基于实物期权的房地产投资项目实证

作为推动我国经济迅猛发展的支柱产业之一的房地产业,其显著特点是高风险和高收益,因而制定科学的投资决策就显得十分重要。本文将实物期权方法引入房地产投资项目的经济评价中,弥补了传统经济评价方法存在的缺陷,能够使得管理者和决策者从战略性的角度更好的审视当期以及未来市场的状况,更多的利用灵活性工具进行决策。

根据实物期权理论和房地产开发投资中的实物期权理论,构建了一个基于国内市场环境的房地产开发投资实物期权决策模型,并以写字楼开发为例,详细介绍了房地产开发投资实物期权决策的实际应用。

海外投资具有很高的风险性,特别是房地产投资项目具有较高的不确定性、投资大、开发周期长、不可逆转等特点,并经常受到政治风险、宏观决策、投资风险、融资条件、投资预期收益、决策者等因素影响。传统决策方法所具有的缺陷,在处理不确定性环境下的房地产投资决策问题时,往往低估项目价值,从而影响决策。将实物期权方法引入到海外房地产开发项目投资决策中,能够弥补传统评估方法的不足,正确评估项目价值,同时改进决策者的思维方式,使决策更加科学,使项目评估更加全面、充分、科学。

随着我国房地产市场的不断发展与壮大,房地产类投资项目评估作为为企业带来利润、推动房地产市场发展的一项重要工作,越来越受到投资人士的重视。在房地产类投资项目的评估过程中,房地产类项目投资的不可逆、可延迟等特性使得传统的净现值法出现了自身难以克服的缺陷,而实物期权在评估过程中的运用能够使项目评估更加全面、充分、科学。

由于房地产投资具有较高的不确定性,运用传统的投资项目决策的净现值法则不能很好地解决房地产投资决策中面临的较高不确定性问题。本文引入实物期权理论,并应用净现值法则和实物期权理论进行房地产投资决策案例对比分析,得出了在较高不确定性环境下,实物期权理论能够发现不确定性的价值,较传统投资决策方法具有一定的优越性。

房地产项目投资具有较大风险和不确定性,而运用传统投资评价方法已不能准确计算不确定性所带来的价值。本文分析传统投资评价方法在房地产投资决策中存在的缺陷,提出对于房地产项目投资而言,充分考虑房地产投资中的时间价值和管理柔性价值的实物期权法是一种更为科学合理的投资决策方法,最后利用b-s模型对实物期权在房地产投资决策中的应用进行案例分析。

由于房地产投资项目的不确定性,影响着项目的投资决定。通过对房地产投资决策的不确定性分析,指出了决策的风险性,并对实物期权方法进行了的分析,将实物期权方法应用到房地产投资决策中,解决房地产投资项目中可能出现的各种不确定因素,以期达到项目投资决策效益的最大化。

与传统方法相比,应用实物期权理论对房地产投资进行决策,更多体现了投资未来风险及机会的价值,从而更全面的反映了投资的实质。本文在分析房地产投资期权特性的基础上,并利用b-s期权定价理论,对延期投资策略进行了研究。

实物期权理论的引入弥补了传统房地产投资决策方法的局限性,使投资者能够对房地产项目的价值进行更为准确的评估,投资决策趋向科学合理。阐述了实物期权的基本内涵及其定价理论,分析了实物期权理论在房地产投资决策中的适用性以及基于该理论的几种房地产投资方式。

实物期权是一种指导投资决策的思维方法,它考虑了项目投资中管理柔性和战略投资的价值,是一种更为科学的估价方法。本文在分析房地产投资估价中的期权特性的基础上,用实物期权理论对房地产投资中的等待期权进行估价,并通过案例分析说明其在实际中的应用。

! "# "$ 统计与决策 !""#年第$期（总第%&#期） 一、引言 一直以来!"#$!%&"’%(%)&#*+,%- 法是标准的房地产投资项目决策方法， !"#等于项目未来产生的现金流的贴现 值减去项目投资额的现值，当项目的 !"#为正值时项目可行。!"#法隐含了 三个前提假设：!决策具有刚性，即决策 者只有两种选择，立即投资或者拒绝该 项目，以后也不再投资该项目。"未来现 金流具有可预测性。#项目所有的不确 定性都已经通过折现率（或资本机会成 本）予以反映。 现实中的房地产投资决策问题可以 分为两大类，确定型的决策和存在灵活 性的决策。确定型的决策就是项目的投 资时间、投资规模等是确定的，一般!"# 法足以进行这类投资项目评价。存在灵 活性的投资决策是指管理者存在一定的 选择权利，例如投资时间选择

实物期权理论是金融期权理论在实物资产领域的延伸,它克服了传统决策理论中的一些缺陷,其中的二项式模型与连续型期权模型能较好地解决房地产投资决策中的延迟决策问题,为提高房地产投资决策科学性提供了理论基础。

在房地产项目投资评价中，贴现现金流模式是最普遍与最常用的方法。实物期权则是近年来关于项目评价的新理论，它克服了现金流方法的一些缺陷，从而得到了广泛的应用。实物期权是金融期权理论对实物（非金融）资产期权的延伸，即我们将标的资产为非金融资产的期权称为实物期权。实物期权分析方法把金融市场与投资项目的决策联系起来，它的思想理念就是：

文章讨论了传统的以贴现现金流为主体的房地产投资决策方法体系的缺陷,回顾了实物期权理论在房地产投资决策中的兴起、应用和发展,对实物期权理论在我国房地产投资决策的应用进行了展望。

针对传统的房地产投资决策方法本身存在的缺陷,文章引入了项目投资决策的实物期权方法,详细阐述了柔性期权、等待投资型期权和成长型期权在房地产投资决策中的应用,对管理者在进行房地产项目投资决策时拓宽思维模式有一定的帮助和指导作用。

与传统房地产投资决策方法相比,实物期权方法考虑了房地产投资中的时间价值和管理柔性价值,是一种更为科学合理的评价方法。文章在对实物期权价值形成和房地产投资决策期权特性分析的基础上,用实物期权理论计算房地产投资中的等待期权价值,并通过案例分析说明其在实际决策中的应用。

实物期权是以期权概念定义的现实选择权,是金融期权理论在实物资产上的拓展和应用。实物期权的价值来源于公司战略和决策的相应调整。本文分析了实物期权的特点,及它在房地产投资领域应用。

实物期权在房地产投资决策中的应用研究——实物期权在房地产投资决策中的应用研究

针对贴现现金流量法在房地产项目投资决策中的缺陷,引入实物期权理论,对房地产投资决策中的实物期权进行分类,提出了对应各类实物期权的房地产投资策略,并用实物期权的定价方法对传统的贴现现金流量法进行改进,以提高房地产投资决策的科学性

房地产项目投资具有不可逆性、高度不确定性和管理的灵活性,运用传统的净现值法不能挖掘出项目投资的这些性质所带来的价值,而应用实物期权方法进行房地产投资决策研究,不仅考虑到了房地产投资的不确定性,还体现了投资决策者的柔性管理和战略投资的价值。文章分析了传统净现值法的一些不足,介绍了实物期权的基本理论,并采用了b-s期权定价模型对房地产投资决策过程中蕴含的增长期权进行了案例分析,使得房地产投资决策更加科学合理。

房地产业是我国经济增长的引擎和支柱产业,又是一个涉及到各行各业的产业,其受国家政策、环境变化、地区经济和文化影响大,存在很大的不确定性。针对这种不确定性,引入实物期权理论研究了房地产投资决策架构和投资分析方法。

通过对传统的房地产投资决策方法的基本假设及其缺陷的分析,指出了其不适应存在大量不确定性因素的房地产投资环境之处。由此引出实物期权思想并对其定价公式进行详细剖析,提出了实物期权分析方法运用于房地产投资决策中的总体思路,突破了传统投资决策方法的局限性,使投资决策更加科学、合理,并对房地产企业投资管理工作有一定的指导意义。