建筑物区分所有情况下共有部分的法律性质

墓孙．帕掰．／i}乡．绣}聿 浅议建筑物的区分所有与共有 ⋯朱峰 宁／ 。(大级人目巍院)(i大学法学院) 建筑物的区分所有是指当建筑物不可能为一人 所有或数人共有，只能分割为不同部分而为众多的 住户所有，此种现象即是建筑物区分所有。 建筑物的区分所有有狭义、广义之分。狭义的 区分所有权专指区分所有建筑物专有部分所构成的 所有权，区分所有权不包括共有部分。该观点最早 为法国学者在解释《法国民法典》第664条提出，以 后被一些日本学者采纳。我国也有一些民法学者指 出：当一幢建筑物被区分所有为数个部分时，其中 有专有部分，也有共有部分，在专有部分上成立的所 有权，就是建筑物区分所有权。另有一种狭义的区 分所有权观点认为，区分所有权实际上是共有的一 种类型。此种观点也是由法国学者提出并为一些日 本学者所采纳。在我国理论界一般都没

保护了建筑区分所有权并不等于就保护了建筑区分所有权人的全部合法利益,保护了以物作为对象的建筑区分所有权,并不能涵盖对作为法律主体的建筑区分所有权人本身的权利保护。建筑物区分所有关系中的隐私权关系到人格尊严与个人自由,而尊重个体价值是法律人本主义的精神与灵魂,法律对此应给予保护。

1 南阳理工学院文法学院 本科生学年论文 学院（系）：文法学院 专业：法学 学生：查中亚 指导教师：皇甫家果 完成日期2011年5月 2 论建筑物区分所有权之共有权的思考 姓名：查中亚班级：098111学号：081109009成绩： [摘要]建筑物区分所有权作为一种新型的不动产所有权类型，其区分所有 权之共有权关系的调整中提供的相关法律依据，有效的解决了现实中出现的涉及 建筑物区分所有权纠纷，但由于一些限制性因素，区分所有权相关问题相对比较 尖锐，总体仍不完善，使得权利人无法有效维护保障自己的合法权益，如现行的 物权立法主要就业主有可能侵害共有权的行为进行规制，忽略其他方面业主共有 权利益的侵害。当其他类型的侵权行为发生后，难以有效的维护业主即权利人的 合法利益。本文拟以区分所有

对于建筑物的特定共用部分,各国一般都允许区分所有权人设定专用使用权由特定区分所有权人或第三人享有专有使用的权利。本文结合其他国家和地区的立法及实务中的问题,对专用使用权的客体、设定方式以及专用使用权人的成员权等问题进行了一番探讨,以期对我国的物权立法有所裨益

近几年我国房地产市场发展迅速，随之而来也出现了许多新问题，尤其是涉及建筑物区分所有权的纠纷层出不穷，在我国现行的民事法律中，关于建筑物区分所有权人的权利和义务的规定尚不够明确，因此制定一部专门的建筑物区分所有权法迫在眉睫。

多层住宅建筑所涉及的法律问题主要是建筑物区分所有权,其中,共有权是重点,但我国法律对此规定尚为笼统。本文对共有权特点、性质等问题展开深入研究,并就共有权问题提出了自己的立法建议。

[主持人按语]《物权法》的制定和颁行在我国法治进程中具有里程碑的意义,必将对我国经济社会的发展和社会主义和谐社会的构建产生深远影响。同时我们也应当看到,《物权法》的贯彻施行,还有待配套法律法规的完善以及相应司法解

随着我国住房制度进行商品化改革的进行,不仅每一户会拥有自己的房屋,而且每一户都将能够由自己来管理自己的房屋,这就使得建筑物区分所有权当中的管理性内容的权利———成员权的地位显得更加的突出和重要。为了满足日益增长的社会需要,必须在物权法中赋予成员权利以更全面、更具体的内容,以保护区分所有权人成员权得以充分行使。

以区分所有形态存在的建筑物之中专有部分与共有部分的划分,主要从两个角度去衡量:构造和功能。专有部分在构造上具有其独立性,在功能上系为个别业主所专用;共有部分在构造上表现为无法与其他部分相独立和区分,在功能上系为全体业主所共用,满足业主的公共利益。就此而言,《建筑物区分所有权司法解释(征求意见稿)》进一步明确了《物权法》中的有关规定,对于业主的专有部分界定了其独立性特征,对于业主的共有部分明确了其组成和公共场所、公有设施等范畴的涵义。这一司法解释对于解决有关物业纠纷、明确专有部分和共有部分之间的界分、增强《物权法》的可操作性,都将具有积极功效。

最高法出台《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》和《关于审理物业服务 纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，今年10月1日起正式施行 《物权法》自2007年10月1日施行以来，涉及建筑物区分所有权和物业服务的纠纷案 件数量不断增加。建筑物的专有部分和共有部分怎么确定？车库、车位问题如何解决？如何 处理“住改商”纠纷？物业纠纷如何化解？最高人民法院近日出台了《关于审理建筑物区分所 有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》和《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律 若干问题的解释》，并将于今年10月1日起正式施行。两部司法解释涉及建筑物区分所有 权及物业服务纠纷案件审判实践中的若干热点、难点问题，记者就此采访了最高人民法院有 关负责人。 外墙面、屋顶、通道等属于共有部分 问：如何认定专有部分和共有部分是实践中大量纠纷的关键问题，司法解释对此

试论区分所有建筑物共用部分设定专有使用权的权属归属及其法律规制——试论区分所有建筑物共用部分设定专有使用权的权属归属及其法律规制

建筑物什么情况下需要补强加固？有什么特点？ 随着经济的发展和社会的进步，建筑物的使用功能也在发生根本性的改变。 一些原有的老建筑物，在建筑结构上已经满足不了当前时代发展的要求。 为了适应这种变化，提高建筑物的利用率，给社会创造新的价值，通常就会 对于原有的老建筑工程进行改造，主要目的为了满足建筑结构的抗震要求，提高 整体建筑结构的部件承载力，并且重新构建其中的结构空间和空间造型。针对于 老建筑物进行补强加固可以有效的节省开支，达到资源利用最大化的目的。但是， 并不是所有的建筑物都适合进行补强加固。 中交路桥科技有限公司提醒您：出现以下情况的时候，建筑物一般需要进行 补强加固： 1、原有的建筑物使用功能改变，部分结构构件需要补强加固。 2、原有的建筑物在屋顶或室内加层，因荷载增加，相关的结构部件需要补 强加固。 3、建筑物内原有的部件妨碍使用，需要拆除，原结构的传力途径发生变化，

1 论建筑物区分所有权中业主共有权的保护 焦富民扬州大学法学院教授 上传时间:2007-12-17 一、建筑物区分所有权中共有权的保护前提——识别共用部分[1]的范围 建筑物区分所有权是随着现代城市的兴起以及现代建筑技术的高度发达而产生的一种 较为特殊的不动产所有权形态，它是一项复合型权利，是对一栋楼房中专有部分的专有权、 对共用部分的共有权以及因共有关系而产生的管理权的集合。由于“共用部分是建筑物区分 所有的核心重要问题”，[2]因此，共有权是建筑物区分所有权中的核心权利，但对其理论研 究的不足，立法保护的缺漏，使其成了建筑物区分所有权中最易发生纠纷和最易受到侵害的 权利。因此，探讨共有权的保护不仅有利于共有权的行使，而且也是完善其本身的需要。“共 有权，也称‘共用部分持份权’或‘持份共有权部分’，是建筑物区分所有权结构中另一重 要的‘物法性’要素，其与另

共有权问题是建筑物区分所有权制度的核心问题,因共有权问题而引发的纠纷较多,这主要是由于对共有部分的权利义务划分不清而起。因此,论证建筑物区分所有权之共有权的问题,对进一步理解和掌握建筑物区分所有权的有关内容,为共有权问题立法及司法实践提供理论支持有一定帮助。

关于区分所有建筑楼顶平台的所有权归属,学术上有全体区分所有人共有说和顶楼住户专有说之对立。通过对共有说的逻辑合理性和价值正当性的反思和论证,提出我国物权立法应在坚持楼顶平台一般应推定为共有的前提下,允许特定区分所有人对法律的这种推定予以反证,证明其对楼顶平台享有专有权。

建筑物区分所有人共有权,是指建筑物区分所有人按照法律或者依据约定,对区分所有建筑物中不属于各业主单独所有的共有部分所享有的占有、使用、收益以及一定程度上的处分权。该共有权具有多重性、从属性、不可分性的特征,其性质应该按份共有,其客体范围的确定具复杂性,共有人权利和义务具有不同于一般共有的特点。

《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题 的解释》已于2009年3月23日由最高人民法院审判委员会第1464次会议通 过，现予公布，自2009年10月1日起施行。 二○○九年五月十四日 为正确审理建筑物区分所有权纠纷案件，依法保护当事人的合法权益，根据《中 华人民共和国物权法》等法律的规定，结合民事审判实践，制定本解释。 第一条依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分 所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。 基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部 分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。 第二条建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当 认定为物权法第六章所称的专有部分： （一）具有构造上的独立性，能够明确区分； （二）具有

建筑物区分所有权中共有权的划分在理论界一直有疑义,产生了按份共有说、共同共有说、区别说以及新型说等学说。在理论上明确共有权的性质对司法实务中区分所有权纠纷有重要意义。对于区分所有中共有部分的划分,《物权法》并没有做出详细规定,但随后的司法解释给出了更多的法律规范,为解决实际问题和保护业主权利提供了保障。

对我国建筑物区分所有权人共有权的研究

免费法律咨询3分钟100%回复 上网找律师就到中顾法律网快速专业解决您的法律问题http://www.***.***/souask/ 文章来源：中顾法律网 业主的建筑物区分所有权 一、建筑物区分所有权概述 (一)建筑物区分所有权的概念 1.建筑物区分所有权的定义 建筑物区分所有权，德国称之为住宅所有权，法国称之为住宅分层所有权，瑞士称之为楼层所 有权，英美称之为公寓所有权。我国采用日本的称谓，称之为建筑物区分所有权。现代社会随着人 口的增加和工商业的发展，建筑物不断向高空多层扩展，尤其是城市更是如此，一栋建筑的不同部 分或不同房间分别由不同的所有人所有是城市住宅的普遍情况，而同一栋建筑的不同部分在结构上 又是彼此相连或具有共同的设备和附属建筑的，这种异产毗连房屋的特殊性，形成了一种在城市中 具有普遍适用意义的不动产所有权——建筑物区分所有权。 在民法理论上

文章来源：中顾法律网 上网找律师就到中顾法律网快速专业解决您的法律问题 业主的建筑物区分所有权之评析(上) 杨立新中国人民大学法学院教授 关键词:区分所有权/专有权/共有权/共同管理权/成员权/建筑 物 内容提要:建筑物依土地之承载得其成就,人类因建筑物之依 归而创建文明。因此,建筑物之于人类发展,占非常重要地位。建筑 物之所有权及利用权,更是物权法规则的核心之一。而建筑物区分所 有权之渊源,由来久远,于古老之埃及、巴比伦及希腊之律法即有迹 可寻。19世纪初,区分所有权的形式即已为各国地区之民事立法所 采用,二次世界大战结束后,建筑物区分所有权制度,更发展为各 国地区不动产所有权法律上之重要制度。我国为因应城市公有化、福 利型住房制度转入商品化住房制度的社会客观性需求,暨顺应我国 城市化进程的加速,

文章来源：中顾法律网 上网找律师就到中顾法律网快速专业解决您的法律问题 业主的建筑物区分所有权之评析(中) 杨立新中国人民大学法学院教授 关键词:区分所有权/专有权/共有权/共同管理权/成员权/建筑 物 内容提要:建筑物依土地之承载得其成就,人类因建筑物之依 归而创建文明。因此,建筑物之于人类发展,占非常重要地位。建筑 物之所有权及利用权,更是物权法规则的核心之一。而建筑物区分所 有权之渊源,由来久远,于古老之埃及、巴比伦及希腊之律法即有迹 可寻。19世纪初,区分所有权的形式即已为各国地区之民事立法所 采用,二次世界大战结束后,建筑物区分所有权制度,更发展为各 国地区不动产所有权法律上之重要制度。我国为因应城市公有化、福 利型住房制度转入商品化住房制度的社会客观性需求,暨顺应我国 城市化进程的加速,