百姓的贴身法律顾问·房产买卖、消费者权益篇

公共法律服务体系建设实践研究丛书是一套关于老百姓日常生活中常见法律问题的解答读物，是问答型的通俗法律知识普及类图书。本丛书采用一问一答的体例，采集了数百个典型的法律问题，结合法律条文与司法实践进行解答，通俗易懂，贴近老百姓的生活需要。本书是关于房产买卖与消费者权益保护这两类大问题的问答。 2100433B

百姓的贴身法律顾问·房产买卖、消费者权益篇

丛书：公共法律服务体系建设实践丛书

售价：￥19.88元

书号：ISBN978-7-307-20480-5

版次：1-1

页数：214

千字数：170

开本：32

装帧方式：平装

作者：谢定彪、王博 主编

责任编辑：张欣

出版社：武汉大学出版社

出版时间：2018-09-01

印刷时间：2018-09-01

这本《细解百姓旺家装修·客厅（装修篇）》特色包括：·旺家知识：160多个图文并茂的吉它贴士·丰官田案例：2000多个设计新颖的家居案例·材料注释：2000多个直观详细的材料标注。

一、买卖的对象是房产的所有权

在民商事法律理论中，买卖是一种极为广泛和较为重要的民事法律行为，是当事人约定一方转移财产所有权于他方，他方支付价款的行为。出让财产所有权的人称为出卖人，依约支付价款并取得约定之物的所有权的人称为买受人。

我国《合同法》第一百三十条规定：“买卖合同是出卖人转移标的物所有权于买受人，买受人支付价款的合同”。

房产买卖就是房产所有权人将房屋所有权及其与之相关的土地使用权转移给买受人，买受人依约支付房产价金的行为。

需要在此申明的是房产交易市场包括买卖、租赁、抵押、信托等交易行为，租赁是处分其使用权的行为，抵押是一种担保物权的设定行为，信托是让渡处分权而保留受益支配权的行为。

区分这几种行为在法律上的概念是很重要的。在房地产交易市场上，有人就鱼目混珠将使用权转让混同于买卖，俗称“买使用权的房屋”，极易引起法律上的“重大误解”而影响交易安全。切记买卖的标的物是“所有权”，是包含占有、使用、受益、处分在内的所有权，而不是租赁关系中的不包含处分权的承租权。

二、出卖人须有处分权

《合同法》第一百三十二条规定：“出卖的标的物应当属于出卖人所有，或者出卖人有权处分。

在房产这个特定的买卖中，与种类物买卖不同，特定物具有唯一性，而可替代性有限，种类物则不具备唯一性而具备替代性，特定物的主人往往具有唯一性，这是物权的一物一权主义原则决定的。虽然房产这个特定物的主人们之间可能存在共有关系，但所有权只能有一个。作为买方来说，只能对房产的主人及其代理人谈买卖房产的事宜，如果买方所签买卖合同的对方不是买方所买房产的所有权人或其代理人，那么这个合同将可能是一个无效的合同，还可能是侵犯房产所有权人权益的行为。

出卖人须有处分权，包括以下几种情况：

一种是出卖人本身就是房产所有权人，并且其所有权并没有受到如优先购买权、共有权、抵押权等对处分权的限制；

第二种是出卖人是待售房产的实际权利人，但这个房产因为没有或尚不具备初始登记的条件，根据相关法律法规的规定，取得了预售的合法许可，也可以作为有权处分的出卖人，主要指正在开发楼盘或未竣工楼盘的房地产开发商；

第三种是前两种出卖人所委托授权的代理人或行纪人。

聘请法律顾问合同是律师事务所接受聘请方的委托，指派律师担任聘请方的法律顾问，经双方一致同意所达成的书面协议，它利于维护聘请单位的合法权益。

由五部分组成：一、标题。二、事由、法律依据和协议过程。三、工作范围。写明法律顾问的责任（提供意见、参加决策、签订合同、起草审查文书、既负责又拒办、参加诉讼调解等）；办公制度和办公时间；交纳顾问处的劳动报酬和公差费用报销情况；有效期限。四、结论。写明合同不得变更和废止，如有情况需再行协议，以及合同份数散发规定。五、尾部。双方代表签名，电话号码，注明年月日。 2100433B