北京市房地产抵押管理办法

办法内容

（北京市人民政府第5号令）

第一章 总则

第一条 为加强本市房地产抵押管理，维护房地产秩序，保障抵押人和抵押权人的合法权益，根据国家有关法律、法规的规定，制定本办法。

第二条 凡以本市行政区域内的房地产进行抵押的，适用本办法。

第三条 设立房地产抵押，应遵循自愿、互利、公平和诚实信用的原则。依法设立的房地产抵押，受法律保护。

第四条 本市实行房地产抵押登记制度。

第二章 抵押的设定

第五条 下列房地产，可以依照本办法设立抵押： （一）依法通过出让、转让方式取得的国有土地（以下简称土地）使用权。 （二）依法取得所有权或期得权益的房屋（含附属物）。 （三）法律、法规规定的其他可以抵押的房地产。

第六条 下列房地产不得设定抵押： （一）权属有争议的房地产。 （二）未设定租赁期限的出租住宅房屋。 （三）已依法公告在国家建设征用拆迁范围内的房地产。 （四）用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产。 （五）列为文物保护的古建筑。 （六）被依法查封、扣押或采取其它讼诉保全措施的房地产。 （七）其他依法不得抵押的房地产。

第七条 以通过出让、转让方式取得的土地使用权设定抵押的，不得违背该土地使用权出让合同的规定；抵押期限不得超过出让合同规定的使用年限减去已经使用年限后的剩余年限。土地使用权抵押时，其地上建筑物、附属物（包括在抵押期限内的新增部分），均为抵押物的一部分；以地上房屋抵押时，该房屋使用范围内的土地使用权随之抵押。

第八条 以属于国有资产的房屋设定抵押时，须报国有资产管理机关备案。

第九条 以共有的房地产设定抵押的，抵押人应事先书面征得其他共有人同意。

第十条 抵押人以已出租的房地产设定抵押权时，须将租赁情况告知抵押权人，并将抵押情况告之承租人，原租赁合同继续有效。 抵押期间租赁期满，承租人需继续租赁原房屋的，须经抵押权人同意。

第十一条 抵押人以抵押的房地产再设定抵押时，须先征得原抵押权人同意，并应将已设定抵押权状况告知新的抵押权人。

第十二条 抵押人设定房地产抵押时，应向抵押权人提供抵押房地产的资产评估报告，抵押权人有权对资产评估报告进行审查。

第十三条 抵押权人在征得抵押人同意后，可以抵押人名义为抵押房地产投保，保险费由抵押人负担。抵押的房地产已投保的，抵押人应将保险单移送抵押权人保管。在抵押期间，抵押权人应为保险赔偿的第一受益人。

第三章 抵押合同的订立和管理

第十四条 以房地产设定抵押，抵押人和抵押权人应当签订抵押合同。抵押合同不得违背法律、法规、规章和土地使用权出让合同的规定。

第十五条 房地产抵押合同应载明下列条款： （一）抵押房地产的处所、名称、状况、建筑面积、用地面积、四至等。 （二）抵押房地产的估价、抵押率。 （三）抵押房地产的占管人、占管方式和责任，意外毁损、灭失的风险责任。 （四）抵押期限。 （五）抵押权消灭的条件。 （六）抵押权人处分抵押房地产的方式。

第十六条 订立房地产抵押贷款合同，还须符合有关法规、规章的规定。

第十七条 房地产抵押合同自签定之日起30日内，抵押人须向房地产管理部门或土地管理部门（以下统称登记部门）办理抵押登记。

第十八条 办理抵押登记须持下列文件： （一）抵押合同。 （二）土地使用权出让合同或转让合同。 （三）抵押当事人的身份证明或法人资格证明。 （四）《国有土地使用证》和《房屋所有权证》，共有的房屋须提交《房屋共有权证》和其他共有人同意抵押的证明。 （五）以期得权益的房屋作抵押的，须提交生效的预售（购）房屋合同。

第十九条 房地产抵押合同发生变更的，抵押人应在15日内向原登记部门办理变更登记。

第四章 抵押房地产的占管

第二十条 已作抵押的房地产，可以由抵押人占管。抵押人在占管期间应维护抵押房地产的完好。抵押权人有权按照抵押合同的规定检查抵押房地产的管理情况，提出管理要求，抵押人不得拒绝。

第二十一条 以土地使用权设定抵押的，在抵押合同有效期间，抵押人必须继续履行土地使用权出让合同规定的各项义务。

第二十二条 抵押权可以转让。经抵押权人同意，抵押房地产可以转移或出租。抵押权转让或抵押房地产转移后必须重新签定抵押合同，并按本办法的规定重新办理抵押登记。

第二十三条 因国家建设需要征用设定抵押权的房地产的，抵押双方可重新设定抵押物；也可就抵押房地产的实际价值，依法清理债权债务，解除抵押合同。

第二十四条 抵押人占管的房地产发生损毁、灭失的，抵押人应及时将情况告知抵押权人，并应采取措施防止损失的扩大。抵押的房地产因损失不足以作为履行债务的担保时，抵押权人有权要求抵押人重新提供或增加担保以弥补不足，或直接向保险公司行使求偿权。

第五章 抵押房地产的处分

第二十五条 有下列情况之一的，抵押权人有权处分抵押的部分或全部房地产，直至偿还全部债务： （一）抵押人未按合同规定履行债务，又未能与抵押权人达成延迟履行协议的。 （二）抵押人死亡或被依法宣告死亡，抵押人的继承人、受遗赠人、代管人拒不履行债务或无继承人、受遗赠人代其履行债务的。 （三）抵押人被依法宣告解散或破产的。

第二十六条 抵押权人可以下列方式处分抵押房地产： （一）委托房地产中介机构出售。 （二）委托政府指定的拍卖机构拍卖。 （三）抵押合同约定的其他方式。

第二十七条 以土地使用权设定抵押的，抵押权人实现抵押权时，其权利及于土地使用权和地上建筑物、其他附着物。 处分房屋时，其房屋使用权范围内的土地使用权是以划拨方式取得的，划拨土地使用权应随房屋一同转移；划拨土地使用权连同地上房屋一同出售、拍卖的，其出售、拍卖所得款项，须扣除应补交的土地出让金后，再按规定顺序分配。

第二十八条 抵押权人处分抵押房地产时，应事先书面通知抵押人和利害关系人；抵押房地产为共有或出租的，还应同时书面通知共有人和承租人。共有人和承租人依法享有优先购买权。抵押权人处分抵押的房地产时，抵押人不得设置障碍，并严格按照抵押合同的规定履行责任。

第二十九条 已出租的住房处分后，原租赁合同期满，获得该房屋的产权人不同意续租的，可书面通知原承租人在6个月内迁出；产权人继续出租该住房的，原承租人在同等条件下享有优先承租权。

第三十条 抵押权人对抵押房地产的处分，因下列情况而终止： （一）抵押人履行了全部债务。 （二）抵押人或抵押权人已就该抵押合同向人民法院提起诉讼。

第三十一条 处分抵押房地产所得款项，依下列顺序分配： （一）支付处分抵押房地产的费用。 （二）扣除抵押房地产应缴纳的税款。 （三）偿还抵押权人的债权本息及违约金。 （四）剩余金额交还抵押人。

第三十二条 以抵押房地产清偿债务时，同一房地产有数个抵押权人的，应当按照设定抵押权的先后顺序清偿。处分抵押房地产所得款项不足偿还所欠债务本息和违约金时，抵押权人有权向抵押人追索不足部分。

第三十三条 抵押权因债务清偿或者其他原因而消灭的，抵押人应在抵押权消灭之日起15日内，向原登记部门办理注销登记。获得原抵押房地产的产权人，应自成交之日起15日内到登记部门办理过户登记。

第三十四条 处分抵押的房地产时，抵押人与抵押权人发生争议的，双方当事人可申请房地产管理部门或有关合同仲裁机构裁决，也可向人民法院起诉。

第六章 法律责任

第三十五条 房地产抵押不到登记部门办理登记的，抵押行为无效，由此造成经济损失的，由责任方承担或赔偿。双方都有责任的，按责任大小分担。

第三十六条 已生效的房地产抵押合同，当事人应履行合同约定的义务，任何一方不履行或不完全履行合同的，应当赔偿对方由此受到的损失。

第三十七条 抵押人隐瞒抵押的房地产存在共有、产权争议或被查封、扣押等情况的，抵押人应当承担由此产生的法律责任。

第三十八条 在抵押期间抵押人擅自将抵押的房地产出租、出售、赠与或以其他方式处分的，其行为无效。

第七章 附则

第三十九条 登记部门办理房地产抵押登记的管辖范围，按市人民政府的有关规定执行。

第四十条 登记部门办理抵押登记，应自收到抵押登记的全部文件之日起30日内办理完毕。

第四十一条 本办法具体执行中的问题，由市房地产管理局和市土地管理局负责解释。

第四十二条 本办法自发布之日起施行。

(1997年5月9日建设部令第56号发布，2001年8月15日根据《建设部关于修改<城市城市房地产抵押管理办法>的决定》修正)

城市房地产抵押管理办法目录

第一章 总 则

第二章房地产抵押权的设定

第三章房地产抵押合同的订立

第四章房地产抵押登记

第五章抵押房地产的占用与管理

第六章抵押房地产的处分

第七章 法律责任

第八章 附 则

城市房地产抵押管理办法总则

第一条

为了加强房地产抵押管理，维护房地产市场秩序，保障房地产抵押当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》，制定本办法。

第二条

凡在城市规划区国有土地范围内从事房地产抵押活动的，应当遵守本办法。

地上无房屋(包括建筑物、构筑物及在建工程)的国有土地使用权设定抵押的，不适用本办法。

第三条

本办法所称房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，债权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。

本办法所称抵押人，是指将依法取得的房地产提供给抵押权人，作为本人或者第三人履行债务担保的公民、法人或者其他组织。

本办法所称抵押权人，是指接受房地产抵押作为债务人履行债务担保的公民、法人或者其他组织。

本办法所称预购商品房贷款抵押，是指购房人在支付首期规定的房价款后，由贷款银行代其支付其余的购房款，将所购商品房抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。

本办法所称在建工程抵押，是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。

第四条

已依法取得的房屋所有权抵押的，该房屋占用范围内的土地使用权必须同时抵押。

第五条

房地产抵押，应当遵循自愿、互利、公平和诚实信用的原则。

依法设定的房地产抵押，受国家法律保护。

第六条

国家实行房地产抵押登记制度。

第七条

国务院建设行政主管部门归口管理全国城市房地产抵押管理工作。

省、自治区建设行政主管部门归口管理本行政区域内的城市房地产抵押管理工作。

直辖市、市、县人民政府房地产行政主管部门(以下简称房地产管理部门)负责管理本行政区域内的房地产抵押管理工作。

城市房地产抵押管理办法房地产抵押权设定

第八条

下列房地产不得设定抵押：

1. 权属有争议的房地产；

2. 用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产；

3. 列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物；

4. 已依法公告列入拆迁范围的房地产；

5. 被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产；

6. 依法不得抵押的其他房地产。

第九条

同一房地产设定两个以上抵押权的，抵押人应当将已经设定过的抵押情况告知抵押权人。

抵押人所担保的债权不得超出其抵押物的价值。

房地产抵押后，该抵押房地产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出余额部分。

第十条

以两宗以上房地产设定同一抵押权的，视为同一抵押房地产。但抵押当事人另有约定的除外。

第十一条 以在建工程已完工部分抵押的，其土地使用权随之抵押。

第十二条 以享受国家优惠政策购买的房地产抵押的，其抵押额以房地产权利人可以处分和收益的份额比例为限。

第十三条 国有企业、事业单位法人以国家授予其经营管理的房地产抵押的，应当符合国有资产管理的有关规定。

第十四条 以集体所有制企业的房地产抵押的，必须经集体所有制企业职工(代表)大会通过，并报其上级主管机关备案。

第十五条 以中外合资企业、合作经营企业和外商独资企业的房地产抵押的，必须经董事会通过，但企业章程另有规定的除外。

第十六条 以有限责任公司、股份有限公司的房地产抵押的，必须经董事会或者股东大会通过，但企业章程另有规定的除外。

第十七条 有经营期限的企业以其所有的房地产设定抵押的，所担保债务的履行期限不应当超过该企业的经营期限。

第十八条 以具有土地使用年限的房地产设定抵押的，所担保债务的履行期限不得超过土地使用权出让合同规定的使用年限减去已经使用年限后的剩余年限。

第十九条 以共有的房地产抵押的，抵押人应当事先征得其他共有人的书面同意。

第二十条 预购商品房贷款抵押的，商品房开发项目必须符合房地产转让条件并取得商品房预售许可证。

第二十一条 以已出租的房地产抵押的，抵押人应当将租赁情况告知抵押权人，并将抵押情况告知承租人。原租赁合同继续有效。

第二十二条 设定房地产抵押时，抵押房地产的价值可以由抵押当事人协商议定，也可以由房地产价格评估机构评估确定。

法律、法规另有规定的除外。

第二十三条 抵押当事人约定对抵押房地产保险的，由抵押人为抵押的房地产投保，保险费由抵押人负担。抵押房地产投保的，抵押人应当将保险单移送抵押权人保管。在抵押期间，抵押权人为保险赔偿的第一受益人。

第二十四条 企业、事业单位法人分立或者合并后，原抵押合同继续有效，其权利和义务由变更后的法人享有和承担。

抵押人死亡、依法被宣告死亡或者被宣告失踪时，其房地产合法继承人或者代管人应当继续履行原抵押合同。

城市房地产抵押管理办法抵押合同订立

第二十五条 房地产抵押，抵押当事人应当签订书面抵押合同。

第二十六条 房地产抵押合同应当载明下列主要内容：

1. 抵押人、抵押权人的名称或者个人姓名、住所；

2. 主债权的种类、数额；

3. 抵押房地产的处所、名称、状况、建筑面积、用地面积以及四至等；

4. 抵押房地产的价值；

5. 抵押房地产的占用管理人、占用管理方式、占用管理责任以及意外损毁、灭失的责任；

6. 债务人履行债务的期限；

7. 抵押权灭失的条件；

8. 违约责任；

9. 争议解决方式；

(十)抵押合同订立的时间与地点；

(十一)双方约定的其他事项。

第二十七条 以预购商品房贷款抵押的，须提交生效的预购房屋合同。

第二十八条 以在建工程抵押的，抵押合同还应当载明以下内容：

1. 《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》编号；

2. 已交纳的土地使用权出让金或需交纳的相当于土地使用权出让金的款额；

3. 已投入在建工程的工程款；

4. 施工进度及工程竣工日期；

5. 已完成的工作量和工程量。

第二十九条 抵押权人要求抵押房地产保险的，以及要求在房地产抵押后限制抵押人出租、转让抵押房地产或者改变抵押房地产用途的，抵押当事人应当在抵押合同中载明。

城市房地产抵押管理办法房地产抵押登记

第三十条 房地产抵押合同自签订之日起30日内，抵押当事人应当到房地产所在地的房地产管理部门办理房地产抵押登记。

第三十一条 房地产抵押合同自抵押登记之日起生效。

第三十二条 办理房地产抵押登记，应当向登记机关交验下列文件：

1. 抵押当事人的身份证明或法人资格证明；

2. 抵押登记申请书；

3. 抵押合同；

4. 《国有土地使用权证》、《房屋所有权证》或《房地产权证》，共有的房屋还必须提交《房屋共有权证》和其他共有人同意抵押的证明；

5. 可以证明抵押人有权设定抵押权的文件与证明材料；

6. 可以证明抵押房地产价值的资料：

7. 登记机关认为必要的其他文件。

第三十三条 登记机关应当对申请人的申请进行审核。凡权属清楚、证明材料齐全的，应当在受理登记之日起7日内决定是否予以登记，对不予登记的，应当书面通知申请人。

第三十四条 以依法取得的房屋所有权证书的房地产抵押的，登记机关应当在原《房屋所有权证》上作他项权利记载后，由抵押人收执。并向抵押权人颁发《房屋他项权证》。

以预售商品房或者在建工程抵押的，登记机关应当在抵押合同上作记载。抵押的房地产在抵押期间竣工的，当事人应当在抵押人领取房地产权属证书后，重新办理房地产抵押登记。

第三十五条 抵押合同发生变更或者抵押关系终止时，抵押当事人应当在变更或者终止之日起15日内，到原登记机关办理变更或者注销抵押登记。

因依法处分抵押房地产而取得土地使用权和土地建筑物、其他附着物所有权的，抵押当事人应当自处分行为生效之日起30日内，到县级以上地方人民政府房地产管理部门申请房屋所有权转移登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记。

城市房地产抵押管理办法占用与管理

第三十六条 已作抵押的房地产，由抵押人占用与管理。

抵押人在抵押房地产占用与管理期间应当维护抵押房地产的安全与完好。抵押权人有权按照抵押合同的规定监督、检查抵押房地产的管理情况。

第三十七条 抵押权可以随债权转让。抵押权转让时，应当签订抵押权转让合同，并办理抵押权变更登记。抵押权转让后，原抵押权人应当告知抵押人。

经抵押权人同意，抵押房地产可以转让或者出租。

抵押房地产转让或者出租所得价款，应当向抵押权人提前清偿所担保的债权。超过债权数额的部分，归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。

第三十八条 因国家建设需要，将已设定抵押权的房地产列入拆迁范围的，抵押人应当及时书面通知抵押权人；抵押双方可以重新设定抵押房地产，也可以依法清理债权债务，解除抵押合同。

第三十九条 抵押人占用与管理的房地产发生损毁、灭失的，抵押人应当及时将情况告知抵押权人，并应当采取措施防止损失的扩大。抵押的房地产因抵押人的行为造成损失使抵押房地产价值不足以作为履行债务的担保时，抵押权人有权要求抵押人重新提供或者增加担保以弥补不足。

抵押人对抵押房地产价值减少无过错的，抵押权人只能在抵押人因损害而得到的赔偿的范围内要求提供担保。抵押房地产价值未减少的部分，仍作为债务的担保。

城市房地产抵押管理办法抵押房地产的处分

第四十条 有下列情况之一的，抵押权人有权要求处分抵押的房地产：

1. 债务履行期满，抵押权人未受清偿的，债务人又未能与抵押权人达成延期履行协议的；

2. 抵押人死亡，或者被宣告死亡而无人代为履行到期债务的；或者抵押人的合法继承人、受遗赠人拒绝履行到期债务的；

3. 抵押人被依法宣告解散或者破产的；

4. 抵押人违反本办法的有关规定，擅自处分抵押房地产的；

5. 抵押合同约定的其他情况。

第四十一条 有本办法第四十条规定情况之一的，经抵押当事人协商可以通过拍卖等合法方式处分抵押房地产。协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。

第四十二条 抵押权人处分抵押房地产时，应当事先书面通知抵押人；抵押房地产为共有或者出租的，还应当同时书面通知共有人或承租人；在同等条件下，共有人或承租人依法享有优先购买权。

第四十三条 同一房地产设定两个以上抵押权时，以抵押登记的先后顺序受偿。

第四十四条 处分抵押房地产时，可以依法将土地上新增的房屋与抵押财产一同处分，但对处分新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。

第四十五条 以划拨方式取得的土地使用权连同地上建筑物设定的房地产抵押进行处分时，应当从处分所得的价款中缴纳相当于应当缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿。

法律、法规另有规定的依照其规定。

第四十六条 抵押权人对抵押房地产的处分，因下列情况而中止：

1. 抵押权人请求中止的；

2. 抵押人申请愿意并证明能够及时履行债务，并经抵押权人同意的；

3. 发现被拍卖抵押物有权属争议的；

4. 诉讼或仲裁中的抵押房地产；

5. 其他应当中止的情况。

第四十七条 处分抵押房地产所得金额，依下列顺序分配：

1. 支付处分抵押房地产的费用；

2. 扣除抵押房地产应缴纳的税款；

3. 偿还抵押权人债权本息及支付违约金；

4. 赔偿由债务人违反合同而对抵押权人造成的损害；

5. 剩余金额交还抵押人。

处分抵押房地产所得金额不足以支付债务和违约金、赔偿金时，抵押权人有权向债务人追索不足部分。

城市房地产抵押管理办法法律责任

第四十八条 抵押人隐瞒抵押的房地产存在共有、产权争议或者被查封、扣押等情况的，抵押人应当承担由此产生的法律责任。

第四十九条 抵押人擅自以出售、出租、交换、赠与或者以其他方式处分抵押房地产的，其行为无效；造成第三人损失的，由抵押人予以赔偿。

第五十条 抵押当事人因履行抵押合同或者处分抵押房地产发生争议的，可以协商解决；协商不成的，抵押当事人可以根据双方达成的仲裁协议向仲裁机构申请仲裁；没有仲裁协议的，也可以直接向人民法院提起诉讼。

第五十一条 因国家建设需要，将已设定抵押权的房地产列入拆迁范围时，抵押人违反前述第三十八条的规定，不依法清理债务，也不重新设定抵押房地产的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。

第五十二条 登记机关工作人员玩忽职守、滥用职权，或者利用职务上的便利，索取他人财物，或者非法收受他人财物为他人谋取利益的，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

城市房地产抵押管理办法附则

第五十三条 在城市规划区外国有土地上进行房地产抵押活动的，参照本办法执行。

第五十四条 本办法由国务院建设行政主管部门负责解释。

第五十五条 本办法自1997年6月1日起施行。

城市房地产抵押管理办法条文

中华人民共和国建设部令

第　98　号

城市房地产抵押管理办法通过施行

《建设部关于修改<城市房地产抵押管理办法>的决定》已经 2001年7月23日建设部第45次常务会议审议通过，现予以发布，自发布之日起施行。

部　长　俞正声

二○○一年八月十五日

郑州市房地产抵押管理办法

（郑州市人民政府令第71号）