重庆市物业管理办法

文件正文

第一章总则

第一条为了规范物业的使用、维修和管理服务活动，维护业主、使用人和物业管理企业的合法权益，创造和保持整洁、安全、舒适的居住环境，根据国家法律、法规的有关规定，结合重庆实际，制定本办法。

第二条本市行政区域内的物业管理适用本办法。

第三条本办法所称物业，主要指房屋以及相关的公共设施。

本办法所称业主，是指物业的所有权人。

本办法所称使用人，是指物业的承租人和实际使用物业的其他人。

本办法所称物业管理企业，是指接受业主或者业主委员会委托，根据物业管理服务合同进行专业管理服务的企业。

第四条物业管理实行业主自治管理与委托物业管理企业专业管理服务相结合的原则。

第五条市房地产行政主管部门主管全市物业管理工作，负责组织实施本办法。区县（自治县、市）房地产行政主管部门依照本办法的规定对本辖区物业管理进行管理监督。

建设、规划、市政、公用、园林、交通、公安、物价、邮电、供气、供水、电业等有关行政管理部门按照各自职责，协同实施本办法。

第六条市房地产行政主管部门对物业管理的主要职责是：

（一）贯彻执行国家、市有关物业管理法律、法规、规章和政策；

（二）负责物业管理企业的资质审查；

（三）负责物业管理人员的上岗培训；

（四）制定物业管理合同、公约等示范文本；

（五）监督、指导物业管理活动；

（六）参与制定物业管理收费标准；

（七）对违反本办法的行为实施处罚。

区县（自治县、市）房地产行政主管部门对物业管理的主要职责除本条第一款第（一）、（五）、（六）、（七）项外，还应履行以下职责：

（一）指导组建业主委员会，并实施登记管理；

（二）对使用公约、业主公约、物业管理合同的签订、中止、终止进行备案管理；

（三）受理对违反本办法行为的投诉。

第二章管理组织与职责

第七条实施物业管理的区域，应当成立业主委员会。

业主委员会由业主大会或者业主代表大会选举产生，业主委员会委员应由业主担任。业主委员会每届任期2年至3年，可以连选连任。

业主委员会自选举产生之日起15日内，应向所在地的区县（自治县、市）房地产行政主管部门登记。

第八条业主委员会应当维护全体业主的合法权益，履行下列职责：

（一）召开业主大会或者业主代表大会，报告物业管理的实施情况；

（二）与物业管理企业订立、变更或者解除物业管理服务合同；

（三）审议物业管理企业制定的年度管理计划和物业管理服务的重大措施；

（四）听取业主、使用人的意见和建议，监督物业管理各项规章制度的执行；

（五）协调物业产权人、使用人与物业管理企业之间的关系。

第九条设立物业管理企业除应当符合有关法律、法规的规定外，还应当具有管理物业所需的管理机构和专业人员。其中具有经济类、土建与水电等专业工程类中级以上专业技术职称的不少于3人，有物业管理上岗培训合格证的不少于3人。

物业管理企业应当按照规定向市或者注册地的区县（自治县、市）房地产行政主管部门申领物业管理资质证书。

外地物业管理企业在本市从事物业管理服务的，应当申领本市物业管理资质证书，办理工商登记，方可从事物业管理。

第十条物业管理企业应当严格履行物业管理服务合同，接受业主委员会和业主、使用人和房地产行政主管部门以及有关管理部门的监督。

第三章管理服务的方式与内容

第十一条业主或者业主委员会应当委托一个物业管理企业管理物业。

建筑结构相连或附属设施由若干业主共有或共同使用的房屋和构筑物，应当委托同一物业管理企业管理。

第十二条物业管理企业接受委托从事物业管理服务，应当与业主或者业主委员会签订物业管理服务合同。

物业管理服务合同应当载明下列主要内容：

（一）业主委员会和物业管理企业的名称、住所；

（二）物业管理区域的范围和管理项目；

（三）物业管理服务的事项；

（四）物业管理服务的要求和标准；

（五）物业管理服务的费用；

（六）物业管理服务的期限；

（七）违约责任；

（八）合同终止和解除的约定；

（九）当事人双方约定的其他事项。

物业管理服务合同的期限为2年至3年。

物业管理企业应当自物业管理服务合同生效之日起15日内，将物业管理服务合同报物业所在地的区县（自治县、市）房地产行政主管部门备案。

第十三条物业管理服务合同当事人应当约定下列物业管理服务事项：

（一）房屋共用部位、共用设备的使用管理、维修和更新；

（二）物业管理区域内公共设施的使用管理、维修和更新；

（三）电梯、供水、排水、通信等设备的运行服务；

（四）保洁服务；

（五）绿化管理；

（六）保安服务；

（七）物业维修、更新费用的帐务管理；

（八）物业档案资料的保管。

物业管理服务合同当事人可以就房屋的自用部位和自用设备的维修、更新等约定物业管理服务事项。

第十四条物业管理服务应当保持房屋和公共设施完好、环境整洁优美、公共秩序良好，保障用户方便、安全，并按照下列要求实施：

（一）按照国家和本市规定的技术标准和规范以及业主委员会审定的物业管理服务年度计划实施管理服务；

（二）将房屋的共用部位、共用设备和公共设施使用、维护的方法、要求、注意事项以及物业管理的有关规定书面告知业主、使用人；

（三）经常对物业管理区域进行全面的巡视、检查，定期对房屋的共用部位、共用设备和公共设施进行养护；

（四）发现房屋的共用部位、共用设备或者公共设施损坏时，立即采取保护措施，并按照物业管理服务合同的约定进行维修；

（五）每半年向业主委员会报送物业管理服务费的收支帐目，接受业主委员会的审核并向物业管理区域的业主、使用人公布；

（六）定期听取业主委员会、业主、使用人的意见和建议，改进和完善管理服务；

（七）发现违反本办法或者物业管理有关规定的行为，应立即进行劝阻、制止；

（八）配合居民委员会做好社区管理、社区服务的有关工作。

第十五条物业管理企业应当在物业管理合同终止或者解除后10日内，向业主委员会办理下列事项，并报区县（自治县、市）房地产行政主管部门备案：

（一）对预收的物业管理服务费用予以按实结算，多收的部分应予退还；

（二）移交全部物业档案资料和有关财务帐册；

（三）移交物业管理用房和业主共有的其他财物。

第四章前期物业管理

第十六条新建房屋出售单位应当在出售房屋前制定房屋使用公约，与其选聘的物业管理企业签订前期物业管理合同，并报所在地的区县（自治县、市）房地产行政主管部门备案。

新建房屋出售单位与房屋买受人签订房屋转让合同时，应当将房屋使用公约、前期物业管理合同和房屋使用说明书作为房屋转让合同的附件。

第十七条新建房屋出售单位不得将房屋的共用部位、共用设备或者公共设施的所有权、使用权单独转让。

第十八条新建房屋出售后，房屋出售单位应当按照国家或本市规定的保修期限和保修范围对建筑实行保修，也可委托物业管理企业保修，费用由房屋出售单位支付。

第十九条移交物业时，房屋出售单位应当向物业管理企业移交下列资料：

（一）房屋建设的各项批准文件；

（二）竣工总平面图；

（三）房屋及配套基础设施设备的竣工图；

（四）地下管网图；

（五）其他必要的资料。

第二十条移交物业时，房屋出售单位按房屋总建筑面积5‰比例向该物业管理区域提供物业管理用房（最低不少于30平方米）。物业管理用房按建筑安装工程造价折算，以购房者应缴纳的住宅共用部位、共用设施设备维修基金充抵。该管理用房属业主共有。

第二十一条物业自用户进住至业主委员会成立前，由房屋出售单位负责组建物业管理企业进行管理，或者委托物业管理企业进行前期管理。业主委员会成立后，在选聘物业管理企业时，在同等条件下，应优先聘用进行前期管理的物业管理企业。

公有住宅出售后的前期物业管理，由公有住宅出售前的管理单位实施。

第二十二条一个物业管理区域的物业产权人应当订立业主公约。

业主委员会应当自业主公约生效之日起15日内，将业主公约送所在地的区县（自治县、市）房地产行政主管部门备案。

第五章物业的使用和维修

第二十三条物业使用中禁止下列行为：

（一）损坏房屋承重结构和破坏房屋外貌；

（二）占用、损坏房屋的共用部位、共用设施设备或者移装共用设施设备；

（三）在天井、庭园、平台、屋顶以及道路或者其他场地搭建建筑物、构筑物；

（四）侵占绿地、毁坏绿化；

（五）乱设摊点、集贸市场；

（六）乱倒垃圾、杂物；

（七）在建筑物、构筑物上乱张贴、涂写、刻画；

（八）排放有毒、有害物质或者发出超过规定标准的噪声；

（九）法律、法规禁止的其他行为。

第二十四条业主或者使用人装修房屋，应当事先告知物业管理企业。物业管理企业应当将装修房屋的禁止行为和注意事项告知业主和使用人。

物业管理企业应当对装修房屋活动进行指导和监督，发现违反前款的行为，应当劝阻制止，并督促改正；对拒不改正的，应当及时告知业主委员会并报有关行政管理部门依法处理。

第二十五条物业管理区域内按照规划建设的住宅、公共建筑和公共设施，不得改变使用性质。住宅因特殊情况需要改变使用性质的，应当符合有关法律、法规的要求，其产权人应当征得相邻业主、使用人、业主委员会的书面同意。

利用物业设置广告等经营性设施的，应当符合有关规定的要求，征得相关业主、使用人和业主委员会的书面同意，并签订合同。

第二十六条房屋维修、更新的费用，按下列规定执行：

（一）房屋自用部位和自用设备的维修、更新费用由业主负责；

（二）房屋共用部位和共用设施设备的维修、更新费用，由整幢业主按照各自拥有的建筑面积比例共同承担，属人为损坏的，其维修、更新费用由责任人承担。

业主负责维修的部位、设备，可以有偿委托物业管理企业代为维修。

第二十七条物业管理区域内的道路、路灯、地下管网、水、电、气、通信、有线电视等管线和设施，原管理单位应当按其管理范围加强专项管理，也可委托物业管理企业管理。委托管理的，应当在物业管理合同期限内签订专项委托合同，并承担相应费用。

第二十八条房屋的共用部位、共用设施设备维修时，相邻业主、使用人应当予以配合。因相邻业主、使用人阻挠维修造成其他业主、使用人财产损失的，责任人应当负责赔偿。

因物业维修、装修造成相邻业主、使用人的自用部位、自用设备损坏或者其他财产损失的，责任人应当负责修复或者赔偿。

第二十九条凡房屋及附属设施有影响市容或者可能危及毗连房屋安全及公共安全，按规定由业主修缮的，业主应及时修缮。经物业管理企业通知后，在期限内未进行修缮的，由业主委员会授权物业管理企业进行修缮，其费用由业主承担。

确属为完善住宅区功能需增建房屋的，须经业主委员会同意，并经规划管理部门审批后，方可建设。

第六章管理经费

第三十条商品住房（含经济适用房）在销售时，购房者与售房单位应当签订有关房屋共用部位、共用设施设备维修基金缴交约定。购房者应当按无电梯房屋购房款的2%、有电梯房屋购房款的3%的比例向售房单位缴交维修基金。售房单位代为收取的维修基金属全体业主共同所有，不计入房屋销售收入。房屋共用部位、共用设施设备维修基金经业主委员会同意，专项用于物业管理区域房屋共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造。具体管理办法按国家有关规定执行。

第三十一条公有住房出售后，售房单位应当按照无电梯的房屋不低于售房款的20%、有电梯的房屋不低于售房款的30%的比例提取公有住房售后维修基金。该部分基金属售房单位所有。

公用住房售后维修基金管理与使用的具体办法，按国家和市的有关规定执行。

第三十二条物业管理服务费用由物业管理企业按照物业管理服务收费的规定向业主和使用人收取。

物业管理服务收费，应当遵循合理、公开以及与管理服务水平相适应的原则，根据所提供的服务性质、特点等不同情况分别实行政府定价、政府指导价和协商议价。具体管理办法由市物价部门会同房地产行政主管部门另行制定。

第七章法律责任

第三十三条业主、使用人违反业主公约、房屋使用公约，应当承担相应的民事责任。对违反业主公约房屋使用公约的，业主委员会或者相关的业主、使用人可以向人民法院提起民事诉讼。

业主、使用人未按照物业管理合同交纳物业管理服务费用的，物业管理企业可以按日加收应交纳费用3‰的违约金，或者按约定加收违约金。

物业管理企业违反物业管理合同的约定，应当承担相应的违约责任；造成业主、使用人损失的，应当承担赔偿责任。

第三十四条业主大会、业主代表大会、业主委员会作出的决定违反本办法的，房地产行政主管部门应当责令其限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主、使用人。

第三十五条物业管理企业违反本办法，按照下列规定予以处罚：

（一）违反本办法第九条、第十二条第四款、第十四条、第十五条、第二十四条第二款规定的，由房地产行政主管部门责令限期改正，可处1000元以上10000元以下的罚款。

（二）违反本办法第三十二条规定的，由物价部门按照相关法律、法规的规定处罚。

物业管理企业违反本办法情节严重的，房地产行政主管部门可作出降低资质等级的处理，直至注销资质证书，并建议工商行政管理部门依法注销其物业管理的经营项目。

第三十六条房屋出售单位违反本办法第十六条、第十七条、第十八条、第十九条、第二十条、第二十一条规定的，由房地产管理行政主管部门责令其限期改正，可处5000元以上30000元以下的罚款。

第三十七条业主、使用人或者其他单位、个人违反本办法，按照下列规定予以处罚：

（一）违反本办法第十一条、第二十三条（一）、（二）项，第二十四条、第二十五条规定的由房地产行政主管部门责令其限期改正，恢复原状，可处500元以上2000元以下的罚款。

（二）违反本办法第二十三条（三）、（四）、（五）、（六）、（七）、（八）项规定的，由有关行政管理部门按照相关的法律、法规的规定处罚。

第三十八条房地产行政主管部门、有关管理部门工作人员徇私舞弊、贪污受贿的，由上级主管部门或所在单位给予行政处分；构成犯罪的，移送司法机关依法追究刑事责任。

第三十九条当事人对行政机关的具体行政行为不服的，可以依法申请复议或者提起行政诉讼。

当事人逾期不申请复议，也不向人民法院起诉，又不履行处罚决定的，由作出行政处罚决定的机关申请人民法院强制执行。

第八章附则

第四十条本办法应用中的具体问题由市房地产行政主管部门负责解释。

第四十一条本办法自1999年4月1日起施行。

重庆市人民政府关于废止《重庆市物业管理办法》等政府规章的决定

（2004年6月22日重庆市人民政府第33次常务会议审议通过 2004年6月29日重庆市人民政府令第173号公布 自2004年7月1日起施行）

为规范和改善政务管理，创建服务型政府，创造优良发展环境，促进全市经济社会全面、协调、可持续发展，根据《中华人民共和国立法法》和国务院《规章制定程序条例》等法律、法规的规定，市人民政府决定，废止《重庆市物业管理办法》等政府规章，共5件（见目录），现予以公布。

北京市物业管理办法总则

第一条 为了规范本市物业管理活动，维护物业管理各方的合法权益，促进和谐社区建设，根据《中华人民共和国物权法》和《物业管理条例》，结合本市实际情况，制定本办法。

第二条 本办法所称物业管理，是指业主自行或者通过他人对物业管理区域内的建筑物、构筑物及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护环境卫生和相关秩序的活动。

第三条 市房屋行政主管部门负责全市物业管理活动的监督管理工作。区县房屋行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。

供水、排水、供电、供气、供热、环境卫生、园林绿化、停车管理、秩序维护、设施设备维护等专项服务的行业主管部门和专业监管部门依法按照职责负责相关监督管理工作。

第四条 区县人民政府应当做好辖区内物业管理以及和谐社区建设的相关工作。

街道办事处、乡镇人民政府负责对辖区内业主大会、业主委员会的成立及活动进行协助、指导和监督，协调处理纠纷。

北京市物业管理办法前期物业管理

第五条 建设单位应当在销售房屋前，结合物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素划分物业管理区域，并在房屋买卖合同中明示。

物业主要配套设施设备和相关场地共用的，应当划分为一个物业管理区域；住宅区和非住宅区原则上应当划分为不同的物业管理区域。

第六条 业主共同决定对物业管理区域进行分立或者合并的，应当向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府提出申请，由街道办事处、乡镇人民政府会同区县房屋行政主管部门等相关部门进行审查，确需调整的，予以确认并公告。

第七条 新建住宅物业，建设单位应当配建物业服务用房，包括客服接待、项目档案资料保存、工具物料存放、人员值班备勤、业主大会及业主委员会办公用房等，并在房屋买卖合同中明确物业服务用房的坐落位置(具体到楼栋、房号)。物业服务用房建筑面积不得低于150平方米，其中地上房屋不得低于100平方米，业主大会及业主委员会办公用房建筑面积30至60平方米。

规划行政主管部门在规划许可、验收过程中，应当审查物业服务用房建筑面积、位置、配置等是否符合规划设计指标。房屋行政主管部门在办理房产测绘成果备案时应当核查物业服务用房配置情况。

第八条 建设单位承担前期物业服务责任。销售房屋时，前期物业服务合同应当作为房屋买卖合同的附件。

前期物业服务合同关于物业服务是否收费、收费标准以及服务标准的约定应当符合本市相关规定。

建设单位可以将全部专项服务委托给物业服务企业，也可以将专项服务委托给专业性服务企业。

第九条 建设单位在销售物业前，应当制定临时管理规约，并在销售场所公示，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。临时管理规约不得侵害物业买受人的合法权益。

市房屋行政主管部门应当制定并发布临时管理规约的示范文本。

第十条 业主共同决定解除前期物业服务合同的，建设单位应当与全体业主进行物业共用部分查验交接，撤出物业管理区域，并移交下列资料：

(一)物业管理区域划分资料；

(二)建设用地规划许可证和建设工程规划许可证的附件、附图；

(三)竣工验收报告及竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图、消防验收等竣工验收资料；

(四)设施设备的出厂随机资料，安装、验收、使用、维护保养和定期检验等技术资料，运行、维护保养记录；

(五)物业质量保修文件和物业使用说明文件；

(六)业主名册；

(七)物业管理必需的其他资料。

全体业主承接前应当对物业共用部分进行查验，可以委托选聘的物业服务企业进行查验。全体业主与建设单位也可以共同委托物业服务评估监理机构进行查验。

北京市物业管理办法业主相关权利

第十一条 业主对物业管理区域共用部分实施共同管理。下列事项由业主共同决定：

(一)制定或者修改管理规约、业主大会议事规则；

(二)选举或者更换业主委员会委员；

(三)确定或者变更物业管理方式、服务内容、服务标准和收费方案；

(四)选聘、解聘物业服务企业或者不再接受物业服务企业事实服务；

(五)筹集、管理和使用专项维修资金；

(六)申请改建、重建建筑物及附属设施；

(七)申请分立或者合并物业管理区域；

(八)决定物业管理区域内的其他重大物业管理事项。

决定第(五)、(六)项事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；决定第(七)项事项，应当分别经原物业管理区域内以及拟分立或者合并后物业管理区域内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；决定其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

第十二条 业主可以以幢、单元、楼层为单位，共同决定本单位范围内的物业管理事项，事项范围和决定程序由业主大会议事规则规定或者物业管理区域内全体业主共同决定。

第十三条 业主可以成立业主大会，业主大会由物业管理区域内全体业主组成，对物业管理区域内共用部分实施共同管理，按照相关规定开展与物业管理有关的活动。一个物业管理区域成立一个业主大会。

未成立业主大会，发生物业服务企业停止服务或者其他重大、紧急物业管理事件，需要业主共同决定解聘、选聘物业服务企业或者其他事项的，由物业所在地街道办事处、乡镇人民政府指导协助业主共同决定有关事项。

第十四条 物业管理区域内已交付业主的专有部分达到建筑物总面积50%以上的，建设单位应当向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府报送筹备首次业主大会会议所需资料，并推荐业主代表作为临时召集人，召集占总人数5%以上或者专有部分占建筑物总面积5%以上的业主向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府提出书面申请成立业主大会；占总人数5%以上或者专有部分占建筑物总面积5%以上的业主也可以自行向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府提出书面申请成立业主大会。

第十五条 街道办事处、乡镇人民政府应当自接到申请之日起60日内，指定代表担任筹备组组长，组织成立首次业主大会会议筹备组，筹备组负责召集首次业主大会会议。筹备组中非建设单位的业主代表人数不低于筹备组中具有表决权成员人数的三分之二。

筹备组成员名单确定后，应当在物业管理区域内显著位置公示。

第十六条 建设单位应当自首次业主大会会议筹备组成立之日起7日内向筹备组提供业主名册、业主专有部分面积、建筑物总面积等资料，并承担筹备及召开首次业主大会会议所需费用。

第十七条 业主大会选举产生业主委员会。业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持以下材料向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府备案：

(一)筹备组出具并由组长签字的业主大会成立和业主委员会选举情况的报告；

(二)业主大会决议；

(三)管理规约、业主大会议事规则；

(四)业主委员会委员名单。

材料齐全的，街道办事处、乡镇人民政府应当当场予以备案，并在备案后7日内将备案材料抄送区县房屋行政主管部门，同时将有关情况书面通报物业所在地公安派出所、社区居民委员会。第(二)、(三)、(四)项内容发生变更时，应当及时办理备案变更手续。

第十八条 业主委员会委员实行任期制，有关任期、候补、空缺、资格终止等事项由业主大会议事规则规定。有下列情形之一的，委员资格自动终止：

(一)任职期限届满的；

(二)不再具备业主身份的；

(三)限制民事行为能力或者无民事行为能力的；

(四)被依法追究刑事责任，无法履行委员职责的；

(五)以书面形式向业主大会或者业主委员会提出辞职的；

(六)业主大会议事规则规定的其他情形。

业主委员会委员资格终止的，应当自终止之日起3日内将所保管的档案资料、印章及其他应当移交的财物，移交给业主委员会；拒不移交印章、相关财物和档案资料的，街道办事处、乡镇人民政府应当责令移交，物业所在地公安机关应当予以协助。

北京市物业管理办法物业服务

第十九条 业主选聘的物业服务企业应当具有法人资格，并按照国家规定取得物业服务企业资质。

市房屋行政主管部门应当建立物业服务企业信用信息系统，对物业服务企业实行动态监督管理。

第二十条 物业服务合同应当对双方权利义务、物业服务事项、服务标准、服务费用、项目负责人、物业服务用房的管理与使用、合同期限、服务交接、违约责任等内容进行约定。

物业服务企业应当自物业服务合同签订之日起15日内，将物业服务合同报物业服务项目所在地区县房屋行政主管部门备案，区县房屋行政主管部门将备案材料抄送物业服务项目所在地街道办事处、乡镇人民政府。

第二十一条 物业服务是包括各专项服务的综合服务。物业服务企业可以将专项服务委托给专业性服务企业，但不得将全部物业服务一并委托给其他单位或者个人。

未选聘物业服务企业的，业主可以共同决定将各专项服务委托给专业性服务企业或者个人。

第二十二条 物业服务企业应当按照物业服务合同和本市规定的服务标准、技术规范等提供质价相符的服务。

物业服务企业及相关人员实施锅炉、电梯、电气、制冷以及有限空间、高空等涉及人身安全的作业，应当具备相应资质或者委托具备相应资质的单位及个人实施；委托实施的，应当明确各自的安全管理责任。

第二十三条 物业服务企业应当按照价格主管部门的规定，将服务事项、服务标准、收费项目、收费标准等有关情况在物业管理区域内显著位置公示。

物业服务企业应当于每年第一季度公示上一年度物业服务合同履行情况、物业服务项目收支情况、本年度物业服务项目收支预算，业主提出质询时，物业服务企业应当及时答复。业主共同决定或者业主委员会要求对物业服务项目收支情况进行审计的，物业服务企业应当予以配合。

第二十四条 物业服务合同期限届满前，全体业主应当共同决定物业管理方式、服务内容、是否更换物业服务企业等事项。

决定续聘原物业服务企业的，应当与原物业服务企业协商签订物业服务合同；决定解聘的，应当履行必要的通知义务，合同未约定通知期限的，应当于合同期限届满前三个月告知原物业服务企业，并在物业管理区域内公告。

第二十五条 物业服务合同终止前，物业服务企业不得停止服务。

物业服务合同届满，物业服务企业决定不再续签物业服务合同的，应当于合同期限届满前履行必要的通知义务；合同未约定通知期限的，应当于合同期限届满前三个月通知业主。

第二十六条 物业服务企业未与业主签订书面物业服务合同，但事实上提供了物业服务，并履行了告知义务的，物业服务企业有权要求业主履行相关义务。

业主共同决定不再接受物业服务的，物业服务企业不得强行提供物业服务，不得以事实服务为由向业主收取物业服务费用。物业服务企业决定不再提供物业服务的，应当提前三个月告知业主。

第二十七条 物业服务合同终止或者业主共同决定不再接受事实服务，物业服务企业应当在60日内与全体业主完成交接。物业服务企业应当履行下列交接义务，并撤出物业管理区域：

(一)移交物业共用部分；

(二)移交本办法第十条规定的相关资料；

(三)移交物业服务期间形成的物业和设施设备使用、维护保养和定期检验等技术资料，运行、维护保养记录；

(四)结清预收、代收的有关费用；

(五)法律、法规、规章规定和物业服务合同约定的其他事项。

原物业服务企业不得以业主欠交物业服务费用、对业主共同决定有异议等为由拒绝办理交接。原物业服务企业在应当办理交接至撤出物业管理区域前的期间内，应当维持正常的物业管理秩序，并不得向业主收取物业服务费用。

原物业服务企业拒不撤出物业管理区域的，新的物业服务企业和业主应当与原物业服务企业协商解决；协商不成的，应当依法提起诉讼或者申请仲裁，不得强行接管。街道办事处、乡镇人民政府和房屋行政主管部门应当加强对物业服务企业交接工作的监管。

第二十八条 物业服务企业应当按照物业服务合同指派项目负责人，除物业服务合同另有约定外，项目负责人原则上只能在一个物业服务项目任职。

物业服务企业更换项目负责人的，应当及时告知业主并进行公示。业主共同决定要求物业服务企业更换项目负责人的，物业服务企业应当及时更换。

第二十九条 业主、物业服务企业、建设单位和有关部门可以委托物业服务评估监理机构，就物业服务质量、服务费用和物业共用部分管理状况等进行评估和监理。

物业服务评估监理机构应当按照本市相关规定提供专业服务，不得出具有虚假内容、误导性陈述和重大遗漏的评估监理报告。

第三十条 房屋行政主管部门应当加强对物业服务活动的监督和管理，及时处理物业服务投诉。

本市支持物业服务行业协会充分发挥服务、沟通和监督作用，完善物业服务行业自律制度，促进物业服务行业发展。物业服务行业协会可以根据物业服务项目的性质、物业服务内容、服务标准等因素，定期发布物业服务成本信息。

北京市物业管理办法使用与维护

第三十一条 住宅物业装饰装修前，业主或者物业使用人应当按照规定办理申报登记，并与物业服务企业签订住宅装饰装修服务协议。物业服务企业应当将装饰装修的时间、地点等情况在业主所在楼内公示。

物业服务企业应当加强对装饰装修活动的巡查、监督。业主或者物业使用人拒不办理申报登记或者违反相关规定及装饰装修服务协议的，物业服务企业应当及时告知并劝阻；拒不改正的，物业服务企业应当及时向有关主管部门报告，并在物业管理区域内公示。

第三十二条 建设单位出售物业管理区域内车库、车位的，应当在出售前依法办理车库、车位预售许可或者物权登记。物业管理区域内规划用于停放车辆的车库、车位，不得出售给本物业管理区域业主以外的其他人。

建设单位出租物业管理区域内规划用于停放车辆的车库、车位的，应当首先出租给本物业管理区域业主。在满足本区域业主需要后，建设单位可以将车库、车位出租给本区域业主以外的其他人，租期不得超过六个月。建设单位调整租金时应当与全体业主协商。

业主以外的其他车库、车位使用人应当遵守管理规约关于停车管理的约定。

第三十三条 物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业经营单位应当向最终用户收取有关费用，并依法承担相关管线和设施设备的维修、养护责任。

物业服务企业接受委托代收前款费用的，应当向业主出具专业经营单位的发票，并不得向业主收取手续费等额外费用，不得以业主拖欠物业服务费用为由限制或者变相限制专业服务。

第三十四条 发生下列危及房屋使用安全的紧急情况，需要立即对共用部分进行维修、更新、改造的，按照有关规定使用专项维修资金：

(一)屋面防水损坏造成渗漏的；

(二)电梯故障危及人身安全的；

(三)高层住宅水泵损坏导致供水中断的；

(四)楼体单侧外立面五分之一以上有脱落危险的；

(五)专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍，危及人身财产安全的；

(六)消防系统出现功能障碍，消防管理部门要求对消防设施设备维修、更新、改造的。

使用专项维修资金的具体办法由市房屋行政主管部门会同相关部门制定。

第三十五条 物业转让时，业主应当向受让人说明专项维修资金交存和结余情况，该物业分户账中结余的专项维修资金随物业同时过户。

第三十六条 建设单位应当按照国家规定和房屋买卖合同约定的保修期限、范围等承担建筑物及附属设施设备保修责任。保修过程中，业主、物业使用人和物业服务企业应当给予协助配合。

第三十七条 物业共用部分维修、养护、更新、改造时,相关专有部分的业主、物业使用人应当予以配合,造成专有部分损失的,责任人应当依法承担恢复原状、赔偿损失等法律责任。

第三十八 条业主转让或者出租物业时,应当将管理规约、物业服务合同、有关费用交纳情况等事项告知受让人或者承租人,并自买卖合同或者租赁合同签订之日起15日内,将买卖或者出租情况告知物业服务企业。

业主转让物业的，应当与物业服务企业、专业性服务企业结清相关费用。

北京市物业管理办法法律责任

第三十九 条违反本办法第十条规定，建设单位不履行交接义务的，由区县房屋行政主管部门责令限期改正；逾期不改正的，可处3万元罚款。

第四十条 违反本办法第十六条规定，建设单位未按规定向首次业主大会会议筹备组提供相关资料的，由物业所在地街道办事处、乡镇人民政府责令限期改正；逾期不改正的，可处3万元罚款。

第四十一条 违反本办法第二十条规定，物业服务企业未按时将合同报送备案的，由区县房屋行政主管部门责令限期改正，并可处1万元罚款。

第四十二条 违反本办法第二十五条、第二十六条规定，物业服务企业擅自停止物业服务的，由区县房屋行政主管部门责令改正，并可处1万元以上10万元以下罚款；造成损失的，依法承担赔偿责任。

第四十三条 违反本办法第二十七条规定，原物业服务企业未按规定交接的，由区县房屋行政主管部门责令限期交接；逾期不交接的，可处3万元罚款。

违反本办法第二十七条规定，原物业服务企业拒不撤出物业管理区域的，由区县房屋行政主管部门责令限期撤出；逾期不撤出的，可处10万元罚款；不能维持正常物业管理秩序的，由区县人民政府责成区县房屋行政主管部门、物业所在地街道办事处、乡镇人民政府及公安机关组织接管。

违反本办法第二十七条规定，新物业服务企业强行接管的，由区县房屋行政主管部门责令改正，并可处1万元以上10万元以下罚款；造成损失的，依法承担赔偿责任。

第四十四条 业主委员会不履行或者无法履行职责的，物业所在地街道办事处、乡镇人民政府应当责令其限期履行职责；逾期仍不履行的，街道办事处、乡镇人民政府应当指导协助业主召开业主大会会议决定有关事项。

业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规、规章的，物业所在地街道办事处、乡镇人民政府应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。业主大会、业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

北京市物业管理办法附则

第四十五条 本办法所称物业共用部分，是指物业管理区域内业主专有部分以外按照规定由业主共同管理的建筑物、构筑物及配套设施设备和相关场地。

本办法所称全体业主，在依法成立业主大会后是指业主大会。

本办法所称业主共同决定，是指业主大会的决定；未依法成立业主大会的，是指业主依法共同作出的决定。

本办法所称专有部分面积是指房屋所有权证记载的建筑面积；尚未进行登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算。建筑物总面积是指专有部分面积之和。

本办法所称物业服务企业，包括在前期物业服务中提供物业服务的建设单位。

第四十六条本办法自2010年10月1日起施行。1995年7月7日市人民政府第21号令发布，1997年12月31日市人民政府第12号令修改的《北京市居住小区物业管理办法》同时废止。

秦皇岛市城市物业管理办法第一条

为加强和规范城市物业管理，维护业主、非业主使用人和物业管理企业的合法权益，提高城市管理水平，根据国家有关法律、法规和政策，结合本市实际，制定本办法。

秦皇岛市城市物业管理办法第二条

本市行政区域内的城市物业管理适用本办法。

秦皇岛市城市物业管理办法第三条

本办法所称城市，是指国家按行政建制所设立的市、区、镇。

本办法所称物业，是指按规划已建成并交付使用的城市住宅、非住宅房屋、公共建筑及相配套的设施、设备和场地。

本办法所称物业管理，是指物业管理企业受业主委托，按照合同约定对物业实行专业化管理和为业主、非业主使用人提供的各类服务。

本办法所称业主，是指物业的所有权人。

本办法所称非业主使用人，是指物业的承租人和实际使用物业的其他人。

本办法所称物业管理企业，是指具有物业管理资质等级证书，并经工商行政管理部门注册登记，颁发《营业执照》后，专门从事物业管理或以物业管理为主业的企业。

秦皇岛市城市物业管理办法第四条

物业管理实行社会化、市场化、专业化经营服务与业主自治相结合的体制。住宅物业管理实行业主大会或业主代表大会选聘制；办公楼、商业大厦、厂房等非住宅物业管理实行业主选聘或委托制。

秦皇岛市城市物业管理办法第五条

市房产管理局是市人民政府负责物业管理的行政主管部门（以下简称市物业管理行政主管部门）。

各县、区、开发区的建设局（房产局）是本辖区内物业管理行政主管部门（简称县区物业管理行政主管部门）。

市物业管理行政主管部门的主要职责是：

（一）根据有关法律、法规和政策制定物业管理的实施细则；

（二）审定新建物业的物业管理方案，检查、督促物业管理方案落实，指导、监督物业管理企业的接管工作；

（三）负责物业管理企业的资质管理；

（四）指导县、区物业管理行政主管部门工作，对物业管理企业经营服务活动和资金使用情况实施监督、检查；

（五）组织、指导物业管理从业人员培训；

（六）代管市区住宅区共用部位、共用设施设备维修基金；

（七）负责指导物业管理企业的考评工作。

县、区物业管理行政主管部门的主要职责是：

（一）制定本辖区推行物业管理的方案和落实措施，抓好物业管理工作；

（二）负责本辖区内物业管理区域和等级的划分；

（三）组建业主委员会并指导其工作，协调相关部门之间的工作关系；

（四）接受并处理业主、非业主使用人和物业管理企业的投诉。

街道办事处协助物业管理行政主管部门对物业管理企业和业主委员会工作实施监督和指导。社区可以建立居民委员会与业主委员会合一的组织体系，但双方责、权、利不变。市、县（区）有关部门应按照各自职责分工，协调做好物业管理中的有关行政管理工作，但不得干预物业企业的合法经营活动，不得将行政职责转嫁给物业企业。

秦皇岛市城市物业管理办法第六条

本市城市规划区域内的新建住宅小区必须实行物业管理，老旧小区和其他物业应逐步创造条件实行物业管理。已实行物业管理的住宅小区要按本办法进行规范。住宅区原则上不准自建自管，特殊情况须报市物业管理行政主管部门批准。

秦皇岛市城市物业管理办法第七条

新建住宅小区实行物业管理应具备下列条件：

（一）共用部位、共用设施设备维修基金建立；

（二）物业管理办公用房、商业网点用房按规定提供；

（三）物业及其配套的设施设备及相关工程验收合格并交付使用；

（四）涉及后续管理所需的各种手续齐全。

秦皇岛市城市物业管理办法第八条

业主委员会组建、权利与义务，业主大会、业主代表大会、业主委员会会议召开及程序等另行规定。

秦皇岛市城市物业管理办法第九条

物业管理企业的成立、撤消、经营、服务、权利与义务、管理等按建设部和省、市有关规定执行。

秦皇岛市城市物业管理办法第十条

拥有共用设备、设施的物业应当划归于一个物业管理区域。一个物业管理区域原则上应由一个物业管理企业承担物业管理服务。

秦皇岛市城市物业管理办法第十一条

住宅区开发建设单位在物业管理移交时，必须按开发建设房屋总建筑面积0.5%的比例无偿提供配套的物业管理办公用房和一定面积的居委会办公用房；按建造成本价提供开发建设房屋总建筑面积0.5%的商业网点用房，购置费用从住宅共用部位、共用设施设备维修基金中垫支，并从其经营收入中回收。物业管理办公用房和居委会办公用房产权归国家所有，商业网点用房产权归全体业主共有，任何单位和个人不得侵占或改作他用，不得抵押、交换、买卖。其他物业，业主应当与物业管理企业就物业管理用房的配置、费用等事项作出约定。

秦皇岛市城市物业管理办法第十二条

新建住宅区开发建设项目必须在开工建设前制订物业管理总体方案，由市物业管理行政主管部门审查批准后，开具《物业管理方案认定书》，否则建设主管部门不得为其发放《开工许可证》，房地产交易主管部门不得为其办理《预售许可证》。

秦皇岛市城市物业管理办法第十三条

住宅建设项目开工后，市、县（区）物业管理行政主管部门应全程监督物业管理方案实施情况，竣工后必须按实施方案进行验收，不合格的，房产管理部门不得为其办理产权初始登记，不准其进入市场销售。

秦皇岛市城市物业管理办法第十四条

开发建设单位在项目开工前，应当选聘或招聘物业管理企业承担前期物业管理，并与其签订物业管理聘用合同。前期物业管理费用由开发建设单位承担。

秦皇岛市城市物业管理办法第十五条

业主委员会聘用物业管理企业后，开发建设单位或原管理单位应当在一个月内按照有关规定办理移交手续。

秦皇岛市城市物业管理办法第十六条

物业管理聘用合同应明确物业管理的项目、范围、内容、费用、权利和义务、合同期限与违约责任、争议解决方式等事项。

秦皇岛市城市物业管理办法第十七条

物业管理聘用合同有效期一般不超过三年，到期可续签或重新签订。物业管理合同应报市、县物业管理行政主管部门备案。

秦皇岛市城市物业管理办法第十八条

物业管理聘用合同期满一方不再续签的，应在合同期满前两个月通知对方，由业主委员会在合同期满内重新聘用物业管理企业；合同期满前，物业管理企业破产或被撤销的，业主委员会可以采取自管形式或其它临时管理措施，但不得超过两个月。

秦皇岛市城市物业管理办法第十九条

物业管理聘用合同执行期间发生争议的，争议解决之前，合同双方不得停止履行义务，因一方停止履行义务给对方造成损失的，停止履行义务一方应赔偿损失。

秦皇岛市城市物业管理办法第二十条

物业管理企业必须在合同终止后的一个月内，腾出占用的物业管理办公用房和商业网点用房等各项设施，移交有关资料，办理退租和费用结算等手续。

秦皇岛市城市物业管理办法第二十一条

物业管理企业可将物业管理区域内的专项服务委托给专营企业，但不得将整体管理服务业务委托其他企业、单位或个人。

秦皇岛市城市物业管理办法第二十二条

物业管理企业服务收费按照有关文件执行。新建住宅物业尚未出售的房屋，应由开发建设单位交纳物业管理服务费，交纳标准按已入住房屋收费标准的50%执行。

秦皇岛市城市物业管理办法第二十三条

市政公用设施管理与物业管理内容的界定，按有关规定执行，管理维修责任和服务事项不得转嫁给物业管理企业。

秦皇岛市城市物业管理办法第二十四条

业主必须按建设部、财政部联发的建住房213号文件规定建立共用部位、共用设备设施维修基金。维修基金的缴交事项应当在售房合同中约定，与售房款一同交纳，由开发建设单位代收代缴并在办理产权初始登记前一次性交清。

秦皇岛市城市物业管理办法第二十五条

物业使用违反本规定，有下列行为之一的，物业管理行政主管部门按有关规定进行处罚：

（一）损坏房屋主体结构、承重结构，改变房屋外貌，擅自改变房屋设计用途，破坏、改装、拆除房屋原附属设施；

（二）占用或者损坏物业共用部位、共用设备设施、共用场地，擅自移动共用设备；

（三）违章搭建，侵占毁坏绿地；

（四）乱倒垃圾、杂物；

（五）放置超过安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性物品，排放有毒、有害物质，超标烟尘或者发出超出规定标准的噪声；

（六）擅自在物业共用部位或场所悬挂物品、张贴、涂写、刻画；

（七）法律、法规及业主公约禁止的其他行为。

秦皇岛市城市物业管理办法第二十六条

业主应在物业建筑结构和安全要求允许的范围内按照有关规定进行装饰、装修，并按设计用途使用物业。

秦皇岛市城市物业管理办法第二十七条

物业管理企业应当参与、支持社区服务工作。社区服务工作应按有关规定积极支持物业管理。

秦皇岛市城市物业管理办法第二十八条

未经物业管理行政主管部门资质审查并取得物业管理资质等级证书而擅自承担物业管理业务的，由物业管理行政主管部门责令限期办理资质审批手续，逾期仍不办理的，对其处以二千元以上二万元以下的罚款，并责令其停止物业管理活动。

秦皇岛市城市物业管理办法第二十九条

物业管理企业违反本规定，有下列行为的，业主委员会有权予以制止并要求限期改正，情节严重的有权解除委托管理合同：

（一）对房屋及公用设施、设备不按有关规定修缮的；

（二）管理制度不健全，管理混乱的；

（三）擅自扩大收费范围，提高收费标准的；

（四）擅自改变房屋和公用设施用途的。

秦皇岛市城市物业管理办法第三十条

因物业管理企业管理不善，造成物业及居住环境状况恶化的，由物业管理行政主管部门予以警告，责令限期改正，并处以一千元以上一万元以下的罚款，限期不改者可降低资质等级或吊销资质等级证书。

秦皇岛市城市物业管理办法第三十一条

违反本办法第十一条、二十四条规定的，物业管理行政主管部门有权责令开发建设单位如期履行，在期限内仍不履行的，物业管理行政主管部门可申请人民法院强制执行。

秦皇岛市城市物业管理办法第三十二条

当事人对行政处罚决定不服的，可依法提起行政诉讼或申请行政复议；逾期不申请复议或不提起诉讼，又不履行行政处罚决定的，由作出处罚决定的部门申请人民法院强制执行。

秦皇岛市城市物业管理办法第三十三条

本办法由市房产管理局负责解释。

秦皇岛市城市物业管理办法第三十四条

本办法自发布之日起施行，《秦皇岛市城市住宅区物业管理实施办法（试行）》同时废止。

秦皇岛市人民政府