安宁市应用房地产评估技术加强房地产交易税收征管工作实施方案

一、工作目标

通过开展应用房地产评估技术核定房地产交易计税价格工作，形成安宁市房地产交易价格评估标准。以建立动态存量房标准价格数据库为核心，把增量房交易环节和土地交易环节税收管理一并纳入评估系统，建立安宁市房地产交易税收评估征管系统，以计算机软件评估替代市场指导价，并通过涉税信息的传递与共享，实现“先税后证”的房地产交易税收管理新模式，全面提升房地产交易税收征管效率。

二、工作思路

以市住建局、市地税局分别开发的存量房标准价格数据库和房地产交易税收评估征管软件系统为工作基础，力争在2013年6月以前，在全市范围内全面推行应用房地产评估技术，做好房地产交易税收征管工作。

三、领导机构设置及部门职责

为保障工作顺利进行，经市政府同意，成立安宁市应用房地产评估技术加强房地产交易税收征管工作领导小组，人员组成如下：

组 长：市人民政府市长

副组长：市人民政府分管副市长

成 员：市地方税务局、工信局、财政局、国土资源局、住建局局长。

领导小组下设办公室在市地方税务局，由市地方税务局局长兼任办公室主任，工作人员从各成员单位抽调，具体负责领导小组日常事务。

各成员单位要按照各自职责分工，切实配合做好标准价格信息库、税收评估系统的开发与运行工作：

市地税局：提供详细的与税收征管业务有关的数据和需求，制定有关税收评估的技术标准，负责做好房地产交易税收评估征管软件的开发与运用，并同时做好社会宣传及税收评估争议调处工作。

市财政局：根据实际需求提供相应的工作经费保障，用于评税软件系统开发、房地产标准价格信息库建立、系统运维、配套硬件采购等。

市住建局：根据市地税局的征管信息需求，建立存量房标准价格数据库，适时将增量房登记备案信息与地税局共享，并按照“先税后证”的原则，先完税后办理房屋产权证。

市国土资源局：根据市地税局的需求，及时将土地一级和二级市场交易信息向市地税局通报，并按照“先税后证”的原则，先完税后办理土地使用权证及相关用地手续。

四、实施步骤及时间安排

(一)试点阶段(2012年4月至2013年2月)

1.工作研讨及实施方案制定阶段(2012年4月至2012年6月)。成立领导小组，制定具体实施方案，建立部门协作机制，确定工作经费来源，开展培训宣传。

2.建立存量房标准价格数据库和制定技术标准阶段(2012年4月至2012年11月)。由市住建局通过招投标选中一家软件公司，参与制定技术标准、收集采集交易实例，建立存量房标准价格数据库及交易案例库，确定基准价格和房地产价格影响修正系数。

3.评估征管系统建设和调整完善阶段(2012年5月至2012年11月)。由市地税局开发评估征管软件，按照“信息共享、数据导入、导出方便”的原则预留接口，逐步实现与大集中征收系统、产权产籍管理系统的数据连接。

4.模拟试运行阶段(2012年12月)。对评估征管软件进行调试，运用评估征管软件在实际征管工作中进行模拟操作。

5.正式运行阶段(2013年1月)。利用评估征管软件开展房地产交易计税价格实际核定工作。

6.工作总结阶段(2013年2月)。对工作实施情况进行总结，对软件运行情况进行评估，针对存在的问题提出解决意见。

(二)全面推广阶段(2012年7月至2013年5月)

1.前期调研及实施方案制定阶段(2012年7月至2012年9月)。由市房地产交易中心及时向市政府上报请示、确定工作思路、工作步骤及时间安排，制定具体实施方案，成立市级领导小组，建立部门协作机制，确定工作经费来源。

2.建立存量房标准价格数据库和制定技术标准阶段(2012年7月至2013年3月)。由市房地产交易中心根据实际情况，自行完成收集采集房地产交易实例，建立存量房标准价格数据库及交易案例库，确定基准价格和房地产价格影响修正系数。

3.交易平台模拟试运行阶段(2013年4月)。交易平台对评估征管软件进行调试，运用软件按照工作流程在实际征管工作中进行模拟操作。

4.交易平台实际运行阶段(2013年 5月)。利用评税软件对交易平台开展房地产交易计税价格实际核定工作。

五、相关要求

(一)认真抓好工作落实。要进一步加强组织领导，建立相应的工作组织机构，明确相关部门工作职责和分工，做好组织、协调及总结上报工作。在时间安排上，各部门应按照实施方案的要求，循序渐进地推进工作。

(二)切实保证工作质量。利用评估技术核定计税价格的结果是否符合市场价格，能否得到纳税人的认可和接受，是决定此项工作能否顺利开展的前提条件。具体工作中，相关单位要结合实际情况，建立科学完善的存量房标准价格数据库，制定合理、准确的评估技术标准，做好纳税人的解释宣传工作，最大程度地减少纳税争议，确保各项工作顺利推进。 2100433B

根据国家税务总局关于“推进应用房地产评估技术加强存量房交易税收征管工作”的要求，为进一步推进我市应用房地产评估技术加强房地产交易税收管理工作，结合我市房地产交易管理特点和房地产税收征管实际，特制定本实施方案。

固始县应用房地产评估技术加强存量房

交易税收征管工作实施方案

一、指导思想

以科学发展观为指导，以信息化技术为抓手，以提高遵从度为目标，坚持法治、公平、文明、效率的原则，依托房地产评估技术及信息化手段，建立健全存量房交易申报价格评估机制，切实提高存量房交易税收管理水平，促进房地产税收征管持续健康发展。

二、工作内容和目标

(一)完成房地产基准价格数据采集工作。利用房产、土地管理部门的地籍、产权产籍资料和税源普查资料，获取评税所需要的房地产基础数据，建立全县存量房基准价格数据库。

(二)建立、健全存量房交易申报价格评估机制。运用房地产评估技术，依托信息化手段，以房地产交易基准价格为参考数据，对存量房交易价格进行评估，以修正后的评估值作为计税依据。规范存量房交易环节税收征管工作。

(三)2012年5月31日前完成评估系统试运行，2012年7月1日全县实现存量房纳税评估系统正式上线运行。

三、工作范围、对象和时点

(一)存量房交易申报价格评估范围：固始县城区。

(二)存量交易申报价格评估工作的对象：固始县城区存量房。

(三)存量房交易申报价格评估工作的评估时点：2011年9月30日。

四、工作步骤

(一)制定工作实施方案。固始县地方税务局负责制定《固始县应用房地产评估技术加强存量房交易税收征管工作实施方案》。

(二)开展动员、培训和调查工作。召开全县推广应用存量房纳税评估工作动员会议，传达财政部、国税总局、省、市政府及省地税局有关文件精神，对有关人员进行房地产纳税评估业务培训，组织人员调查全县存量房整体布局。

(三)制定存量房交易纳税评估技术标准。按照《河南省地税局存量房交易价格申报评估技术方案》的要求，确定我县有关数据采集标准，建立我县的评估技术细则。根据划分片区和分区的标准存量房可比实例库和标准存量房基准价格，以及分析评税所需的各项参数和数学模型，提出技术标准和业务需求，并邀请专家对我县的技术标准和业务需求进行论证，确保其科学性、权威性、可操作性。

(四)采集相关数据。1、全面采集全县住宅小区房产信息，获取存量房交易申报价格评估所需的基础数据。2、根据评估技术的要求和数据采集标准，财政、物价、房管、国土、住建、统计等相关部门应积极提供房地产评估所需的基础数据，满足存量房交易申报价格评估的需要。各相关单位要紧密配合，提供真实、有效、全面的数据信息。具体数据需求如下：①物价局负责提供各类住宅房屋交易价格调查表、各类房屋交易价格认定结论，房屋销售价格指数编制等。②国土部门负责提供地理信息系统(GIS)、工业、商业、住宅及其他土地基准价格、修正系数、土地级别图、基准地价图、基准地价表以及土地级别与基准地价更新调整情况说明等。③财政局负责提供2007年1月1日以来缴纳契税的房地产相关数据。

④住建局负责提供住宅价格指数、分类房产建安造价标准、造价指数、城区规划图、住宅小区、商业房详细分布图等。⑤县房管所负责提供2007年1月1日以来房地产数据，包括房地产大证、分户证、户主名称、地号、丘号、房产证号、户型、小区名称、办证时间、增量房、存量房类型、交易价格、交易时间等。⑥统计局负责提供各类新建住宅及存量住宅、经济适用房的价格指数。

(五)审核录入数据，确定计税价格。1、地税部门负责对本地区采聚的数据集中审核、录入。2、将评估结果与存量房实际交易价格进行比对，找出差异(确定合理的修订系数)，进行修订。

(六)建立价格评估结果争议解决机制。由县物价局和县地税局制定价格不明、价格争议处理办法，建立存量房交易价格争议解决机制。

(七)上线运行。1、存量房交易申报价格评估系统试运行阶段。及时发现收集试运行阶段存在的相关问题，不断优化评估系统，确保该系统2012年7月1日前在全县范围内正式上线运行。2、存量房交易申报价格评估系统正式上线运行。通过评估值和申报值的比对，对申报值明显偏低又无正当理由的，按照评估值作为计税依据。建立存量房交易申报价格评估机制，堵塞税收征管漏洞。

五、保障措施

为保证应用房地产评估技术加强存量房税收征管工作顺利开展，决定成立固始县应用房地产评估技术加强存量房税收征管工作领导小组。领导小组人员如下：

组　长：王振庆（县委常委、常务副县长）

副组长：吴维胜（县政府办副主任、侨务办主任）

成　员：潘藩（县地税局局长）

张良俊（县财政局局长）

潘家云（县国土资源局局长）

胡海燕（县住建局局长）

许富才（县物价局局长）

叶建武（县统计局局长）

胡明光（县房管所所长）

领导小组下设办公室，办公室设在县地税局，潘藩任办公室主任。

领导小组职责：落实人员，健全组织，明确职责，全面指导应用房地产评估技术加强存量房税收征管的各项工作；确定工作方案，制定具体的信息传递制度，规范存量房交易价格申报评估工作；负责协调各相关部门，保障存量房交易价格申报评估工作各项数据取得及时、真实、有效；积极协调评估资金，为评估工作顺利开展提供必要的经费支持。

六、工作要求

为确保存量房交易申报价格评估工作顺利进行，对我县存量房交易申报价格评估工作提出以下工作要求：

(一)提高认识，加强领导。存量房交易价格申报评估工作是一项系统工程，涉及面广、工作量大，必须切实加强领导。固始县应用房地产评估技术加强存量房税收征管工作领导小组根据“政府领导、部门配合、专家介入、中介参与”的总体要求，做好部门间的沟通协调，统筹安排，定期研究解决工作中出现的问题，总体把握工作进展情况。各相关部门要按照要求，明确分工，细化责任，确保此项工作圆满完成。

(二)强化职责，密切协作。应用房地产评估技术加强存量房税收征管是一项综合性很强的工作，政府各相关部门要紧密配合，积极参与，共同完成。及时建立部门间的信息共享机制，减少数据整合和处理中的技术障碍，从而促进我县的房地产交易计税价格评估工作顺利进行。

(三)精心组织，认真实施。各有关部门要迅速安排部署，精心组织实施，制定切实可行的具体实施方案，加强人力、物力、财力保障，及时发现解决工作中出现的问题，确保该项工作按时、保质保量完成。

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固始县人民政府办公室

关于印发固始县应用房地产评估技术加强

存量房交易税收征管工作实施方案的

通知

各乡镇人民政府、街道办事处，县政府有关部门：

《固始县应用房地产评估技术加强存量房交易税收征管工作实施方案》已经县政府同意，现予印发，请遵照执行。

固始县人民政府办公室

二○一二年三月七日

调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税。加强对土地增值税征管情况的监督检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查。加大应用房地产价格评估技术加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力度，坚决堵塞税收漏洞。严格执行个人转让房地产所得税征收政策。各地要加快建立和完善个人住房信息系统，为依法征税提供基础。