北京市国有土地上房屋征收评估暂行办法

北京市国有土地上房屋征收评估暂行办法

第一章　总　则

第一条　为进一步规范本市国有土地上房屋征收评估活动，维护房屋征收当事人合法权益，保证房屋征收补偿公平合理，依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《国有土地上房屋征收评估办法》、《北京市国有土地上房屋征收与补偿实施意见》及《房地产估价规范》等有关规定，结合本市实际情况，制定本办法。

第二条　本市行政区域内国有土地上被征收房屋价值评估，用于产权调换房屋价值评估，被征收房屋装修、设备及附属物价值评估，因征收房屋造成的机器设备、物资等搬迁费用评估，因征收房屋造成的停产停业损失评估，房屋征收涉及的其他价值评估，以及对相关评估结果进行复核或鉴定，适用本办法。

为编制征收补偿方案、确定征收补偿费用或政府作出房屋征收决定等服务的国有土地上房屋征收预评估，适用本办法。

第三条　被征收房屋价值评估目的应当表述为“为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿提供依据，评估被征收房屋的价值”。

用于产权调换房屋价值评估，被征收房屋装修、设备及附属物价值评估等房屋征收涉及的其他价值评估，应当分别对评估目的进行适当表述。

第四条　房屋征收部门应当向受托的房地产价格评估机构提供征收范围内房屋情况，包括已经登记的房屋情况和未经登记建筑的认定、处理结果情况。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。

对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以权属证书和登记簿的记载为准；权属证书与登记簿的记载不一致的，除有证据证明登记簿确有错误外，以登记簿为准。对于未经登记的建筑，应当按照区人民政府的认定、处理结果进行评估。

第五条　被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。

用于产权调换房屋价值评估时点，被征收房屋装修、设备及附属物价值评估等房屋征收涉及的其他价值评估时点，应当与被征收房屋价值评估时点一致。

第六条　被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。

前款所述不考虑租赁因素的影响，是指评估被征收房屋无租约限制的价值；不考虑抵押、查封因素的影响，是指评估价值中不扣除被征收房屋已抵押担保的债权数款、拖欠的建设工程价款和其他法定优先受偿款。

被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照《国有土地上房屋征收评估办法》及本办法评估确定。

第七条　被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素。

第八条　同一征收项目的房屋征收评估工作由两家以上房地产价格评估机构承担的，应当共同协商确定一家房地产价格评估机构为牵头单位；牵头单位应当组织相关房地产价格评估机构就评估对象、评估时点、价值内涵、评估依据、评估假设、评估原则、评估技术路线、评估方法、重要参数选取、评估结果确定方式等进行沟通，统一标准。

第二章　被征收房屋价值评估方法

第九条　房屋征收评估应当根据评估对象和当地房地产市场状况，对比较法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析，选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估。

被征收房屋的类似房地产有较多交易的，应当选用比较法评估；被征收房屋或其类似房地产通常有租金等经济收入的，应当选用收益法评估；被征收房屋的类似房地产没有交易或交易很少，且被征收房屋或其类似房地产没有租金等经济收入的，应当选用成本法评估；被征收房屋是在建工程的，应当选用假设开发法评估，在建工程建设进度以房屋征收决定公告之日的状态为准。

可以同时选用两种以上评估方法评估的，应当选用两种以上评估方法评估，并对各种评估方法的测算结果进行校核和比较分析后，合理确定评估结果。

第十条　比较法评估时，一般应在与被征收房屋区域具有相同特征的同一区域、相邻或临近区域内搜集交易实例，并选取符合要求的不少于三个可比实例。选取可比实例后，应先统一其价格内涵和形式，建立价格比较基础，之后再进行交易情况修正、市场状况调整和房地产状况调整。

第十一条　收益法评估时，应区分报酬资本化法和直接资本化法，并应优先选用报酬资本化法。

第十二条　成本法评估时，应根据被征收房屋状况和土地状况，选择房地合估路径或房地分估路径。

对于容积率小于1.0的非住宅房屋评估，优先选用房地分估路径，且设定容积率为1.0进行土地重置成本评估。土地重置成本可采用比较法、成本法、基准地价修正法等方法进行测算。采用成本法评估时，可优先选用同区域或类似区域内三个(含)以上土地一级开发项目，获取其已审定的征地拆迁费用、市政基础设施建设费、前期费用、利息、利润、税费等相关成本费用，进行分析比较后取值。

第十三条　对被征收房屋类似、分布密集的成片房屋进行评估，可先设定或选定标准房屋，根据实际情况采取适用的评估方法评估标准房屋市场价格，再对标准房屋市场价格进行修正，求取被征收房屋价值。

第三章　成片住宅评估

第十四条　对于房屋类似、分布密集的成片住宅房屋征收项目，可采用对住宅标准房屋市场价格进行修正的评估路径求取被征收住宅房屋价值。公式如下：

被征收房屋价值=(标准房屋市场价格-标准房屋重置成新价 被征收房屋重置成新价)×因素修正×被征收房屋建筑面积

第十五条　住宅标准房屋是指在被征收房屋所在区域的环境状况下，模拟重建类似住宅房屋。一般应满足以下条件：

1.同区域内建设的具有长时间可居住价值，较好流通性，砖混、钢混或以上标准建筑结构的房屋；

2.普通装修标准(不低于四白落地，水泥地面，带门窗等标准)；

3.项目容积率大于1或符合区域住宅控制性规划。

如果征收区域范围较大或呈狭长带状分布，应将被征收房屋按房屋所在区域分组，每组分别设定标准房屋。

第十六条　住宅标准房屋市场价格评估可采用比较法，选用的可比实例成交价格一般采用周边住宅项目或整幢住宅的平均价格；条件不具备时，可采用单套住宅价格，但须进行楼层、朝向、成新等因素修正。

第十七条　住宅房屋价值影响因素包括容积率、朝向、楼层及其他因素。容积率、朝向及楼层因素修正系数参照附表一、附表二、附表三。其他因素根据房屋实际情况确定，修正系数应优先选用房地产估价行业组织公布的数据；不选用的，应在评估报告中陈述理由。

第十八条　住宅标准房屋重置成新价、被征收住宅房屋重置成新价，根据评估对象的实际情况，可依据《北京市房屋重置成新价评估技术标准》进行测算。

第四章　成片非住宅评估

第十九条　对于房屋类似、分布密集的成片非住宅房屋征收项目，可采用对非住宅标准房屋市场价格进行修正的评估路径求取被征收非住宅房屋价值。公式如下：

被征收房屋价值=(标准房屋市场价格-标准房屋重置成新价 被征收房屋重置成新价)×因素修正×被征收房屋建筑面积

第二十条　非住宅标准房屋是指在被征收非住宅房屋范围内具有类似代表性的房屋，按用途分为商业、办公和工业等类型。

非住宅标准房屋选定，应在被征收房屋所在区域的环境状况下，综合考虑用途、建筑结构、临街状况、层高、容积率、建成时间等。

如果征收区域范围较大或呈狭长带状分布，应将被征收房屋按房屋所在区域与用途分组，每组分别选定标准房屋。

第二十一条　非住宅标准房屋市场价格评估，可采用比较法、收益法和成本法等方法进行评估。

第二十二条　非住宅房屋价值影响因素包括容积率、楼层、临街状况及其他因素。容积率、楼层和临街状况因素修正系数参照附表四、附表五。其他因素根据房屋实际情况确定，修正系数应优先选用房地产估价行业组织公布的数据；不选用的，应在评估报告中陈述理由。

第二十三条　非住宅标准房屋重置成新价、被征收非住宅房屋重置成新价，根据评估对象的实际情况，可依据《北京市房屋重置成新价评估技术标准》进行测算。

第五章　其他价值评估

第二十四条　用于产权调换房屋价值评估，参照被征收房屋价值评估规定执行。

第二十五条　被征收房屋装修、设备及附属物价值评估，根据评估对象的实际情况，可依据《北京市房屋重置成新价评估技术标准》进行测算。

第二十六条　可恢复使用的机器设备，评估价格包括拆卸费、包装运输、调试费等。无法恢复使用的机器设备，根据资料并结合市场询价评估其重置成新价，重置价由评估时点的重新购置价与购置该机器设备发生的运杂费、安装调试费等组成。

第二十七条　因征收房屋造成的停产停业损失评估，按照《北京市国有土地上房屋征收停产停业损失补偿暂行办法》进行测算。

第二十八条　征收整体房地产中的部分房屋和土地，评估时应将被征收部分与整体房地产综合考虑，可采用征收部分单独评估、整体分割评估、整体价值减损评估中的一种方式确定。

第六章　评估结果及评估报告

第二十九条　标准房屋市场价格评估、被征收房屋价值评估选用两种以上评估方法的，应对各种评估方法测算结果进行校核和比较分析，确定最终评估结果。

第三十条　房地产价格评估机构应当按照评估委托书或者委托合同的约定，向房屋征收部门提供分户的初步评估结果。分户的初步评估结果应当包括评估对象的构成及其基本情况和评估价值。房屋征收部门应当将分户的初步评估结果在征收范围内向被征收人公示。

第三十一条　分户初步评估结果公示期满后，房地产价格评估机构应当向房屋征收部门提供委托评估范围内被征收房屋的整体评估报告和分户评估报告。房屋征收部门应当向被征收人转交分户评估报告。

整体评估报告和分户评估报告应当按照《房地产估价规范》规定的格式出具。

第三十二条　被征收人或者房屋征收部门对分户评估结果有异议的，应当自收到分户评估报告之日起10日内，向房地产价格评估机构申请复核评估。

申请复核评估的，应当向原房地产价格评估机构提出书面复核评估申请，并指出评估报告存在的问题。

原房地产价格评估机构应当自收到书面复核评估申请之日起10日内对评估结果进行复核。复核后，改变原评估结果的，应当重新出具评估报告；评估结果没有改变的，应当书面告知复核评估申请人。

第三十三条　被征收人或者房屋征收部门对原房地产价格评估机构的复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内，向本市房地产价格评估专家委员会申请鉴定。

评估专家委员会应当自收到鉴定申请之日起10日内，对申请鉴定评估报告的评估程序、评估依据、评估假设、评估技术路线、评估方法选用、参数选取、评估结果确定方式等评估技术问题进行审核，出具书面鉴定意见。

经评估专家委员会鉴定，评估报告存在技术问题的，评估专家委员会应将相关情况及时通知项目所在区房屋征收部门。

第三十四条　在房屋征收评估中，房地产价格评估机构可聘请除本行业外相关专业人士和机构提供专业帮助，但应在房屋征收评估报告中予以披露。

第七章　附　则

第三十五条　本办法自2017年2月15日起施行。北京市住房和城乡建设委员会《关于批转北京房地产估价师和土地估价师协会<北京市城市住宅房屋拆迁市场评估技术方案>的通知》(京建拆〔2009〕450号)及原北京市房屋土地管理局、北京市物价局《关于印发<北京市非住宅房屋拆迁评估技术标准>的通知》(京房地评字〔1999〕656号)同时废止。 2100433B

贵港市国有土地上房屋征收评估管理暂行办法

第一条为规范市本级行政区范围内国有土地上房屋征收价格评估的行为，根据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院第590号令）、住建部《国有土地上房屋征收评估办法》（建房〔2011〕77号）、广西壮族自治区人民政府《关于贯彻〈国有土地上房屋征收与补偿条例〉的通知》（桂政电〔2011〕36号）、《房地产估价机构管理办法》（建设部令142号）及《贵港市人民政府关于印发〈贵港市市本级房屋征收与补偿暂行办法〉的通知》（贵政发〔2017〕4号）等有关规定，结合本市实际，制定本办法。

第二条在市本级行政区范围内开展国有土地上房屋征收房地产价格评估，适用本办法。

第三条房屋征收部门负责市本级国有土地上房屋征收房地产价格评估机构选定的监督管理工作。

第四条国有土地上房屋征收补偿房地产价格评估机构的选定，应尊重被征收人意愿，遵循程序正当、公开透明的原则。

第五条房地产价格评估机构在市本级范围内从事国有土地上房屋征收房地产价格评估工作的，实行房地产价格评估机构和房地产价格评估人员资格认证制度，房地产价格评估机构、房地产估价师应当在其资质资格经本市房地产主管部门备案后，方可从事房屋征收价格评估。未经备案的，不得在本市范围内从事房屋征收价格评估活动。

第六条房屋征收部门每年从备案的房地产价格评估机构中，以公开招标的方式，选取15家社会信誉好、综合能力强、具有三级资质（含）以上的房地产价格评估机构为入围房地产估价机构。

第七条项目调查登记阶段，由房屋征收部门组织征收实施单位、项目建设业主，采取公开摇号方式，从入围的估价机构中随机选出5家房地产价格评估机构，实施房屋分类评估。除去估价最高和估价最低两家评估机构，剩下3家评估机构的评估结果进行平均，采用最接近平均值的分类评估结果为项目房屋分类评估价格。

第八条房屋征收部门负责牵头组织房屋征收实施单位、项目建设业主、入围的房地产估价机构代表等采取公开摇号方式，从入围的房地产估价机构中随机选出5家房地产价格评估机构，推荐给被征收人选择。

第九条房地产价格评估机构由被征收人在15个工作日内协商选定。在规定期限内，经被征收人协商，1/2以上被征收人（不含1/2,以被征收人的房屋所有权证或房屋权属证明计，1人1票，房屋共有的计为1人，下同）同一意见的，由被征收人选定的房地产价格评估机构实施评估。规定期限届满，仍协商不成的，征收实施单位组织采取公开摇号方式确定房地产价格评估机构。

第十条采取公开摇号方式确定房地产价格评估机构的，应当邀请被征收人、街道办事处、社区居委会等代表到场进行监督，也可以委托公证机关进行公证。

第十一条房地产价格评估机构确定后，房屋征收部门应当将房地产价格评估机构名单在征收范围内公告。同时书面告知被选定的房地产价格评估机构，并与其签订书面房屋征收评估委托合同。

第十二条任何组织或者个人不得非法干预房屋征收选定房地产价格评估机构的活动。

第十三条同一征收项目的房屋征收评估工作，原则上由一家估价机构承担。房屋征收范围较大的，可以由两家以上房地产价格评估机构共同承担。两家以上房地产价格评估机构承担的，应当共同协商确定一家房地产价格评估机构为牵头单位；牵头单位应当组织相关房地产价格评估机构就评估对象、评估时点、价值内涵、评估依据、评估假设、评估原则、评估技术路线、评估方法、重要参数选取、评估结果确定方式等进行沟通，统一标准。

第十四条估价机构应当指派与评估项目工作量相适应的足够数量的注册房地产估价师和辅助人员对被征收房屋进行实地查勘，调查被征收房屋状况，拍摄反映被征收房屋内外部状况的照片等影像资料，做好实地查勘记录，并妥善保管。房屋征收部门、被征收人和注册房地产估价师应当在实地查勘记录上签字或者盖章确认。

被征收人拒绝在实地查勘记录上签字或者盖章的，房屋征收部门应当邀请无利害关系的第三人见证，估价机构应当在评估报告中说明有关情况。

第十五条估价机构应当按照《国有土地上房屋征收评估办法》、《房地产估价规范》等有关规定，开展房屋征收评估。

第十六条被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向房地产价格评估机构申请复核评估。申请复核评估的，应当向原房地产价格评估机构提出书面复核评估申请，并指出评估报告存在的问题。

第十七条原房地产价格评估机构应当自收到书面复核评估申请之日起10日内对评估结果进行复核。复核后，改变原评估结果的，应当重新出具评估报告；评估结果没有改变的，应当书面告知复核评估申请人。

第十八条被征收人或者房屋征收部门对原房地产价格评估机构的复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内，向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。被征收人对补偿仍有异议的，按照《贵港市人民政府关于印发〈贵港市市本级房屋征收与补偿暂行办法〉的通知》（贵政发〔2017〕4号）第四十七条规定处理。

第十九条分户评估结果与分类评估结果相差20%以上的，应对分户评估结果启动复核程序。

分户评估结果与分类评估结果相差30%以上的，认定分户评估报告为虚假或者有重大差错的评估报告。

第二十条房屋征收评估、鉴定费用由委托人承担。但鉴定改变原评估结果的，鉴定费用由原房地产价格评估机构承担。复核评估费用由原房地产价格评估机构承担。

第二十一条征收部门对入围估价机构从企业诚信、业绩、管理、服务等方面进行考核，年度综合考评结果排在前10名的评估机构，在下一年度的国有土地上房屋征收房地产价格评估定点服务招投标中有不同程度的加分，具体以年终考核通报文件为准。

第二十二条估价机构或者注册房地产估价师有下列行为之一的，按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《房地产估价机构管理办法》、《注册房地产估价师管理办法》规定处理，记入信用档案，进行网上通报及报广西估价协会，取消入围资格，5年内禁止在贵港市开展国有土地上房屋征收评估业务：

（一）出具虚假或者有重大差错的评估报告；

（二） 转让或者变相转让受托的房屋征收评估业务；

（三）违反房地产估价规范和标准；

（四）采取迎合征收当事人不当要求、虚假宣传、恶意压低收费等不正当手段承揽房屋征收评估业务；

（五）除法律、法规另有规定外，未经委托人书面同意，对外提供评估活动中获知的当事人的商业秘密和业务资料；

（六）在房屋征收评估过程中，索贿、受贿或者谋取合同约定费用外其他利益；

（七）法律、法规禁止的其他行为。

第二十三条房屋征收部门、房屋征收实施部门、项目建设业主的工作人员参与上述活动过程中应依法依规、公开、公平、公正；如发现有违法违规行为的，任何单位和个人均有权举报，纪检监察部门依法予以查处，一经查实追究其行政、法律责任。

第二十四条本暂行办法由贵港市住房和城乡规划建设委员会负责解释。

第二十五条本暂行办法自发布之日起施行。 2100433B

《国有土地上房屋征收评估办法》包括了：关于印发《国有土地上房屋征收评估办法》的通知、国有土地上房屋征收评估办法、国有土地上房屋征收与补偿条例、房地产估价机构管理办法、注册房地产估价师管理办法内容。2100433B

建房〔2011〕77号

各省、自治区住房城乡建设厅，直辖市住房城乡建设委员会（房地局），新疆生产建设兵团建设局：

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》，我部制定了《国有土地上房屋征收评估办法》。现印发给你们，请遵照执行。

中华人民共和国住房和城乡建设部

二〇一一年六月三日