的就后造，越往后造得越高，以前没钱的现在反而成了有钱人。”房镜清说。村子里对于财富的衡量标准，与房子的面积越来越成正比。村股份制度下的村集体物业也几乎都用于出租，村民每年能获得来自股份公司的分红和生活费。在上围村，每个股民的这笔收入为每年不到2万元。

现在，上围村相对低廉的租金能吸引附近的工业园、高新技术园、写字楼以及稍远一些的华为和富士康员工。“华为员工也会租在这里，有些都已经住了好几年了。他们乘公交车或者自己开车上下班，4公里的路程十来分钟就到了。”按房镜清的说法，上围村一个单间每月500元的租价相对于离华为更近的坂田地区上千元的价格还是有吸引力的。

房镜清并不担心正在发生的产业升级会将工厂和企业带离深圳，从而减少了上围村收租的生意，“产业变少或者机器化了，但是商业和写字楼变多了，人可能只会增加，不会减少。在深圳，不会有哪一块地没人住。”他说。

PART2 城中村的士绅化

虚岁70岁的文武在深双开幕的第7天来到了青年建筑师吴鸣的“南头会客厅”，他想将自己同样在南头古村的祖屋也改造成类似这样的空间，最好能租出去开餐厅。

南头的工厂被改造成了咖啡馆和展间，自己也成为了深双展品。

他看上的南头会客厅位于南头古村朝阳北街1号，是深双的一个改造展示项目。改造前这里曾是一间能容纳两张麻将桌的麻将房。经过吴鸣的改造，一楼的空间增加了两个窗洞以改善房间的采光和通风，木栅栏替换了原先门口的卷闸门，室内刷了白墙后，铺上了一种仿水泥纹理的地板贴。软装的部分，吴鸣找来了网易严选做赞助商——是的，就是那种以原木色为主的桌椅、床以及其他家具。

深双展品。

从当下一线城市年轻人的审美来看，这是对城中村内建筑一次很好的空间优化。不少村民像文武一样来询问吴鸣是否能帮自家做类似的改造，在南头寻找住处的年轻人也误以为这里是对外出租的青年公寓。

文武和家人在南头有一间祖屋，村中南北向的主街中山南街上的一家烧饼铺是祖屋临街的入口。从烧饼铺进入，还有更大的空间——三间联排瓦房，以及一个废弃的花园。仅有一层的瓦屋在周边三四层高的民宅的包围下，显得有些不合群。此前，文武没有将祖屋拆除建更高的楼房，也一直没有下决心装修，装修麻烦以及出租的租金不能满足他的预期是主要原因，所以祖屋便长期闲置了下来。

他重新打起祖屋的主意，是2017年年初。彼时深双开展在即，深业集团下属公司深业置地投资发展（深圳）有限公司作为南山区政府的代建方开始在南头收老宅做改造，租约一签就是6年或8年。这家开发商的副总经理叶子君告诉《第一财经周刊》，在南头租老宅改造，一方面是深双的场地要求，另一方面，深业希望在展后持续介入南头古城的运营，提前实施的改造案例能增加村民和股份公司的信心。

令文武动心的是深业给他看的北京老街上改造的网红餐厅。做过装修工的他很快开始自己规划了祖屋的改造方案，当然更直接的动力是，租做餐厅的收益比作为居住空间出租要高太多。在这个思路下，文武还考虑把自己拥有的南头古城内的另一栋3层楼房改建，出租给私人会所。

近半年的时间里，文武重新在从小熟悉的南头古城里到处逛，参观各种村屋的改建方案。书店、餐厅、长租公寓，哪一家的改造可以借鉴，他已经心中有谱，还和不少经营改建项目的二房东交上了朋友。

改造后的南头古城的报德广场与城中村建筑风格迥异。

这也是深双在2016年年底宣布要在南头举办后，这个被保护起来的城中村发生的一系列变化——在2002年被认定为广东省文物保护单位之后，这里未来很长一段时间内不会拆迁，空间的更新都将以改造的方式展开。

叶子君也发现，深双让南头的村民业主打开了新的思路，在出租房以外，找到了其他的可能性。在深业集团的研究规划里，南头古城未来将以本土原创为主题，可以成为一个集合创意设计和特色商业等元素的设计小镇。他认为，从产业角度介入运营会是让古城健康长远发展的一个方向。

南头发生在最近这一年之内的所有空间变化，不可避免地都朝着一个方向：当代城市审美。在深双进驻之前，南头沿街的铺面都是菜店、小餐馆、日杂店、五金店，双年展期间，村子的业态发生了变化，一下子多出了3家书店，书店门口的收银台边摆着畅销书《乖，摸摸头》，服务的对象从村里的居住者转向了随着深双而进入南头的“游客”。

深双开幕后，南头一下子多了３家书店。

这些都是这个村子在短时间内遭遇的剧烈的士绅化。我们在《最上海的街区面临整改，发生了什么？》中曾提到过士绅化（Gentrification）的概念，这是一种通过富裕居民的涌入来改造破败的城市社区的过程。而士绅化通常的结果是，原先聚集的低收入人群因租金上涨被迫搬迁。

不过士绅化多数情况下并非一种有组织的过程。在南头，除了深双的主办方以及被它吸引而来的建筑师、地产开发商，士绅化的参与者也有像文武那样冲着提高租金收入而来的村民或者二房东。

类似的过程在深圳的其他城中村里也已经发生过无数次，只是戏剧化的程度没有2017年的南头来得那么剧烈。

从南头古城向东南走3公里，紧挨着深圳大学、腾讯和软件园的是桂庙新村。不像其他城中村，桂庙新村与周边小区的界限感没有那么明显。这里楼栋间规划合理，巷子较宽阔，主路还有双车道和简易隔离带的设计。但你仍能从标志性的牌坊、大榕树和祠堂识别出它的城中村属性。

这个村子里现在总共有1.03万人，其中深圳大学的学生超过4000人。桂庙新村被称为深圳最小清新的城中村，墙体的外立面涂着彩色面漆，就连窨井盖也在深圳大学学生的改造下有了涂鸦。“大专学历在这里算是低的。”二房东李姐说，桂庙新村四至五成的租客有大学学历。当然，它的房租也是偏高的，每月2200元的价钱只能租到单间，一室一厅大约要3000元至3200元，两居室的价格则可能超过4000元。

深双会场墙上的涂鸦：发展+传统=平衡。

李姐自己也上了深圳大学成人自考班，作为二房东的她会不定期出门去青旅体验，获取更多的经验。作为桂庙新村最早开始装修出租屋的二房东，李姐会给出租屋刷上有颜色的面漆——这是她从青旅带回来的。“刷墙成本不高，但刷过墙的房子更好租，每个月的租金至少能高出50元。”

村里还有一条“小清新街”，街两旁的店铺大多是奶茶铺、甜品店或首饰屋，店外统一配有木质的桌椅和棕色的遮阳棚。桂庙有足够的消费人群——深圳大学的学生、软件园的员工，能发现需求就能找到创业的机会。“在这里只要好好干，肯定能找到商机。”李姐的一个朋友就针对住在村里的大学生，开了一家二手书铺。

被城市包围的村子只要继续存在，就一定会受到城市带来的辐射和影响。不强制加入外来的力量，城中村里的士绅化会是个自然发生的过程。而如果管理方有心投入，或者协调引入外部资源，这个过程则会加速。

2017年10月，福田区玉田社区与万村签订了物业托管协议，将物业统一出租给万村。万村，是万科旗下的深圳市万村发展有限公司，负责关于深圳城中村的单独业务板块，其口号是：给我一个村，还你一座城。

从政策层面来看，在城中村经营长租公寓是政府鼓励的方向。2017年8月，深圳市出台了一个《住房租赁试点工作方案》，提出要在2020年前，通过收购、租赁、改建等方式收储不低于100万套（间）村民自建房或村集体自有物业，统一租赁经营、规范管理。与此相应的，深圳这几年也在探索拆除重建以外的城市更新的可能性。

下一步，万村会把玉田村的房子改造成单身公寓，目标租客是在周边工作但还租住在关外的年轻人。至于将来万村项目在这里会收取的租金，根据媒体此前的报道，将按照市场化原则定价，一般会比原业主之前收取的租金提高10%左右——目前玉田村一室一厅的月租金大约是2000元。

“社区领导希望万村能够帮助社区吸引更多的创新型人才。”社区党群服务中心主任谢洁翎这样说。虽然目前玉田村周边能称得上就业集中地的只有华强中低端电子市场，还没有相关的创业产业。

PART3 消失的城中村

2017年12月26日，罗湖区湖贝村的村民终于盼来了和开发商华润置地的拆迁签约。实际上早在1992年，距离当时的深圳最高楼国贸大厦不到700米的湖贝村就已被列入罗湖区政府的改造范围。直到2012年，华润置地才最终被确定为湖贝村的更新开发实施主体。在此期间，关于加快湖贝片区改造的建议不断被提出。

私人物业签约仪式之前，湖贝村里到处贴着签约标语。

“盼了20多年了。”湖贝村股份公司董事长张齐心代表全村发言时如此感慨。在签约启动仪式所在的金色罗湖宾馆45楼，类似的话也被反复提及。

最新版本的湖贝城市更新规划中，拆除24万平方米的旧有建筑，再增加一些土地后，未来占地面积达到40万平方米的湖贝片区将是一个集合产业办公、商务、商业、居住、文化旅游等功能的大型现代综合商业区。

湖贝最早在1466年就由张氏先人立村，村落的选址就在市集深圳墟附近。湖贝古村即现在的湖贝南坊，后因湖贝村人口不断增长，村中族人向外扩建，使湖贝旧村扩大了近3倍，形成了现在东、南、西、北四坊的地理边界。

不过，今天居住在湖贝旧村的已不再是张氏后人。1981年，当时的湖贝村民委员会为了满足村民自建住房的需求，在距旧村一街之隔的4万平方米地块上建立了湖贝新村。村民陆续在新村建起了260栋6层以上的小洋楼。

村民搬离旧村后，居住于此的均为外来租客，他们大多在与湖贝相邻的东门市场做生意。其中在南坊聚居的租户大多是做水产生意的潮汕人。从形态上来看，南坊依旧保持了岭南广府地区村落由三纵巷、八横巷构成的巷式排屋格局，而东、西、北坊大多已被拆建成密集的城中村握手楼。

在湖贝，1980年代初为改善居住条件而建的2层半或是3层高的房子，随着涌入深圳、落脚城中村的外来人口越来越多，经历了多次改建甚至拆后重建。

最初，湖贝村里的房子大多和张齐心家一样，2层半高，一共6个房间。大约在1984年前后，张齐心家开始有了第一个租户。租客增多之后，家里就在楼梯口做了一个卷闸门作为隔离，租客住在1楼，全家人居住于2楼。

1980年代后期，湖贝用以自住的大户型建筑被拆除，取而代之的是每一层有两套两室一厅、高四五层的楼房。到了1997年前后，又是一轮拆建，村里新建的楼房都能盖到七八层，里边大多由适宜出租的一室一厅套房构成。

此后，湖贝村不再有能建房子的空地，且因政府的管控日趋严格，拆后重建也变得难以实施。湖贝村的格局基本就延续到了今天——密集的楼栋之间仅保留了单人通行的距离，当有自行车或者电瓶车通过时，人必须贴墙而立以做避让。握手楼之外，是无数小摊贩形成的市场。

张齐心现在在湖贝东坊的房子高5层半，建筑面积共计600平方米。依据华润置地的被搬迁房屋补偿标准，他能够以1：1的比例获得同等面积的回迁住宅或回迁公寓，当然他也可以选择每平方米2.5万元的补偿款。

村里未拆建过的老宅面积相对就小得多，赔偿标准也以基地面积计算，是其2.5倍。张伟荣在南坊的两层老宅基底面积是26.27平方米，按老宅的补偿标准可以获得的赔偿面积为65.68平方米。他选择了一套两房两厅建筑面积为59平方米的回迁公寓以及差额面积的补偿款。

拆赔比是村民、村股份和开发商谈判协调的结果。最初华润认为湖贝村老宅的补偿标准按照基底面积的2倍计算就已合理，但面积丈量完成之后，有村民提出这样算忽略了老宅的阁楼面积，因而要求补偿提至1：2.33。作为村股份公司的董事长，张齐心在谈判过程中更像是中间角色，他向华润提出，为避免再次花费人力财力重新丈量，不如直接用1：2.5作为老宅的拆赔比。

在与开发商的谈判中，村股份代表了村民们的利益。1992年与特区内城市化同步建立的股份公司，承担了与过去的村委会类似的职责，兼具发展集体经济和组织村民自治两大职能。一年一度的祭祖和盆菜宴、在每年12月15日的村敬老节给老人发利是、设立奖学金、给股东买医保……这些都是湖贝村村股份这个大家长要做的事情。

村股份与开发商经过谈判和博弈确定了利益的分配，但一批第三方人士觉得所有关于湖贝村未来的决定中，租户的利益没有得到任何保障。杨阡就在其中，“租户是拆迁过程中受扰动最大的群体，但是他们没有获得任何合理的补偿，他们的利益被一部分人无偿侵占了，这是不公平的。”

基于此，杨阡发起组织了“湖贝120城市公共计划”行动，试图抢救湖贝。他们提出的另一个理由是，湖贝南坊是深圳中心城区内保存较好、范围最大的清代古村落，也算得上是深圳地名及其历史的起源地。

在杨阡给深圳市规划和国土资源委员会、建筑与环境艺术专业委员会提交的保护意见书中，他将湖贝对于深圳的意义拔到了一个新的高度：“村落空间承载的深圳历史”“独特的街道肌理形成的市井生活”“在此居住创业的外来移民需要找到认同感”。在这个大帽子之下，他和“湖贝120”想要尽可能赶在湖贝拆迁前保存有历史价值的湖贝南坊和其他一些公共空间。

杨阡本人身兼深圳大学建筑系的客座教授、深圳市胖鸟艺术剧团的艺术总监以及蛇口社区基金会的理事等多重身份。大部分参与“湖贝120”的是和杨阡一样从事文化艺术、社会研究或建筑的人士。

冲突是不可避免的。在杨阡的经历中“你有什么资格谈保护”是经常被反问而无法回答的问题。张齐心曾经明确反对过像杨阡这样想要保留湖贝的专家和第三方，“房东才有话语权。我自己的房子，轮不到你们说话。”在想法更实际的村民眼中，第三方提出的保护古村、保留城市记忆实在是太过浪漫。但保留湖贝的讨论确实减慢了落实拆迁的步伐。

经过漫长的博弈和拉锯之后，2017年2月，湖贝改造最终的方案上增加了1.035万平方米的古村保护面积。

这使得湖贝的改造规划又一次推翻重来。像湖贝这样的村子，几乎所有的现有建筑面积都会得到至少同等面积的拆迁补偿，也就是说开发商在重新建造时需要规划超过原有建筑面积的建筑——这意味着，按照现代建筑的规划原则，重建后的这块土地上必然要长出不少超高层建筑。在整个片区里保留一片低密度的古村落，超高层的高度也就要随之增加。从目前华润与湖贝村股份的沟通结果看，一座至少600米高的湖贝塔已明确列在计划之中——甚至一度有传言说它将建至830米，超过当前的全球最高建筑哈尔法塔。

至于1万多平方米的古村落，目前的方案是将它们与公园绿化等公共设施融合在一起。

“在城中村的拆迁中，政府、开发商和业主这三个直接的利益相关主体都希望城中村能被拆除。但现在一个新趋势是，利益不相关的第三方的声量越来越大。”王婳说。从城市规划师的角度看，尽管居住空间对开发商来说最有利可图，也不能一味地增加面积和高度，“居住高了，相应的公共服务配套也要增加，比如学校，它们只能占用更大的土地面积来实现，这就是漫长的动态平衡的过程了。”她说。

无论如何，拆除重建的更新方式是最有可操作性的增加城市公共服务的配套的方法。从政府的行动来看，拆除重建也仍然是深圳城市更新的主流。

湖贝村整体签约之后，有3个多月的时间留给村民和租客腾空房屋，这里将清出5万人口。50岁的湖贝路环卫工人吴清搬到了深南东路对面的向西村，单间1100元的租金让她觉得有点贵——之前在湖贝，她和丈夫与另一对夫妻合住的两室一厅才1600元。从湖贝出来的更多人会往更远的地方搬，但从现在他们的意愿看，还没有人会离开深圳。

在湖贝之前，大冲、岗厦、蔡屋围等深圳城中村也采取了同样的拆除重建的更新方式，建起了高层住宅。新一代出生在这些社区里的深圳人也许都不会知道它们曾经以城中村的形态存在过，唯有被原地保留的祠堂能让人们对过去的历史有些许了解。

湖贝村拆迁签约启动仪式的最后环节是张齐心和华润代表等6人插入金钥匙，台下的村民纷纷站起身举起手机拍照留念。随后签约开始，张伟荣签完一式七份的合同，共按下28个红手印。

几个月后，除了被圈出的南坊保护区域，湖贝旧村和它相伴为生的东门市场都将被挖掘机推掉。“总会有一个结束点，这段历史该结束了。”对张齐心来说，这不影响他和整个湖贝村的张姓后代，永远记得自己的故乡是深圳湖贝。

（应采访对象要求，文中文武、吴清为化名。）

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