城市土地租金

城市土地相对于农村土地，其经济特性主要有：

(1)稀缺性。城市土地随着经济发展越来越相对缺乏；

(2)报酬递减性。城市土地上的建设楼层超过一定限度，投资利润将持续下降；

(3)储蓄性。城市土地能起到一种储蓄银行的作用，一般不会贬值；

(4)区位性。城市土地的“地段”极其重要，位置常常是决定其租金和价格的关键性因素；

(5)交通依赖性。城市土地的交通条件极为重要。

城市土地租金通常有绝对地租和级差地租两种基本形式。

1.绝对地租

绝对地租是单纯由土地所有权引起的。由于我国城市土地属于国有，任何单位和个人，既使使用最差地段的城市土地也都要向国家缴纳地租。目前我国城市收取的土地使用费，就是地租的性质。

2.级差地租

级差地租是城市地租的主要形式，它与农业级差地租由土地肥沃程度、位置不同和投资差别所形成的优劣等级不同，城市级差地租主要是由土地位置和投资所决定的。城市中的地块，位于市中心还是市郊，其地租水平有极大差异；而任何地块又都可以通过基础设施建设来增加收益，形成级差地租；如果原来的土地区位优势差距消失了，新的更大范围的区位优势差距又会出现。因此，级差地租永远是城市级差地租的主要形式。根据区位和投资的不同，城市级差地租分为两种：级差地租Ⅰ是由城市土地位置的差异引起的超额利润，在我国应当完全归于国家；级差地租Ⅱ是由于国家或企业在地块上进行投资使土地增值而形成的。其中由国家投资的部分应当归于国家。级差地租一般都产生于土地经营的垄断特点。

城市级差地租可以分为宏观和微观两个层次：

(1)宏观层次的级差地租是从城市在全国分布中的比较而论的，包括以位置差异为基础形成的城市区位级差地租、由产业投资与公共设施投资因素综合形成的城市功能级差地租和依赖城市规模经济集聚的“自然力”形成的城市规模级差地租。

(2)微观层次的级差地租主要指一个城市内部的级差地租，一般按形成要素分为区位、产业和公共投入部分，与经济高位区(市中心、副中心、商业繁华街等)的距离是城市内部综合级差地租形成的重要因素。

在完善的市场经济条件下，城市级差地租的存在会使各类选址形成自由竞争，从而导致效益最高的单位占据市中心位置，效益比较高的单位占据市中心以外的位置，而效益较差的产业和居民区则处于接近市郊的地带。

租金标准具有以下特点：

(1)以同一类型的房屋平均租价水平，即租金基数为基础，再结合房屋的自身特点调整租价后的标准。

(2)租金标准虽然以价值为基础制定，但更多地考虑了房屋的使用价值。

(3)租金标准在一定程序上反映了房屋供求关系。租金标准一般由房屋的租金系数和调剂因素两部分构成。

房租改革应以住房租金的构成因素为基础。它是确定住房租金的依据，不同的构成因素，形成不同的租金标准。租金标准有：

(1)商品房租。即住房的理论价格，它是体现住房的商品价值的租金，由折旧费、维修费，管理费、税金、投资利息、保险费。地租、利润等八项因素构成。这种租金标准不仅能实现住房的扩大再生产，而且能使经营者获得一定利润而提高住房经营的活力。

(2)市场租金。是在商品租金的基础上，反映住房供求关系而出现的一种租金。这个租金围绕着商品租金上下波动，从而调节住房供求关系。当市场上住房紧缺时，它的价格可以高于它的价值，从而起到限制消费，促进生产的作用；当市场上住房过剩，它的价格可以低于它的价值，从而达到刺激消费，限制生产的目的。因此，市场租金主要是在一定时期内，起调节生产和消费的作用，从而达到供需的相对平衡。

(3)成本租金。体现住房价值的最低经济界限，它由折旧费，维修费，管理费、投资利息、税金等五项因素构成。成本租金只能实现住房的简单再生产。

(4)决策租金。是国家根据当时的政治、经济的需要，职工的承受能力或其他因素而决定实际执行的租金。决策租金根据政策的变化而变化，可高可低。目前的低房租可以说是国家福利政策下的决策租金。又如烟台市在住房改革中测算出的(1987年)成本月租金每平方米为1.53元。市政府考虑到财政、企业、个人的承受能力；确定月租金1.17元，为成本租金的83.7%。目前试点城市实施的准成乍租金，实际上也是决策租金的一种。

各类住房租金标准与人们对住房的需求千子接关系，租金标准越高，人们对住房的需求越低，租金的标准越低，人们对住房的需求越高。我们要正确运用租金标准这个经济杠杆争调节人们对住房的需求。

租金房价比规律性

不论人们发没发现，认不认识，信不信服，房价和房租不论何时都有一个比例，也就是房价房租比。这是个规律性的东西，什么是规律呢，简单说：规律就是“自然界和社会诸现象之间必然、本质、稳定和反复出现的关系。”

租金房价比计算公式

租金房价比，指每平方米的房价与每平方米的月租金之间的比值，大致反映了房屋以出租方式取得的投资回报。不过一般来说，大都习惯于使用房价租金比。（较长时间的参数还涉及到精算问问题。精算是运用统计、辩证方法同未来打交道的较为精确的数学。）

租金房价比界定指标

一般情况下，若要满足正常投资回报要求，房价租金的比值为180-240.如果房价租金比超过240，靠房租需要超过20年才能回收本金，外加房屋折旧、修缮费用，最终回收时间可能超过30年，说明该区域房产投资价值非常小，房价高估泡沫非常严重；如果低于180，说明该区域投资潜力较大。