长春市物业管理招标投标管理办法第二章 招 标

第八条 招标分为公开招标和邀请招标。

住宅物业区域总建筑面积在5万（含5万）平方米以上的，应当采用公开招标方式选聘物业服务企业。一个住宅物业区域分期建设的，应当按照物业区域整体规划面积计算。

住宅物业区域总建筑面积在5万平方米以下、3万（含3万）平方米以上的，经区物业管理行政主管部门批准，可采用邀请招标方式选聘物业服务企业。

采取邀请招标方式的，应当向3个以上具有相应资质的物业服务企业发出投标邀请书。

第九条 招标人应当根据物业服务项目的需要编制招标文件。招标文件应当包括以下内容：

（一）招标人基本情况，包括名称、地址、联系方式等；

（二）招标项目基本情况，包括物业名称、坐落地址、四至范围、物业类型、总占地面积、总建筑面积、房屋栋数、房屋建筑结构、经规划部门批准的规划详图或者规划总平面图、物业功能分区、配套设备的技术参数、共用设施设备配置和权属状况等；

（三）物业服务内容及标准；

（四）对投标人及投标文件的要求；

（五）招标方案；

（六）评标标准和评标方法；

（七）物业服务合同的订立说明；

（八）其他事项的说明及法律、法规规定的其他内容。

第十条 建设单位作为招标人选聘物业服务企业的，应当在发布招标公告或者发出投标邀请书10日前，到区物业管理行政主管部门办理招标登记。

办理招标登记应当提供下列资料：

（一）招标登记备案申请书；

（二）《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》及经规划部门批准的规划详图或规划总平面图复印件、《建设项目施工许可证》、《土地使用证》复印件；

（三）招标公告或者投标邀请书；

（四）招标文件；

（五）建设单位法人执照、房地产开发企业资质证书复

印件（查验原件）；

（六）法律、法规和规章规定的其他材料。

第十一条 业主大会作为招标人的，其授权的业主委员会或者委托的社区居民委员会应当在发布招标公告或者发出投标邀请书10日前，到区物业管理行政主管部门办理招标登记。

办理招标登记应当提交以下资料：

（一）招标登记备案申请书；

（二）招标公告或者投标邀请书；

（三）招标文件；

（四）业主大会同意通过招投标方式选聘物业服务企业的相关决议原件、原物业服务合同复印件；

（五）法律、法规和规章规定的其他材料。

第十二条 区物业管理行政主管部门应当自受理招标申请之日起3个工作日内完成招标文件审查，审查合格后发放《物业服务招标登记备案通知单》，并指导、监督招标人依照本办法开展招标投标活动。

第十三条 采取公开招标方式的，招标人应当在市物业管理行政主管部门网站上发布招标公告。公告期不得少于3个工作日。

第十四条 招标公告和投标邀请书应当载明以下主要内容：

（一）招标人名称；

（二）招标项目名称、地址、物业类型与建筑面积、竣工交付使用时间等基本情况；

（三）投标资格条件；

（四）投标人报名地点、期限及获取招标文件的办法。

业主大会作为招标人的，还应当说明招标项目物业服务企业变更情况。

第十五条 招标人应当确定投标人编制投标文件所需要的合理时间。

公开招标的物业服务项目，自招标文件发出之日起至投标人提交投标文件截止之日止，不得少于20日。

第十六条 招标人根据物业管理项目的具体情况，可以组织投标申请人踏勘物业项目现场，并提供隐蔽工程图纸等项目的详细资料。对投标申请人提出的疑问，招标人应当予以澄清，并以书面形式发送给所有投标人。

第十七条 招标人对已发出的招标文件进行必要的澄清或者修改的，应当在现场踏勘后5日内，以书面形式通知所有投标人。澄清或者修改的内容为招标文件的组成部分。

第一条 为了规范我市物业管理招标投标活动，保护招标投标当事人的合法权益，促进物业管理市场的公平竞争，根据法律、法规的有关规定，结合本市实际，制定本办法。

第二条 本市城市规划区内，建设单位或者业主大会为选聘物业服务企业开展物业服务而进行的招标投标活动，适用本办法。

第三条 本办法所称招标人是指依法进行物业服务招标的建设单位、业主大会。业主大会决议通过招标投标方式选聘物业服务企业的，应当授权业主委员会行使招标人职能。物业区域业主委员会未成立或者因故解散无法重新选举产生的，业主大会应当委托社区居民委员会作为招标人开展物业服务招标活动。

本办法所称投标人是指响应物业服务招标并参加投标竞争的物业服务企业。持有外地物业管理行政主管部门及建设部核发的资质证书的投标人，经市物业管理行政主管部门登记备案后方可参加本市的物业服务投标。

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街道办事处、社区居民委员会负责物业项目招标投标的日常管理、监督和具体实施。

第五条 住宅及同一物业管理区域内非住宅的建设单位，应当通过招投标方式选聘具有相应资质的物业服务企业开展物业服务。住宅物业区域总建筑面积在3万平方米以下的，经区物业管理行政主管部门批准，可以采取协议方式选聘物业服务企业。

提倡其他物业的建设单位、业主和业主大会通过招投标方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

第六条 业主大会作为招标人的，中标签约企业应当承担业主委员会或者社区居民委员会因组织实施物业服务招标投标活动发生的必要费用。业主委员会或者社区居民委员会也可根据市物业管理行政主管统一明确的标准，向投标人收取招标文件制作、发布和专家评审等招标过程中发生的必要费用。

第七条 物业服务招标投标应当在下列时限内完成：

（一）新建物业，建设单位应当在取得《商品房预售许可证》之前完成；

（二）业主大会决议通过招标投标方式选聘物业服务企业的，应当在原物业服务合同届满或解除前完成。

第十八条 投标人应当具有物业服务相应资质等级和招

标文件要求的具体条件。对被评定为物业服务信用企业的，在规定期限内参加物业服务项目招投标的，实行增分制度。

第十九条 投标人投标时需提供以下文件：

（一）营业执照复印件；

（二）物业服务企业资质证书复印件，外地企业还应提供备案证明；

（三）授权委托书；

（四）受委托人身份证明；

（五）其他相关证明材料。

第二十条 投标人应当按照招标文件的要求编制投标文件，投标文件应当对招标文件提出的实质性要求和条件做出响应。

投标文件应当包括以下内容：

（一）投标函，包括管理目标、物业服务费等；

（二）技术部分，包括服务的内容和标准、人员配备、主要工作环节运行程序及检查方法、企业内部管理制度；

（三）商务部分，包括物业服务费和其他委托代理服务费等收费标准报价，收费形式以及相应的项目财务收支测算；

（四）资信部分，包括营业执照副本复印件、资质等级证书副本复印件、管理业绩、项目主要管理人员资格证书等情况；

（五）招标文件要求提供的其他材料。

第二十一条 投标人应当在招标文件要求提交投标文件截止时间前，将投标文件密封送达指定投标地点。截止时间后送达的，视为放弃投标。

招标人收到投标文件后，应当向投标人出具标明签收人和签收时间的凭证，并妥善保存投标文件。业主大会作为招标人的，街道办事处和社区居民委员会应当与业主委员会共同保存投标文件。

在开标前，任何单位和个人均不得开启投标文件。

第二十二条 投标人在招标文件要求提交投标文件的截止时间前，可以补充、修改或者撤回已提交的投标文件，并书面密封通知招标人。截止时间后送达的补充或者修改的内容无效。

补充、修改的内容为投标文件的组成部分。

第二十三条 开标应当在招标文件预先确定的提交投标文件截止时间后公开进行。区物业管理行政主管部门应当到场监督物业服务开标。街道办事处和社区居民委员会应当指导和具体实施相关工作。

开标地点应当为招标文件中预先确定的地点。

第二十四条 开标由招标人主持，所有投标人参加。由投标人或者其推选的代表检查投标文件的密封情况。经确认无误后，由工作人员当众拆封，宣布投标人名称、投标价格和投标文件的其他主要内容。

招标人应当记录开标过程，并存档备查。

第二十五条 评标由招标人依法组建的评标委员会负责。

评标委员会由招标人代表和物业管理方面的专家组成，成员人数为7人以上单数，其中专家人数不得少于成员总数的三分之二。

评标委员会的专家成员，应当由招标人会同街道办事处在投标截止时间后开标前1日内，从物业服务评标专家名册中随机抽取。市物业管理行政主管部门应当及时通知参评专家按时参加评标。评标委员会成员的名单在开标前应当保密。 与招标人、投标人有利害关系的评标专家回避评标。

第二十六条 评标委员会应当按照招标文件确定的评标标准和方法，对投标文件进行评审；设有标底的，应当参考标底。评标委员会完成评标后，应当向招标人提出书面评标报告，并推荐合格的中标候选人。招标人根据评标委员会提出的书面评标报告和推荐的中标候选人择优确定中标人。招标人也可以授权评标委员会直接确定中标人。

第二十七条 在评标过程中，发现有下列情况之一的，评标委员会应当将投标人的投标作为废标处理：

（一）投标人串通投标或者有其他弄虚作假行为的；

（二）投标人的投标报价明显低于标底，不能合理说明或者不能提供相关证明材料的；

（三）投标人资格条件不符合法律有关规定和招标文件要求的，或者不能按照要求对投标文件进行澄清、说明或者补正的。

第二十八条 对投标文件中含义不明确的内容，评标委员会可以用书面形式要求投标人作必要的澄清或者说明。投标人应当采用书面形式进行澄清或者说明，其澄清或者说明不得超出投标文件的范围或者改变投标文件的实质性内容。

第二十九条 在评标过程中召开现场答辩会的，应当事先在招标文件中说明，并注明所占的评分比重。相关内容应当由投标人拟定资格合格的项目经理说明。

评标委员会成员应当按照招标文件的评标要求，根据投标文件、现场答辩等情况进行综合评标。

第三十条 投标文件评定过程应当保密，评标委员会成员应当遵守下列规定：

（一）遵守职业道德，客观、公正、诚实、廉洁地履行职责，严格按照招标文件确定的评标标准和方法，独立评审投标文件，并对评审结果签字确认；

（二）遵守评标工作纪律，评标过程中不得外出、会客、使用通讯工具与外界联系，不得与任何投标人或者与招标结果有利害关系的人进行私下接触。

第三十一条 评标委员会完成评标后，应当向招标人提出书面评标报告。评标报告应当如实记载以下内容：

（一）评标的基本情况和有关数据表；

（二）评标委员会成员名单；

（三）开标记录；

（四）符合要求的投标人一览表；

（五）废标情况说明；

（六）评标标准、评标方法或者评标因素一览表；

（七）评分一览表；

（八）经评审的投标人排序；

（九）推荐的中标候选人名单和订立合同前要处理的事宜；

（十）澄清、说明、补充事项纪要。

第三十二条 招标人需评标委员会推荐中标候选人的，应当在招标文件规定的定标办法中予以明确。

招标人授权评标委员会直接确定中标人的，应当按照评标委员会的排序确定中标人。

招标人为业主大会授权的业主委员会或者委托的社区居民委员会的，应当从依法组建的评标委员会推荐的中标候选人中按顺序确定中标人，并将中标结果及时在物业管理区域内向业主公告。

第三十三条 招标人应当在评标委员会出具评审结果后及时向中标人发出中标通知书，按照招标文件和中标人的投标文件与中标人订立物业服务合同，同时将中标结果通知所有未中标的投标人。

第三十四条 招标人应当对投标文件的内容进行保密，不得复印、抄录。在确定中标候选人当日将全部投标人的投标文件封存一份备查，其余投标文件退还。封存的投标文件满六个月后退还。

第三十五条 招标人应当自确定中标人之日起15日内，向物业项目所在地的区物业管理行政主管部门备案。备案资料应当包括开标评标过程、确定中标人的方式及理由、评标委员会的评标报告、中标人的投标文件、企业法人执照、资质证书复印件等资料。委托代理招标的，还应当附招标代理委托合同。

第三十六条 招标人无正当理由不与中标人订立合同的，招标人应当对中标人参加投标活动发生的合理费用给予补偿。

中标人无正当理由不与招标人订立合同的，给招标人造成损失的，应当予以赔偿。

第三十七条 市物业管理行政主管部门应当选拔、确定物业服务评标专家组成人员，建立评标专家库、专家档案和相关微机管理系统，监督招标人抽取专家，详细记载专家评标的具体情况，对评标能力、廉洁公正情况进行考评。

第三十八条 物业服务评标专家应当具备下列条件：

（一）从事物业管理、建筑工程管理及相关工作5年以上，并具有中级以上技术职称或者大学本科以上学历；

（二）熟悉物业管理和招标投标方面的政策法规和相关业务知识；

（三）能够认真、公正、诚实、廉洁地履行职责，无不良执业记录；

（四）身体健康、能胜任评标工作，能保障时间参与物业服务评标评审。

（五）法律、法规、规章和政策规定的其他条件。

第三十九条 聘任专家采取个人申请和单位推荐两种方式。

市物业管理行政主管部门对申请人或被推荐人进行评审，对符合条件的颁发聘书。专家有关情况应当存档备查。

评标专家聘期一般为三年，期满后对符合条件的重新进行认定。

第四十条 评标专家有下列情形之一的，取消其专家资格：

（一）违反规定私下接触投标人的；

（二）收受利害关系人的财物或者其他好处的；

（三）向他人透露投标文件评审过程中相关信息的；

（四）不能客观公正地履行职责的；

（五）因身体健康状况、业务能力及信誉等原因不能胜任评标工作的；

（六）无正当理由，拒不参加评标活动的。

第四十一条 各县（市）的物业服务招标投标活动可参照本办法执行，评标专家可以在市物业服务评标专家名册中抽取。

第四十二条 本办法自公布之日起施行。

成都市房产管理局关于印发《成都市物业管理招标投标暂行办法》的通知

成房发〔2004〕198号

各区（市）县房产管理局（办、所），各房地产开发建设单位，各业主委员会，各物业管理企业：

为了规范我市物业管理招投标活动,维护招标投标当事人的合法权益,促进物业管理市场健康发展，根据国家有关法律法规政策规定，我局制定了《成都市物业管理招标投标暂行办法》，现印发给你们，请遵照执行。执行中有什么问题，请及时与我局物管处联系。

附：成都市物业管理招标投标暂行办法

2004年11月16日

成都市物业管理招标投标异议投诉受理处理暂行规定

第一条 为确保物业管理招标投标活动公开、公平、公正地进行，依法保护招标投标活动当事人的合法权益，根据《中华人民共和国招标投标法》等有关法律法规，结合我市实际，制定本规定。

第二条 凡在本市行政区域内的物业管理招标投标活动中投标人或潜在投标人向招标人或物业管理招标备案机关提出异议、投诉申请，招标人或物业管理招标备案机关受理其申请、作出处理意见，适用本规定。

第三条 本规定中的异议是指招标投标活动的投标人或潜在投标人在物业管理招标投标活动中，发现违法违规行为或其自身合法权益受到侵害，向招标人提出的质疑和意见并要求处理的申请。

本规定中的投诉是指招标投标活动的投标人或潜在投标人在物业管理招标投标活动中，发现违法违规行为或其自身合法权益受到侵害，对异议处理不服，向物业管理招标备案机关提出的质疑和意见并要求处理的申请。

第四条 投标人对招标活动提出异议的，应当在评标结束且宣布中标人后24小时内书面送达招标人，同时报送该物业管理招标投标活动原备案机关备案。

潜在投标人因招标人的违法行为，使其不能报名参加投标竞争，应在投标报名截止前向招标人书面提出。

第五条 招标人在收到书面异议后，应当在受理异议后48小时内作出书面答复并送达异议提出人，同时报送该物业管理招标投标活动原备案机关备案。招标后续工作暂停，并由招标人书面通知其他投标人。

第六条 异议提出人对招标人的书面答复不服的，应在收到招标人对异议的书面答复后24小时内向该物业管理招标投标活动原备案机关提出投诉，并抄送招标人。

第七条 投诉受理后，受理投诉机关应在24小时内书面通知招标人，招标后续工作暂停，并由招标人书面通知其他投标人。

第八条 投诉受理机关一般应在受理后5个工作日内调查核实，并提出书面处理意见。

第九条 异议、投诉的提出应当采用书面形式。异议书、投诉书应当包括下列内容：

（1）异议提出人和投诉人的名称、地址、有效联系方式；

（2）被投诉人的名称、地址、有效联系方式；

（3）投诉事项的基本事实；

（4）相关请求及主张；

（5）有效线索和相关证明材料。

异议书、投诉书应当由其法定代表人或授权代表签字并盖章。

第十条 有下列情形之一的异议、投诉，不予受理：

（一）异议提出人、投诉人不是该异议、投诉招标投标活动的参与者，或者与异议、投诉项目无任何利害关系；

（二）提出异议、投诉事项不具体，且未提供有效线索和证据，难以查证的；

（三）异议书、投诉书未经法定代表人签字并加盖公章和有效联系方式的；

（四）超过规定时限、未采用书面形式的；

（五）已经做出处理意见，并且投诉人没有提出新的证据的。

第十一条 在异议、投诉的调查过程中，若申请人主动提出撤销申请的，应以书面形式向招标人提出，同时报送该物业管理招标投标活动原备案机关备案。

第十二条 异议、投诉受理人在收到撤销申请后，应立即停止调查工作，并在24小时内通知招标人，招标后续工作按原招标程序继续执行。

第十三条 书面异议答复发出后24小时内无投诉、书面投诉处理意见发出后24小时内无复审申请时，如处理结果不影响原中标结果的，招标后续工作继续进行；如处理结果影响原中标结果的，按有关法律法规及招标文件的规定执行。

第十四条 本规定中的“小时”，以事件发生之时起算；本规定中的“工作日”，以事件发生次日起算。

本规定所列时限，如遇国家法定节、假日，相应顺延。

本规定中的书面形式均应加盖法定代表人、单位印章；外地投标人可先传真、后补原件，其原件和传真件应一致。

第十五条 负责招标投标活动的投诉处理的工作人员必须依法行政，不得徇私舞弊，若有违法、违纪行为，按有关规定处理。

第十六条 本规定由成都市房产管理局负责解释。

成都市物业管理招标投标暂行办法

第一章 总 则

第一条 为了规范我市物业管理招标投标活动，维护招标投标当事人的合法权益，促进物业管理市场健康发展，根据《中华人民共和国招标投标法》、国务院《物业管理条例》等有关规定，结合我市实际，制定本办法。

第二条 本市行政区域内的物业管理招标投标活动及其监督管理，适用本办法。

第三条 物业管理招标投标应当遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则。

第四条 在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，住宅物业区域（含住宅小区内的非住宅物业及与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业）建筑面积在2万平方米（含本数）以上的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业；国有投资高于50%以上的非住宅物业建设单位，应通过公开招标方式选聘具有相应资质的物业管理企业。

第五条 在投标文件截止之日投标人少于3个的或者住宅物业区域建筑面积在2万平方米以下的，经物业所在区（市）县房产管理部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。

第六条 政府提倡住宅物业以外的其他物业区域的建设单位通过招投标的方式，选聘具有相应资质的物业管理企业。

政府鼓励业主、业主大会通过招投标的方式，选聘具有相应资质的物业管理企业。

第七条 成都市房产管理局负责全市物业管理招标投标活动的监督管理。各区（市）县房产管理部门按照本办法规定职责负责本行政区域内物业管理招标投标活动的监督管理。

第八条 任何单位和个人不得违反法律、法规规定，限制或者排斥具备投标资格的物业管理企业参加投标，不得以任何方式非法干涉物业管理招标投标活动。

第二章 招 标

第九条 本办法所称招标人是指依法提出招标项目，进行物业管理招标的物业建设单位、业主大会。

第十条 物业管理招标由招标人依法组织实施。业主大会决定通过招投标方式选聘物业管理企业的，应授权其执行机构业主委员会履行招标人的职责具体组织招标活动。

招标人可以自行组织实施招标活动，也可以委托招标代理机构办理招标事宜。

招标人自行组织实施招标活动的，应当具有编制招标文件和对投标人进行资格评审、组织评标的能力，包括：

（一）具有法人主体资格（业主大会作为招标人的除外）；

（二）具有与招标项目规模和复杂程度相适应的工程、管理、财经等方面的专业技术力量；

（三）具有招标工作经验的人员。

招标人委托招标代理机构的，可从市房产管理局推荐的物业管理招标代理机构名录中选定，并查验招标代理机构具备相关资格条件的证明资料。

物业管理招标代理机构名录的推荐，另行规定。

第十一条 招标人应当根据招标项目的特点和需要，在招标前完成招标文件的编制。

招标文件应包括以下主要内容：

（一）招标人或招标人与委托代理机构的基本情况，包括名称、地址、资格、联系方式等；

（二）招标项目基本情况，包括物业名称、坐落地址、四至范围、总占地面积、总建筑面积、房屋类型、产权性质、房屋幢数、套（间）数、建筑结构及其配套的设施设备、环境条件、投标报价测算所需的各类技术参数和指标、物业档案、物业总平面图、物业管理用房配置、专项维修资金建立等；

（三）物业管理服务内容及标准；

（四）对投标人及投标书的要求，包括投标人的资质条件及投标书的格式、主要内容（包括是否要求投标书中有投标人基本情况）、份数等；

（五）投标报价要求、评标方法和标准；

（六）物业服务合同的签订说明，包括是否将投标文件作为物业服务合同的附件；

（七）招标活动方案，包括组织解释招标文件及实地考察物业的时间、开标时间、地点、方法与程序等；

（八）投标书密封要求和送达的截止时间、地点及方式；

（九）悔标的责任；

（十）其他事项说明及法律法规政策规定的其他内容。

招标文件的编制可参照市房产管理局制订的示范文本。

招标文件可载明投标保证金、对未中标人编制投标文件的经济补偿、中标后的履约保证金等内容。

第十二条 物业管理招标分为公开招标和邀请招标。招标方式一经确定，中途不得变更。

第十三条 招标人采取公开招标方式的，应当在公共媒介上发布招标公告，并同时在成都市房产管理局公众信息网上发布招标公告，网站上公告时间不应少于5个工作日。

招标公告应包括以下主要内容：

（一）招标人的名称、地址、联系方式；

（二）招标物业项目的名称、地址、使用性质、建筑面积、竣工交付使用时间等基本情况；

（三）投标资格条件、报名的地点和期限；

（四）获取招标文件的时间、地点、方法和相关费用等。

招标人采取邀请招标方式的，一般应向5个以上（最低不少于3个）具有相应资质的物业管理企业发出投标邀请书，投标邀请书应当包含前款规定的事项。

第十四条 招标人应当在发布招标公告或发出投标邀请书10日前，到项目所在区（市）县房产管理部门备案。

备案时，招标人应提供以下资料：

（一）招标人的相关资格证明文件，包括物业区域的建设工程规划许可证及其总平面图和国土使用证或房屋所有权证的复印件、业主大会决议（原件）等；

（二）招标公告或者投标邀请书；

（三）招标文件；

（四）重新选聘物业管理企业的，应提供原物业服务合同；

（五）招标人委托招标代理机构的，应提交招标代理委托合同；

（六）法律法规政策规定的其他资料。

备案机关对备案材料有异议的，应在受理之日起3个工作日内向招标人提出。

第十五条 符合本办法第五条规定的住宅物业区域的建设单位，应向物业所在区（市）县房产管理部门提供《土地使用权出让合同》、《建设工程规划许可证》等相应证明资料;投标人少于3个的，还应提供招标投标过程的书面情况说明和被邀请单位不参与投标的证明文件。

区（市）县房产管理部门受理申请后5个工作日内对符合规定条件的，应予以核准。

第十六条 采用公开招标的，招标人可以根据招标文件的规定，对投标人进行资格预审。

实行投标资格预审的，招标人应当在招标公告或者投标邀请书中载明资格预审的条件和获取资格预审文件的办法。

资格预审文件一般应当包括资格预审申请书格式、申请人须知，以及需要投标人提供的企业资格文件（包括外地物业管理企业向市房产管理局备案资料）、技术装备、财务状况和拟派出的项目负责人、主要管理人员的简历与业绩等证明材料。

第十七条 经资格预审后，招标人应当向资格预审合格的投标人发出资格预审合格通知书，告知获取招标文件的时间、地点和方法，并同时向资格预审不合格的投标人告知资格预审结果。

资格预审合格的投标人过多的，招标人可从中优选不少于5家资格预审合格的投标人，并在成都市房产管理局公众信息网上公告，公告时间不得少于5个工作日。

第十八条 招标文件发售时间不得少于2个工作日。

招标人应当确定投标人编制投标文件所需要的合理时间；但依法必须进行招标的物业管理项目，自招标文件发出之日起至投标人提交投标文件截止之日止，不得少于20日。

第十九条 招标人对已发出的招标文件进行必要的澄清或者修改的，应当在招标文件要求提交投标文件截止时间15日前，书面通知所有的招标文件收受人；逾期通知的，投标文件送达截止期日顺延。该澄清或者修改的内容为招标文件的组成部分。

第二十条 招标人根据物业管理项目的具体情况，可以组织潜在的投标人踏勘物业项目现场。

第二十一条 招标人不得向他人透露已设的标底、已获取招标文件的潜在投标人的名称、数量以及可能影响公平竞争的有关招标投标的其他情况。

在确定中标人之前，招标人不得与投标人就投标价格、投标方案等实质性内容进行谈判。

第二十二条 招标人设有标底的，仅作为防止串通投标、分析投标合理性的参考。

第二十三条 通过招投标方式选择物业管理企业的，招标人应当按照以下规定时限完成物业管理招标投标工作：

（一）预售新建商品房项目的，应当在取得《商品房预售许可证》之前完成；

（二）新建现售商品房项目出售的，应当在现售前30日完成；

（三）非出售的新建物业项目应当在交付使用前90日完成。

（四）重新选聘物业管理企业的物业管理项目，一般在物业服务合同届满或解除前60日完成。

第三章 投 标

第二十四条 本办法所称投标人是指响应招标、参加投标竞争的物业管理企业。

投标人应当具有相应的物业管理企业资质及承担招标项目的管理能力；招标文件对投标人资格条件另有规定的，投标人应当具备规定的资格条件。

第二十五条 投标人应当按照招标文件的内容和要求编制投标文件，投标文件应当对招标文件提出的实质性要求和条件做出响应。投标人对招标文件有疑问需要澄清的，应当书面向招标人提出。

投标文件包括以下主要内容：

（一）投标函；

（二）投标报价，包括物业服务费用收支预算方案；

（三）物业管理方案，包括物业管理服务理念与目标、物业管理机构运作方法及管理制度目录、物业管理服务人员配备、物业管理服务分项标准与承诺；

（四）对招标文件所列其他内容的陈述；

（五）招标文件要求提供的其他材料。

第二十六条 投标人应当在招标文件要求提交投标文件的截止时间前，将投标文件密封送达投标地点。招标人收到投标文件后，应当向投标人出具标明签收人和签收时间的凭证，并妥善保存投标文件。在开标前，任何单位和个人不得开启投标文件。

第二十七条 投标人在招标文件要求提交投标文件的截止时间前，可以补充、修改或者撤回已提交的投标文件，并书面通知招标人。补充、修改的内容为投标文件的组成部分，并应当按照本办法第二十六条的规定送达、签收和保管。在招标文件要求提交投标文件的截止时间后送达的补充或者修改的内容无效。

第二十八条 投标文件有下列情况之一的，应无效：

（一）送达时未密封；

（二）逾期送达；

（三）未由投标人的法定代表人签署和加盖公章；

（四）未能按招标文件要求编制；

（五）附有招标人不能接受的条件。

第二十九条 投标人不得以他人名义投标或者以其他方式弄虚作假，骗取中标。

投标人不得相互串通投标，不得排挤其他投标人的公平竞争，不得损害招标人或者其他投标人的合法权益。

投标人不得与招标人串通投标，损害国家利益、社会公共利益或者他人的合法权益。

第四章 开标、评标和中标

第三十条 开标应当在招标文件确定的提交投标文件截止的同一时间公开进行；开标地点应当为招标文件中预先确定的地点。

第三十一条 开标由招标人主持，邀请所有投标人参加。

开标时，由投标人和推选的代表检查投标文件的密封情况，也可以由招标人委托的公证机构进行检查并公证。经确认无误后，由工作人员当众拆封，宣读投标人名称、投标价格和投标文件的其他主要内容。

开标过程应当记录，并由招标人存档备查。

第三十二条 开标过程结束后应当立即进入评标程序。评标由招标人依法组建的评标委员会负责,并遵守有关评标规则。

物业管理评标专家由招标人一般在开标前3日内从市房产管理局提供的评标专家名册中采取随机抽取的方式确定，并在评标过程必须公开前予以保密。与投标人有利害关系的，不得成为评标委员会成员。

依法应由建设单位通过招投标方式选聘物业管理企业的，评标委员会应由招标人代表和物业管理方面的专家组成，成员为5人以上单数，其中物业管理方面的专家不得少于成员总数的2/3。

业主大会作为招标人的，应依法确定其评标委员会中招标人代表人数，其评标委员会成员为5人以上单数，并可按规定抽取物业管理方面的专家参加。

依据国家相关规定，招标人不从依法组建的物业管理评标专家名册中抽取专家的，评标无效。

物业管理评标专家名册的建立，另行规定。

第三十三条 依法应当进行招标的物业管理项目，因评标委员会依法否决不合格投标或者界定为废标后致使有效投标少于3个的，招标人应当重新招标。

第三十四条 招标人应当按照评标委员会推荐的中标候选人的排序确定中标人。招标人应将中标候选人在成都市房产管理局公众信息网上公示，公示期不应少于5个工作日，并在公示期满后5个工作日内确定中标人。

招标人应当首先确定排名第一的中标候选人为中标人。

排名第一的中标候选人放弃中标、因不可抗力提出不能履行物业服务合同，或者招标文件规定应当提交履约保证金而在规定的期限内未能提交的，招标人可以确定排名第二的中标候选人为中标人。

排名第二的中标候选人因前款规定的相同原因不能签订物业服务合同的，招标人可以确定排名第三的中标候选人为中标人。

招标人可以授权评标委员会直接确定中标人。

相关法规对中标人的确定另有规定的，从其规定。

招标人为业主大会的，应将中标结果在物业管理区域内明显位置向业主公布。

第三十五条 招标人应当在确定中标人之日起3日内向中标人发出中标通知书，同时将中标结果书面通知所有未中标的投标人，并应当返还其投标书。招标人应当对投标书的内容保密，不得复印、抄录。

第三十六条 招标人应当自确定中标人之日起15日内，向原招标备案机关备案。

备案资料应当包括评标委员会的评标报告、中标人的投标文件、中标通知书等。

第三十七条 招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起30日内，按照招标文件和中标人的投标文件签订相应的书面合同；招标人和中标人不得再行订立背离合同实质性内容的其他协议。

合同签订之日起15日内应当向物业所在区（市）县房产管理部门备案。

第三十八条 中标通知书对招标人和中标人具有法律约束力。中标通知书发出后，招标人改变中标结果或者中标人放弃中标的，应依法承担相应的法律责任。

第三十九条 招标人收取投标人投标保证金的，在与中标人签订相应的物业服务合同后5日内，应当向中标人和未中标的投标人退还投标保证金。招标文件对未中标人承诺支付标书编制补偿金的，招标人应当在与中标人签订相应的物业服务合同后5日内支付。

履约保证金的交存与退还，按招标文件的要求执行。

第五章 附 则

第四十条 本办法中的住宅物业区域的建设单位，未通过招投标的方式选聘物业管理企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业管理企业的，按国务院《物业管理条例》第五十七条规定予以处理。

招投标活动中的违法违规行为，依照有关规定处理。

第四十一条 招标人备案材料和事项发生变更的，应重新备案。备案材料不实的，招标人应承担相应的法律责任。

第四十二条 投标人、其他利益关系人认为招标投标活动不符合有关规定的，有权向招标人提出异议或者依法向有关部门投诉。

物业管理招标投标异议投诉受理处理，另行规定。

第四十三条 物业管理招标过程中发生的广告代理、信息发布、文件编制、劳务、交通等相关费用由招标人支付，招标文件中约定由中标人或投标人承担的除外。

第四十四条 招投标活动结束后，招标人或者原物业管理企业应按有关规定，办理物业管理承接验收手续，移交相关物业管理资料和物业管理用房。

第四十五条 本办法由成都市房产管理局负责解释。