城市老旧住宅小区更新路径与机制研究

城市更新首先要面对的是老旧小区更新和既有建筑物改造，这是民生提升工程、城市更新工程、经济推进工程及房地产转型发展工程。据测算，老旧小区更新和既有建筑物改造将涉及全国大部分城市、几万亿元的资金及数以亿计的城市人口。

日前，在北京举办的老旧小区更新和既有建筑改造研究院成立暨经济新常态与城市更新研讨会上，业内专家各抒己见，深入交流、探讨了更新改造中的政策配套等问题，有专家提出了将住房公积金用于既有建筑的电梯加装改造的建议。

国家行政学院政府经济研究中心主任、老旧小区更新和既有建筑改造研究院院长王健致介绍说，今年6月，国家行政学院政府经济研究中心完成《关于加快推进老旧小区改造的建议》后呈报国务院，随后，在李克强总理今年9月29日主持召开的国务院常务会议的公报中提到：“海绵城市建设要与棚户区、危房改造和老旧小区更新相结合。”这一表述意味着，推进老旧小区更新，已从政策建议转化为国家应对经济下行压力的对策。老旧小区更新和既有建筑改造研究院，是顺应稳定中国经济增长新对策而诞生的研究咨询与服务机构。

全国政协委员、国家行政学院周文彰副院长表示，老旧小区更新和既有建筑物改造需要系统设计、整体推进、分布实施。因此要研究的问题很多，需要配套的政策也很多，要吸收以往房屋建设和小区改造中留下的经验和教训。

第十届全国政协委员、原建设部副部长宋春华认为，下一步应好好研究如何解决城市结构性偏瘫问题，比如老旧小区配套缺失、城市生命线系统老化、老旧小区建筑居住舒适度差及建筑能耗高、肌理被破坏等问题。他建议应针对这些问题做好7项工作：第一要做房屋的重点调查和全面普查；第二要分析研究存在的问题和规律；第三要提出具有建设性的对策，并争取上升为国家政策；第四要进行制度设计，制度要相对稳定、规范；第五要在制度的基础上研究法规，推进立法；第六要明确责任主体；第七要搞试点示范项目，取得经验后推广实施。

中国市政工程协会会长、原建设部总工程师金德钧表示，在经济新常态下，应该集中精力，花十几年甚至几十年时间，严格按照现代化的标准，做好城市更新这一重大历史性课题。老旧小区更新和既有建筑改造是城市更新的重要组成部分。目前，在城市建筑档案不齐、产权多元化、管理体制和权属关系不协调、政府资金和民间资产不统一、相应政策法规和技术标准不落实的情况下，老旧小区更新和既有建筑改造面临很大困难，但国家有要求，民众有呼声，市场有回应，所以要从实际出发，对存在的问题及原因做深入研究，要明确老旧小区更新和既有建筑改造的对象和内容，上下形成共识。

上海建筑学会理事长、老旧小区更新和既有建筑改造研究院副院长曹嘉明，围绕“城市有机更新的理想价值和机遇”话题，展示了国内典型城市更新案例，阐述了城市更新的价值及城市更新所带来的包括技术、材料和人工等在内的诸多机遇。

住房城乡建设部政策研究中心研究员、老旧小区更新和既有建筑改造研究院常务副院长赵路兴，针对老旧小区更新改造调研中发现的“房屋基础设施老化、环境差，地下管线老化混乱、上下水滴漏，各种电路事故频发、功能不同管线无序叠加，小区道路破损严重、严重缺乏停车设施，绿化出现短板、缺乏统一建设管理，大部分老旧小区建筑结构达不到现行的50%的节能标准，小区缺乏市场化、专业化物业管理”等问题，建议老旧小区改造需要研究一系列配套政策，最主要的是资金配套政策。他同时建议，将住房公积金用于既有住宅建筑的电梯加装改造。

据了解，老旧小区更新和既有建筑改造研究院，是由国家行政学院政府经济研究中心与中国老旧小区暨建筑改造产业联盟共同组建的专业研究和咨询服务机构，将以“存量房地产改造、培育新的经济增长点，改善居民居住条件、提升居住环境，推进城市产业与功能置换，民俗和社区文化的修复与传承，优化城市空间和更新城市布局”为重点方向，开展老旧小区更新改造的政策法规、标准规范、投融资体制、质量安全、新材料及新工艺等问题的研究与咨询。

甘肃省住房和城乡建设厅关于在城市老旧住宅小区电梯改造中做好便民服务的通知

为贯彻落实《甘肃省人民政府办公厅关于印发2018年为民办实事实施方案的通知》（甘政办发〔2018〕50号）要求，保障2018年城市老旧住宅小区电梯改造任务的顺利完成，按照简化、便民、高效的原则，结合我省“转变作风改善发展环境建设年”要求，现就推进城市老旧住宅小区多层住宅楼增设电梯工作，提出以下便民服务和支持措施。 

一、建设工程规划许可 

1、实行限时办结。按照《城乡规划法》规定，建设工程规划许可实行属地化管理，由所在地城市（县）城乡规划主管部门核发建设工程规划许可证。既有住宅增设电梯规划设计方案经部门联审通过且在公示期间无异议的，项目所在地城市（县）城乡规划主管部门应在公示期结束后3个工作日内核发建设工程规划许可证。 

2、简化申报要件。结合工作实际，将既有住宅增设电梯办理建设工程规划许可申报要件简化为3项：关于办理建设工程规划许可的申请报告（申请表）；对于加装电梯部分超出该幢（小区）建设用地红线范围的，申请人应取得相关土地使用权人的书面意见；部门联审通过的既有住宅增设电梯设计方案。 

3、加强部门衔接。城市（县）城乡规划主管部门要积极配合支持当地建设行政主管部门开展现场踏勘、加装电梯设计方案联审等工作。 

二、施工图审查 

全省城市老旧住宅小区增设电梯工程的施工图设计审查工作，按现行建设工程施工图审查程序从速从简办理。 

1、建立绿色通道。各施工图审查机构应建立增设电梯工程施工图审查绿色通道，指派专人负责施工图审查的咨询、受理和技术审查服务，及时受理，并在2个工作日内完成审查工作。各市州建设行政主管部门应在审查数据上报的当日办结备案。 

2、简化报审材料。结合实际，将增设电梯项目设计施工图报审材料简化为三项：建设工程规划许可证及附件；符合设计深度要求的全套施工图纸及完整结构计算书等设计文本；工程勘察报告。 

3、突出审查重点。增设电梯设计重点是保证结构及运行安全。施工图审查时，在对原房屋的结构形式及是否具备加装电梯的条件进行判定的基础上，对电梯井道地基及基础设计是否满足承载力、电梯井道及其与原有建筑主体结构的连接安全可靠性、新老建筑间沉降差控制、电梯及设备的选型、电气设计等作为重点内容进行审查。 

加装电梯的抗震设计按现行规范要求执行。加装电梯的合理使用年限应不少于主体建筑的后续使用年限。 

4、进行技术预审。施工图审查机构依据审查通过的加装电梯设计方案进行施工图技术预审，领取建设工程规划许可证后，及时入网办理施工图审查及备案手续。 

三、施工许可证 

1、实行网上申报限时办结。增设电梯工程施工许可实行属地化管理，由项目所在地建设行政主管部门办理并做好质量安全监督。按照“一窗办一网办简化办马上办”的要求，实行网上“一站式”申请、受理、审核、发证，并在 3个工作日办结。对不按要求办理，拖延时间不尽快办的，一经发现，严肃处理。 

2、简化申报要件。结合实际，将增设电梯工程办理施工许可证申报要件简化为五项：建筑工程施工许可证申请表、建设工程规划许可证、施工图审查合格书、施工合同与监理合同方案、质量监督及安全备案手续。 

四、领取住房公积金 

增设电梯的业主，可向公积金管理部门申请房屋所有权人及其配偶名下的住房公积金，用于支付增设电梯个人分摊的费用。增设电梯工程竣工验收后，业主凭竣工验收合格证明及公积金管理部门要求提供的其他必备材料，提取住房公积金，提取总额度不得超过增设电梯费用扣除政府补贴后的个人分摊金额。 

五、使用住宅专项维修资金 

住宅专项维修资金管理单位、银行、物业公司、业主委员会等，应当按照方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则，支持业主使用住宅专项维修资金增设电梯，凭电梯竣工验收证明文件及相关资料，提取电梯费用分摊人部分或者全部专项维修资金。 

各部门应按照省政府《2018年城市老旧住宅小区电梯改造工作实施方案》及市州制定的实施方案，扎实有效地做好本地的增设电梯工作。为规范开展工作和信息报送，我厅制定了部分样表，供各地工作中参考使用（见附件），样表中的个别内容可依据市州实施方案调整。

甘肃省住房和城乡建设厅 

　　                                                                        2018年5月3日