长春市人才公寓开发管理有限公司

长春市人民政府办公厅关于印发长春市土地一级开发管理暂行办法的通知

长府办发〔2012〕7 号

各县（市）、区人民政府，市政府各委办局、各直属机构：

《长春市土地一级开发管理暂行办法》已经市政府同意，现印发给你们，请遵照执行。

长春市人民政府办公厅

二〇一二年二月二十二日

“上海陆家嘴人才公寓建设开发有限公司”，是上海陆家嘴（集团）有限公司为经营管理人才公寓项目成立的全资子公司。公司成立于2010年9月25日，2011年1月1日起正式投入实体运营。公司目前主要运营陆家嘴金融城人才公寓以及陆家嘴锦绣前城人才公寓两个项目，其中，陆家嘴金融城人才公寓于2012年初开始运营，开业一年内即达到满租并进入排队轮候状态。

第一章　总则

第一条　为了加强城市房地产开发管理，规范房地产开发行为，保障房地产开发当事人及购房人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》和国务院《城市房地产开发经营管理条例》等法律、法规的有关规定，结合本市实际，制定本条例。

第二条　在本市城市规划区内（双阳区除外）国有土地上实施房地产开发管理，房地产开发企业（以下简称开发企业）从事房地产开发，均应当遵守本条例。

第三条　本条例所称房地产开发，是指在依法取得国有土地使用权的土地上从事基础设施、房屋建设的行为。

第四条　市城乡建设委员会是本市房地产开发的行政主管部门（以下简称开发主管部门），负责房地产开发的监督管理工作。

市城乡建设委员会下设的市城市建设开发管理办公室（以下简称开发管理部门），负责房地产开发的日常管理工作。

第五条　计划、规划、土地、工商、房地等部门应当按照职责分工，各司其职，做好房地产开发管理工作。

第六条　市人民政府及其有关部门，应当加强政策指导，协调服务，简化审批程序，提高办事效率，为房地产开发创造良好的投资环境。

第二章　开发企业的设立

第七条　设立开发企业，除应当符合有关法律、法规规定的企业设立条件外，还应当具备下列条件：

（一）有500万元以上的注册资本；

（二）有5名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，2名以上持有资格证书的专职会计人员；

（三）配备相应专业中级以上职称的工程技术负责人及财务负责人，相应专业初级以上职称的专业统计人员。

第八条　设立开发企业，应当向工商行政管理部门申请登记，工商行政管理部门进行审查时，应当听取开发主管部门的意见。工商行政管理部门对符合本条例第七条规定条件的，应当自收到申请之日起30日内予以登记；对不符合条件不予登记的，应当说明理由。

第九条　外商投资设立开发企业的，除应当符合本条例第七条规定外，还应当依照外商投资企业法律、行政法规的规定，办理有关审批手续。

第十条　开发企业应当自领取营业执照之日起30日内，持下列文件到开发管理部门备案：

（一）营业执照复印件；

（二）企业章程；

（三）验资证明；

（四）企业法定代表人的身份证明；

（五）专业技术人员的资格证书和聘用合同。

第十一条　开发管理部门应当根据开发企业的资产、专业技术人员和开发业绩等，对其提出核定资质等级意见，报开发主管部门，由开发主管部门按照国家和省的规定办理有关手续。

开发企业必须按照其资质等级承担相应的房地产开发项目（以下简称开发项目）。具体办法由市人民政府制定。

第十二条　外埠开发企业进入本市从事房地产开发的，应当到开发主管部门办理备案。

第十三条　对开发企业的资质等级实行年审制度。开发企业应当在规定的期限内，向开发管理部门申报，未申报年审或者年审不合格的，工商行政管理部门对其营业执照不予进行年检。

第十四条　开发企业在向其登记的工商行政管理部门申办法定代表人的变更和经营场所的变更、歇业等手续后，应当到开发管理部门备案。

第三章　开发项目的确立与取得

第十五条　开发主管部门应当会同有关部门编制房地产开发年度计划，报市人民政府批准。

编制的房地产开发年度计划应当符合土地利用总体规划、年度建设用地计划和城市规划。

按照国家有关规定需要经计划主管部门批准的，还应当报计划主管部门批准，并纳入年度固定资产投资计划。

第十六条　开发主管部门根据市人民政府批准的房地产开发年度计划，委托规划部门做出开发项目修建性详细规划。

第十七条　市人民政府应当鼓励综合开发，严格控制单体插建。具体办法由市人民政府制定。

实行综合开发的小区，总用地规模不得少于5万平方米。实行分期开发建设的，首期建筑面积规模不得少于3万平方米。

第十八条　开发项目的土地使用权出让或者划拨前，开发主管部门、规划主管部门应当对下列事项提出书面意见，作为土地使用权出让或者划拨的依据之一。

（一）开发项目的性质、规模和开发期限；

（二）城市规划设计条件；

（三）基础设施和公共设施的建设要求；

（四）基础设施建成后的产权界定；

（五）项目拆迁补偿、安置要求。

第十九条　开发项目确立后，由开发主管部门组织规划、土地、房地等有关部门，依照有关法律、法规的规定通过招标、拍卖的方式确定开发企业。

招投标活动应当符合有关规定，坚持公开、公平、公正和择优、诚信的原则。

第二十条　开发管理部门应当根据开发项目的性质、规模、城市规设计条件、开发期限、基础设施和配套公用设施建设、拆迁补偿安置等内容，编制以经济论证为主的综合可行性分析报告，作为开发项目招投标的依据。

第二十一条　开发项目应当建立资本金制度。资本金不得低于开发项目总投资的20%。

开发企业在取得开发项目前，开发管理部门对其项目资本金、资质等级、项目可行性报告审核同意后，规划、土地等部门方可办理相关手续。

第二十二条　开发企业应当自取得开发项目土地使用权批准文件之日起30日内，与开发管理部门签订《房地产开发项目建设合同》。合同应当包括开发期限、配套设施、拆迁补偿安置、工程质量标准、物业管理等内容。合同文本应当统一印制。

第二十三条　已取得开发项目的开发企业，未按照开发项目建设合同履约的，除按照合同的约定处理外，不得取得新的开发项目。

第二十四条　转让房地产开发项目，转让人和受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起30日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。

第四章　开发项目建设

第二十五条　开发企业开发建设的开发项目，应当符合有关法律、法规的规定和建筑工程质量、安全标准、建筑工程勘察、设计、施工的技术规范以及合同的约定。

开发企业应当对其开发建设的开发项目质量承担责任。

勘察、设计、施工、监理等单位应当依照有关法律、法规的规定或者合同的约定，承担相应的责任。

第二十六条　进行商品房销（预）售的，开发管理部门对开发项目的回迁安置和配套设施建设的实施情况进行审查同意后，开发企业方可到有关部门办理商品房销（预）售手续。未经开发管理部门审查同意，有关部门不得办理商品房销（预）售手续，开发企业不得销（预）售商品房。

第二十七条　商品房交付使用时，开发企业应当向购房人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。对质量保证书承诺的内容，开发管理部门要跟踪管理，发生质量问题，应当责令开发企业返修或者赔偿。不按要求返修或者赔偿的，依照有关法律、法规处理。

住宅质量保证书应当列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。开发企业应当按照住宅质量保证书的约定，承担商品房保修责任。

保修期内，因开发企业对商品房进行维修，致使房屋原使用功能受到影响，给购房人造成损失的，应当依法承担赔偿责任。

第二十八条　商品房交付使用后，购房人认为主体结构质量不合格的，可以向工程质量监督单位申请重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，购房人有权退房；给购房人造成损失的，开发企业应当依法承担赔偿责任。

第五章　法律责任

第二十九条　违反本条例第十一条规定，未取资质等级证书或者超越资质等级从事房地产开发的，由开发主管部门责令限期改正，并处5万元以上10万元以下的罚款；逾期不改正的，由工商行政管理部门吊销营业执照。

第三十条　国家机关工作人员在房地产开发管理工作中玩忽职守、徇私舞弊、滥用职权，尚未构成犯罪的，给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第三十一条　当事人对行政处罚决定不服的，可以在接到处罚通知之日起十五日内向作出处罚决定部门的上一级主管部门申请复议。对复议决定仍不服的，可以在接到复议决定之日起十五日内向人民法院提起诉讼。逾期不申请复议、不提起诉讼又不履行处罚决定的，由作出处罚决定的部门依法申请人民法院强制执行。

第六章　附则

第三十二条　本条例由长春市人民代表大会常务委员会负责解释。

第三十三条　本条例自公布之日起施行。