办公建筑开发设计手册

译者的话

致谢

前言

1 绪论

办公空间的种类

历史回顾

开发队伍

2 项目可行性

可行性分析的作用

市场分析

财务可行性分析

3 融资

办公建筑开发的资本市场

办公建筑开发项目的所有制结构

贷方为什么要放贷

产业净值投资者须知

前期开发投资

建设投资

临时性贷款

长期投资

融资组合

4 项目规划与设计

法规问题

场地规划

基本建筑布置

外部设计

建筑系统

室内设计

租户装修

更新

5 市场营销与租赁

市场营销

租赁

6 运营管理

物业管理

资产管理

证券管理

7 安全研究

商业区工程，新建筑

Centex大夏，达拉斯，得克萨斯

Comerica塔楼，底特律，密歇州

金茂大夏，上海

博览会大夏，法兰克福

共和广场，新加坡

商业区工程，翻新建筑

奥杜邦大楼，纽约市，纽约州

Rookery大缕，芝加哥，伊利诺伊州

State大街银行大厦，波士顿，马萨诸塞州

郊区工程，新建筑

哈得孙101号，泽西城，新泽西州

High Ridge路225号，斯坦福，康涅狄格州

弦月8号，格林伍德村，科罗拉多州

诺姆·汤普森总部，希尔斯伯勒，俄勒冈州

郊区工程，翻新建筑

Memorial Drive 640号，剑桥，马萨诸塞州

肯辛顿商业中心，塔尔萨，俄克拉何马州

8 趋势与展望

位置趋势

市场规律和融资趋势

值得注意的法规问题

设计趋势

附录1 办公建筑固定贷款的整套预备文件样本

附录2 办公建筑建设贷款契约样本2100433B

《建筑设计手册3:办公建筑》精选出40多个国内娇最新的办公建筑案例，囊括了高层办公建筑、多层办公建筑以及行政办公建筑等多种类型的办公建筑。《建筑设计手册3:办公建筑》采用“理论 实例”的模式组织编排，理论部分全面阐述办公建筑设计的理论体系；实例部分则以图文并茂的形式展示办公建筑案例。

20世纪以来，在世界范围内人口剧增、土地沙化、气候变化、淡水资源日渐枯竭等人类生存危机的背景下，可持续发展的思想开始萌生并迅速发展起来。自20世纪80年代以来，绿色建筑的研究已成为了国际社会关注建筑发展的重要议题。欧美、日本等发达国家和地区纷纷提出了绿色建筑、生态建筑等概念及其相关标准，寻求可以降低环境负荷且有利于使用者健康的建筑。

在我国，每年城乡新建房屋面积近20亿平方米，其中80%以上为高耗能建筑。既有建筑近400亿平方米，95%以上都属于高能耗建筑。我国建筑总能耗（包括建材生产和建筑能耗）约为全国能耗总量的30%。综合以上数据可知，我国与其他国家一样，亟待大力发展绿色建筑，以减少建筑行业总能耗及其对生态环境的影响，促进我国节能减排目标的实现。

较国外而言，我国的绿色建筑发展起步较晚，但近些年的发展势头十分迅猛。自十八大提出加强生态文明建设后，社会各界人士都对绿色建筑的发展投入了更多的关注。现阶段，我国大规模推行绿色建筑的时机已经成熟。

在第八届国际绿色建筑与建筑节能大会上，住建部的仇保兴副部长在讲话中就指出，我国的绿色建筑正进入快速发展的时期。截至2012年3月，全国已评出379项绿色建筑评价标识项目，总建筑面积达到3800多万平方米。发展绿色建筑的社会共识已经形成。绿色建筑可以节能、节地、节水、节材，而节地、节水、节材也间接实现了节能，全社会都已普遍了解绿色建筑的重要作用。绿色建筑的相关管理制度以及绿色建筑评估标准体系也都已经初步奠定。与此同时，太阳能光伏、LED照明、地源热泵等相关产业的节能新技术有力助推了绿色建筑发展。

在此发展背景下，北京建筑大学环境与能源工程学院北京应对气候变化研究和人才培养基地，多年来密切关注我国绿色建筑的发展前沿信息，搜集研究了大量的绿色建筑相关资料，从绿色建筑标准、理念、技术、管理等各个方面入手，全面介绍剖析绿色建筑在我国的现状与发展，对绿色建筑相关的关键问题进行系统的梳理，并撰写成本开发手册，旨在向政府部门提供绿色建筑发展的科学决策依据，同时向公众普及绿色建筑相关知识。

本手册的编写依托欧盟亚洲可持续生产和消费项目——促进中国城市可持续建筑发展，其中由五位研究人员组成的写作团队直接参与了本手册的写作，本书的出版也是该项目的重要成果之一。

北京建筑大学的张明顺教授负责本书的整体设计和部分内容的编写工作。其他四位作者具体负责各章节的编写工作。吴川负责第3章绿色建筑技术、第4章绿色建材的采购与使用以及第8章国外绿色建筑政策与实践共三章内容的编写；张晓转负责第五章绿色建筑运行管理以及第6章绿色建筑设计软件介绍的编写；侯琴负责第1章绿色建筑相关标准以及第7章国家及部分地方有关绿色建筑政策的编写；赵思琪负责第2章绿色建筑的规划设计理念的编写以及全书的统稿、校稿工作。

在本书的写作过程中，得到了众多单位学者的支持。作者要特别感谢项目合作单位深圳建筑科学研究院、重庆大学、四川省建设厅建筑科技发展中心，这些单位与北京建筑大学合作编写的《中国绿色建筑技术及建材清单》和《中国可持续建筑案例分析报告》等项目报告为本书提供了大量资料。在此，作者对给予本书支持和帮助的所有专家学者及研究工作人员表示衷心感谢。

由于时间和水平所限，书中疏漏之处在所难免，恳请各位专家学者批评指正。

作者

2014年1月2100433B

内容简介

本书精选国内最新办公建筑代表作品，从办公建筑设计的理论、规划布局、建筑设计、结构设计、景观设计等多方面对作品进行全方位的解读。内容采用“理论 实例”的模式组织编排，理论部分全面阐述办公建筑设计的理论体系；实践部分则集中展示办公建筑作品实例。全书所有案例均配备珍贵详细的设计技术图纸及建成实景图，为建筑师及设计爱好者提供专业实用的借鉴参考。 2100433B