长春市物业专项维修资金管理办法

第一条为加强本市物业专项维修资金的缴存和规范管理，保障房屋共用部位、共用设施设备的正常维修、更新、改造，根据国务院《物业管理条例》及《长春市城市住宅区物业管理条例》等有关法律、法规的规定，结合本市实际，制定本办法。

第二条 本市城市规划区国有土地范围内商品房屋（包括经济适用房、拆迁安置房）、已售公有住房等物业专项维修资金（以下简称维修资金）的交存、使用、管理和监督，适用本办法。

第三条市房地产行政主管部门（以下简称主管部门）为本市物业专项维修资金管理的主管部门，负责指导、协调、监督物业专项维修资金的管理与使用。市财政部门负责对物业专项维修资金的缴存、管理、使用情况进行监督。市物业专项维修资金管理机构（以下简称管理机构）具体负责本市城市规划区域内物业专项维修资金的缴存、管理及使用的日常工作。

第四条本办法所称物业专项维修资金是指本市城市规划区域内的住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的产权人，以及两个或两个以上产权人的非住宅物业的产权人按规定缴存的用于物业保修期满后共用部位、共用设施设备的中修、大修、更新和改造的专项资金。物业专项维修资金属产权人所有，专款专用。供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。

第五条物业专项维修资金的来源：

（一）房屋产权人按规定应当缴存、续存的物业专项维修资金；

（二）公有住房出售单位按规定提取的物业专项维修资金。

第六条房屋产权人未缴存物业专项维修资金的，均应按规定缴存物业专项维修资金。

第七条物业专项维修资金的缴存比例：

（一）购房人购买商品房屋的，按购房款的2.5%缴存；

（二）参加合作建房的，按房改办批复的合作建房价格的2.5%缴存；购买经济适用住房（含安居房、解困房）的，按照成交额的2.5%缴存；

（三）公有住房出售的，购房人按照房改售房款2%的比例缴存；出售单位按照售房款35%的比例缴存。

第八条物业专项维修资金个人账面余额低于首次缴存额的30%时，产权人应及时续存。

第九条物业专项维修资金的缴存方式如下：

（一）购房人在办理商品房屋（合作建房、经济适用房）产权交易对，应当持购房发票、商品房购销合同（购房协议）、申清办理房屋买卖登记表等要件到管理机构指定的窗口缴存物业专顷维，修资金；

（二）公有住房出售单位，应当按房改政策的有关规定，及时缴存物业专项维修资金。已经发生挪用的单位，应当及时把物业专项维修资金补存到专户；

（三）售房单位代收物业专项维修资金时，应当在办理《商品房预售许可证》前，与主管部门签订代收协议，代收的资金应当及时、足额存入指定的账户。

第十条物业专项维修资金实行专户存储，按幢列帐，核算到户。

第十一条管理机构为了保证物业专项维修资金的安全，物业专项维修资金闲置时，除可用于购买国债或者用于法律、法规规定的其他范围外，严禁挪作他用。

第十二条物业专项维修资金自存入专户之日起按规定计息，每年转存一次。物业专项维修资金利息净收益转作物业专项维修资金滚存、使用和管理。

第十三条管理机构应每年公布一次物业专项维修资金缴存。和使用情况。管理机构应当按照市财政部门的要求报送财务报告等相关资料，并依法接受审计部门监督。产权人对其缴存的物业专项维修资金有查询、质疑的权利。

第十四条主管部门应会同财政等有关部门制定物业专项维修资金使用管理制度、财务预决算管理制度、审计监督制度以及产权人的查询和对帐制度。

第十五条物业专项维修资金的使用，必须经过所涉及的产权人持票权2/3以上通过，由业主委员会向管理机构提出使用计划（尚未成立业主委员会的由物业管理单位提出），管理机构核准后根据工程进度分期划拨使用。

第十六条申请使用物业专项维修资金应向管理机构提供以下资料：

（一）使用计划；

（二）产权人分户明细；

（三）物业服务委托合同；

（四）中修、大修、更新、改造项目的工程预算书；

（五）相关产权人同意使用物业专项维修资金的书面证明：

（六）其他相关材料。

第十七条符合物业专项维修资金使用条件的维修、更新、改造费用按下列规定列支：

（一）房屋共用部位的中修、大修、更新、改造费用，由该幢房屋的产权人按照各自拥有的房屋建筑面积比例共同承担，从各自所缴存的物业专项维修资金中列支；

（二）共用设施设备的中修、大修、更新、改造费用，由相关产权人按照各自拥有的房屋建筑面积比例共同承担，从各自所缴存的物业专项维修资金中列支。

第十八条产权人转让房屋所有权时，结余的物业专项维修资金与房屋所有权同时过户，房屋受让人应将转让房屋的物业专项维修资金账面余额支付给原产权人。转让合同另有约定的，从其约定。

第十九条因房屋拆迁或者其他原因造成房屋灭失的，由产权人提出证据，经管理机构核实后，将物业专项维修资金账面余额退还产权人。

第二十条因使用不当或者故意、过失造成房屋共用部位、共用设施设备损坏的，由行为人负责修复或依法承担赔偿责任。

第二十一条未按本办法规定缴存（续存）物业专项维修资金的，由业主委员会或物业管理单位负责催告。

第二十二条公有住房售房单位未按照本办法规定足额缴存物业专项维修资金的，由主管部‘门责令限期缴存物业专项维修资金本息；逾期仍不足额缴存的，应当处以自应缴存之日起未缴存额每日万分之三的罚款。

第二十三条违反本办法规定，挪用物业专项维修资金的，由主管部门追回挪用的物业专项维修资金，给予警告，没收违法所得，可以并处挪用数额2倍以下的罚款；物业管理单位挪用物业专项维修资金，情节严重的，并由颁发资质证书的部门吊销资质证书；构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。

第二十四条物业专项维修资金管理工作人员在管理工作中，玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由所在单位或者监察机关依法给予直接责任人及直接负责的主管人员行政处分；构成犯罪的，依法追究其刑事责任。

第二十五条各县（市）物业专项维修资金缴存、管理及使用参照本办法执行。

第二十六条本办法自2005年11月1日起施行。

《长春市物业专项维修资金管理办法》业经2010年10月29日市政府第32次常务会议通过，现予发布，自2011年1月1日起施行。

市长：崔杰

二○一○年十月二十九日

长春市物业专项维修资金管理办法

第一章 总 则

第一条 为加强物业专项维修资金的管理，保障物业共用部位、共用设施设备的维修和正常使用，维护物业专项维修资金所有者的合法权益，根据法律、法规的有关规定，结合本市实际，制定本办法。

第二条 本市城市规划区国有土地范围内商品房屋（包括经济适用房、 拆迁安置房）、已售公有住房等物业专项维修资金（以下简称维修资金）的交存、使用、管理和监督，适用本办法。

第三条 本办法所称维修资金，是指专项用于商品房屋和已售公有住房等物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。

本办法所称物业共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢物业或者物业管理区域内业主共有的部位，以及其他在使用上、功能上为单幢物业或者整个物业管理区域服务的部位，一般包括：屋顶、户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道、值班保安室、物业服务用房、共用设施设备使用的房屋及道路、绿地等。

本办法所称物业共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢物业或者物业管理区域内业主共有的附属设施设备，以及其他在使用上、功能上为单幢物业或者整个物业管理区域服务的设施设备，一般包括：电梯、下水管道、落水管、避雷装置、单元防盗门、消防设施、安全防范智能系统、小区道路照明设备、非经营性车场等。

第四条 维修资金的管理和使用实行专户存储、专款专用、物业所有权人决策、政府监督的原则。

第五条 市房地产主管部门负责维修资金的交存、使用和管理工作。

各区建设主管部门按照规定的职责分工，负责物业专项维修资金的相关工作。

市房地产主管部门可以委托下设的市维修资金管理机构负责维修资金的交存、使用和管理的日常工作。

第二章 维修资金交存

第六条　下列物业的业主应当按照本办法的规定交存维修资金：

（一）商品房屋，但一个业主所有且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备的除外；

（二）已售公有住房。

前款所列物业中的已售公有住房，除业主交存维修资金外，售房单位亦应当按照本办法的规定交存维修资金。

第七条 商品房屋的业主应当按照所拥有物业的建筑面积交存首期维修资金，每平方米建筑面积交存维修资金的数额为本市上一年度公布的物业建筑安装工程每平方米造价的7%。

第八条 出售公有住房的，按照以下规定交存首期维修资金：

（一）业主按照购房款的2%交存；

（二）自管公房售房单位按照售房款的35%交存，直管公房售房单位按照售房款的30%交存。

第九条 市房地产主管部门应当委托本市商业银行，作为维修资金的专户管理银行，并在专户管理银行开立商品房屋维修资金专户、已售公有住房维修资金专户。

开立商品房屋维修资金专户，以物业管理区域为单位设帐，按户门号设分户账。未划定物业管理区域的，以幢为单位设账，按户门号设分户账。

开立已售公有住房维修资金专户，以售房单位为单位设账，按幢设分账；其中，业主交存的维修资金，按户门号设分户帐。

第十条 房地产开发企业在办理商品房预售许可或者房屋所有权初始登记时，应当按照本办法规定的交存标准，为房屋买受人代交首期维修资金，并存入商品房屋维修资金专户。

第十一条 房地产开发企业在办理商品房屋预售许可时，代交维修资金的，在取得建设工程质量监督部门出具的验收合格备案证明后，房屋买受人应当向房地产开发企业支付代交的首期维修资金。

房地产开发企业在办理商品房屋初始登记时，代交维修资金的，在取得商品房屋备案证明后，房屋买受人应当向房地产开发企业支付代交的首期维修资金。

第十二条 已售公有住房的业主，应当在办理房屋权属登记时，将首期维修资金存入已售公有住房维修资金专户，或者交由售房单位存入已售公有住房维修资金专户。公有住房售房单位应当在收到售房款之日起30日内，将提取的维修资金存入已售公有住房维修资金专户。

第十三条 业主分户账面维修资金余额不足首期交存额30%的，应当及时续交。续交后的账面余额不得少于规定的首期交存额。

第三章 维修资金使用

第十四条 维修资金的使用，应当遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则。

第十五条 物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，按照以下规定分摊：

（一）维修和更新、改造费用只涉及到商品房屋共用部位、共用设施设备的，由所涉及业主按照各自拥有物业建筑面积比例分摊；

（二）维修和更新、改造费用只涉及到已售公有住房共用部位、共用设施设备的，先使用公有住房售房单位交存的维修资金，按照已售公有住房的建筑面积比例分摊；公有住房售房单位交存的维修资金余额不足时，再使用业主交存的维修资金，按照所涉及业主各自拥有物业建筑面积比例分摊；

（三）维修和更新、改造费用涉及到商品房屋与已售公有住房之间共用部位、共用设施设备的，先按照建筑面积比例分摊到各相关物业，再按照本条第（一）项、第（二）项的规定分摊。

第十六条 物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造涉及尚未售出的房屋，房地产开发企业或者公有住房售房单位应当按照尚未售出房屋的建筑面积比例分摊维修和更新、改造费用。

第十七条 维修资金的使用按照以下程序办理:

（一） 申请

申请人应当组织制定维修资金使用方案。维修资金使用方案应当包括拟维修的工程、列支范围、费用预算及分摊清册。

成立业主委员会的物业管理区域申请使用维修资金的，由业主委员会作为申请人向市房地产主管部门提出申请；未成立业主委员会的物业管理区域申请使用资金的，由业主大会或者相关业主会议决定委托的物业服务企业，或者社区居民委员会作为申请人向市房地产主管部门提出申请。

申请使用公有住房售房单位交存的维修资金的，由公有住房售房单位或者由其委托的物业服务企业作为申请人,向市房地产主管部门提出申请。

（二）勘查、公示

市房地产主管部门收到申请后，在七个工作日内审查维修资金使用方案并组织现场勘查。申请人应当将维修资金使用方案在物业管理区域内适当位置公示七日。

（三）业主表决

维修资金使用方案应当经与物业共用部位、共用设施设备具有共有关系的业主表决，在专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意时，即为表决通过。

成立业主委员会的物业管理区域，由业主委员会组织召开相关业主会议进行表决；未成立业主委员会的物业管理区域，由社区居民委员会组织召开相关业主会议进行表决。

使用公有住房售房单位交存的维修资金的，由公有住房售房单位或者由其委托管理的物业服务企业组织召开相关业主会议进行表决。

相关业主会议可以采用集体讨论或者书面征求意见的形式表决，表决通过后的意见，作为业主会议决议。

（四）核实划转

市房地产主管部门核实同意相关业主会议决议后，在十五个工作日内，按照核实的维修费用70%划转到维修项目施工合同约定的账户。使用公有住房售房单位交存的维修资金的，按照核实的维修费用一次性划转到公有住房售房单位或者由其委托管理的物业服务企业账户。

第十八条 申请使用商品房屋维修资金的，应当向市房地产主管部门提交下列资料：

（一）申请书；

（二）业主委员会成立的备案证明（未成立业主委员会的，受委托单位应当提供相关业主会议决定的委托书）；

（三）与物业共用部位、共用设施设备具有共有关系的业主分户清册;

（四）维修资金使用方案;

（五）相关业主会议决议及公示的证明材料。

第十九条 申请使用公有住房售房单位交存的维修资金的，应当向市房地产主管部门提交下列资料：

（一）申请书；

（二）维修资金使用方案；

（三）公有住房售房单位交存的维修资金分摊清册；

（四）按幢提供房屋建筑面积资料；

（五）相关业主会议决议。

第二十条 维修项目竣工后，申请划转维修费用余额的，应当向市房地产主管部门提交下列资料：

（一）维修项目施工合同;

（二）维修项目竣工验收报告；

（三）工程决算清单；

（四）维修工程结算发票。

市房地产主管部门在七个工作日内对提交的资料核实后，将维修费用余额划转到维修项目施工合同约定的账户。

第二十一条 维修项目预算费用在10万元以下（含10万元）、维修项目决算金额超出核定预算费用在1万元以上的，或者维修项目预算费用在10万元以上、维修项目决算金额超出核定预算费用10%以上的，超出核定预算金额的部分，应当按照本办法的规定重新申请。

第二十二条 物业共用部位、共用设施设备危及生命财产安全和严重影响业主正常生活，需要立即进行维修和更新、改造的，按照以下程序办理：

（一）申请人向市房地产主管部门提出书面申请；

（二）市房地产主管部门收到申请后立即组织现场勘察；

（三）经勘察需要维修的，市房地产主管部门通知申请人立即组织维修，并按照核实的维修费用70%划转到维修项目施工合同约定的账户；

（四）维修项目竣工后，业主委员会、物业服务企业或者社区居民委员会应当将维修费用分摊清册在物业管理区域内适当位置公示七日，公示期满后按照本办法第二十条的规定申请办理维修费用余额划转手续。

第二十三条 物业共用部位、共用设施设备危及生命财产安全和严重影响业主正常生活的紧急情况，一般包括：

（一）屋面防水损坏造成大面积渗漏的；

（二）电梯出现故障危及人身安全，特种设备管理部门要求对电梯维修和更新、改造的；

（三）下水管道严重堵塞，影响业主正常生活的；

（四）楼体单侧外立面五分之一以上有脱落危险的；

（五）消防系统出现功能障碍，消防管理部门要求对消防设施设备维修和更新、改造的。

第二十四条　在维修项目施工过程中，业主、物业使用人及相邻人应当给予配合，不得阻挠正常施工。

因维修项目施工不可避免原因造成业主自用部位损坏的，责任人应当及时修复或者给予合理补偿，费用计入维修成本。因施工单位责任造成业主自用部位损坏发生的相关费用由责任人承担，不得计入维修成本。

第二十五条 在保证维修资金正常使用的前提下，市房地产主管部门可以按照国家有关规定将维修资金用于购买国债。利用维修资金购买国债，应当在银行间债券市场或者商业银行柜台市场购买一级市场新发行的国债，并持有到期。

利用业主交存的维修资金购买国债的，应当经业主大会同意；未成立业主大会的，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上业主同意。

利用已售公有住房维修资金购买国债的，应当经财政部门同意。

第二十六条 下列资金应当转入维修资金专户滚存使用：

（一）维修资金的存储利息；

（二）利用物业共用部位、共用设施设备进行经营，业主所得的收益，但业主大会另有决定的除外；

（三）物业共用设施设备报废后回收的残值；

（四）利用维修资金购买国债的增值收益；

（五）其他按规定应当计入维修资金的收益。

第二十七条 下列维修费用不得从维修资金中列支：

（一）依法应当由物业服务企业承担的物业共用部位、共用设施设备的日常维修和养护费用；

（二）依法应当由建设单位或者施工单位承担的物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用；

（三）依法应当由经营单位承担的供水、排水、供电、燃气、供热、通信、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用；

（四）应当由当事人承担的因人为损坏物业共用部位、共用设施设备所需的修复费用；

（五）外檐、屋面等部位有合同约定单独为业主使用，应当由业主自行承担的维修费用。

第四章 维修资金管理

第二十八条 维修资金自存入银行专户之日起按规定计算利息，利息转作维修资金滚存使用，本息每年转存一次。

维修资金的管理费用，在维修资金的增值收益中列支，并与维修资金分账核算。

第二十九条 房屋所有权转让时，交易双方对维修资金有约定的，从其约定；没有约定的，该房屋分户账中结余的维修资金随房屋所有权直接过户给买受人。

第三十条 房屋灭失的，按照以下规定返还维修资金：

（一）房屋分户账中结余的维修资金返还业主；

（二）公有住房售房单位交存的维修资金账面余额返还公有住房售房单位；公有住房售房单位主体消失的，按照公有住房售房单位财务隶属关系，上缴同级国库。

第三十一条 市房地产主管部门应当每年向交存维修资金的业主、公有住房售房单位公布下列情况：

（一）维修资金交存、使用、增值收益和结存的金额；

（二）发生列支的维修项目、费用以及分摊情况；

（三）业主、公有住房售房单位分户账中维修资金交存、使用、增值收益和结存的金额；

（四）其他有关维修资金交存、使用和管理的情况。

业主、公有住房售房单位对公布的情况有异议的，可以向市房地产主管部门申请复核。市房地产主管部门自收到申请之日起五个工作日内给予书面答复。

第三十二条 市房地产主管部门应当建立维修资金查询制度，接受交存维修资金的业主、公有住房售房单位对其分户账中维修资金使用、增值收益和账面余额的查询。

第五章 法律责任

第三十三条 违反本办法第十条规定，房地产开发企业未代交维修资金的，由市房地产主管部门责令限期改正；逾期不改的，处以1万元以上3万元以下罚款。

第三十四条 违反本办法第十六条规定，房地产开发企业和公有住房售房单位未分摊维修和更新、改造费用的，由市房地产主管部门责令限期改正；逾期不改的，处以1万元以下的罚款。

第三十五条 市房地产主管部门工作人员在维修资金管理工作中，玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由所在单位或者上级主管部门依法给予直接责任人和直接负责的主管人员行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第六章 附 则

第三十六条 本办法实施前未交存维修资金的业主，仍按照原标准交存首期维修资金。

第三十七条 各县（市）维修资金的交存、使用及管理参照本办法执行。

第三十八条 本办法自2011年1月1日起施行。2005年11月1日施行的《长春市物业专项维修资金管理办法》同时废止。

法规名称：长春市物业专项维修资金管理办法

施行令：

长春市人民政府令

第16号

市长：崔杰

二〇一〇年十月二十九日

西宁市物业专项维修资金管理办法

西宁市物业专项维修资金管理办法第一章 总 则

第一条 为了加强对物业专项维修资金的管理，建立城市物业专项维修保障机制，保障物业共用部位、共用设施设备的维修和正常使用，维护物业专项维修资金所有者的合法权益，根据《物权法》、《物业管理条例》、《住宅专项维修资金管理办法》等有关规定，结合本市实际，制定本办法。

第二条 本市行政区域内商品住房、经济适用房、单位集资建房、拆迁安置房和已售公有住房专项维修资金的交存、使用、管理和监督，适用本办法。

第三条 本办法所称物业专项维修资金，是指专项用于物业保修期满后共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造的资金。

本办法所称物业共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢物业内业主或者单幢物业内业主及与之结构相连的非物业业主共有的部位，一般包括：物业的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

本办法所称共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由物业业主或者物业业主及有关非物业业主共有的附属设施设备，一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

第四条 物业专项维修资金遵循依法交存、专户存储、所有权人决策、专款专用、政府监督的原则。

第五条 市房产行政主管部门会同市财政部门负责对本市物业专项维修资金的指导和监督工作。

市财政、审计部门按照各自职责负责对物业专项维修资金的财务管理和审计监督工作。

西宁市物业专项维修资金管理办法第二章 资金交存

第六条 下列物业的业主应当按照规定交存物业专项维修资金：

（一）住宅，但一个业主所有且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备的除外；

（二）住宅小区内的非住宅或者住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅。

前款所列物业属于已售公有住房的，售房单位应当按照本办法的规定交存物业专项维修资金。

第七条 物业管理区域内，不属于全体业主所有的车库以及其他非住宅物业的所有人应当按本办法第六条规定交存物业专项维修资金。

第八条 物业管理区域内的物业服务用房、公用设施设备间、设备架空层、物业管理区域内按规划配建的非机动车车库（棚）、建设单位以物业买卖合同或者其他书面形式承诺全体业主所有的配套房屋不交存物业专项维修资金。

第九条 新建的住宅、非住宅物业的业主按照所拥有物业的建筑面积交存，首期物业专项维修资金按照以下标准交存：

（一）多层住宅（未配备电梯）按每平方米60元标准交存；

（二）多层住宅（配备电梯）、别墅按每平方米70元标准交存；

（三）小高层、高层住宅、办公用房按每平方米80元标准交存；

（四）车库、商业用房按每平方米90元标准交存。

前款所列首期物业专项维修资金交存标准，可以根据本市住宅建筑安装工程造价变化情况适时调整，由价格行政主管部门组织听证、审核后，经市人民政府批准后公布实施。

第十条 已售公有住房的维修资金，由售房单位和购房人分别按下列标准交存：

（一）售房单位按照多层住宅不低于售房款的20%、高层住宅不低于售房款的30%，从售房款中一次性提取专项维修资金。

（二）业主按照所拥有物业的建筑面积交存专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期专项维修资金数额为本市房改成本价的2%。

第十一条 首期物业专项维修资金可以由业主交存，也可以由业主委托开发建设单位代收代交，并按下列方式交存：

（一）已售出的房屋，业主或者开发建设单位应当在办理商品房买卖合同备案之前，按本办法第九条规定将专项维修资金一次性存入物业专项维修资金专户，凭足额交清的凭证办理商品房买卖合同备案。

（二）未售出的房屋及未足额交存物业专项维修资金的房屋，开发建设单位在办理房屋所有权初始登记前，按照本办法第九条规定一次性足额存入物业专项维修资金专户，凭市房产行政主管部门出具交清凭证办理房屋所有权初始登记。

购房人凭市房产行政主管部门出具的分户交款凭证办理房屋所有权登记。

商品房在销（预）售时，开发建设单位与购房人应当在销（预）售合同中约定专项维修资金的交存事项。

第十二条 购房人未按照本办法规定交存首期物业专项维修资金的，开发建设单位不得将房屋交付给购房人。

开发建设单位、购房人未按照本办法规定交存首期物业专项维修资金的，在办理房屋所有权登记时，市房产行政主管部门应当予以催缴。

第十三条 本办法实行前未建立维修资金的商品房、维修资金账户余额为零的已售公有住房、经多次使用账面余额不足首期交存30%的住房，业主应当自本办法实施之日起，每年按建筑面积每平方米5元的标准补建，直至分户账中资金余额累积到本办法第九条规定的交存标准为止。

第十四条 续筹资金由物业服务企业或者业主委员会按照每年一次方式代收，并于每年12月15日之前交存至专户，存入业主明细户。

第十五条 业主拒不履行续筹义务的，物业服务企业或者业主委员会可以按《西宁市物业管理条例》中规定的业主权利和《管理规约》及《业主大会议事规则》中对其共同管理权的行使予以限制。

第十六条 下列资金应当转入物业专项维修资金滚存使用：

（一）物业专项维修资金的存储利息；

（二）利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，业主所得收益，但业主大会另有决定的除外；

（三）共用设施设备报废后回收的残值。

西宁市物业专项维修资金管理办法第三章 资金使用

第十七条 物业专项维修资金的使用，应当遵循程序规范、公开透明、方便快捷、受益人与负担人相一致的原则。

第十八条 物业管理区域内共用部分、共用设施设备保修期限满后的维修、更新和改造费用，除国家规定和物业服务合同已载明在物业服务费中列支外，可以在专项维修资金中列支。

保修期限自房屋竣工验收合格之日起计算。

第十九条 下列费用不得从专项维修资金中列支：

（一）应当由建设单位或者施工单位承担的物业共用部分、共用设施设备维修、更新和改造费用；

（二）应当由有关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用；

（三）因人为损坏及其他原因应当由当事人承担的修复费用；

（四）根据物业服务合同应当由物业服务企业承担的维修养护费用；

（五）法律、法规、规章以及国家和省有关规定中明确有关单位和个人承担的费用。

第二十条 专项维修资金的支出由业主按照房屋建筑面积的比例分摊。

第二十一条 物业共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用按照下列规定列支：

（一）涉及整个物业区域的共用部分、共用设施设备的维修、更新和改造费用，在该区域全体业主专项维修资金账户中列支；

（二）涉及单幢或者部分物业共用部分、共用设施设备的维修、更新和改造费用，在其相关业主的专项维修资金账户中列支。

专项维修资金不足支付维修费用的，不足部分按照物业建筑面积按比例由相关业主分摊。

第二十二条 需要使用物业专项维修资金的，由业主委员会、物业服务企业、相关业主或者社区根据维修项目提出维修资金申请使用方案，经专项维修资金列支范围内，专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过，并进行公示，报市房产行政主管部门审核同意后，组织施工单位进行维修改造。施工完毕后由市房产行政主管部门将所需资金划转到维修单位。

维修资金使用方案应当包括拟维修、更新和改造的项目、费用预算、列支范围、发生危及房屋安全等紧急情况以及其他需要临时使用维修资金情况的处置办法等内容。

维修资金的使用条件、程序由市房产行政主管部门另行制定，报市人民政府批准后实施。

第二十三条 业主分户账面专项维修资金余额不足首期维修资金30%的，不得申请使用维修资金，按照第十三条、第十四条的要求续筹后方可申请使用。

第二十四条 市房产行政主管部门应当从全市物业专项维修资金统一管理产生的增值收益中建立应急资金机制，除按规定支付业主利息和正常的管理费用外，其余收益作为应急资金，实行分账核算，用于已建立物业专项维修资金的物业项目共用部位和共用设施设备无法正常使用、危及人身安全等紧急情况和无法界定受益人时的维修。

未建立物业专项维修资金或者物业专项维修资金余额不足的物业项目，需按照第十三条、第十四条的规定续筹后方可使用应急资金。

市房产行政主管部门可以根据应急需要建立紧急抢修工程施工企业备选库。

西宁市物业专项维修资金管理办法第四章 资金管理

第二十五条 业主大会成立前，住宅物业、非住宅物业的业主交存的专项维修资金，由市房产行政主管部门代管。

业主大会成立后，确需实行业主自主管理的，业主委员会应当报市房产行政主管部门审查，符合条件后由业主委员会管理。

第二十六条 业主交存的物业专项维修资金归业主所有。已售公有住房售房单位提取的物业专项维修资金归售房单位所有。

第二十七条 房屋权属转让时，原业主和变更后的业主应持房屋权属证明、不动产发票、双方身份证明及维修资金交存发票到市房产主管部门办理物业专项维修资金转让手续，该房屋维修资金分户账中结余的资金随房屋权属同时转让。

房屋所有权转让时，原业主未交存首次专项维修资金或者所交存的资金余额不足首期应交存标准的，由转让人足额交存或者当事人协商交存后，方可办理房屋所有权转移登记。

第二十八条 因房屋征收或者其他原因造成房屋灭失的，按照下列规定返还物业专项维修资金：

（一）房屋分账中结余的物业专项维修资金返还业主。

（二）开发建设单位自用房屋交存的物业专项维修资金账面余额返还开发建设单位。开发建设单位不存在的，上交同级国库。

（三）已售公有住房售房单位交存的专项维修资金账面余额返还售房单位；售房单位不存在的，上交同级国库，作为廉租住房补贴资金来源。

第二十九条 市房产行政主管部门应当与专户管理银行签订资金监管协议，委托专户管理银行办理专项维修资金账户的设立、交存、使用、结算等手续，并在专户管理银行设立专项维修资金专户。

专户的设立按银行账户开设的相关规定办理。

在专项维修资金专户中，建立专项维修资金明细账，以一个物业管理区域为单位立账，并以房屋户门号设分户账，记载分户账的交存、使用、结存等情况。开发建设单位、已售公有住房售房单位交存、提取的首次专项维修资金按物业管理区域单独立账。

第三十条 专项维修资金自交存之日按下列方式计息：当年交存的按照同期银行活期存款利率结算分户利息，交存满一年的按照住房公积金的利率结算分户利息。分户利息转入专项维修资金滚存使用。

专项维修资金实行一年一结，定期计入业主分户账内。

第三十一条 专户管理银行应当每月一次向市房产行政主管部门发送物业专项维修资金对账单。

市房产行政主管部门对资金账户变化情况有异议的，可以要求专户管理银行进行复核。

第三十二条 专户管理银行应当建立专项维修资金查询制度。业主、已售公有住房售房单位对其分户账中专项维修资金账面余额可以到专户管理银行查询，也可以登陆专项维修资金外网查询。

第三十三条 代管物业专项维修资金期间发生的资金管理系统运行维护费用及管理费用，应编报预算，经同级财政部门审核批准后，从物业专项维修资金的增值收益中列支，并与维修资金分账核算。

第三十四条 物业专项维修资金的财务管理和会计核算应当执行财政部门有关规定，并依法接受财政、审计部门监督。

第三十五条 物业专项维修资金专用票据的购领、使用、保存、核销管理，应当执行财政部门有关规定，并接受财政部门的监督检查。

西宁市物业专项维修资金管理办法第五章 法律责任

第三十六条 开发建设单位违反本办法规定将房屋交付购房人的，由市房产行政主管部门责令限期改正；逾期不予改正的，处以5000元以上30000元以下罚款。

第三十七条 业主违反本办法规定不续交应当分摊的物业专项维修资金的，业主委员会可采取相应的催交措施。

经业主委员会催交，业主仍不续交应当分摊的物业专项维修资金的，由市房产行政主管部门责令其限期交存，逾期不交存的，由业主委员会依法申请仲裁或者向人民法院提起诉讼。

第三十八条 开发建设单位、物业服务企业、业主委员会违反本办法规定挪用物业专项维修资金的，由市房产行政主管部门追回挪用的维修资金，没收违法所得，可以并处挪用金额1倍以上2倍以下的罚款；物业服务企业挪用物业专项维修资金，情节严重的，由颁发资质证书的部门吊销资质证书；构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。

第三十九条 专户管理银行违反本办法规定未向交存人出具维修资金缴存凭证，或者未履行资金支出规定程序而支出资金的，或者发现资金支出违反本办法规定而未向市房产行政主管部门及时报告的，市房产行政主管部门可以单方取消与专户管理银行的资金监管协议，情节严重的，依法追究专户管理银行的法律责任。

第四十条 市房产行政主管部门、市财政部门及其工作人员利用职务上的便利，挪用物业专项维修资金，收受他人财物，不依法履行物业专项维修资金的监督管理职责，或者发现违法行为不予查处的，应当给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第四十一条 对违反物业专项维修资金专用票据管理规定的行为，按照《财政违法行为处罚处分条例》的有关规定追究法律责任。

西宁市物业专项维修资金管理办法第六章 附 则

第四十二条 市房产行政主管部门可以依据本办法制定实施细则。

市辖县参照本办法，也可以依据本办法制定实施细则。

第四十三条 本办法由市住房保障和房产管理局负责解释。

第四十四条 本办法自2013年12月1日起施行。

物业服务企业的财务部门应根据有关规定，具体负责物业专项维修资金的监控工作。

房屋共用部位专项维修资金是指专项用于房屋共用部位大修、中修、更新和改造的资金。房屋的共用部位，是指承重结构部位(包括楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等)、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、楼内存车库等。共用设施设备专项维修资金是指专项用于共用设施和共用设备大修、中修、更新和改造的资金。共用设施设备是指共用的上下水管道、公用水箱、加压水泵、电梯、公用天线、供电干线、共用照明、暖气干线、消防设施、住宅区的道路、路灯、沟渠、池、井、室外停车场、游泳池、各类球场等。

《物业管理条例》第五十四条规定：住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。物业服务企业应当在物业服务合同中对物业管理专项维修资金的管理与使用等内容进行约定。专项维修资金收取、使用、管理的办法由国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门制定。 2100433B

• 第一章 总则

第一条 为加强物业专项维修资金的管理，保障物业共有部分、共有设施设备正常使用，维护物业专项维修资金所有者的合法权益，根据《浙江省物业管理条例》和国家有关法律、法规,结合本省实际，制订本办法。

第二条 本办法适用于浙江省行政区域内的物业专项维修资金的交存、使用、管理和监督。

本办法所称的物业专项维修资金（以下简称专项维修资金），是指由业主交存的专项用于建筑物内共有部分（以下简称共有部分）、建筑区划内共有设施设备（以下简称共有设施设备）保修期满后的维修、更新和改造的资金。

第三条 住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照本办法的规定交存专项维修资金。

第四条 专项维修资金实行业主自主管理与政府代为管理的方式,鼓励业主通过民主、协商的原则，实行业主自主管理。物业主管部门应加强指导，督促业主成立业主大会，实行业主自主管理。

实行业主自主管理的，应召开业主大会，经该物业管理区域内专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3的业主同意，由业主大会授权业主委员会负责专项维修资金的日常管理。

未成立业主大会或业主大会决定委托政府代为管理以及业主大会未明确业主自主管理的,其专项维修资金由设区的市、县（市、区，下同）人民政府专项维修资金管理机构(以下简称维修资金管理机构)，代为统一管理。

第五条 省建设行政主管部门会同省财政等部门负责本省专项维修资金交存、使用、管理的指导和监督。

设区的市、县物业主管部门会同同级财政等部门负责本行政区域内专项维修资金交存、使用、管理的指导和监督。

• 第二章 专项维修资金的交存

第六条新建物业首期专项维修资金，由业主按照所拥有物业的建筑面积交存。交存的标准为当地房屋建筑安装工程每平方米建筑面积平均造价的5%至8%。具体比例由设区的市、县物业主管部门会同同级财政部门根据当地实际和房屋结构类型确定，报经设区的市、县人民政府批准后公布。

第七条 出售公有住房，由业主和售房单位依据国家有关房改政策规定的比例交存专项维修资金，专户存储，专款专用。

第八条 专项维修资金可以由业主自行交存、建设单位或者物业服务企业代收代交。

新建物业首次交存专项维修资金由建设单位代收代交。建设单位应当在办理房屋产权初始登记之前，按照物业总建筑面积和本办法第六条的规定交存专项维修资金，待物业交付时向业主收取。建设单位应当向购房人说明，并将该内容约定为购房合同条款。对房价中已包含专项维修资金的，建设单位不得再向购房人另行收取。未售出的物业专项维修资金由建设单位交存。

实行业主自主管理的，业主委员会应持业主大会决定及书面报告通知维修资金管理机构，并报所在地设区的市、县物业主管部门备案。维修资金管理机构应当在收到通知之日起30日内，将该物业小区物业专项维修资金本息连同有关账册一并移交业主委员会。

第九条 专项维修资金应当按有关规定在商业银行开立专户，以物业区域为单位设账，按房号设分户账；未划定物业管理区域的，以幢为单位设账，按房号设分户账。

第十条 收取专项维修资金，应当使用浙江省财政厅统一监制的专用票据。

第十一条 业主分户账内专项维修资金余额不足首期缴存额的30%时，应当续交专项维修资金。具体续交办法由设区的市、县人民政府制定。

• 第三章 专项维修资金的使用

第十二条 物业管理区域内共有部分、共有设施设备保修期限满后的维修、更新和改造费用，除国家有关规定和物业服务合同已明确在物业服务费中列支外，在专项维修资金中列支。

本办法所称的保修期限自物业交付之日起计算。

第十三条 专项维修资金的支出由相关业主按照其物业建筑面积的比例分摊。

售后公有住房与商品房混合物业，其共有部分、共有设施设备的维修、更新和改造费用，由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊，在相应分户账专项维修资金中列支。

第十四条 由维修资金管理机构负责专项维修资金管理的，物业服务企业应当根据物业使用状况，提出一定时期内共有部分、共有设施设备维修、更新和改造计划及专项维修资金使用方案，经物业管理区域内专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意后，由业主委员会组织实施，并报维修资金管理机构备案。

未实施物业管理的住宅小区，由所在社区居民委员会参照前款规定制定使用方案,并组织实施。

第十五条 由维修资金管理机构负责专项维修资金管理的，其使用按照以下程序办理:

（一）物业服务企业根据专项维修资金使用方案，提出实施项目和资金使用预算；未实施物业管理的住宅小区，由相关业主根据专项维修资金使用方案提出实施项目使用预算；

（二）专项维修资金使用方案和使用预算，报业主委员会或者社区居民委员会审核。社区居民委员会审核时应当征求相关业主的意见；

（三）物业服务企业持经审核的资金使用方案和资金使用预算及其他规定材料，向维修资金管理机构申请划拨专项维修资金。未实施物业管理的住宅小区，由社区居民委员会持资金使用方案和使用预算，申请划拨专项维修资金；

（四）维修资金管理机构根据申请进行核准，并按照核准使用额度的70%划转至申请单位；

（五）工程竣工后,凭业主委员会或社区居民委员会，或者其委托专门机构审核的工程决算及工程质量验收合格证明，经维修资金管理机构核实后拨付应付费用的剩余款项。

第十六条 实行业主自主管理的,其物业维修资金的使用方案和使用程序，由业主委员会参照本办法第十四条、第十五条规定提出,经物业管理区域内专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意后，由业主委员会组织实施。

第十七条 物业共有部分、共有设施设备维修、更新和改造费用按照下列规定列支：

（一）涉及整个物业区域的共有部分、共有设施设备的维修、更新和改造费用，在该区域全体业主专项维修资金账户中列支；

（二）涉及单幢或部分物业共有部分、共有设施设备的维修、更新和改造费用，在其相关业主的专项维修资金账户中列支；

专项维修资金不足支付维修费用的，不足部分按照物业建筑面积按比例由相关业主分摊。

第十八条 应当按首期交存的专项维修资金总额的3—5%设立应急备用金，用于涉及房屋安全、停水、停电、电梯停运等紧急情况下的维修和更新。

发生前款规定的紧急情况，需要立即对住房共有部分、共有设施设备进行维修和更新的，由物业服务企业或者相关业主提出建议，经业主委员会或者社区居民委员会证明核实，可直接拨付维修资金。物业服务企业或者相关业主未按规定及时实施维修和更新的，设区的市、县物业主管部门可以组织代修。

第十九条 下列费用不得从专项维修资金中列支：

（一）依法应当由建设单位或者施工单位承担的物业共有部分、共有设施设备维修、更新和改造费用；

（二）依法应当由相关专业单位承担的供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用；

（三）因人为损坏及其他原因应当由当事人承担的修复费用；

（四）根据物业服务合同应当由物业服务企业承担的维修养护费用；

（五）法律、法规、规章及国家和省有关规定中明确由有关单位和个人承担的费用。

• 第四章 专项维修资金的监督管理

第二十条 下列资金应当转入专项维修资金：

（一）专项维修资金规定的存储净利息；

（二）利用专项维修资金购买国债的增值净收益；

（三）物业共有部分、共有设施设备的经营所得，但业主大会另有决定的除外；

（四）共有设施设备报废后回收的残值；

（五）业主委员会或业主自愿筹集交存的款项；

（六）其他按规定转入的资金。

第二十一条 专项维修资金中当年交存或使用的部分按同期银行活期存款利率计息；其余部分按不低于一年期同期银行定期存款利率计息。专项维修资金存款利息实行一年一结，定期计入业主分户账内。

第二十二条 专项维修资金专户及存储情况,应当定期与银行核对，并定期在物业小区向业主公布下列情况，接受业主监督：

（一）专项维修资金交存、使用、增值收益和结存的金额；

（二）发生列支的项目、费用和分摊情况；

（三）其他有关专项维修资金使用和管理情况。

业主对公布的情况有异议的，可以要求复核。

第二十三条 专项维修资金应当建立查询制度，接受业主对其分户账中专项维修资金使用、增值收益和结存金额的查询。

第二十四条 在保证专项维修资金安全和正常支付的前提下，可以按照国家有关规定将专项维修资金用于购买一级市场国债或者转定期存款，确保资金的保值增值。利用专项维修资金购买的国债应当持有到期。

除本办法规定的使用范围外,不得将专项维修资金出借,不得将专项维修资金用于投资房地产、股票、期货，或者从事其他经营性活动，不得用专项维修资金为单位和个人提供任何形式的担保。

第二十五条 专项维修资金的管理费用,在专项维修资金的增值收益中列支，并与专项维修资金分账核算。

第二十六条 专项维修资金的财务管理和会计核算应当执行国家和省财政部门有关规定，并依法接受财政、审计部门监督。

第二十七条 物业转让时，该物业分户账中结余的专项维修资金随物业所有权同时转移。

第二十八条 因拆迁、自然灾害或其他原因致使物业灭失的,业主可持相关凭证,申请退回本人名下专项维修资金结余金额。并按照以下规定返还：

（一）物业分户账中个人名下结余的专项维修资金返还业主；

（二）公有住房售房单位交存的专项维修资金结余金额返还售房单位；售房单位不存在的，按照售房单位财务隶属关系，收缴同级国库，作为廉租住房补贴资金来源。

第二十九条 违反本办法规定挪用专项维修资金的，由县级以上物业主管部门会同财政部门追回挪用的专项维修资金，并依照国务院《物业管理条例》第六十三条的规定，对相关单位和个人给予行政处罚。

第三十条 财政部门、物业主管部门、维修资金管理机构及其工作人员有下列情形之一的，由相关行政机关按照管理权限对负有责任的主管人员和直接责任人员给予行政或者纪律处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任：

（一）未依照本办法规定及时核准、拨付专项维修资金，造成损害后果的；

（二）未按照本办法规定进行管理，造成专项维修资金流失的；

（三）截留、挪用、侵占专项维修资金的；

（四）有其他玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊行为的。

• 第五章 附则

第三十一条 用于销售的新建独立非住宅物业，参照本办法规定建立专项维修金制度。

第三十二条 本办法自印发之日起施行。省财政厅、省物价局、省建设厅1999年12月27日印发的《浙江省住宅区物业维修专项资金管理暂行办法》同时废止。