建筑物偿债基金折旧法的质疑与改进建议

浅析在收益还原法中建筑物折1日费的扣减 口刘廷泽 在现行土地估价中，收益还原法作为 一 种对具有现实或潜在收益类物业评估的基 本方法，其运用范围广，实用性较强。在其 评估过程中，影响最终评估结果的准确性主 要取决于两个方面：一是在未来年期的纯收 益、二是收益还原利率的确定。 以房地总体评估，再剥离地价为例，在 现行《城镇土地估价规程》中，其计算公式 为： 估价对象地价=a／r·[1—1／(1+r)“] a：年土地收益 r：土地还原利率 n：收益年期 该公式限制条件：a为土地纯收益，且 每年不变；r为土地还原利率，每年不变且 大于零的；n为土地使用年期 土地纯收益：物业收益一经营费用一房 屋收益 房屋收益=房屋现值×房屋还原利率 其物业总收益为正常客观收益扣减经营 费用(该经营费用包括：建筑物年折旧费、

按照有关规定对建筑物计提折旧时．可按照其原值的一定比例预留残值，残值可以有变价收入。但目前拆除建筑物有时采用爆破的办法．其结果影响到建筑物价值的完整回收，为此．计提建筑物折旧预留残值的规定应该废止。其益处有以下几个方面。

固定资产分类折旧年限表： 工业企业固定资产分类折旧年限 一、通用设备部分折旧年限 １．机械设备１０━１４年 ２．动力设备１１━１８年 ３．传导设备１５━２８年 ４．动输设备８━１４年 ５．自动化控制及仪器仪表 自动化、半自动化控制设备８━１２年 电子计算机４━１０年 通用测试仪器设备７━１２年 ６.工业窑炉７━１３年 ７．工具及其他生产用具９━１４年 ８．非生产用设备及器具 设备工具１８━２２年 电视机、复印机、文字处理机５━８年 二、专用设备部分折旧年限 ９．冶金工业专用设备９━１５年 １０．电力工业专用设备 发电及供热设备１２━２０年 输电线路３０━３５年 配电线路１４━１６年 变电配电设备１８━２２年 核能发电设备２０━２５年 １１．机械工业专用设备８━１２年 １２．石油工业专用设备８━１４年 １３．化工、医药工业专用设备７━１４年 １

==[j[i日∞口=e 8评估理论研究i 巳gegegeg巨￡凹巳g 收益还原法中建筑物折旧 是否应该从未来收益中扣除 口童益春 众所周知，在运用收益还原法进行房地 产价值评估时，其基本公式为： 房地产现值=z未来年纯收益的贴现值 其中．未来每年纯收益的计算至关重 要，其计算公式为： 年纯收益=年毛收入一年费用 笔者见过一些房地产估价报告．在求取 未来年纯收益时，除了将经营房地产发生的 管理费用、纳税支出纳入年费用，从年毛收 人中扣除外，将建筑物折旧也作为一项费用 从年毛收人中扣除，笔者认为该作法极为不 妥，其评估结果严重背离了评估对象的真实 价值．其评估理念是完全错误的。 首先，笔者认为年纯收益的求取应围绕 经营该房地产而发生的实际收入和实际费用 去考虑．即从现金流的角度考虑．

耋i；谙按：童姥生的文辛将房地．产估价枯曝的专 兴趣，他剐晰羽会贯通的领套，通达浅．白的表述，撕出其变化多 的功力，为房地产估阶丈砜嗣开了—扇窗户，让普通续者迪青境璁广蛾 ，加之生动活泼的文字，让人滨来虢有 余，深浅出 收益还原法【l】建筇物折旧是否 应该从未来收益【l】扣晾 口童益春 本±： 旁l1埴==未磕瞳 肉荼朔力值为5元’疋茼捐药为5铜固翁#环 衅拥颐1元费用阴蔼_年丽碍2元捣丑金惨 孺旧言，目瑚̂者贼1 会范2元院祷臣磉 踪其犯． 身硼忑}曰咧辩君虱《掰己 举—弱i子：我陀5元浅买了_越只 平为1元省：糟吐胆5审舌，茶日了，刊领了这5年中 点．我靖甘彗瑶|昔经营秸葺目投7、为1元，每 年拇0元辣每寰掬1元蠕恸 1+1+1+1+

通过对水利施工机械现行折旧方法的分析,指出弊端,提出相应的改进方法,该方法具有一定的操作性,且能更大限度地满足水利施工单位维持再生产的需要。

施工设备折旧方法的探讨

某栋住宅楼因常年水浸墙体，经反复冻融作用，造成砌体强度下降，局部墙体出现坍塌，与坍塌相邻的墙体酥松，强度很低。文中主要介绍了酥松墙体采用外包钢加固、坍塌墙体采用设钢筋混凝土托梁，逆拆除托换墙体等方法进行加固处理，取得了较好效果。

分析了市场经济体制下形成的机械设备折旧方法的不足,提出了几种适合中国目前市场经济体制的折旧方法,以及加快施工机械设备折旧的可行性和推行施工机械设备加速折旧的现实性。

医院整体搬迁置换后,接收房屋建筑物发生的置换费及改、扩建费用形成医院新固定资产价值,由于折旧基数及折旧期限的难确定,所以医院搬迁改、扩建后房屋建筑物折旧如何提取是医院财务核算中的难点。本文就此问题进行简要的探讨。

简述三种典型的利用lidar点云自动提取建筑物的方法。提出对建筑物提取结果的精度评价指标,并对三种方法的提取结果进行比较。结果表明基于dempster-shafer理论的建筑物自动提取方法最为稳健。

传统的建筑物变化检测方法任务繁重、办事效率低下；本文受到空洞卷积和resnet卷积神经网络的启发；提出了一种基于resnet的unet网络结构；该方法扩大了卷积的感受野；增强了特征的描述能力；在损失函数的选取上采用tversky损失函数；通过对超参数α和β的选取；从而达到了最优的效果；通过实验结果表明；该算法在建筑物变化检测中取得了良好的效果；

在对snake模型研究的基础上,结合建筑物群在移位中的特点,从2个方面对snake模型进行改进:首先,在snake模型中加强对齐排列建筑物群这一重要空间特征的识别,以便保持对齐排列建筑物群在移位前后不变;其次,针对传统snake模型有时无法解决两个建筑物空间冲突的缺点,对街区中的建筑物群实行分层次移位,先将有冲突的两个建筑物作为整体,与剩余其它建筑物利用snake模型一起移位,然后再根据文中提出的建筑物间相互冲突的4种受力模型,进行建筑物间空间冲突的移位。最后利用改进的snake模型进行移位实验和分析。

针对地图自动制图综合过程中,常规的建筑物聚类算法具有多参数性、聚类无效性等常见问题,本文选用最小生成树（mst）的prim算法用于建筑物的聚类分析,并用c#语言实现了该算法^在该算法中,以最小生成树中所有边的平均权值为阈值进行不一致边的剪枝,从而得到聚类结果,并运用实际数据验证了该算法的聚类效果.

本文通过不同的测量实践方法,对建筑的变形情况进行了阐述,从中得到了建筑物变形观测的最优办法。

破坏性地震会带来巨大的危害和损失,震后2小时内灾情信息极度匮乏.为了更加及时而准确地获取灾情图中的建筑物信息,本文提出了一种能够自动识别灾情图中建筑物轮廓的方法,通过对比多种图像边缘检测算法后,采用canny算法获得灾情图中建筑物的边缘图像,利用hough变换提取出直线,并根据直线间的位置关系生成直线关系图,进而检测识别出建筑物.实验结果表明:通过有针对性的图像建筑物特征提取,经过大量的训练后,计算机能自动识别图像中的建筑物灾情信息,并将其提取出来,该算法对部分损坏严重的建筑物识别效果不佳,后续将进一步对算法进行改进.该算法为后续实现在通信带宽受限的情况下,对灾情图像进行有针对性的处理提供帮助,具有重要意义.

破坏性地震会带来巨大的危害和损失,震后2小时内灾情信息极度匮乏.为了更加及时而准确地获取灾情图中的建筑物信息,本文提出了一种能够自动识别灾情图中建筑物轮廓的方法,通过对比多种图像边缘检测算法后,采用canny算法获得灾情图中建筑物的边缘图像,利用hough变换提取出直线,并根据直线间的位置关系生成直线关系图,进而检测识别出建筑物.实验结果表明:通过有针对性的图像建筑物特征提取,经过大量的训练后,计算机能自动识别图像中的建筑物灾情信息,并将其提取出来,该算法对部分损坏严重的建筑物识别效果不佳,后续将进一步对算法进行改进.该算法为后续实现在通信带宽受限的情况下,对灾情图像进行有针对性的处理提供帮助,具有重要意义.

运用重置成本法评估房地产有两个核心问题,一是房地产的重置成本估算,二是建筑物折旧估算。因此,如何认识折旧及判定折旧额直接关系到重置成本法理论的科学性及评估结果的合理性。本文仅就目前我国在这方面存在的问题加以探讨。一、耐用年限法估算建筑物折旧额存在的错误耐用年限法估算建筑物折旧额,是依据建筑物的经济寿命、已使用年限及残值等因素,通过公式计算出折旧额的方法。在应用过程中,较普遍地与会计上的折旧计算方法相混淆。如在中国房地产估价师学会编写的《房地产估价理论与实务》(中国物价出版社1995年出版)和《房地产估价理论与方法》(中国物价出版社1995年出版)

施工设备折旧方法的探讨

关于建筑机械折旧计算方法的探讨江苏省扬州市建工局张蘅建筑施工企业中从事设备管理的人员都感到现有的机械设备折旧方法由于其提取速度过慢，大大减缓了企业及时对机械设备进行更新改造的步伐和企业技术的改造及技术进步的步伐。本文将提出一种机械折旧计算方法并作一些...

对改进建筑业统计方法的几点建议

本文作者结合多年工作实践经验，论述了采取机桩及掏土工艺，对软弱地基上建筑的倾斜变形进行治理，以保证建筑工程质量。