房屋拆迁中装璜部分补偿价格评估

一、房屋拆迁补偿价格评估的基本特点(一)利益的兼顾性房屋拆迁补偿估价应充分考虑到拆迁人与被迁人双方的利益。一方面,房屋拆迁的主体主要以开发商为主,如果拆迁补偿成本过高,则会大大挫伤开发商的积极性,进而造成开发建设的死角。

近几年，随着经济发展和城市化进程的加快，房屋拆迁数量不断增多，所面临的情况也愈益复杂。而城市房屋拆迁中的房屋评估工作，更加成为拆迁工作中的焦点难点问题。由于拆迁评估政策性强，且要求评估结果精确度较高，因此在实际操作中难度较大，笔者结合实际工作经验，对城市房屋拆迁评估工作作简单探讨。

本文根据新《城市房屋拆迁管理条例》对房屋拆迁补偿价格评估的评估目的、特点、评估原则、评估方法进行了比较全面的论述。

房屋拆迁补偿评估价格分析 来源：作者：时间：2010/10/25 房屋拆迁补偿评估价格分析 1.评估价格形成方法房地产估价的基本方法有比较法、收益法和成本法，不同的评估 方法有不同的适用范围、资料搜集要求、价格测算式和估价技术路线，并且众所周知评估 价格是对应特定估价目的、对应特定法律依据而存在的，房屋拆迁补偿价格评估的法律依 据显然应包括01版条例。 2.评估价格形成的假设前提估价假设前提基本上有两类，一类是最高最佳使用前 提，一类是持续使用前提。显然，待拆除的房屋及装修物不具备实现其最高最佳使用或持 续使用可能的几种实现方式之一，比如保持现状、转换用途、装修改造、重新利用等;因 此，房屋拆迁补偿估价应是房地产的权利在受到一定约束或有一定缺损情况下的交换价 值，其与真正意义上的房地产市场评估价格存在显著的区别。 3.评估价格形成的产权类型

通常，城市房屋拆迁补偿包含房屋装修装饰价值，以广州市为例，《广州市城市房屋拆迁评估技术规范》（试行）第10条就明确规定：评估价格应包括房屋装修装饰部分的价值，但应单独评估。也就是说，按此规定，一份城市房屋拆迁估价报告，可能要包含二个价值，即房屋价值及房屋装修装饰价值。

谈房屋拆迁补偿价格评估中的 具体问题与对策 口张志刚 摘要：国务院新的《城市房屋拆迁管 理条例》已于2001年11月1日起开始施 行。为了贯彻执行新的《条例》精神，各地 也制订了相关的具体实施办法。但这些实施 办法与补偿标准在具体执行过程中遇到了许 多操作上的实际问题，本文作者结合自身工 作实践，提出解决这一问题的建议与对策。 关键词：房屋拆迁评估问题建议与 对策 一 、问题的提出 《城市房屋拆迁管理条例》(以下简称 《条例》)已于2001年11月1日颁布实施 了。新《条例》在第三章第二十四条规定： ‘货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、 用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估 价格确定。”新《条例》将拆迁补偿的标准， 由原来的被拆迁房屋的重置价格结合成新计 算(199年国务院实施的城市《房屋拆迁管 理条例

2001年实施的《城市房屋拆迁管理条例》已经对原来的旧条例中部分不现实的内容进行了调整,并在实践中起到了较好的作用,也有力的缓解了因为拆迁而发生的种种矛盾。但新条例的实施过程中依然存在着一些问题,也出现了一些新的矛盾。对于拆迁补偿中的一些认识上的混淆,不仅在拆迁当事人中,甚至部分房地产估价人员以及专家学者中都存在。

自2001年11月1日起新的《城市房屋拆迁管理条例》开始实行,新条例规定的房屋拆迁补偿金额以房地产的市场评估价格来确定。本文将对房屋拆迁补偿价格评估的评估目的、特点、估价原则、估价对象及适用范围、估价方法等几方面浅谈自己的理解和看法。

我国在2001年颁布了新的《城市房屋拆迁管理条例》,新条例规定房屋拆迁补偿金额以房地产市场价格评估确定。在对新条例和原条例对价格评估方法规定比较分析的基础上,作者结合房地产评估价格形成的过程分析了房屋拆迁补偿价格评估的特殊性和含义,认为以房地产市场评估价格确定的房屋拆迁补偿价格并不等同于一般意义上的房地产交易价格。作为建立评估方法的基础,本文讨论了房屋拆迁补偿价格评估的原则,最后提出了新条例下房屋拆迁补偿价格评估的方法和步骤

城市房屋挢迁补偿价格评估的思考 口刘长元 随着城市化进程的推进和城市框架的不 断拉大，城市房屋拆迁已成为公众关注的焦 点，由此涉及到的房屋拆迁补偿价格评估也 成为估价机构面临的一项既熟悉而又陌生的 课题。 城市房屋拆迁补偿是一个特殊的估价对 象，主要表现在以下方面： 1．城市房屋拆迁带有行政强制性，是 一种特定的财产处分方式。房屋拆迁波及面 大、时间紧迫，涉及人员多。 2．房屋拆迁范围大，小则一个院落几 幢建筑，大则一片居住区，方圆几平方公 里。 3．拆迁的房屋用途广泛，有居住、商 业、工业、文教、卫生等各种用途。 4．拆迁的房屋中建筑结构类型多，有 土木、砖木、砖混、框架、钢结构等。 5．拆迁的房屋建筑年代差别大，有新 建的，也有使用几十年、甚至超过耐用年限 的。 6．拆迁的房屋档案资料、技术资料不 完整。 7．

国务院新的《城市房屋拆迁管理条例》已于2001年11月1日起开始施行。为了贯彻执行新的《条例》精神，各地也制订了相关的具体实施办法。但这些实施办法与补偿标准在具体执行过程中遇到了许多操作上的实际问题，本文作者结合自身工作实践，提出解决这一问题的建议与对策。

自2001年11月1日起新的《城市房屋拆迁管理条例》开始施行，新条例规定房屋的拆迁补偿金额以房地产的市场评估价格确定。本文对房屋拆迁补偿价格评估的评估目的、评估原则、评估方法、评估对象和范围及评估价的内涵意义进行了全面的论述。

城市房屋拆迁,既关系到拆迁人和被拆迁人的切身利益,又关系到城市规划的具体落实,是一个敏感而又普遍的社会问题。因而在拆迁过程中,必须给予被拆迁人合理补偿,对其进行妥善的安置。但在目前的城市房屋拆迁领域中,被拆迁人权益保护的现状令人堪忧。房屋拆迁管理制度不完善、拆迁补偿标准过低等都是造成被拆迁人利益受到损害的原因。只有建立房屋拆迁价格评估制度,完善我国城镇房屋拆迁工作,才能从根本上保护被拆迁人的合法权益。

房屋拆迁补偿评估是当前房屋评估行业与动迁市民密切关注的问题。本文首先对房屋拆迁补偿评估4种方法的利弊进行了分析,指出加权综合评估方法才是比较全面、合理和科学的方法;然后详细介绍了房屋拆迁补偿评估流程中的5个阶段,从而对提高房屋拆迁补偿评估工作的可操作性有所借鉴。

房屋拆迁补偿基准价格直接涉及到拆迁工作能否顺利进行，好多地方都没有公布此基准价格，确定此基准价格是一项很重要的工作。在2008年初，作为估价人员，本人主持了铜川市耀州区城镇房屋拆迁货币补偿评估建安重置成本基准价的确定工作，并将铜川市药王山风景区道路改造房屋拆迁补偿基准价格，作为我评估公司评估铜川市药王山风景区道路改造工程拆迁房屋评估的基础。现将该基准价格确定的成因与方法分析一下，与大家商榷。

一直以来,政府、社会和学术界就对农村房屋拆迁价格补偿问题给予了高度关注。在阐述农村房屋拆迁价格补偿对农民的影响基础上,分析了农村房屋拆迁价格补偿中存在的主要问题,并进一步研究了产生问题的原因,最后提出了完善农村房屋拆迁价格补偿法律法规的对策建议。

房地产过热,城市统筹的步伐加快,国家和房地产商矛头一致对准老旧房屋,房屋拆迁现象也越来越普遍。经济发展,去旧迎新固然可喜,但是同时我们也必须关注发展中出现的问题并积极面对,才能走得更好。拆迁难,在房屋拆迁过程中的种种悲剧一度成为社会的焦点,出现这种现象的原因是来自各方面的,综合的。房屋价值评估是拆迁人和被拆迁人最关注的点,所以本文就房屋拆迁中的房屋价值评估问题这个视角,特别是农村的房屋拆迁的价值评估的角度,剖析房屋拆迁中房屋价值评估的现状和问题以及提出相应的解决建议,寻求双方的利益平衡点,保证房屋拆迁工作的顺利进行。

建设部《城市房屋拆迁估价指导意见》实施后，涉及到被拆迁房屋室内自行装修部分的价值需要单独进行评估。我们在实践中对装修评估进行了积极的探索，对装修评估的实践有一些初步的认识。

一、城市房屋拆迁补偿价格评估的特点(一)交易的强制性。城市房屋拆迁一般都发生在旧城区,随着社会经济文化的发展,对旧城区进行更新改造,使之符合现代生产和生活的需要,已成必然。这是不以被拆迁人的意志为转移的。而正常的房地产市场价格是以市场公开、交易双方信息通畅、平

城市房屋拆迁补偿价格评估,具有交易的强制性、估价对象的双重性、利益的兼顾性、交易惯例的延续性及估价原则的不同使用等有别于普通房地产估价业务的评估特点。从分析城市房屋拆迁补偿价格评估的特点入手,对城市房屋拆迁补偿价格的估价思路及估价方法进行了探讨,同时对城市房屋拆迁补偿价格评估中需注意的事项提出了六点建议。

随着城市化进程的推进和城市框架的不断拉大，城市房屋拆迁已成为公众关注的焦点。能否客观、公正地评估拆迁房屋的补偿价格，关系着被拆迁人、承租人、拆迁人、政府的切身利益，关系着拆迁工作的顺利进行。而房屋拆迁补偿价格评估的公正与否，关键看估价人员评估房屋拆迁补偿价格时的依据及结果能否同时得到拆迁人、被拆迁人、承租人的认可，能否得到政府的认可，能否得到专家的认可，能否得到裁决机关、法院的认可。

随着城市化进程的迅速推进和大城市框架的拉开，城市房屋拆迁已成为城市建设中的关键。新修订的《城市房屋拆迁管理条例》已于2001年11月1日起施行，坚持公平、公正、等价有偿的原则，以房地产市场价格确定补偿的金额是《条例》的一大进步，是房屋拆迁补偿安置标准的重大突破。从近一年多的实践看，拆迁过程中房屋补偿价格的评估已成为拆迁中当事人关注的焦点，同时评估价格的公平、合理与否又关系到拆迁的进度和拆迁中上访户、钉子户多少的重要因素。近年来我们绍兴市的拆迁评估工作中有几个突出问题值得我们认真重视和思考。