出让国有土地使用权审批管理暂行规定

第一条　为贯彻执行《国务院关于出让国有土地使用权批准权限的通知》（国发〔1989〕49号），加强出让国有土地使用权的审批管理，特制定本规定。

第二条　出让国有土地使用权，须按出让计划进行。

出让计划由市、县土地管理部门拟订，经同级人民政府审核，报省、自治区、直辖市人民政府批准。

第三条　出让国有土地使用权实行预报制度。出让方案初步确定后，按照国务院规定的出让国有土地使用权批准权限，须经上级人民政府批准的，市、县土地管理部门应及时向上级人民政府的土地管理部门预先报告。

预报内容主要包括：出让地块的位置、面积、利用现状、出让年限、规划用途、出让方式、地价评估、效益测算及方案实施进展情况等。

第四条　除旧城改造和已开发的建设用地以外，出让国有土地使用权的用地指标，应纳入国家下达的地方年度建设用地计划。需增加用地计划指标的，按《建设用地计划管理暂行办法》的有关规定办理。

第五条　出让国有土地使用权的批准权限，按照《国务院关于出让国有土地使用权批准权限的通知》的规定执行。

第六条　出让国有土地使用权的正式报批，按下列程序办理：

（一）市、县土地管理部门根据出让计划会同有关部门拟订出让地块的征地、拆迁补偿安置方案、土地使用条件、《出让国有土地使用权合同（草案）》，报同级人民政府审核。

（二）按照出让国有土地使用权批准权限，经上级土地管理部门审查后，报人民政府批准。

（三）经政府批准后，由市、县土地管理部门与国有土地使用权受让人正式签订《出让国有土地使用权合同》，依法办理土地使用权登记手续，核发《国有土地使用证》。

呼和浩特市人民政府令

（第27号）

现发布《呼和浩特市国有土地使用权出让暂行规定》，自发布之日起施行。

市长 冯士鼎

一九九七年十月十七日

呼和浩特市国有土地使用权出让暂行规定

第一章 总则

第一条根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》等法律、法规，结合我市实际，制定本规定。

第二条本市行政区域内的国有土地使用权的出让适用本规定

本规定所称国有土地，是指本市城区、旗县、工矿区范围内属于全民所有的土地（以下简称土地）。

除法律另有规定外，中华人民共和国境内外的公司、企业、其他组织和个人均可依照本规定取得土地使用权，进行土地开发、利用、经营。

第三条依照本规定取得土地使用权的土地使用者，其使用权在使用年限内可以转让、出租、抵押、继承或者用于法律允许的其他经济活动。

土地使用者开发、利用、经营土地的活动，应当遵守法律、法规及市人民政府的有关规定，不得损害社会公共利益。

地下各类自然资源、矿产、埋藏物、市政公用设施等均不在出让范围内。

第四条各级人民政府土地管理部门负责对本辖区内国有土地使用权的出让、转让、出租、抵押、终止进行监督检查。

第二章 土地使用权出让

第五条土地使用权出让是指市或旗、县人民政府以土地所有者的身份将土地的使用权按照指定的地块、用途、使用年限和其他条件，提供给土地使用者依法进行开发、经营、使用并由土地使用者向国家支付出让金的行为。

第六条土地使用权出让应当签订出让合同，由市或旗、县土地管理部门（出让人）代表本级人民政府与土地使用者（受让人）签订。

第七条出让地块及用途、年限、价格和其他条件，由市或旗、县人民政府土地管理部门会同城市规划等部门共同拟定，按照国务院规定的审批权限经批准后，由市或旗、县人民政府土地管理部门具体实施。

具体报批程序和附送文件，按照国家土地管理局发布的《出让国有土地使用权审批管理暂行规定》办理。

第八条土地使用权出让最高年限一般按下列用途确定：

（一）居住用地七十年；

（二）工业用地五十年；

（三）教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；

（四）商业、旅游、娱乐用地四十年；

（五）综合用地和其他用地五十年。

第九条出让可采取协议、招标、拍卖三种方式，具体方式由市或旗、县人民政府决定。

协议出让是指出让人和受让人协议出让金数额和用地条件，出让土地使用权的行为。

招标出让是指按照公平合理、平等竞争的原则，由出让人与竞投中标人签订合同，出让土地使用权的行为。

拍卖出让是指出让人在指定的时间、地点公开叫价，参加竞投人应价，出让人与价高者签订合同，出让土地使用权的行为。

第十条土地使用权出让不论采取何种方式，受让人从出让合同签订之日起十日内，应向出让人交付不少于出让金总额15%的定金，自签定合同之日起六十日内，或在约定的时间内，交付全部土地使用权出让金。

第十一条定金、保证金可充抵出让金，对未中标或者竞投失败者所交保证金，应在决标或拍卖之日起五日内原数退还。

第十二条受让人在支付全部土地使用权出让金后，出让人应按合同规定提供出让地块的土地使用权，办理登记手续，核发土地使用证。未按合同规定提供土地使用权的，受让人有权解除合同并请求违约赔偿，出让人应返还定金、保证金。受让人逾期未全部支付出让金的，出让人有权解除合同，定金、保证金不予退还，并由受让人承担违约责任。

第十三条出让期间，受让人需改变出让合同所规定的土地用途，必须事先向出让人提出申请，经出让人会同城市规划部门核准后变更，并重新签订出让合同或签订补充合同。按规定调整土地使用权出让金，办理变更登记。

第十四条城市规划、控制区内的集体所有的土地，经市或旗、县土地管理部门代表本级人民政府依法征用为国有土地后该幅国有土地的使用权再按本规定向土地使用者出让。

第十五条土地使用权出让金、年地租标准以呼和浩特市人民政府公布的建成区基准地价为基础，根据出让地块的具体位置、用途、使用年限、已投入土地的资金、市场供求情况、出让方式等因素确定。建成区基准地价未包括的范围，则应由有权评估地价的机构评估地价，并经市或旗、县人民政府土地管理部门确认后生效。旗、县土地使用权出让金、年地租标准由旗、县人民政府确定，报市人民政府批准。

第三章 土地使用权划拨

第十六条划拨土地使用权是指土地使用者通过除出让土地使用权以外的其他各种方式依法取得的土地使用权。

第十七条对国家机关用地和军事用地；城市基础设施用地和公益事业用地；国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；法律、行政法规规定的其他用地仍采用划拨的方式。

第十八条划拨土地使用者必须依照批准的土地用途使用，不得擅自改变土地用途。确需改变土地用途，须经城建规划部门和土地管理部门批准。按照《土地登记规则》的规定办理。

第十九条划拨土地使用权转让（包括出售、联营联建、交换和赠与等），持有关合法证件，依照本规定与市或旗、县人民政府土地管理部门签定土地使用权出让合同，并补交土地使用权出让金，或者以转让所获收益抵交土地使用权出让金。

第二十条国有企业改制为有限责任公司或股份有限公司涉及到原划拨土地使用权的，必须经过地价评估，报市或旗、县人民政府土地管理部门确认地价、批准土地处置方案、补交出让金后，办理土地使用权变更登记手续。

第二十一条国有企业改组涉及到企业破产、拍卖、兼并，必须经过地价评估，报市或旗、县人民政府土地管理部门确认地价、批准土地处置方案、补交出让金或年地租后，办理土地使用权变更登记手续。

第二十二条旧城区改造涉及的原划拨土地使用权的，可由市人民政府依法收回，除按法律规定继续实行划拨外，其余一律依法实行土地使用权出让，由土地使用者向政府交纳土地出让金或年地租。

第二十三条资产处置的几种方式（出让金交纳的几种形式）：

（一）用地单位及个人可依法取得土地使用权，签订土地出让合同，补交土地出让金；

（二）一次性交纳出让金确有困难的用地单位及个人，可以采取向政府交纳年地租的形式；

（三）国有土地使用权作价入股。

第二十四条在企业结构调整中，经上级主管部门批准合并、兼并或者企业分立发生土地使用权转移的，企业双方自批准之日起三十日内持有关合法证明文件到市或旗、县人民政府土地管理部门办理权属变更登记。

第四章 土地使用权终止

第二十五条土地使用权因土地使用权出让合同规定的使用年限届满、提前收回等原因而终止。

第二十六条土地使用期满，土地使用权由市或旗、县人民政府土地管理部门无偿收回，土地使用者交还土地使用证，办理注销登记，原地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得。

第二十七条土地使用期满，土地使用者可以申请续期，续期时，应当重新签订合同，支付土地使用权出让金，办理登记。

第二十八条市或旗、县人民政府土地管理部门对土地使用者依法取得的土地使用权不提前收回。在特殊情况下，根据社会公共利益的需要，市或旗、县人民政府可依照法律程序提前收回，并给予相应的补偿。

提前收回出让合同期未满的土地使用权，其补偿金额应按照出让合同的余期、地上建筑物、其他附着物价值和出让金等项内容，由市或旗、县人民政府土地管理部门与受让人协商，也可与受让人协商将其他地块进行交换，但必须重新签订出让合同，办理手续。

第五章 附则

第二十九条土地使用权出让金交付的形式及收入的管理依照国家及自治区有关规定办理。

第三十条本规定由市土地管理局负责解释。

第三十一条本规定自发布之日起施行。 2100433B

国有土地使用权的出让

一、国有土地使用权出让的概念和特征

(一)国有土地使用权出让的概念考试大论坛

土地使用权出让与土地使用权转让不同，表现在：1、土地使用权出让属于圭地一级市场;土地使用权转让是土地使用出让后，受让方按照土地使用权出让合同约定的期限和条件土地进行投资开发后，通过出售、赔与或交换等方式，土地使用权转让人，受转让人在转让人土地使用权有效年限内受让土地使用权的民事法律行为，属土地二级市场。2、土地使用权出让是土地使用从国家土地所有权分离而成为一项项独立的民事权利，而土地使用权转让则是土地使用权成为独立的民事权利之后使用权人再依法将它转移给其他公民或法人的行为。前者是土地所有者行使土所有权的结果，后者则是土地使用者对圭地使用权进行法律地的处分的结果。 3。土地合用权出让反映的是土地所有者与土地使用者之间的关系，土地使用权转让不仅反映土地所有者与土地使用者之者的关系，而且反映土地使用者与土地使用者之间的关系。

土地使用权出让与土地使用出租也不同，表现在：1.土地使用权出让是土地一级市场的行为，而土地使用权出租则是土地二级市场的行为。2.土地使用权出让是处分行为，是土地使用权与土地所有权分离而成立独立的财产权利，出让一方永远只能是土地所有人即国家。3.土地使用权出让结果是土地使用权从土地所有权中分离为一种独立的他物权，而土地使用权出租的结果是出租人将其权利租人使用一定年限，出租人仍保有土地使用权，而承租方享有的只是一种债权，土地使用权出让合同中的权利义务并不随土地使用出租而转移给土地使用权承租人。

(二)国有土地使用权出让的法律特征

1、土地使用权出让是一种民事法律行为

2、土地使用权出让是一种设权行为

3、土地使用权出让是一种有偿行为本文来源:考试大网

4、土地使用权的出让附随着特殊义务

二、国有土地使用权出让范围和批准权限

土地使用权出让范围包括以下两个层次的内容：

1、土地使用权出让的土地仅限于国有土地，且是城镇国有土地。

2、土地使用权出让的土地一般是具有商业性利益的土地(在国外视为“私益”)，即具有房地产交易性质的土地。

(二)土地使用权出让的批准

土地使用权出让的批准，是一种政府行为、行政行为，是政府对土地使用权出让活动进行管理的一种行政措施。

三、国有土地使用权出让方式

土地使用权出让方式，是指国家通过民事法律行为将国有土地使用权出让给土地使用者，其中最重要的方式是合同。订立合同的具体方式很多，土地使用权出让合同在我国目前主要采取拍卖、招标和双方协议的方式订立，而且各有侧重。

1、协议出让

协议出让，是指出让方和受让方经过协商，就土地使用权出让条件以及双方的权利义务达成一致而出让土地使用权的民事法律行为。

土地使用权协议出让的一般程序为：

(1)申请阶段

(2)协商阶段

(3)签约阶段

(4)履行阶段

2、招标出让招标出让土地使用权，是指通过招标，投标和定标的竞争程序出让土地使用权的民事法律行为。具体而言，招标出让是指在规下期限内，由符合规定条件的人以书面投标方式，向出让方竞投某块土地的使用权，出让方选择价符合底价最优者与之签订土地使用权出让合同，并向其他让土地使用权的民事法律行为。

四、国有土地使用权的出让年限

土地使用权出让年限，是指国家许可受让人在获得的国有土地上使用土地期限，具体包括三个方面的内容：国家法律规定的土地使用权得以出让的最高年限;土地使用权出让合同具体约定的受让人得以使用土地的出让年限;土地使用权年限届满后的续展。

五、我国土地使用出让的收回制度

土地使用权的收回，是指国家将国有土地使用权以出让合同的方式确定给土地使用者开发利用后，由于法定事由发生，国家收回土地使用权致使用者不再享有土地使用的行为。国家收回土地使用权一般有以下四种情况：

(一)土地使用者违反城市规划或土地使用权出让合同的规定而开发利用土地，被国家强制收回。

(二)土地使用权出让合同规定的期限届满。

(三)在土地使用权期限届满前国家因[社会公共利益的需要，提前收回土地使用权。

(四)为实施城市规定划进行旧城区改建，需要调整使用土地的。2100433B

第一条 为加强国有土地资产管理，优化土地资源配置，规范协议出让国有土地使用权行为，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国土地管理法实施条例》，制定本规定。

第二条 在中华人民共和国境内以协议方式出让国有土地使用权的，适用本规定。

本规定所称协议出让国有土地使用权，是指国家以协议方式将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。

第三条 出让国有土地使用权，除依照法律、法规和规章的规定应当采用招标、拍卖或者挂牌方式外，方可采取协议方式。

第四条 协议出让国有土地使用权，应当遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则。

以协议方式出让国有土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价。

第五条 协议出让最低价不得低于新增建设用地的土地有偿使用费、征地(拆迁)补偿费用以及按照国家规定应当缴纳的有关税费之和"para" label-module="para">

低于最低价时国有土地使用权不得出让。

第六条 省、自治区、直辖市人民政府国土资源行政主管部门应当依据本规定第五条的规定拟定协议出让最低价，报同级人民政府批准后公布，由市、县人民政府国土资源行政主管部门实施。

第七条 市、县人民政府国土资源行政主管部门应当根据经济社会发展计划、国家产业政策、土地利用总体规划、土地利用年度计划、城市规划和土地市场状况，编制国有土地使用权出让计划，报同级人民政府批准后组织实施。

国有土地使用权出让计划经批准后，市、县人民政府国土资源行政主管部门应当在土地有形市场等指定场所，或者通过报纸、互联网等媒介向社会公布。

因特殊原因，需要对国有土地使用权出让计划进行调整的，应当报原批准机关批准，并按照前款规定及时向社会公布。

国有土地使用权出让计划应当包括年度土地供应总量、不同用途土地供应面积、地段以及供地时间等内容。

第八条 国有土地使用权出让计划公布后，需要使用土地的单位和个人可以根据国有土地使用权出让计划，在市、县人民政府国土资源行政主管部门公布的时限内，向市、县人民政府国土资源行政主管部门提出意向用地申请。

市、县人民政府国土资源行政主管部门公布计划接受申请的时间不得少于30日。

第九条 在公布的地段上，同一地块只有一个意向用地者的，市、县人民政府国土资源行政主管部门方可按照本规定采取协议方式出让;但商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地除外。

同一地块有两个或者两个以上意向用地者的，市、县人民政府国土资源行政主管部门应当按照《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，采取招标、拍卖或者挂牌方式出让。

第十条 对符合协议出让条件的，市、县人民政府国土资源行政主管部门会同城市规划等有关部门，依据国有土地使用权出让计划、城市规划和意向用地者申请的用地项目类型、规模等，制定协议出让土地方案。

协议出让土地方案应当包括拟出让地块的具体位置、界址、用途、面积、年限、土地使用条件、规划设计条件、供地时间等。

第十一条 市、县人民政府国土资源行政主管部门应当根据国家产业政策和拟出让地块的情况，按照《城镇土地估价规程》的规定，对拟出让地块的土地价格进行评估，经市、县人民政府国土资源行政主管部门集体决策"para" label-module="para">

协议出让底价不得低于协议出让最低价。

协议出让底价确定后应当保密，任何单位和个人不得泄露。

第十二条 协议出让土地方案和底价经有批准权的人民政府批准后，市、县人民政府国土资源行政主管部门应当与意向用地者就土地出让价格等进行充分协商，协商一致且议定的出让价格不低于出让底价的，方可达成协议。

第十三条 市、县人民政府国土资源行政主管部门应当根据协议结果，与意向用地者签订《国有土地使用权出让合同》。

第十四条 《国有土地使用权出让合同》签订后7日内，市、县人民政府国土资源行政主管部门应当将协议出让结果在土地有形市场等指定场所，或者通过报纸、互联网等媒介向社会公布，接受社会监督。

公布协议出让结果的时间不得少于15日。

第十五条 土地使用者按照《国有土地使用权出让合同》的约定，付清土地使用权出让金、依法办理土地登记手续后，取得国有土地使用权。

第十六条 以协议出让方式取得国有土地使用权的土地使用者，需要将土地使用权出让合同约定的土地用途改变为商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用途的，应当取得出让方和市、县人民政府城市规划部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，按变更后的土地用途，以变更时的土地市场价格补交相应的土地使用权出让金，并依法办理土地使用权变更登记手续。

第十七条 违反本规定，有下列行为之一的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分：

(一)不按照规定公布国有土地使用权出让计划或者协议出让结果的;

(二)确定出让底价时未经集体决策的;

(三)泄露出让底价的;

(四)低于协议出让最低价出让国有土地使用权的;

(五)减免国有土地使用权出让金的。

违反前款有关规定，情节严重构成犯罪的，依法追究刑事责任。