北京大学已购公有住房上市出售管理暂行办法简介

第一章 总 则

第一条 为深化学校住房制度改革，规范已购公有住房（以下简称“已购公房”）上市出售工作，按照既兼顾学校发展又保障教职工利益的原则，根据国家有关规定，结合学校实际，制定本办法。

第二条 本办法适用于北京大学已购公房首次进入市场出售的管理。本办法所称已购公房，是指教职工按房改成本价或标准价购买的原产权及房屋分配权属于北京大学的公有住房。按照房改成本价或标准价购买的集资合作建房，也视为已购公房。

第三条 根据学校发展规划，暂确定以下区域内的已购公房为不宜公开上市出售住房，包括：畅春园、承泽园、黄庄东大泥湾803甲乙楼、蓝旗营小区北京大学所属住房、清华园4-7公寓、蔚秀园、燕东园、中关园，以及医学部划定的不宜公开上市出售的已购公房。

位于学校划定的不宜公开上市出售范围之外的已购公房，可依照本办法相关规定公开上市出售。

第四条 位于学校划定的不宜公开上市出售范围之内的已购公房，确有需要出售的，由学校根据年度计划及预算情况，以市场评估价进行回购。

第二章 上市出售和学校回购程序

第五条 位于学校划定的不宜公开上市出售范围之外的已购公房的上市交易，按以下程序进行：

1．出让人向房地产管理部提出上市申请，并填写《北京大学已购公有住房上市交易申请表》（见附件）。

2．房地产管理部对申请进行审核。

3． 通过审核后，出售信息须在房地产管理部网站公示一个月后，该房屋方可交易。

4．确定买受人后，出让人应到房地产管理部签署《承诺书》，买受人若是北大教职工或配偶的则还须填写《中央在京单位职工住房情况登记表》。

5．在办理房屋过户手续前，已购公房出让人须按照有关规定结清水电、燃气、供暖、物业等相关费用，并将家庭户籍迁出。

6．出让人与买受人到政府房屋管理部门办理房屋产权转移登记手续。

7．房屋交易相关税费根据国家和北京市相关政策规定缴纳。

8．在办理房屋过户手续后，买受人须持过户证明材料到房地产管理部备案登记。

第六条 位于学校划定的不宜公开上市出售范围之内的已购公房，确有需要出售的，由学校根据年度预算情况进行回购，按以下程序进行：

1．已购公房产权人向房地产管理部提出申请，并填写《北京大学已购公有住房上市交易申请表》和签署《承诺书》（见附件）。

2．房屋经核查符合回购要求的，由房地产管理部报请学校批准回购。

3．学校批准后，已购公房出让人与学校共同委托专业评估机构对房屋市场价格进行评估。评估费用由出让人和学校各负担50%。

4． 出让人确认接受评估价格后，经学校党政联席会审议通过，出让人与学校签订房屋回购合同。

5．学校将回购材料报送国务院机关事务管理局审批。

6．审批通过后，出让人须尽快按有关规定结清水电、燃气、供暖、物业等相关费用并将家庭户籍迁出，将房屋腾空交回学校，并配合学校到政府房屋管理部门办理房屋产权转移登记手续。

7．房屋交易相关税费根据国家和北京市相关政策规定缴纳。

8．学校向出让人支付回购款。

第三章 附 则

第七条 已购公房面积超过规定住房面积标准的，须按照国家有关房改政策进行超标处理后方可出售。

第八条 已购公房售出后，出让人不再参与学校住房分配、调整、置换等有关事宜，也不能再购买经济适用住房等政府提供优惠政策建设的住房。

第九条 已购公房售出后，出让人所具有的各项权利、义务转由买受人承担，但不包括出让人作为学校教职工所专享的优惠政策，原由学校负担的供暖费、物业费等费用由买受人自行负担。

第十条 如遇国家有关政策、法规调整，本办法作相应修改。

第十一条 本办法经2013年10月22日十二届党委第50次常委会审议通过，自发布之日起实施。

第十二条 本办法由房地产管理部负责解释。学校原有的相关政策和规定与本办法不一致的，以本办法为准。

【文件来源】

银川市已购公有住房和经济适用住房

上市出售管理暂行办法

（2000年9月25日）

第一章 总则

第一条为了规范我市已购公有住房和经济适用住房上市交易行为，促进房地产二级市场发展，推动住房商品化、社会化进程，根据建设部《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》（建设部第69号令）和《宁夏回族自治区已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》（宁政办发[99]176号）及有关规定，制定本办法。

第二条本办法适用于个人已购公有住房和经济适用住房首次进入市场上市出售的管理。

第三条本办法所称已购公有住房是指根据国家和自治区有关城镇住房制度改革政策的规定，按照成本价购买的公有住房，或按市人民政府指导价购买的经济适用住房。

本办法所称经济适用住房包括安居工程住房和依法取得全部产权的集资合作建设的住房。

本办法所称的上市出售，包括已购公有住房和经济适用住房买卖、赠与、交换的行为。

第四条银川市房产管理局负责本市已购公有住房和经济适用住房上市出售的管理工作。银川市住房制度改革领导小组办公室（以下简称银川市房改办）具体办理已购公有住房和经济适用住房上市出售准入资格审批手续。

第五条已购公有住房上市出售实行准入制度。出售前须经银川市房改办审查，由银川市房改办核发上市出售准入通知书。

第六条银川市纪检、监察部门要依据本办法对个人已购公有住房和经济适用住房上市出售工作进行监督检查，及时纠正和处理违纪违规行为。

第二章 上市出售的条件

第七条具备下列条件可以开放已购公有住房和经济适用住房上市出售的交易市场。

（一）市人民政府房改、纪检监察部门已按照个人申报、单位审核、登记立档方式对城镇职工家庭住房状况进行了普查，并对在住房制度改革中存在的违纪、违规行为进行了处理，建立了职工个人住房档案。

（二）已制定了已购公有住房和经济适用住房上市出售实施办法及税费缴纳、收益分配等具体政策规定。

（三）已购公有住房和经济适用住房产权产籍管理规范，建立了比较完善的房地产交易市场。

（四）法律法规规定的其它条件。

第八条有下列情况之一的住房不得上市出售：

（一）处于户籍冻结地区并已列入拆迁公告范围内的；

（二）产权共有的房屋，其他共有人不同意出售的；

（三）已抵押且未经抵押人书面同意转让的；

（四）擅自改变住房使用性质的；

（五）在学校校园、机关工作区、企业生产区、部队营房区域内的；

（六）违反产权人与原产权单位购房约定的；

（七）违反法律、法规及政策规定购买住房，没有清理、纠正的；

（八）职工以其本人或配偶的工龄购买办子女权证的；

（九）职工以标准价购买的公有住房，未以房改成本价补足房价款的；

（十）银川市人民政府规定暂不宜上市出售的（应向居民公开说明）。

第九条已购公有住房和经济适用住房上市出售时，在同等条件下，原产权单位享有优先购买权。原产权单位应当在接到书面通知七日内签署是否购买的意见，并按时送达银川市房改办。原产权单位在规定时限内不签署购买意见或已签署购买意见又不按规定时间送达的，视为放弃优先购买权。

购买公有住房时与原产权单位有书面约定的，应遵守约定。

第十条已购公有住房上市出售后，该户家庭不得再购买、租赁享有政府优惠的住房。

第十一条已购公有住房和经济适用住房不得分割拆套出售、交换。

第三章 税费缴纳和收益分配

第十二条已购公有住房和经济适用住房上市出售的价格按照政府宏观指导下的市场原则，由买卖双方协商确定，并向银川市房地产交易管理机构如实申报，房地产交易管理机构对所申报的成交价格进行核实，对需要评估的房屋进行现场勘察和评估。

第十三条出售已购公有住房和经济适用住房应缴纳的税费和收益分配标准。

（一）应缴纳的税款

1、营业税、土地增值税

个人购买公有住房和经济适用住房居住满一年的，上市出售免征营业税；购买居住不足一年的，出售时营业税按销售价减去原价后的差额计征。出售已购公有住房和经济适用住房暂免征收土地增值税。

2、契税

按房屋成交价的1．5%计征，由买方缴纳。已购公有住房和经济适用住房出售后，在2000年底前购进1998年6月30日以前建成尚未售出的积压空置商品住房的，免征契税。

3、印花税

按房屋成交价或房屋产权证所载金额的万分之五计征，由买方交纳。

4、个人所得税

应纳税所得额为个人出售已购公有住房和经济适用住房的销售价，减除住房面积标准的经济适用住房价款、原支付超过住房面积标准的房价款、向财政或原产权单位缴纳的所得收益以及税法规定的合理费用后的余额。

为鼓励个人换购住房，对出售自有住房并拟在现住房出售后一年内市场价重新购房的纳税人，其出售现住房所应缴纳的个人所得税，视其重新购房的价值可全部或部分予以免税。具体办法为：

（1）个人出售已购公有住房和经济适用住房所应缴纳的个人所得税款，应在办理产权过户手续前，以纳税保证金形式向当地主管税务机关缴纳。税务机关在收取纳税保证金时，应向纳税人正式开具“中华人民共和国纳税保证金收据”，并纳入专户存储。

（2）个人出售已购公有住房和经济适用住房后一年内重新购房的，按照购房金额大小相应退还纳税保证金。购房金额大于或等于原住房销售额（原住房为已购公有住房的，原住房销售额应扣除已按规定向财政或原产权单位缴纳的所得收益，下同）的，全部退还纳税保证金，购房金额小于原住房销售额的，按照购房金额占原住房销售额的比例退还纳税保证金，余额作为个人所得税缴入国库。

（3）个人出售已购住房后一年内未能重新购房的，所缴纳税保证金全部作为个人所得税缴入国库。

（4）个人在申请退还纳税保证金时，应向主管税务机关提供合法、有效的售房、购房合同和主管税务机关要求提供的其他有关证明材料，经主管税务机关审核确认后，方可办理纳税保证金退还手续。

（5）跨行政区域售、购住房又符合退还纳税保证金条件的个人，应向纳税保证金缴纳地税务机关申请退还纳税保证金。

（6）对个人出售自用五年（含）以上的已购公有住房继续免征个人所得税。

为了确保出售已购公有住房和经济适用住房各项税收政策得到全面、正确的实施，房产交易管理机构应与税务机关加强协作、配合。主管税务机关可以委托房产交易管理机构代收代征出售已购公有住房和经济适用住房的各项税款及办理有关业务。

（二）土地出让金或相当于土地出让金的价款

由卖方按所购买的公有住房和经济适用住房坐落位置标定地价的10%缴纳。没有标定地价资料的，为便于操作，由卖方暂按住房成交价的2%缴纳。

土地出让金或相当于土地出让金的价款应当设立财政专户储存。

（三）应缴纳的费用

按照有关规定执行。

（四）收益分配

1、出售已购公有住房，卖方除按规定缴纳有关税费外，其收益按超额累进比例缴纳。

每平方米成交价低于市政府公布的当年经济适用住房指导价格1．5倍（含1．5倍）的部分不缴纳所得收益；高于市政府公布的当年经济适用住房指导价格1．5倍，但低于其3倍（含3倍）的部分由卖方按10%缴纳所得收益；高于市政府公布的当年经济适用住房指导价格3倍以上的部分，由卖方按30%缴纳所得收益。超过面积标准部分的净收益，全额缴纳所得收益。

2、出售已购经济适用住房，出售收益全部归卖方所有。

第十四条土地出让金和所得收益的上交办法，按下列规定执行：

（一）土地出让金按规定全额上交财政；相当于土地出让金的价款和所得收益，已购公有住房原产权属行政机关的，全额上交财政；属事业单位的，50%上交财政，50%返还事业单位；属企业的，全额返还企业。

（二）上交财政的相当于土地出让金的价款和所得收益，按已购公有住房原产权单位的财务隶属关系和财政体制分别上交中央财政和地方财政，专项用于住房补贴；返还给企业和事业单位的相当于土地出让金的价款和所得收益，分别纳入企业和事业单位住房基金管理，专项用于住房补贴。

第四章 买卖程序

第十五条已购公有住房和经济适用住房上市出售实行申请审批制度，按以下程序办理有关手续：

（一）卖方向银川市房改办提交按规定填写的下列材料：

1、《已购公有住房和经济适用住房上市出售申请表》；

2、《房屋所有权证》；

3、夫妇双方的身份证、户籍证明或其他有效身份证件；

4、同住成年人同意上市出售的书面意见。

（二）银川市房改办自接到申请之日起七日内作出是否准许上市的书面意见，签发《已购公有住房上市出售准入通知书》。买卖双方接到通知后，到银川市房地产交易管理机构签订《房地产买卖契约》，办理有关交易手续。

（三）买方持交易过户凭证向银川市房屋产权监理所申领《房屋所有权证》，并凭《房屋所有权证》到银川市土地管理部门办理土地权属变更手续，领取《国有土地使用证》。

第十六条已购公有住房和经济适用住房交换、赠与的，经住房产权人申请，银川市房改办核准，按有关规定履行手续。

第十七条已购公有住房和经济适用住房上市出售后，其共用部位，共用设施的维修管理责任以及维修基金管理方式不变，买卖双方与维修管理责任单位办理户名变更手续，卖方个人原缴纳的维修基金或所剩金额不予退还，随房屋产权同时过户。

第五章 罚则

第十八条违反本办法规定，将违反房改政策购买的公有住房或不准上市房屋出售的，由市房产管理局没收非法所得，并处以10000元以上30000元以下的罚款。

第十九条违反本办法规定，弄虚作假、私下交易、偷逃税收的，由税务机关追究其法律责任。

第二十条违反本办法规定，将已购公有住房上市出售后，又以非法手段购买政府提供优惠政策建设的房屋的家庭，由市房产管理局责令按市场价补足房价款，并处以10000元以上30000元以下罚款。

第二十一条当事人对处罚决定不服的，可以依法向市人民政府申请复议或向人民法院提起诉讼。

第二十二条房产行政主管部门和交易管理机构工作人员玩忽职守、滥用职权、营私舞弊、贪污受贿的，由所在单位或者上级主管部门给予行政处分。情节严重构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第六章 附则

第二十三条本办法经自治区房改领导小组批准后施行。

第二十四条本办法由银川市房改办公室负责解释。

第二十五条本办法自发布之日起施行。

鼓励城镇职工家庭为改善居住条件，将已购公有住房和经济适用住房上市出售换购住房。已购公有住房和经济适用住房上市出售后一年内该户家庭按照市场价购买住房，或者已购公有住房和经济适用住房上市出售前一年内该户家庭已按照市场价格购买住房的，可以视同房屋产权交换。

中央在京单位已购公有住房上市出售管理办法

第一条 为规范中央在京单位已购公有住房(以下简称已购公房)上市出售工作，适应职工改善住房条件的需要，根据有关规定及中央在京单位实际情况，制定本办法。

第二条 本办法适用于中央在京单位已购公房首次进入市场出售的管理。

本办法所称已购公房，是指职工按房改成本价或标准价(含标准价优惠办法，下同)购买的原产权属于中央在京单位的公有住房。职工根据国家政策，按照房改成本价或者标准价购买的由中央在京单位建设的安居工程住房和集资合作建设的住房，也视为已购公房。

第三条 中央在京单位已购公房上市出售遵循统一市场、定点代理、方便职工、系统监管的原则。

第四条 国务院机关事务管理局(以下简称国管局)和中共中央直属机关事务管理局(以下简称中直管理局)是中央在京单位已购公房上市出售的主管部门，负责本办法的组织实施和监督检查。

国管局和中直管理局成立在京中央和国家机关住房交易办公室(以下简称交易办公室)， 负责为中央在京单位已购公房上市出售提供住房档案等信息服务和政策咨询，监管交易活动，收集、记录交易结果并向原产权单位及职工所在单位反馈。

第五条 交易办公室选择三家以上符合条件的房地产中介机构，作为中央在京单位已购公房上市出售的定点交易代理服务机构(以下简称定点交易机构)，承担中央在京单位已购公房上市交易的代理服务工作。

第六条 出售人应填写《中央在京单位已购公房上市出售登记表》，交易办公室根据职工住房档案进行核对。核对无误的，出售人可到房屋所在区、县国土房管局交易管理、权属登记部门办理过户手续，也可委托定点交易机构代为办理房屋买卖以及交易过户手续。并提供以下材料：

(一)房屋所有权证书；

(二)房屋共有权人同意出售的书面意见；

(三)身份证或者其它有效身份证明；

(四)与原产权单位签订的公有住房买卖合同；

(五)与买受人签订的已购公房买卖合同；

(六)物业费、供暖费清结证明。

出售人没有建立住房档案的，应当补建住房档案。 出售人无法提交与原产权单位签订的公有住房买卖合同的，可以房改售房的档案材料或原产权单位出具的证明作为依据。

第七条 已购公房上市出售后，定点交易机构应将交易情况及时反馈交易办公室备案。

第八条 凡属超标而未经处理的住房，须经原产权单位按规定超标处理后方可上市出售；按房改政策规定属不可售住房但已向职工出售的，不得上市出售。

涉及国家安全、保密的特殊部门的住房，党政机关、科研部门及大专院校等单位在机关办公、教学、科研区内的住房，原产，权单位认为不宜公开上市出售的，应报交易办公室备案，并在职工住房档案中注记。该类住房可按规定向原产权单位腾退，也可在原产权单位职工范围内进行交易。

法律、法规规定的其它不得上市出售的已购公房或与原产权单位有特殊，约定的已购公房(规定住满五年内容的除外)，应按法律、法规规定或与原产权单位的约定执行。

第九条 上市出售的已购公房，由买受人在办理房屋权属登记手续时按当年房改成本价的1%补交土地出让金或相当于土地出让金的价款。

第十条 已购公房的土地使用权是以划拨方式取得的，土地出让金划转北京市财政。

已购公房的土地使用权是以出让方式取得的，相当于土地出让金的价款按已购公房原产权单位的财务隶属关系和财政体制，分别划转中央财政或者返还原产权单位，专项用于住房补贴。其中， 已购公房原产权属于中央行政机关的，全额划转中央财政；属于中央事业单位的，50%划转中央财政，50%返还原产权单位；属于中央企业单位(包括实行企业化管理的事业单位)的，全额返还原产权单位。

第十一条 凡以房改成本价购买的住房上市出售的，在按规定缴纳税费后，收入全部归产权人个人所有，不再与原产权单位进行收益分成。

凡以标准价购买的住房， 出售人可按购房当年房改成本价向原产权单位补交房价款，取得全部产权后上市出售；也可在交易过程中按购房当年房改成本价的6%计算应扣除的价款，划转到原产权单位售房款专户，在按规定缴纳税费后，收入全部归产权人个人所有。远郊区县另有规定的按其规定办理。

第十二条 已购公房上市出售后，买受人应与该房屋的供暖、物业部门签订新的协议，新发生的供暖、物业管理等费用由买受人承担，原产权单位及出售人所在单位不再承担该房屋的上述费用。房屋的公共维修基金按有关规定执行。

第十三条 出售人提供的各项材料应真实、准确，出售人提供虚假信息的，按有关法律、法规和房改纪律的规定处理。

第十四条 交易办公室定期公布定点交易机构名单。

定点交易机构应依据本办法及相关规定，按照提高效率、方便交易的原则，为出售人代理交易并办理相关手续。定点交易机构应按法律及相关政策规定合理收费。

定点交易机构违反本办法及相关规定，不能向交易人提供有效服务的，将取消其定点交易资格。

第十五条 本办法不含部级干部住房上市出售。

第十六条 凡涉及交易过户、权属登记以及税费缴纳等事宜，按《北京市人民政府关于印发〈北京市已购公有住房上市出售实施办法〉的通知》(京政发[2003]3号)及相关规定执行。

第十七条 本办法所指“中央在京单位”包括党中央各部门，全国人大机关，全国政协机关，最高人民法院，最高人民检察院，国务院各部委、各直属机构，各人民团体，及其所属单位。

住房制度改革归口国管局、 中直管理局管理的中央在京企业，及其所属单位已购公房上市出售，按本办法的规定执行。

第十八条 本办法由国管局、中直管理局负责解释。

第十九条 本办法自2003年10月1日起施行。