房屋拆迁补偿价格评估方法构想

本文根据新《城市房屋拆迁管理条例》对房屋拆迁补偿价格评估的评估目的、特点、评估原则、评估方法进行了比较全面的论述。

分析了被拆迁房屋补偿价格的内涵和现行城市房屋拆迁补偿价格的特点。对城市房屋拆迁补偿价格评估与房地产转让价格评估的内容和方法进行了比较。分析提出了城市、农村房屋拆迁补偿价格的构成。阐述了城市房屋拆迁补偿权益的内涵和确定方法，归纳了城市房屋拆迁补偿价格评估的步骤，并给出了城市房屋拆迁补偿评估的个案。

谈房屋拆迁补偿价格评估中的 具体问题与对策 口张志刚 摘要：国务院新的《城市房屋拆迁管 理条例》已于2001年11月1日起开始施 行。为了贯彻执行新的《条例》精神，各地 也制订了相关的具体实施办法。但这些实施 办法与补偿标准在具体执行过程中遇到了许 多操作上的实际问题，本文作者结合自身工 作实践，提出解决这一问题的建议与对策。 关键词：房屋拆迁评估问题建议与 对策 一 、问题的提出 《城市房屋拆迁管理条例》(以下简称 《条例》)已于2001年11月1日颁布实施 了。新《条例》在第三章第二十四条规定： ‘货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、 用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估 价格确定。”新《条例》将拆迁补偿的标准， 由原来的被拆迁房屋的重置价格结合成新计 算(199年国务院实施的城市《房屋拆迁管 理条例

随着我国城市建设的发展，人民物质文化生活水平的提高，部分旧的城市配套设施及功能已不再满足城市化发展的需要，旧城改造在一定时期内必将成为重要的课题，政府也必然出台一系列的有关城市房屋拆迁相适应的法律、法规。新的提出拆迁货币化补偿，对我国城市旧城改造推进了一大步，也是我国拆迁改革中的一大举措。但是，估价机构及估价人员就如何合理化做好房屋拆迁估价？拆迁人如何对被拆迁人进行补偿？这是我们在房屋拆迁工作中存在有待解决的问题。

2001年实施的《城市房屋拆迁管理条例》已经对原来的旧条例中部分不现实的内容进行了调整,并在实践中起到了较好的作用,也有力的缓解了因为拆迁而发生的种种矛盾。但新条例的实施过程中依然存在着一些问题,也出现了一些新的矛盾。对于拆迁补偿中的一些认识上的混淆,不仅在拆迁当事人中,甚至部分房地产估价人员以及专家学者中都存在。

自2001年11月1日起新的《城市房屋拆迁管理条例》开始实行,新条例规定的房屋拆迁补偿金额以房地产的市场评估价格来确定。本文将对房屋拆迁补偿价格评估的评估目的、特点、估价原则、估价对象及适用范围、估价方法等几方面浅谈自己的理解和看法。

城市房屋挢迁补偿价格评估的思考 口刘长元 随着城市化进程的推进和城市框架的不 断拉大，城市房屋拆迁已成为公众关注的焦 点，由此涉及到的房屋拆迁补偿价格评估也 成为估价机构面临的一项既熟悉而又陌生的 课题。 城市房屋拆迁补偿是一个特殊的估价对 象，主要表现在以下方面： 1．城市房屋拆迁带有行政强制性，是 一种特定的财产处分方式。房屋拆迁波及面 大、时间紧迫，涉及人员多。 2．房屋拆迁范围大，小则一个院落几 幢建筑，大则一片居住区，方圆几平方公 里。 3．拆迁的房屋用途广泛，有居住、商 业、工业、文教、卫生等各种用途。 4．拆迁的房屋中建筑结构类型多，有 土木、砖木、砖混、框架、钢结构等。 5．拆迁的房屋建筑年代差别大，有新 建的，也有使用几十年、甚至超过耐用年限 的。 6．拆迁的房屋档案资料、技术资料不 完整。 7．

国务院新的《城市房屋拆迁管理条例》已于2001年11月1日起开始施行。为了贯彻执行新的《条例》精神，各地也制订了相关的具体实施办法。但这些实施办法与补偿标准在具体执行过程中遇到了许多操作上的实际问题，本文作者结合自身工作实践，提出解决这一问题的建议与对策。

自2001年11月1日起新的《城市房屋拆迁管理条例》开始施行，新条例规定房屋的拆迁补偿金额以房地产的市场评估价格确定。本文对房屋拆迁补偿价格评估的评估目的、评估原则、评估方法、评估对象和范围及评估价的内涵意义进行了全面的论述。

当前城市房屋的拆迁评估存在着诸多问题,拆迁人与被拆迁人之间矛盾重重,为了解决这些矛盾,首要的必须评估规范化、法制化。

近几年，随着经济发展和城市化进程的加快，房屋拆迁数量不断增多，所面临的情况也愈益复杂。而城市房屋拆迁中的房屋评估工作，更加成为拆迁工作中的焦点难点问题。由于拆迁评估政策性强，且要求评估结果精确度较高，因此在实际操作中难度较大，笔者结合实际工作经验，对城市房屋拆迁评估工作作简单探讨。

房屋拆迁补偿评估价格分析 来源：作者：时间：2010/10/25 房屋拆迁补偿评估价格分析 1.评估价格形成方法房地产估价的基本方法有比较法、收益法和成本法，不同的评估 方法有不同的适用范围、资料搜集要求、价格测算式和估价技术路线，并且众所周知评估 价格是对应特定估价目的、对应特定法律依据而存在的，房屋拆迁补偿价格评估的法律依 据显然应包括01版条例。 2.评估价格形成的假设前提估价假设前提基本上有两类，一类是最高最佳使用前 提，一类是持续使用前提。显然，待拆除的房屋及装修物不具备实现其最高最佳使用或持 续使用可能的几种实现方式之一，比如保持现状、转换用途、装修改造、重新利用等;因 此，房屋拆迁补偿估价应是房地产的权利在受到一定约束或有一定缺损情况下的交换价 值，其与真正意义上的房地产市场评估价格存在显著的区别。 3.评估价格形成的产权类型

房地产拆迁是近年来最敏感的社会问题之一,评估结果是否准确直接影响着被拆迁人、拆迁人、政府三方的切身利益,进而影响拆迁工作的进程。针对拆迁补偿价格评估现存难题,引入意愿调查法(cvm),探讨了其在房屋拆迁补偿价格评估中的优势、全面设计了调查程序、提出偏差解决方法,并设计调查问卷以武汉市为实证研究,得出受偿意愿金额(wta);最后对意愿调查法的实际应用提出三点建议。

房屋拆迁补偿评估是当前房屋评估行业与动迁市民密切关注的问题。本文首先对房屋拆迁补偿评估4种方法的利弊进行了分析,指出加权综合评估方法才是比较全面、合理和科学的方法;然后详细介绍了房屋拆迁补偿评估流程中的5个阶段,从而对提高房屋拆迁补偿评估工作的可操作性有所借鉴。

一、城市房屋拆迁补偿价格评估的特点(一)交易的强制性。城市房屋拆迁一般都发生在旧城区,随着社会经济文化的发展,对旧城区进行更新改造,使之符合现代生产和生活的需要,已成必然。这是不以被拆迁人的意志为转移的。而正常的房地产市场价格是以市场公开、交易双方信息通畅、平

城市房屋拆迁补偿价格评估,具有交易的强制性、估价对象的双重性、利益的兼顾性、交易惯例的延续性及估价原则的不同使用等有别于普通房地产估价业务的评估特点。从分析城市房屋拆迁补偿价格评估的特点入手,对城市房屋拆迁补偿价格的估价思路及估价方法进行了探讨,同时对城市房屋拆迁补偿价格评估中需注意的事项提出了六点建议。

随着城市化进程的推进和城市框架的不断拉大，城市房屋拆迁已成为公众关注的焦点。能否客观、公正地评估拆迁房屋的补偿价格，关系着被拆迁人、承租人、拆迁人、政府的切身利益，关系着拆迁工作的顺利进行。而房屋拆迁补偿价格评估的公正与否，关键看估价人员评估房屋拆迁补偿价格时的依据及结果能否同时得到拆迁人、被拆迁人、承租人的认可，能否得到政府的认可，能否得到专家的认可，能否得到裁决机关、法院的认可。

随着城市化进程的迅速推进和大城市框架的拉开，城市房屋拆迁已成为城市建设中的关键。新修订的《城市房屋拆迁管理条例》已于2001年11月1日起施行，坚持公平、公正、等价有偿的原则，以房地产市场价格确定补偿的金额是《条例》的一大进步，是房屋拆迁补偿安置标准的重大突破。从近一年多的实践看，拆迁过程中房屋补偿价格的评估已成为拆迁中当事人关注的焦点，同时评估价格的公平、合理与否又关系到拆迁的进度和拆迁中上访户、钉子户多少的重要因素。近年来我们绍兴市的拆迁评估工作中有几个突出问题值得我们认真重视和思考。

征用集体土地涉及的土地及房屋拆迁补偿价格评估实践 2009-03-0914:30:15|分类：调研论文|标签：|字号大中小订阅 作者：不详 前 言 依据土地利用特征的不同，在集体土地的征用中，对征用集体土地所涉及 到的土地及房屋拆迁补偿价格评估主要分为两个方面的问题，一个是对集体建 设土地即集体土地农村房屋的拆迁补偿价格问题；另一个是对集体农用地（包 括荒地）的征用补偿标准评估问题。 第一个问题主要集中于城镇建成区或规划区内，随着农村城市化和城市郊 区化，城乡结合部集体土地房屋拆迁量越来越大。征地拆迁是指国家因公共利 益的需要，经依法批准将集体所有地土地征为国有后，对原集体土地上的建筑 物、构筑物进行强制拆迁，并给予补偿的行为。城市房屋拆迁是指因城市建设 项目的需要，取得房屋拆迁许可证的拆迁单位（拆迁人）与被拆迁房屋的所有 人（被拆迁人）订立拆迁补偿安置协议，按照协议实施

第1页共8页 合同编号： 房屋拆迁补偿合同 甲方（拆迁人）： 乙方（被拆迁人）： 签订时间：年月日 签订地点： 第2页共8页 甲方（拆迁人）： 法定代表人： 住所地： 电话： 传真： 电子信箱： 通讯地址： 邮政编码： 开户银行： 账号： 开户银行地址: 乙方（被拆迁人）： 法定代表人： 住所地： 电话： 传真： 电子信箱： 通讯地址： 邮政编码： 开户银行： 账号： 开户银行地址: （提示：若被拆迁人为自然人，须写明姓名、性别、年龄、民族、住所及身份证号码。） 第3页共8页 甲乙双方根据房屋拆迁安置补偿法规及相关政策，在

房屋拆迁及安置补偿合同 拆迁人（以下简称甲方）： 法定代表人：＿＿＿＿，地址：＿＿＿＿＿； 单位名称＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿； 邮编＿＿＿＿＿，电话＿＿＿＿＿。 委托代理人： 法定代表人＿＿＿＿＿＿，地址：＿＿＿＿＿＿ 单位名称＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿； 邮编：＿＿＿＿＿＿，电话：＿＿＿＿＿＿＿。 被拆迁人（以下简称乙方）： 姓名：＿＿＿＿，性别：＿＿＿＿＿；年龄：＿＿＿＿＿＿ 住址：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿ 委托代理人： 姓名：＿＿＿＿，性别＿＿＿＿；年龄：＿＿＿＿＿ 住址：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿ 甲方因建设需要，须拆除乙方使用的房屋，根据城市房屋拆迁安置补偿法规、政策的有 关规定，甲乙双方经协商，就房屋拆迁安置补偿达成如下协议。 第一条房屋拆迁依据 建设项目名称＿＿＿，建设地点＿＿＿，建设单位＿＿＿＿《拆迁许可证》文号＿＿＿＿。 第二条被拆除

1 农村房屋拆迁补偿方法 哪些情形要予以补偿，哪些情形农村房屋拆迁不能予以补偿？ 拆除未超过批准期限的临时建筑，可以给予适当补偿。房屋拆迁补偿 安置方式有哪些？可以选择货币补偿，也可以选择与货币补偿金额同 等价值的产权房屋调换。 被拆除房屋的用途和建筑面积，一般以房产权证、农村使用证 或者建房批准文件的记载为准。如记载与实际不符的，除违章建筑外， 应以实际为准。 补偿安置的时间界点： 1，时，已取得建房批准文件且新房已建造完毕的，对新房予以 补偿，对应当拆除而未拆除的旧房不予补偿。征地公告时，已取得建 房批准文件但新房尚未建造完毕的，应当立即停止建房，具体补偿金 额可以协商议定； 2 2，拆除未超过批准期限的临时建筑，可以给予适当补偿。 3，违章建筑、超过批准期限的临时建筑，以及征地公告后擅自 进行房屋及其附属物新建、改建、扩建的部分，均不予补偿。 4，同一拆迁范围内，