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楼市告别青春期暴利可图时代渐行渐远

面对告别“青春期”的楼市，开发企业的心态或许尤为五味杂陈。但是一些目光长远的大型房企已经意识到，房地产市场已经与“暴利可图”的时代渐行渐远，必须要用创新思维来迎接成长。

步入新常态的房地产市场，犹如告别“青春期”的少年，开始走向理性平稳的成长新阶段。

 一种很直观的表现就是，房价不再单边上涨，交易量不再“高歌猛进”。最新统计显示，8月份70个大中城市中，有68个城市新建商品住宅价格环比下降。前8个月全国商品房销售面积同比下降8.3%，降幅比1至7月份扩大0.7个百分点。与此同时，商品房待售面积比7月末增加930万平方米。

“市场分化，房价涨幅放缓，房地产企业利润下调，价格波动周期缩短。”来自市场一线的中原地产首席分析师张大伟这样概括新常态下房地产市场的新特征。

而这一切变化，并不缘于那只“看得见的手”的指挥，更多源自市场自发调节。比如降价楼盘大多位于高库存市场，开发企业为了“跑量”在价格上让步；三四线城市销售遇冷，一线城市需求旺盛，企业布局从三四线城市重返一线城市等。

对于这种变化，专家表示符合市场规律。住房城乡建设部政策研究中心主任秦虹多次在不同场合强调：“楼市是市场，一定会有上下波动调整，波动是常态，不可能一成不变。”

犹如青春期的孩子容易任性，近年来楼市预期与政策导向多呈逆向变化。房价“愈调愈涨”、社会资金过多涌入楼市、住房需求过度透支等，种种表现，令人深思。

以限购为例，尽管限购城市范围不断扩大，限购要求不断升级，但并没有从根本上解决房地产市场高热的局面。

面对楼市新常态，政府“看得见的手”该如何自处？事实证明，习惯性地用行政手段应对楼市风险的做法并不可取，更需要打破思维惯性，提高用市场手段、法律手段应对经济挑战的本领。

对于步入新常态的房地产市场，不做过度反应，并不意味着政府不作为。特别是在当前宏观经济面临下行挑战的背景下，在坚持抑制投资投机性需求外，更要注重满足居民的合理住房需求。

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昨天经济观察报的一篇报道的标题很吸引人：《地产造富时代落幕》，报道说“地产商人是中国富豪榜上非常重要的群体，在他们最风光的年份，中国最富有的十个人中七个是开发商。不过，这种优势正在消减。蝉联几届内地首富的王健林，是至今仍留在财富Top10中的两个地产商之一。”在一个人人痛恨高房价，又人人热爱房地产的扭曲时代，这样的标题无疑让很多人解气，但事实真的如此吗？中国地产财富的浪潮真的过去了吗？

  按照这篇报道的逻辑，之所以认为“地产造富时代已经落幕”，原因有三：

  第一个显性动因是金融支持转向。文章认为，包括第五次金融工作会议精神在内的种种信号表明，中国的金融行业将告别套利时代，而进入一个更侧重服务实体经济的新时期。

  其次，市场集中度上升，巨头格局相对固定。文章认为，市场向寡头集中的趋势非常明显，过去五年开发前十强企业市场份额从12%升至19%，一些预测认为未来会达到50%。

  第三，资产价格基数抬高。基于这三个原因，文章得出结论：“谁也不会否认，这个行业仍将处于发展期，新业务的催生也会注入更多的活力。但就经典的开发模式而言，房地产批量造富时代正在落下帷幕。可能还有更多社会、政治的因素，导致了这场长达十年的造富运动无法大规模延续。”

  的确，高房价，特别是热点城市的房价暴涨已经成了中国宏观经济的风险点之一，中财办的官员甚至将房地产泡沫列为当下中国面临的“五大灰犀牛”之一，但因此判断中国地产财富的浪潮就此结束，仍然言之过早。

  这篇报道之所以吸引眼球，根本的原因是迎合了很多老百姓对高房价和开发商的痛恨，但从专业分析的角度而言，这篇文章列举的三个理由基本都属于不靠谱的理由：

  第一，金融脱虚向实，这话差不多喊了快10年了，以前的描述是“金融要为实体经济服务”，意愿和初衷无疑是对的，但要真正做到真的很难。金融的本质是牟利，哪里有利润资金就流向哪里，在实体经济非常困难的情况下，资金流向实体经济，只会让资金陷入风险。从银行业的资产来看，房贷目前不仅不是不良资产，反而是银行优质的资产之一。反而流向实体经济的很多贷款，却变成了坏账呆账。资金要真的脱虚向实，关键是要真正振兴实体经济，要为实体经济的发展创造好的环境，而不是逼着资金流向不好的困难的实体经济。而且，在目前中国经济仍然被房地产绑架，在地方财政对房地产的依赖已经到了难舍难分的情况下，房地产本身的安危对中国经济，对地方财政都是攸关重要，不可能轻易放弃。

  至于后面两个理由，则更不值得一驳，文章认为市场集中趋势明显，事实上，中国房地产市场最大的问题仍然是集中度差，前10强占市场的份额不到20%，市场集中度差，这是中国房地产市场出现各种乱象的原因，也是房屋建筑质量差的根源之一。未来的趋势仍然是继续提高市场集中度，同时，市场集中度的提高，则有利于大的开发商整合产业链，房地产行业将不仅仅靠卖房子赚钱，未来将更多的在与居住相关的服务领域拓展利润空间，颠覆现有的单一的财富模式，这也是下一步房地产发展的方向。

  至于“资产价格的基数”，则更是一种静态的大众性的看法，从房价的基本规律看，在一个国家城市的人口净增加，一个国家的人口转折点没有到来，以及一个国家的人均GDP尚未超越中等收入水平的情况下，资产价格长期的趋势仍然是向上的，无一例外。今天看到的资产价格的高点，明天很可能只是半山腰而已。回顾过去20年中国房价，站在当时的时空下，每年都觉得房价很高，但回过头看，那些以前认为高不可攀的价格，现在看起来是不是很便宜？这就是房价的“后视镜”原理。

  当然，我认为地产财富浪潮没有结束，是基于我对中国房地产发展规律的认识，以及中国财富浪潮的更替规律。从中国财富浪潮看，迄今为止，中国经历了四波财富浪潮：

  第一波是商业创富浪潮，靠一般的制造业和商业创富；

  第二波是地产财富浪潮，这是过去10年中国财富最大的风口，无论对居民，还是对企业；

  第三波是以互联网为引擎的创富浪潮，这波财富浪潮正在方兴未艾，除了单纯的互联网，还基于互联网对制造业、健康产业、大消费等的改造，衍生出很多财富的富矿，这波财富浪潮起码还有10年的周期；

  第四波财富，则是金融创富，这在中国是一个非常灰色的领域，但在中国的财富体系中，却占有浓墨重彩的一笔。

  我为什么认为地产财富浪潮远远没有结束：

  一是从中国房地产的周期看，事实上，中国房地产尚未经历一个完整的周期。从98年到现在，不到20年，一个完整的房地产周期差不多就是20年。从欧美等国的房地产市场看，在经历一个完整的周期后，又会开启下一个周期，下一个周期会在以前周期的基础上站上新的价格高点，看看美国房地产市场过去80年，基本都是如此。而中国房地产不过短短的不到20年的时间，中国城镇化远没有结束，就轻言地产财富浪潮结束，是完全不懂房地产市场的周期；

  第二，就居民的资产配置而言，中国居民高达80%的资产在房地产上面，远远高于欧美等国，这个比例未来会逐渐降低，但房地产作为居民最重要资产配置方式的状况短期内很难改变；

  第三，开发商在中国财富排行榜上仍然是占比最多的行业。尽管在过去10年，地产占据排行榜前十名绝大多数的局面正在改变，但地产仍然是中国富豪榜上入围人数最大的行业。以2016年胡润百富榜为例。地产行业上榜富豪财富总和为各行业最高，上榜人数占比虽然在下降，但仍然达到了15.4%。2017年发布的华人富豪榜显示，房地产仍然是最造富的行业之一。从事房地产行业的富豪数量为92位，每5.28个华人富豪中就有一个是房地产富豪。

  尽管在过去10年，房地产在中国富豪榜上的占比在下降，人数在减少，但仍然是造富人数最多的行业，这个结论的确令人沮丧，但也让你清醒，在中国经济和中国居民的财富被房地产严重绑架的情况下，不要轻易断言“地产造富的时代已经落幕”，这只是面对高房价无力的呻吟而已，看看那么多被开发商冠名和收购的足球队，你应该知道，距离游戏的下半场，其实还很远。轻易告别房地产时代，仍然是一种不现实的奢望。

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