基准地价系数修正法评估土地价格相关问题

!" !"#$%&!’()*+,-./0112年第30期4总022期5广西市场与价格 价格鉴证 一、基准地价修正法及其局限 性 基准地价修正法是利用基准地 价，通过对具体区位、土地使用年 限、建筑容积率等的比较，将基准地 价修正到估价对象宗地价格的一种 估价方法。《房地产估价规范》 !"#"$%条对基准地价定义为：“在政 府确定公布了基准地价的地区，由 估价对象所处的地段的基准地价调 整得出估价对象宗地价格”。 在土地有偿使用制度改革初 期，基准地价对各级政府 制订出让底价、估价机构 评估宗地价发挥了很大 作用。但是由于我国将土 地作为资产管理的历史 短，对土地价格的研究也 始于土地使用制度改革 之后，因此这些早期制订 的基准地价，在当前已显 现出它的局限性。 纵观各地已制订的

如何用剩余法评估待建筑土地价格

如何用剩余法评估待建筑土地价格

在我国土地制度改革的不断深化下,土地价格已经成为合理配置土地供给与需求的重要手段。而土地价格的评估在对土地的选择与运用上起到了关键性的作用。土地价格的评估方法有很多种,本文主要选取其中的几种方法进行综合分析,并从中指出土地价格评估方法的适用条件与优缺点。

土地是具有独一无二性和价值量大的资产,其价格的评估有多种方法。成本逼近法在土地估价实务中运用比较广泛,但往往由于各种限制被看作是\"最后一招估价法\"。文章首先简单介绍了成本逼近法的基本情况,其次通过案例重点研究了成本逼近法中土地价格评估的步骤,分析了参数选取的技巧,最后总结了该方法在实践中应注意的一些问题,在未来估价实务中具有较强的现实意义。

收益还原法是进行土地价格评估时常用的方法之一。如何准确的确定总收益、总费用、资本化率及收益年限等,他们都不同程度的影响了评估的科学性和结果的准确性。收益还原法在运用过程中产生的问题应该引起重视。

利用城市地价具有空间集聚、与距离正相关性的特点,划分土地价格的近似区域,同时运用数学模型回归空间距离与价格之间的关系,得到\"距离修正系数\

我国房价不断走高,土地价格也水涨船高。因此,如何对土地进行正确合理的评估定价,对政府、信贷机构、房地产机构,都有着十分重要的意义。该文通过对当前我国土地评估现状展开分析,探讨发现土地评估过程中存在的问题,并在此基础上提出适宜重庆地区的土地评估方法,建立土地评估计算公式,并进行应用,以期更好地为土地评估工作提供技术支撑。

现代社会,土地是一个重要的经济资源,土地开发是国家重要的经济,土地收入,国家财政收入的重要组成部分的土地交易频繁,科学合理的土地价格估价方法,是土地的公平贸易的重要工具,所以本文讨论了土地价格评估方法的现实意义。

由于环境的改变、收入的增加、城市建设规模越来越大等各种因素的影响，导致城市土地价格也发生了变化：现代化建设中，城市土地价格评估体系已经由间接方式向着直接方式发展．很好地满足了社会发展对土地资源的需求，对于推动我国土地市场长远发展起到一定作用。

随着我国经济不断发展,城市建设规模越来越大,给城市土地资源的有效利用提出了更高要求,以不断提高城市土地价格评估水平,为城市经济可持续发展提供可靠保障。本文就城市土地价格的评估情况进行阐述,对城市土地价格评估需要注意的内容进行分析,提出城市土地价格评估的基本流程,从而为城市土地价格预测相关研究提供可参考依据。

利用城市地价具有空间集聚、与距离正相关性的特点，划分土地价格的近似区域，同时运用数学模型回归空间距离与价格之间的关系，得到“距离修正系数”，将该修正系数应用到土地价格测算系统中，提升土地市场管理工作效率与科学决策水平，为土地市场管理、土地出让工作提供有效的技术保障。

基准地价修正系数表及说明表的编制 基准地价修正系数表是采用替代原理，建立基准地价、宗地地价 及其影响因素之间的相关关系，编制出基准地价在不同因素条件下修 正为宗地地价的系数体系，以便能在宗地条件调查的基础上，按对应 的修正系数，快速、高效、及时地评估出宗地地价。 一、基准地价修正幅度值的计算 以土地级别为单位，以各级别中最高、最低定级因素总分值所对 应的单元地价作为上、下限值，分别与相应级别的基准地价相减，得 到上调或下调的最高值。计算公式如下： 上调幅度计算公式： f1=[（inh—iib）/iib]×100%（10-1） 下调幅度计算公式： f2=[（inb—inl）/iib]×100%（10-2） 式中：f1--基准地价上调最大幅度； f2--基准地价下调最大幅度； iib--级别基准地价； inh--级别单元总分上限值所对应的地价； inl--级别单元总

一级住宅用地基准地价修正系数说明表 距离单位：米 因素微观因素优较优一般较劣劣 繁华 程度 距商服中心距离 r500 基础设 施状况 生活设施完善度完善较完善一般较差差 公用设施完备度完备较完备一般较差差 自然 条件 文体设施方便程度方便较方便一般不甚方便不方便 洪涝灾害 50年 一遇 20年一遇10年一遇偶尔淹没 经常淹 没 污染状况好较好一般较劣劣 宗地 条件 周围土地利用类型文教办公、住宅综合商业工业 房屋朝向南东南东北西北西 宗地形状、面积 有利于 建筑 对建筑稍 有影响 对建筑 有较大 影响 容积率>2.52.01.51.2<1.0 一级住宅用地基准地价修正系数说明表（%） 因素微观

一级工业用地基准地价修正系数说明表 距离单位：米 因素微观因素优较优一般较劣劣 交通条 件 道路通达度好较好一般较差差 对外交通便利程度便利较便利一般不甚便利不便利 基础设 施状况 供水 有保 障 基本有保 障 一般较差差 排水好较好一般较差差 电讯方便较方便一般不甚方便不方便 宗地 条件 相关企业聚集效益高较高一般较低低 宗地形状、面积 有利于 建厂房 建厂房稍 有不利 不利于 建厂房 一级工业用地基准地价修正系数说明表 因素微观因素 变化 幅度 优较优一般劣较劣 交通条 件道路通达度 8.59 ～ -8.59 8.594.290-4.29-8.59 对外交通便利程度 5.85 ～ -5.85 5.852.920-2.92-5.85 基础设 施状况 供水 7.02 ～ -7.02 7.

土地估价报告 估价项目名称：***************有限公司拥有的 位于惠州市**************** *******一块工业用地土地使用 权市场价格评估 受托估价单位：***********土地评估有限公司 土地估价报告编号：****字[2009]第***号 提交估价报告日期：二00九年四月二十二日 关键词：惠州市*************旁 土地使用权市场价值 *****土地评估有限公司 二00九年四月 1 目录 第一部分总述...........................................1 一、估价项目名称........................................1 二、委托估价方....

由于历史原因，城市中存在大量的居民私房。随着旧城改造建设的开展和国有土地上房屋征收和拆迁工作的开展，对城镇私房用地使用权性质、类型的分析，明晰私房所有者的权益，保障拆迁人和被拆迁人的合法利益。

本文分析了土地价格与房产价格的关系。影响房价的原因是多种多样的,土地的价格仅仅是房产价格成本的一部分,二者的确有着紧密的联系,但是并不象人们想象的那么单纯。

万宁市城镇土地定级及基准地价成果 一、商服用地城镇土地定级及基准地价成果 商服用地基准地价内涵：设定商服用地基准地价的评估基准日为2013年7月1日，平均 容积率为2.0，出让年期为40年，在对应的基础设施开发程度条件下的国有土地使用权平均价 格，地价以元/㎡表示。 表1万城镇商服用地基准地价表 路线、 区片 路段、区片 位置 土地 用途 基准地价土地 级别 基础设施 开发程度 开发费 元/m2万元/亩元/㎡万元/亩 望海大 道西段 万州大道 至纵二路 商服2900193.33ⅱ 高配置五 通一平 243.016.2 万州大 道北段 望海大道 至环市三 路 商服3370224.67ⅰ 高配置五 通一平 243.016.2 纵一路 北段 望海大道 至环市二 东路 商服2600173.33ⅱ 高配置五 通一平243.016.2

土地价格指数的分类及编制方法初探

随着存量农村集体经营性建设用地使用权入市试点工作的开展,制定集体建设用地基准地价迫在眉睫。本文基于总结了制定集体建设用地基准地价的基础条件,定义了集体建设用地基准地价的内涵,探索了＂定级-估价-修正法＂集体建设用地基准地价评估的技术路径,并对集体建设用地基准地价的修正体系和更新机制作了初步探讨。

两部委联手规范基准地价——6月21日，国家发改委有关负责人说，《城镇基准地价确定及公布办法》已经由国家发改委和国土资源部制定完毕，并上报国务院等待批准。如果该办法获得通过，将成为此次宏观调控重要成果之一，也将成为房地产调控的重要手段。