城市房屋拆迁估价指导意见

被拆迁房屋货币补偿金额=房地产市场价格 搬迁补助费 临时安置补助费 拆迁非住宅房屋造成停产、停业的补偿费 被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额

2011年国务院出台的《国有土地上房屋征收与补偿条例》在行政程序、补偿标准等方面对征收拆迁提出了更高的要求。3年来，涉及征收拆迁的案件数量一直位居我国行政诉讼案件排行榜的前三位，平均每年的案件数量在七八千件左右，预计未来仍将持续这样的态势。“最高人民法院2012年针对房屋征收案件出台了司法解释，主要就是要解决强拆的问题。”杨在明认为，而征收拆迁是一个持续的过程，其中还包含了征收决定的前置程序问题、征收补偿协议的履行、补偿标准的合理性等等问题。针对这些问题，最高人民法院也将继续出台相关司法解释。“争取在明年再出台一个相关的司法解释。” 2100433B

关于印发《城市房屋拆迁估价指导意见》的通知

建住房〔2003〕234号

各省、自治区、直辖市建设厅(建委)，直辖市房地局、规划局，新疆生产建设兵团建设局：

为了规范城市房屋拆迁估价行为，维护拆迁当事人的合法权益，根据《城市房屋拆迁管理条例》和《房地产估价规范》，建设部制定了《城市房屋拆迁估价指导意见》。现将《城市房屋拆迁估价指导意见》印发给你们，请遵照执行。

各地在执行中遇到的情况和问题，请及时反馈我部住宅与房地产业司。

建　设　部

二○○三年十二月一日

原文（已作废，被《国有土地上房屋征收评估办法》取代）

城市房屋拆迁估价指导意见总则

第一条 为规范城市房屋拆迁估价行为，维护拆迁当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房屋拆迁管理条例》的有关规定和国家标准《房地产估价规范》，制定本意见。

第二条 城市规划区内国有土地上房屋拆迁涉及的房地产估价活动，适用本意见。

第三条 本意见所称城市房屋拆迁估价（以下简称拆迁估价），是指为确定被拆迁房屋货币补偿金额,根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，对其房地产市场价格进行的评估。

城市房屋拆迁估价指导意见评估机构要求

房屋拆迁评估价格为被拆迁房屋的房地产市场价格，不包含搬迁补助费、临时安置补助费和拆迁非住宅房屋造成停产、停业的补偿费，以及被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额。搬迁补助费、临时安置补助费和拆迁非住宅房屋造成停产、停业的补偿费，按照省、自治区、直辖市人民政府规定的标准执行。被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额，由拆迁人和被拆迁人协商确定；协商不成的，可以通过委托评估确定。

第四条 拆迁估价由具有房地产价格评估资格的估价机构（以下简称估价机构）承担，估价报告必须由专职注册房地产估价师签字。

第五条 拆迁估价应当坚持独立、客观、公正、合法的原则。任何组织或者个人不得非法干预拆迁估价活动和估价结果。

第六条 市、县房地产管理部门应当向社会公示一批资质等级高、综合实力强、社会信誉好的估价机构，供拆迁当事人选择。

拆迁估价机构的确定应当公开、透明，采取被拆迁人投票或拆迁当事人抽签等方式。

城市房屋拆迁估价指导意见评估房屋要求

房屋拆迁许可证确定的同一拆迁范围内的被拆迁房屋，原则上由一家估价机构评估。需要由两家或者两家以上估价机构评估的，估价机构之间应当就拆迁估价的依据、原则、程序、方法、参数选取等进行协调并执行共同的标准。

第七条 拆迁估价机构确定后，一般由拆迁人委托。委托人应当与估价机构签订书面拆迁估价委托合同。

第八条 受托估价机构不得转让、变相转让受托的估价业务。

估价机构和估价人员与拆迁当事人有利害关系或者是拆迁当事人的，应当回避。

第九条 拆迁当事人有义务向估价机构如实提供拆迁估价所必需的资料，协助估价机构进行实地查勘。

第十条 受托估价机构和估价人员需要查阅被拆迁房屋的房地产权属档案和相关房地产交易信息的，房地产管理部门应当允许查阅。

第十一条 拆迁估价目的统一表述为“为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产市场价格。”

城市房屋拆迁估价指导意见评估价值要求

拆迁估价时点一般为房屋拆迁许可证颁发之日。拆迁规模大、分期分段实施的，以当期（段）房屋拆迁实施之日为估价时点。

拆迁估价的价值标准为公开市场价值，不考虑房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。

第十二条 委托拆迁估价的，拆迁当事人应当明确被拆迁房屋的性质（包括用途，下同）和面积。

被拆迁房屋的性质和面积一般以房屋权属证书及权属档案的记载为准；各地对被拆迁房屋的性质和面积认定有特别规定的，从其规定；拆迁人与被拆迁人对被拆迁房屋的性质或者面积协商一致的，可以按照协商结果进行评估。

对被拆迁房屋的性质不能协商一致的，应当向城市规划行政主管部门申请确认。对被拆迁房屋的面积不能协商一致的，可以向依照《房产测绘管理办法》设立的房屋面积鉴定机构申请鉴定；没有设立房屋面积鉴定机构的，可以委托具有房产测绘资格的房产测绘单位测算。

公示期

对拆迁中涉及的被拆迁房屋的性质和面积认定的具体问题，由市、县规划行政主管部门和房地产管理部门制定办法予以解决。

第十三条 市、县人民政府或者其授权的部门应当根据当地房地产市场交易价格，至少每年定期公布一次不同区域、不同用途、不同建筑结构的各类房屋的房地产市场价格。

第十四条 拆迁估价应当参照类似房地产的市场交易价格和市、县人民政府或者其授权部门定期公布的房地产市场价格，结合被拆迁房屋的房地产状况进行。

第十五条 拆迁估价人员应当对被拆迁房屋进行实地查勘，做好实地查勘记录，拍摄反映被拆迁房屋外观和内部状况的影像资料。

城市房屋拆迁估价指导意见评估勘查记录

实地查勘记录由实地查勘的估价人员、拆迁人、被拆迁人签字认可。

因被拆迁人的原因不能对被拆迁房屋进行实地查勘、拍摄影像资料或者被拆迁人不同意在实地查勘记录上签字的，应当由除拆迁人和估价机构以外的无利害关系的第三人见证，并在估价报告中作出相应说明。

第十六条 拆迁估价一般应当采用市场比较法。不具备采用市场比较法条件的，可以采用其他估价方法，并在估价报告中充分说明原因。

第十七条 拆迁评估价格应当以人民币为计价的货币单位，精确到元。

第十八条 估价机构应当将分户的初步估价结果向被拆迁人公示7日，并进行现场说明，听取有关意见。

城市房屋拆迁估价指导意见估价报告

公示期满后，估价机构应当向委托人提供委托范围内被拆迁房屋的整体估价报告和分户估价报告。委托人应当向被拆迁人转交分户估价报告。

第十九条 拆迁人或被拆迁人对估价报告有疑问的，可以向估价机构咨询。估价机构应当向其解释拆迁估价的依据、原则、程序、方法、参数选取和估价结果产生的过程。

第二十条 拆迁当事人对估价结果有异议的，自收到估价报告之日起5日内，可以向原估价机构书面申请复核估价，也可以另行委托估价机构评估。

第二十一条 拆迁当事人向原估价机构申请复核估价的，该估价机构应当自收到书面复核估价申请之日起5日内给予答复。估价结果改变的，应当重新出具估价报告；估价结果没有改变的，出具书面通知。

拆迁当事人另行委托估价机构评估的，受托估价机构应当在10日内出具估价报告。

第二十二条 拆迁当事人对原估价机构的复核结果有异议或者另行委托估价的结果与原估价结果有差异且协商达不成一致意见的，自收到复核结果或者另行委托估价机构出具的估价报告之日起5日内，可以向被拆迁房屋所在地的房地产价格评估专家委员会（以下简称估价专家委员会）申请技术鉴定。

第二十三条 估价专家委员会应当自收到申请之日起10日内，对申请鉴定的估价报告的估价依据、估价技术路线、估价方法选用、参数选取、估价结果确定方式等估价技术问题出具书面鉴定意见。

估价报告不存在技术问题的，应维持估价报告；估价报告存在技术问题的，估价机构应当改正错误，重新出具估价报告。

第二十四条 省、自治区建设行政主管部门和设区城市的市房地产管理部门或者其授权的房地产估价行业自律性组织，应当成立由资深专职注册房地产估价师及房地产、城市规划、法律等方面专家组成的估价专家委员会，对拆迁估价进行技术指导，受理拆迁估价技术鉴定。

第二十五条 受理拆迁估价技术鉴定后，估价专家委员会应当指派3人以上（含3人）单数成员组成鉴定组，处理拆迁估价技术鉴定事宜。

鉴定组成员与原估价机构、拆迁当事人有利害关系或者是拆迁当事人的，应当回避。

原估价机构应当配合估价专家委员会做好鉴定工作。

第二十六条 估价专家委员会成员、估价机构、估价人员应当回避而未回避的，其鉴定意见或者估价结果无效。

城市房屋拆迁估价指导意见拆迁责任

拆迁当事人不如实提供有关资料或者不协助估价机构实地查勘而造成估价失实或者其他后果的，应当承担相应责任。

第二十七条 对有下列行为之一的估价机构和估价人员，依据《城市房地产中介服务管理规定》、《房地产估价师注册管理办法》等规定进行处罚，或记入其信用档案：

（一）出具不实估价报告的；

（二）与拆迁当事人一方串通，损害对方合法权益的；

（三）以回扣等不正当竞争手段获取拆迁估价业务的；

（四）允许他人借用自己名义从事拆迁估价活动或者转让、变相转让受托的拆迁估价业务的；

（五）多次被申请鉴定，经查证，确实存在问题的；

（六）违反国家标准《房地产估价规范》和本意见其他规定的；

（七）法律、法规规定的其他情形。

第二十八条 以产权调换作为房屋拆迁补偿、安置方式的，对所调换房屋的房地产市场价格进行的评估，参照本意见执行。

城市规划区外国有土地上房屋拆迁涉及的房地产估价活动，参照本意见执行。

第二十九条 本意见自2004年1月1日起施行。此前已颁发房屋拆迁许可证的拆迁项目，其拆迁估价不适用本意见。

成都市房产管理局关于处理城市房屋拆迁评估价格异议的指导意见

成房办〔2008〕176号

锦江、青羊、金牛、武侯、成华区房管局，高新区规划建设局，市房屋拆迁管理处，市房地产经营管理处，市房地产评估协会，各房屋拆迁单位，各房地产估价机构：

根据建设部《房地产估价机构管理办法》、《成都市城市房屋拆迁补偿评估管理实施办法》及《成都市人民政府办公厅关于进一步规范五城区城市房屋拆迁工作的意见》（成办发[2008]75号）等法规政策，为规范城市房屋拆迁评估价格异议处理程序，制定本意见。

一、房屋拆迁估价机构经抽签选择产生后，应依法、独立作出估价报告。被拆迁房屋评估价格应真实反映同时期、同结构、同用途、同类区域的二手房市场价格。估价机构在将估价结果报告交付委托人的当日，应将估价结果报告向市房屋拆迁管理处备案。

二、拆迁人或被拆迁人认为估价机构作出的估价报告违反国家房地产估价规范或未真实反映房地产市场价格的，可在收到估价报告或估价结果报告公布之日起5个工作日内委托成都市房地产评估协会专家委员会进行技术鉴定，也可委托国家、省相应专家委员会进行技术鉴定。

三、市房屋拆迁管理部门对拆迁当事人有异议的涉嫌违反国家房地产估价规范或严重背离房地产市场价格的估价报告，可委托成都市房地产评估协会进行技术鉴定，也可委托国家、省相应专家委员会进行技术鉴定。

四、成都市房地产评估协会专家委员会受理后，应按照国家房地产估价规范和相关法规政策，对被申请鉴定的估价报告的估价依据、估价技术路线、估价方法选用、参数选取、估价结果确定方式等估价技术问题进行技术鉴定。鉴定组成员与原估价机构、拆迁当事人或申请人有利害关系的，应当回避。

五、成都市房地产评估协会专家委员会在受理之日起10个工作日内出具书面鉴定结论。

六、估价报告经鉴定存在技术问题的，原估价机构应当改正错误，重新作出估价报告，不再另行收取评估费用。

七、估价机构拒绝重新作出估价报告或再次作出估价报告经鉴定仍然存在重大问题的，可由拆迁当事人双方协商共同委托其他估价机构进行分户评估，也可由拆迁人重新组织召开拆迁动员会，另行抽签选择估价机构。

成都市房产管理局

2008年12月16日

成都市房产管理局关于印发《成都市城市房屋拆迁估价机构抽签程序规定》的通知

成房发〔2008〕156号

锦江、青羊、金牛、武侯、成华区房管局，高新区规划建设局，市房屋拆迁管理处，各房屋拆迁单位，各房地产估价机构：

根据《成都市城市房屋拆迁补偿评估管理实施办法》及《成都市人民政府办公厅关于进一步规范五城区城市房屋拆迁工作的意见》等法规政策，我局制定了《成都市城市房屋拆迁估价机构抽签程序规定》，现印发你们，请遵照执行。

特此通知。

成都市房产管理局

二○○八年十一月十二日

内容简介

第一条 为公平、公正地确定城市房屋拆迁补偿价格，维护房屋拆迁当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房屋拆迁管理条例》、《房地产估价规范》、《城市房屋拆迁估价指导意见》等有关规定，结合本市实际，制定本实施办法。

第二条 市规划区内棚户区改造涉及房屋拆迁估价的行为，适用本办法。

第三条 本办法所称房屋拆迁补偿评估，是指房地产评估专业人员遵循评估原则，选择适宜的估价方法，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑结构等因素，对被拆迁房屋的房地产市场价格进行评定估算。

房屋拆迁评估价格为被拆迁房屋的房地产市场价格，不包括搬迁补助费、临时安置补助费和拆迁非住宅房屋造成停产、停业的补偿费。

被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额，以及室外的土木建筑附属物（如围墙等），可以通过委托评估确定。

第四条 拆迁估价应由具有三级以上资质的房地产评估机构（以下简称评估机构）承担，拆迁补偿估价中的主要估价人员应为专职注册房地产估价师，房屋拆迁补偿估价报告必须由专职注册房地产估价师签字、盖章后方可生效。

第五条 房屋拆迁评估种类包括有权属证明的房屋、可进行房屋权属初始登记的房屋、不能办理权属证明的房屋。

第六条 申请房屋价格评估，委托人应当向评估机构提交被拆迁房屋的权属证明。不能提交权属证明的，按重置价格结合成新确定评估价格。

第七条 被拆迁人接到拆迁办的通知后，会同评估机构的评估人员进入拆迁现场实地查勘，查勘后由评估人员、拆迁人、被拆迁人签字认可。拆迁估价人员应当做好实地查勘记录，拍摄反映被拆迁房屋状况的影像资料。如被拆迁人不同意在查勘记录上签字的，应当由除拆迁人和估价机构以外的无利害关系的第三人见证，并在估价报告中作出相应说明。

第八条 评估机构应当将初步估价结果在被拆迁范围内向被拆迁人公示7日，并进行现场说明。评估机构应按照委托合同出具评估报告，向房屋拆迁当事人解释房屋拆迁评估的依据、选用的评估方法、评估结果产生的过程等，并将评估报告向城市房屋拆迁行政主管部门备案。

第九条 拆迁当事人对分户评估结果有异议的，应当在送达评估报告5日内向城市房地产评估专家委员会提出鉴定申请，房地产评估专家委员会接到申请后，应在10日内召开会议，由评估机构到会解释其评估结果。房地产评估专家委员会以无记名投票方式，确定鉴定结果，鉴定结果作为拆迁补偿的依据。

第十条 以产权调换作为房屋拆迁补偿安置方式的，对所调换房屋的房地产市场价格进行评估，参照本办法执行。

第十一条 本办法未尽事宜按有关法律、法规的规定执行。

第十二条 本办法执行中的具体问题由市城乡建设委员会负责解释。

第十三条 本办法自公布之日起施行。